АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-6685/2020

г.Тверь

14 марта 2022 года

(резолютивная часть объявлена 10.03.2022)

 

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Басовой О.А., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в присутствии ответчика – ФИО2, представителя истца –                 ФИО3 дело иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г.Тверь, ИНН 

<

***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Тверь, ИНН 

<

***>,

о досрочном расторжении договора аренды № 1190-К от 30.12.2000,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г.Тверь, (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о досрочном расторжении договора аренды №1190-К от 30.12.2000.

Определением от 16.10.2020 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А66-4405/2020. 

Определением от 03.02.2022 производство по делу возобновлено.

В судебное заседание представитель истца, надлежаще извещенного о времени и месте его проведения, не явился. Дело рассматривается в его отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

Ответчик и его представитель против удовлетворения требований возражают по основаниям, изложенным в письменном отзыве и в дополнениях к нему.

Из материалов дела следует, что Комитет по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Тверца 7" (далее - Общество; арендатор) заключили договор от 30.12.2000 N 1190-К аренды здания магазина N 7 площадью 241,2 кв. м с инвентарным номером 11966 с кадастровым номером 69:40:01:00:556: 0007:1\011966\37:10000\А;А-1;Б;Б-1, расположенного по адресу: 

<

...>, для осуществления оптово-розничной торговли сроком с 01.01.2001 по 01.05.2010.

Актом приема-передачи от 30.12.2000 объект передан арендатору.

Пунктом 3.4.1 договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование объектом.

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата за пользование объектом определяется согласно листу расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора, и составляет 4620 руб. 03 коп. в месяц, вносится арендатором один раз каждый месяц авансом, не позднее 10-го числа текущего месяца.

Впоследствии администрация города Твери (далее - Администрация) после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом принципа пользования землей на платной основе предложила заявителю заключить отдельный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100556:7.

На основании постановления Администрации от 27.05.2002 N 1310 между Обществом и Администрацией заключен договор аренды земельного участка от 27.05.2002 N 305.

Дополнительным соглашением от 01.12.2004 N 2 к договору аренды от 30.12.2000 N 1190-К и дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка с учетом изменений, внесенных в дополнительное соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице Управления прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.05.2002 N 305, Общество уступило предпринимателю ФИО2 права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.12.2000 N 1190-К и договору аренды земельного участка от 27.05.2002 N 305.

Срок действия обоих договоров продлен дополнительными соглашениями до 01.05.2025.

Согласно новой редакции договора арендная плата за пользование объектом определяется согласно листу расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора, и составляет с 01.12.2004 7225 руб. 56 коп. в месяц и вносится арендатором один раз каждый месяц авансом, не позднее 10-го числа текущего месяца.

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что в случае изменения методики определения размера арендной платы или базовой ставки арендной платы, арендодатель вправе в одностороннем порядке произвести соответствующий перерасчет арендной платы, но не чаще одного раза в год. В этом случае арендатор обязуется уплачивать арендную плату исходя из представленного ему нового расчета, начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем получения соответствующего уведомления о перерасчете арендной платы.

Поскольку методика, на основании которой была рассчитана арендная плата, утратила силу, Управление произвело оценку рыночной стоимости ежемесячной арендной платы на основании отчета об оценке от 09.11.2018 № 6531-11-18.

Сумма арендной платы за объект составила 105 025 руб. в месяц.

Управление в адрес предпринимателя направило уведомление от 11.03.2019 N 1152-03 о перерасчете арендной платы с приложением расчета на 2019 год, которое получено предпринимателем 16.03.2019 и 19.03.2019.

Предприниматель, полагая, что отчет об оценке не меняет условие о согласованной сторонами методике расчета арендной платы, продолжал уплачивать арендную плату в ранее установленном размере.

Приведенные обстоятельства установлены вступившими в силу судебными актами, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела: постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2021 по делу № А66-4405/2020, постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.10.2021 по тому же делу, и в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не подлежат повторному доказыванию в рамках данного дела.

Поскольку предприниматель уплачивал арендную плату без учета её одностороннего изменения Управлением, истец, полагая, что имеет место невнесение арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, направил в адрес предпринимателя претензию от 21.04.2019 № 69-КА-03/2092, в которой указало на наличие задолженности по арендной плате, потребовало её уплаты, указало на досрочное расторжение договора.

