ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-89955/16

27 июня 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 июня 2017 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Коновалова С.А.,

судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО «Компания ТехноСтройОлимп»: ФИО2, по доверенности от 23.11.2015;от Администрации Клинского муниципального района Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Клинского муниципального района на решение Арбитражного суда Московской области от 07 апреля 2017 года по делу № А41-89955/16, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению ООО «Компания ТехноСтройОлимп» к Администрации Клинского муниципального района Московской области о взыскании неосновательного обогащения и по встречному исковому заявлению Администрации Клинского муниципального района Московской области к ООО «Компания ТехноСтройОлимп» о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Компания ТехноСтройОлимп» обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации Клинского муниципального района Московской области со следующими требованиями (с учетом принятых судом уточнений): 

- взыскать с Администрации Клинского Муниципального района Московской области в пользу ООО «Компания ТехноСтройОлимп» сумму неосновательного обогащения (неосновательно полученные арендные платежи) в размере 3 392 527,96 рублей. 

Определением суда от 16.02.2017 к производству принят встречный иск, в котором Администрация Клинского муниципального района просит суд:

 - взыскать с ООО «Компания ТехноСтройОлимп» задолженность по арендным платежам по договору № 2732 от 05.03.2011 в размере 186 999,25 руб. в пользу Администрации Клинского муниципального района;

- взыскать с ООО «Компания ТехноСтройОлимп» пени за нарушение срока внесения арендных платежей по договору № 2732 от 05.03.2011 в размере 122 855,86 руб. в пользу Администрации Клинского муниципального района.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 апреля 2017 года по делу № А41-89955/16 первоначальный иск удовлетворен в части, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация Клинского Муниципального района Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

ООО «Компания ТехноСтройОлимп» направило в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.

Администрация своего представителя в судебное заседание не направила.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Клинского муниципального района (арендодатель) и ООО «Компания ТехноСтройОлимп» (арендатор) был заключен договор аренды №2732 от 05.03.2011. 

Предметом договора является земельный участок площадью 48 227 кв.м с кадастровым номером 50:03:0040280:835 по адресу: Московская область, Клин, ул. 60 лет Комсомола, участок №2 для размещения домов многоэтажной жилой застройки. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. 

По условиям договора арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в размере и порядке, предусмотренном договором. 

На указанном земельном участке обществом возведены и сданы эксплуатацию следующие дома: 

- д. 14, корп. 1, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 15.08.2012, дата регистрации первого права собственности – 29.10.2012; 

- д. 14, корп. 2, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 15.08.2012г., дата регистрации первого права собственности – 02.11.2012; 

- д. 14, корп. 3, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 03.07.2012г., дата регистрации первого права собственности – 30.07.2012; 

- д. 14, корп. 4, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 03.07.2012г., дата регистрации первого права собственности – 30.07.2012;

 - д. 16, корп. 1, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 03.07.2012, дата регистрации первого права собственности – 30.07.2012; 

- д. 16, корп. 2, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 27.12.2011, дата регистрации первого права собственности – 30.12.2011; 

- д. 16, корп. 3, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 22.12.2011г., дата регистрации первого права собственности – 29.12.2011; 

- д. 16, корп. 4, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 22.12.2011, дата регистрации первого права собственности – 29.12.2011;

 - д. 18, корп. 1, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 12.12.2011, дата регистрации первого права собственности – 21.12.2012; 

- д. 18, корп. 2, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 22.12.2011г., дата регистрации первого права собственности – 29.12.2011;

 - д. 18, корп. 3, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 15.11.2011, дата регистрации первого права собственности – 14.12.2011; 

- д. 18, корп. 4, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 01.11.2011, дата регистрации первого права собственности – 12.12.2011.

 Общество указало на то, что в связи с регистрацией первого права собственности в каждом из указанных домов часть площади земельного участка под такими домами перешла в долевую собственность владельцев квартир. 

Однако арендные платежи по договору аренды вносились вплоть до 26.12.2014, исходя из всей площади земельного участка в 48 227 кв.м. 

