ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-20699/2023

Дело № А41-52232/23

20 октября 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  19 октября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 октября 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратьевой Н.А.,

судей: Диаковской Н.В., Марченковой Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18.08.2023 по делу № А41-52232/23, по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СПФ Агро» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «ТуламашАгро», Министерство имущественных отношений Московской области,

при участии в заседании:

от ООО «СПФ Агро» - ФИО2 по доверенности от 20.03.2023;

от Управления Росреестра по Московской области - извещено, представитель не явился;

от ООО «ТуламашАгро», Мособлимущества - извещены, представители не явились; 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СПФ Агро» (далее – общество, ООО «СПФ Агро») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган, управление) о признании незаконными действий, выразившиеся в погашении записи о государственной регистрации договора субаренды земельного участка от 13.12.2012 № 921 - записи о субаренде (дата регистрации 29.12.2012, номер регистрационной записи 50-50-38/2012-159); об обязании восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права субаренды – договор субаренды земельного участка от 13.12.2012 № 921.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют общество с ограниченной ответственностью «ТуламашАгро» (ООО «ТуламашАгро»), Министерство имущественных отношений Московской области (Мособлимущество).

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2023 по делу № А41-52232/23 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе регистрирующий орган просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

Представитель ООО «СПФ Агро» в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей регистрирующего органа и третьих лиц.

Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителя ООО «СПФ Агро», суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Между ООО «Агропарк Луховицкий» и ООО «СПФ Агро» заключен договор субаренды земельного участка от 13.12.2012 № 921, в соответствии с которым ООО «Агропарк Луховицкий» передало, а ООО «СПФ Агро» приняло во временное пользование и владение часть земельного участка, площадью 14,6949 гектара, являющегося 23-м контуром многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 50:35:0000000:3, расположенного по адресу: Московская область, Луховицкий район, СПФ «Осетр». 

29.12.2012 названный договор субаренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области, номер регистрации 50-50-38/2012-159. 

Земельный участок с кадастровым номером 50:35:0000000:3 принадлежал ООО «Агропарк Луховицкий» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 01.02.2000, заключенного с администрацией Луховицкого муниципального района.

01.01.2020 между ООО «Агропарк Луховицкий» и ООО «ТуламашАгро» заключено соглашение № 2019/12-21 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, в соответствии с которым права арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:35:0000000:3 перешли к ООО «ТуламашАгро». 

12.10.2022 ООО «ТуламашАгро» направило в адрес ООО «СПФ Агро» письмо о намерении расторгнуть договора субаренды земельного участка, предложив заключить дополнительное соглашение о расторжении договора. 

Письмом от 14.10.2022 № 43 ООО «СПФ Агро» отклонило предложение ООО «ТуламашАгро», отказавшись заключать дополнительное соглашение о расторжении договора субаренды земельного участка. 

Письмами от 11.04.2023 и 01.06.2023 ООО «ТуламашАгро» уведомило ООО «СПФ Агро» о том, что договор субаренды земельного участка расторгнут, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым запись о регистрации договора субаренды земельного участка не значится. 

14.06.2023 ООО «СПФ Агро» получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:35:0000000:3, в которой сведения о регистрации договора субаренды от 13.12.2012 № 921 отсутствуют. 

Полагая, что договор субаренды земельного участка от 13.12.2012 № 921 продолжает действовать, а, следовательно, оснований для прекращения регистрации договора субаренды земельного участка не имелось, заявитель обратился в суд.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 

Часть 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 

В соответствии со статьей 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе: вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости. 

В рассматриваемом случае, запись о прекращении договора субаренды внесена на основании заявления ООО «ТуламашАгро», к которому были приложены подписанные ООО «ТулармашАгро» (но не подписанные ООО «СПФ Агро») соглашение о расторжении договора, акт приема-передачи, уведомление о намерении прекратить договор аренды. 

Вместе с тем, спорный договор является действующим, поскольку в силу пункта 1.2 договора, договор заключен сроком с 20.11.2012 по 31.01.2049.

При этом в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

Согласно пункту 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.

Таким образом, заключение между ООО «Агропарк Луховицкий» и ООО «ТуламашАгро» соглашения № 2019/12-21 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды не повлекло и само по себе не могло повлечь прекращения договора субаренды земельного участка от 13.12.2012 № 921.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

В соответствии с пунктом 6.1 договора субаренды арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в следующих случаях: использования арендуемой части земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земли, определенной в п. 1.1 настоящего договора; использования арендуемой части земельного участка, приведшего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); если более трех раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа субарендатор не вносит арендную плату; по иным основаниям, предусмотренным ГК РФ и ЗК РФ. 

Таким образом, в рассматриваемом случае ни положения ГК РФ, ни договор субаренды не предусматривает права арендодателя на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора. 

Апелляционный суд принимает во внимание, что в силу пункта 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Вместе с тем, в спорном договоре не содержится условий о возможности расторжения по инициативе арендодателя во внесудебном порядке.

При этом делая вышеуказанный вывод, судебная коллегия исходит из того, что указание в пункте 6.1 договора на право арендатора требовать досрочного расторжения настоящего договора не свидетельствует о наличии права арендодателя на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора, поскольку при наличии оснований, предусмотренных пунктом 6.1 договора, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только в судебном порядке в силу статьи 619 ГК РФ. Право требовать досрочного расторжения не тождественно праву на односторонний отказ от исполнения договора. 

Следовательно, договор подлежит расторжению по соглашению сторон либо по решению суда. 

Как следует из материалов дела, соглашение о расторжении договора между ООО «СПФ Агро» и ООО «ТуламашАгро» не было достигнуто, равно как и третье лицо не обращалось в суд с иском о расторжении договора. 

При этом ООО «СПФ Агро» от исполнения договора субаренды не отказывалось и с заявлением о прекращении регистрации аренды (погашении регистрации) в регистрирующий орган не обращался. 

Таким образом, договор субаренды земельного участка от 13.12.2012 № 921 является действующим, предоставляющим ООО «СПФ Агро» права субарендатора земельного участка. 

Следовательно, у регистрирующего органа не имелось оснований для погашения записи о субаренде спорного имущества в пользу ООО «СПФ Агро».

Судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству. 

Из доводов заявителя, материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается. 

Несогласие заявителя с оценкой установленных судом обстоятельств по делу не свидетельствует о неисследованности материалов дела судом и не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта. 

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.08.2023 по делу № А41-52232/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

 

Председательствующий

 

Н.А. Панкратьева

Судьи

 

Н.В. Диаковская

Н.В. Марченкова