В связи с неисполнением ответчиком претензионных требований истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения предпринимателя и его представителя, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

В силу статьи 606 ГК РФ предметом договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленного статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды №1190-К от 30.12.2000 по требованию сторон Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 450 и абз. 6 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя Договор аренды может быть также досрочно расторгнут судом при нарушении арендатором хотя бы одного из обязательств, предусмотренных разделом 4.4 Договора (пункт 2.1 договора аренды).

Раздел 4.4 в договоре аренды отсутствует, в то же время разделом 4 предусмотрены вышеуказанные порядок и сроки внесения арендной платы, из чего следует, что неисполнение данного обязательства может явиться основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, что соотносится с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ.

Исходя из распределения бремени доказывания, установленного частью 1 статьи 65 АПК РФ, в рамках данного дела истец должен доказать наличие оснований для досрочного расторжения договора аренды, а именно – факт неоднократного неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в срок, установленный договором.

В данном случае истец в исковом заявлении сослался на наличие у ответчика задолженности по арендной плате в размере 1 926 144,85 руб.

Согласно приложенному расчету данная сумма представляет собой недоимку по арендным платежам за период с апреля 2019 года по март 2020 года в размере 1 180 818,84 руб. и пени в размере 745 326,01 руб. При этом по состоянию на 05.04.2019 недоимка у предпринимателя отсутствует, напротив, имеется переплата в сумме 7225,56 руб.

Вопрос о наличии у предпринимателя недоимки по арендным платежам разрешен в рамках дела № А66-4405/2020, где рассматривалось требование Управления к предпринимателю о взыскании задолженности в размере      594 022 руб. 20 коп. за период с 01.04.2019 по 30.09.2019 и пеней за период с 11.01.2019 по 30.09.2019 в размере 193 307 руб. 59 коп.

В указанном деле судами апелляционной и кассационной инстанций с учетом обстоятельств и выводов, установленных и сделанных судами в рамках дела № А40-181408/2019 (по заявлению предпринимателя о признании незаконным бездействия Федерального агентства по управлению государственным имуществом, выраженного в нарушении процедуры приватизации арендуемого объекта недвижимости) сделан вывод о том, что требование Управления об уплате арендных платежей за период с 01.04.2019 по 30.09.2019 неправомерно, поскольку указанный период взыскания совпадает с периодом незаконного бездействия Управления, выразившегося в несовершении своевременно предусмотренных положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) действий по заявлению предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения.

Судом апелляционной инстанции указано, что в случае соблюдения Управлением требований Закона N 159-ФЗ и своевременного заключения с предпринимателем договора купли-продажи в отношении спорного помещения, последний на дату 01.04.2019 стал бы собственником указанного помещения и арендная плата не подлежала бы выплате в связи с прекращением арендных отношений.

Таким образом, установлено отсутствие у предпринимателя обязанности по уплате арендных платежей с 01.01.2019, в удовлетворении требований Управления об их взыскании отказано.

Поскольку в последующий период предприниматель, несмотря на отсутствие у него обязанности по уплате арендных платежей, продолжал их уплату, решением Арбитражного суда города Москвы от 16.11.2021 по делу № А40-98632/21-6-719, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2022, с Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом за счет казны Российской Федерации в пользу предпринимателя взысканы убытки в размере 214 522,83 руб., в том числе – по договору аренды № 1190-к от 30.12.2020 в сумме 139 578,14 руб., понесенные им в виде необоснованно уплаченных арендных платежей, за период с 09.02.2019 по 17.02.2021.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что на протяжении всего периода, в котором, по мнению Управления, со стороны ответчика имело место нарушение обязательств по уплате арендных платежей, у предпринимателя отсутствовала обязанность по их уплате, и, следовательно, отсутствовал факт несвоевременной их уплаты.

Истцом не доказано наличие оснований для расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ.

В связи с изложенным исковые требования не подлежат удовлетворению.

При обращении в суд истец не уплачивал государственную пошлину, поскольку освобожден от ее уплаты в силу п.п. 1 п. 1 ст. 333.36 НК РФ. Ввиду отказа в удовлетворении исковых требований государственная пошлина не взыскивается ни с одной из сторон.

Арбитражный суд Тверской области, руководствуясь статьями 110, 167, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г.Тверь, ИНН 

<

***>, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Тверь, ИНН 

<

***>, о досрочном расторжении договора аренды № 1190-К от 30.12.2000 отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в сроки и порядке, установленные АПК РФ. 

 

Судья                                                                                       О.А. Басова