Посчитав указанные денежные средства неосновательным обогащением, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Обращаясь со встречным иском, Администрация указала на ненадлежащее исполнение обязательств арендатором по договору, что привело к образованию задолженности в сумме 186 999,25 руб. по состоянию на 14.12.2014. 

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Таким образом, приобретение гражданами и юридическими лицами в установленном законом порядке прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, обуславливает возникновение обязанности по уплате земельного налога либо арендной платы.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в частности, земельным законодательством, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума от 25 января 2013 года № 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 122-ФЗ, Федерального закона № 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При этом, согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию, представленным в материалы дела, корпуса № 1 и 2 введены в эксплуатацию 21 декабря 2012 года, а корпус № 3 введен 22 июля 2014 года (л.д. 30-35).

Апелляционный суд отмечает, во всех трех корпусах имеется свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение в них, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП (л.д. 39-41).

Поскольку после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенных многоквартирных домах, право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами перешло к собственникам квартир, право пользования и владения общества соответствующей частью земельного участка прекратилось.

Таким образом, с даты прекращения права аренды ООО «Компания Техностройолимп» на соответствующую часть земельного участка, прекратилось и обязанность оплачивать аренду.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договора, вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

По смыслу названной нормы для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя (то есть увеличение стоимости его имущества); приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой части имущества; отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 января 2013 года № 11524/12).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 1 статьи 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В предмет доказывания при взыскании неосновательного обогащения в связи с внедоговорным использованием земли входят факт пользования земельным участком, отсутствие законных оснований для такого пользования и размер неосновательно сохраненного или увеличенного имущества на стороне ответчика.

Согласно представленному расчету истца, неосновательное обогащение за пользование ответчиком земельным участком составила 3 392 527,96 руб.

 Вместе с тем, в силу части 2 статьи 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку истец являлся лицом, осуществляющим одновременно оплату аренды и представление документов на государственную регистрацию права собственности, он должен был узнать о факте неосновательного обогащения со стороны ответчика не позднее даты совершения соответствующего платежа, указанного в платежном поручении.

Настоящее исковое заявление, подано в суд 26 декабря 2016 года.

Таким образом, исковые требования о взыскании неосновательного обогащения за период до 26 декабря 2013 года не подлежат удовлетворению в связи с истечением срока исковой давности.

Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на то, что права аренды по спорному договору являются предметом залога по обеспечению обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, в связи с чем до момента полного исполнения обязательств застройщиком перед всеми участниками долевого строительства производить изменение предмета аренды в части размера земельного участка, размера арендной платы не предоставляется возможным.

Между тем как указывалось выше, исходя из совокупного анализа статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке», Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и сложившейся судебной практики и разъяснений пункта 26 постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Довод администрации о том, что спорный договор аренды заключен на торгах и размер арендной платы не подлежит изменению, нормативно необоснован и противоречит положениям закона и сложившейся судебной практики, так как арендная плата должна взиматься не только на условиях договора, но и исходя фактических отношений землепользования.

Апелляционный суд также учитывает обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-89960/16 в отношении того же земельного участка за другой период.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречный иск в части.

По встречному иску апелляционный суд отмечает следующее.

Администрация в рамках встречного иска просила взыскать с общества задолженность по договору в размере 186 999,25 руб. по состоянию на 14.12.2014 и пени в размере 122 855,86 руб. по состоянию на 14.12.2014.

 В ходе рассмотрения встречного иска общество заявило о пропуске Администрацией срока исковой давности по взысканию арендных платежей по договору.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Исходя из статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

Встречное исковое заявление было предъявлено в суд 16.02.2017. 

Соответственно, Администрацией пропущен срок на взыскание платежей до 16.02.2014. 

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 07 апреля 2017 года по делу № А41-89955/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течении двух месяцев со дня его принятия (изготовлении в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

М.А. Немчинова

 В.Н. Семушкина