ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-6419/2021, 10АП-6765/2021, 10АП-6772/2021, 10АП-6773/2021, 10АП-6776/2021

Дело № А41-17106/19

17 мая 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  12 мая 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 мая 2021 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мизяк В.П.,

судей Епифанцевой С.Ю., Досовой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ООО «Сабидом» – ФИО2, представитель по доверенности от 30.04.2021; 

от внешнего управляющего ООО «Сабидом-Инвест» - ФИО3, представитель по доверенности № 03 от 01.04.2021; 

от финансового управляющего ФИО4 - ФИО5 - ФИО6, представитель по доверенности № 001 от 01.04.2021; 

от кредиторов: ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92 А.Г.А., ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120, ФИО121, ФИО122, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО140, ФИО141, ФИО142, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147 - ФИО148 и ФИО149, представители по доверенностям, приобщенным к материалам дела (т. 5);

от ФИО150 - представитель не явился, извещен надлежащим образом; 

от финансового управляющего ФИО151 - ФИО152 - представитель не явился, извещен надлежащим образом; 

от ФИО151 – представитель не явился, извещен надлежащим образом; 

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы финансового управляющего Кишенкова Алексея Сергеевича - Росинского Федора Викторовича, Кишенкова Алексея Сергеевича, ООО «Сабидом-инвест», Хлебникова Юрия Васильевича и финансового управляющего Калужина Сергея Евгеньевича - Кудашева Тагира Равильевича на определение Арбитражного суда Московской области от 09 марта 2021 года по делу №А41-17106/19 о несостоятельности (банкротстве) Кишенкова Алексея Сергеевича, по ходатайству ООО «Сабидом» об исключении имущества из конкурсной массы должника,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 января 2020 г. ФИО151 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура банкротства гражданина – реализация имущества. Финансовым управляющим должником утвержден ФИО152.

Сведения о введении в отношении должника процедуры банкротства опубликованы в газете «КоммерсантЪ». 

В Арбитражный суд Московской области поступило заявление кредитора - ООО «Сабидом» об исключении из конкурсной массы должника ФИО151 1/2 доли в праве собственности на 60 (шестьдесят) земельных участков общей площадью 77 000 кв.м.

Определением Арбитражного суда Московской области от 09 марта 2021 года заявление ООО «Сабидом» удовлетворено. Суд исключил из конкурсной массы должника ФИО151 1/2 долю в праве собственности на следующие земельные участки: 77:17:0120316:691, 77:17:0120316:692, 77:17:0120316:693, 77:17:0120316:694, 77:17:0120316:695, 77:17:0120316:696, 77:17:0120316:697, 77:17:0120316:698, 77:17:0120316:699, 77:17:0120316:700, 77:17:0120316:701, 77:17:0120316:702, 77:17:0120316:703, 77:17:0120316:704, 77:17:0120316:705, 77:17:0120316:706, 77:17:0120316:707, 77:17:0120316:708, 77:17:0120316:709, 77:17:0120316:710, 77:17:0120316:711, 77:17:0120316:712, 77:17:0120316:713, 77:17:0120316:714, 77:17:0120316:715, 77:17:0120316:716, 77:17:0120316:717, 77:17:0120316:718, 77:17:0120316:719, 77:17:0120316:720, 77:17:0120316:721, 77:17:0120316:722, 77:17:0120316:723, 77:17:0120316:724, 77:17:0120316:725, 77:17:0120316:726, 77:17:0120316:727, 77:17:0120316:728, 77:17:0120316:729, 77:17:0120316:730, 77:17:0120316:731, 77:17:0120316:732, 77:17:0120316:733, 77:17:0120316:734, 77:17:0120316:735, 77:17:0120316:736, 77:17:0120316:737, 77:17:0120316:738, 77:17:0120316:739, 77:17:0120316:740, 77:17:0120316:741, 77:17:0120316:742, 77:17:0120316:743, 77:17:0120316:744, 77:17:0120316:745, 77:77:0120316:746, 77:17:0120316:747, 77:17:0120316:748, 77:17:0120316:749, 77:17:0000000:3995.

Не согласившись с указанным судебным актом, финансовый управляющий ФИО151 - ФИО152, должник - ФИО151, кредитор ООО «Сабидом-инвест», ФИО150 и финансовый управляющий ФИО4 - ФИО5 подали апелляционные жалобы, в которых просят его отменить.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 223, 266, 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО «Сабидом» заявил ходатайство о прекращении производства по апелляционным жалобам финансового управляющего ФИО4 - ФИО5 и ФИО150, поскольку ни ФИО4, ни ФИО150 не являются лицами, участвующими в деле либо в арбитражном процессе по делу о банкротстве ФИО151

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для прекращения производства по апелляционным жалобе ФИО150

Из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", следует, что если конкурсные кредиторы полагают, что их права и законные интересы нарушены судебным актом, на котором основано заявленное в деле банкротстве требование (в частности, если они считают, что оно является необоснованным по причине недостоверности доказательств либо ничтожности сделки), то на этом основании они, а также арбитражный управляющий вправе обжаловать в общем установленном процессуальным законодательством порядке указанный судебный акт, при этом в случае пропуска ими срока на его обжалование суд вправе его восстановить с учетом того, когда подавшее жалобу лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов.

Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 08.06.2020 N 305-ЭС17-2261(8) предусмотрел право конкурсных кредиторов ответчика по сделке обжаловать судебный акт о признании сделки недействительной по пункту 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве".

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 10.10.2016 по делу № А41-4470/16 требование ФИО150 о передаче жилого помещения – секция № 8, общей площадью 136,06 кв.м., дом блокированной застройки № 19, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.п. Кутузовское, д. Николо-Черкизово, мкр. «Белый город» на участке с кадастровым номером 50:09:0070416:1441,стоимостью 7 125 000 руб., включено в реестр требований ООО «Сабидом-инвест» о передаче жилых помещений.

ООО «Сабидом-инвест», находящееся в процедуре банкротства, является кредитором (заявителем по делу о банкротстве) ФИО151

С учетом изложенного апелляционная жалоба ФИО150 рассмотрена арбитражным апелляционным судом по существу спора.

Также арбитражным апелляционным судом не установлено оснований для прекращения производства по апелляционной жалобе финансового управляющего ФИО4 - ФИО5, поскольку в его апелляционной жалобе приведены фактически доводы, аналогичные доводам апелляционных жалоб финансового управляющего ФИО151 - ФИО152, ФИО151, ООО «Сабидом-инвест» и ФИО150

Таким образом, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения суда первой инстанции по апелляционным жалобам ФИО151, финансового управляющего ФИО151 - ФИО152, ООО «Сабидом-инвест», ФИО150 и финансового управляющего ФИО4 - ФИО5

В судебном заседании представитель финансового управляющего ФИО4 - ФИО5 поддержал доводы апелляционных жалоб, просил обжалуемый судебный акт отменить. 

Представитель внешнего управляющего ООО «Сабидом-Инвест» поддержала доводы своей жалобы.

Представитель кредиторов возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Представитель конкурсного управляющего ООО «Сабидом» возражал против апелляционных жалоб.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ФИО150, финансового управляющего ФИО151 - ФИО152 и ФИО151, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на сайте http://kad.arbitr.ru. 

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб финансового управляющего ФИО151 - ФИО152, ФИО151, ООО «Сабидом-инвест», ФИО150 и финансового управляющего ФИО4 - ФИО5, выслушав объяснения представителей участвующих в  деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

 Как следует из материалов дела, между ООО «Сабидом», ФИО151, ФИО4 18.11.2013 г. заключен предварительный договор № 1 купли-продажи земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для жилищного строительства с развитой инфраструктурой, общая площадь 77 000 кв.м, адрес объекта: г. Москва, п. Сосенское, вблизи дер. Сосенки, кадастровый (или условный) номер: 77:17:0000000:3495 (собственник 1/2 доли в праве общей долевой собственности ФИО4; собственник 1/2 доли в праве общей долевой собственности ФИО151).

Согласно п. 2.1.1 предварительного договора цена (обеспечительный платеж) приобретаемого по договору земельного участка составляет сумму в размере 192 837 214 руб. 

Денежные средства в указанном размере были перечислены ООО «Сабидом» в пользу ФИО4 и ФИО151

По согласованию сторон указанный участок разделен на шестьдесят участков общей площадью 77 000 кв.м.

Право собственности на 1/2 долю в долевой собственности на каждый из земельных участков до настоящего времени зарегистрировано за должником ФИО151 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2017 г. по делу № А40-32652/17 заключенный между сторонами предварительный договор № 1 купли-продажи земельного участка признан договором купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате, в связи с чем суд обязал произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 60 земельных участков общей площадью 77 000 кв. м согласно указанному перечню по адресу: г. Москва, поселения Сосенское, вблизи дер. Сосенки на ООО «Сабидом».

В силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанный судебный акт является обязательным для исполнения. 

Так, суд, признав заключенный между сторонами договор с учетом его фактического исполнения сторонами договором купли-продажи будущей вещи, обязал стороны произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 60 земельных участков за ООО «Сабидом». 

Указанный судебный акт вступил в законную силу 15.02.2018 г., в установленном законом порядке не отменен и не пересмотрен, однако, сторонами исполнен не был: переход права собственности на спорные земельные участки до настоящего времени не зарегистрирован.

При этом, в рамках рассмотрения указанного дела судами установлено, что спорные земельные участки фактически были переданы ООО «Сабидом» 04.10.2013 г. на основании договора аренды и с этого момента находятся в его фактическом владении.

На указанных земельных участках Обществом «Сабидом» осуществлено строительство жилых домов.

С 2013 года спорные земельные участки фактически застроены, представлены документы о постройке в их границах 57 домов сблокированного типа малоэтажной застройки. 

С этого же времени ООО «Сабидом» несло бремя их содержания.

Указанным решением суда также установлено, что между ООО «Сабидом» и ФИО4, ФИО151 в 2013 г. заключен договор аренды спорных земельных участков, согласно пункту 1.3 которого земельные участки предоставляются для организации жилищного строительства жилых домов сблокированного типа и строительства детского сада. 

Судом также было установлено, что денежные средства по договору купли-продажи были перечислены продавцам, в том числе должнику, что подтверждается платежными поручениями.

Таким образом, фактически земельные участки выбыли из владения должника ФИО151 с 2013 г., были переданы ООО «Сабидом».

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.03.2019 г. по делу № А41-100991/18 ООО «Сабидом» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В соответствии с определением суда от 26.07.2019 г. при рассмотрении указанного дела применяются правила параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве.

Из опубликованных в карточке дела № А41-100991/18 в Картотеке арбитражных дел в сети «Интернет» сведений усматривается, что в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Сабидом» включены требования кредиторов (физических лиц) о передаче жилых помещений – в виде секций (таун-хаусов), находящихся по адресу: г. Москва, поселение Сосенское, вблизи дер. Сосенки.

Требования данных кредиторов подтверждены вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции о признании права собственности на объекты незавершенного строительства (таун-хаусы).

Кроме того, судебными актами установлены факты заключения между ООО «Сабидом» и гражданами – участниками долевого строительства договоров и оплаты ими за придомовой земельный участок.

Строительство жилого комплекса, состоящего из таун-хаусов, завершено на 95 %,

Участники долевого строительства фактически проживают в данных таунхаусах.

Однако право собственности на жилые помещения не оформлено в установленном законом порядке, поскольку у застройщика отсутствует возможность введения их в эксплуатацию по причине отсутствия зарегистрированных за застройщиком прав на спорные земельные участки.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Применение специальных правил должно быть направлено на достижение данное цели (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 13239/12 и от 12.03.2013 № 15510/12). 

Согласно пункту 3 статьи 213.25 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 г. № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан» при рассмотрении дел о банкротстве граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, суды должны учитывать необходимость обеспечения справедливого баланса между имущественными интересами кредиторов и личными правами должника (в том числе его правами на достойную жизнь и достоинство личности).

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что фактически спорные шестьдесят земельных участков принадлежат ООО «Сабидом», в том числе на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2017 г. по делу № А40-32652/17, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости удовлетворения заявленного ООО «Сабидом» требования и исключения указанных земельных участков из конкурсной массы должника - ФИО151. 

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах ФИО151, его финансового управляющего - ФИО152, ООО «Сабидом-инвест», ФИО150 и финансового управляющего ФИО4 - ФИО5, о том, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости собственником шестидесяти земельных участков является ФИО151, указанные земельные участки включены финансовым управляющим в конкурсную массу, исключение участков из конкурсной массы повлечет преимущественное удовлетворение требований кредитора ООО «Сабидом», отклонены арбитражным апелляционным судом, поскольку они заявлены без учета фактических обстоятельств дела, а также обстоятельств, установленных  при разрешении спора по делу № А40-32652/17.

Так, в рамках дела № А40-32652/17 по иску ООО «Сабидом» к ФИО151 и ФИО4 о признании предварительного договора купли продажи от 18.11.2013 № 1 договором купли-продажи с условиями предварительной платы, с требованием зарегистрировать переход права собственности на 60 земельных участков, арбитражный суд сделал вывод о том, что указанный предварительный договор фактически является по своей правовой природе договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Заключив предварительный договор купли-продажи земельного участка на указанных условиях, передав фактически земельные участки во владение ООО «Сабидом» и получив от него полную оплату за земельные участки, предусмотренную договором, ФИО151 и ФИО4 тем самым выразили свою волю на отчуждение имущества и фактически приняли исполнение по договору со стороны истца, заключив, по существу, договор купли-продажи, в связи с чем право собственности на земельные участки должно перейти к ООО «Сабидом».

Суды в рамках дела № А40-32652/17 констатировали, что ООО «Сабидом» не может оформить земельные участки в собственность для последующей передачи их участникам долевого строительства сблокированных жилых домов, а также ввести в установленном порядке построенные объекты недвижимости в эксплуатацию, чем нарушаются права физических лиц - покупателей жилых помещений. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.03.2019 г. по делу № А41-100991/18 ООО «Сабидом» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В соответствии с определением суда от 26.07.2019 г. при рассмотрении указанного дела применяются правила параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве.

Из опубликованных в карточке дела № А41-100991/18 в Картотеке арбитражных дел в сети «Интернет» сведений усматривается, что в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Сабидом» включены требования кредиторов (физических лиц) о передаче жилых помещений – в виде секций (таун-хаусов), находящихся по адресу: г. Москва, поселение Сосенское, вблизи дер. Сосенки.

Требования данных кредиторов подтверждены вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции о признании права собственности на объекты незавершенного строительства (таун-хаусы).

Кроме того, судебными актами установлены факты заключения между ООО «Сабидом» и гражданами – участниками долевого строительства договоров и оплаты ими за придомовой земельный участок.

Строительство жилого комплекса, состоящего из таун-хаусов, завершено на 95 %,

Участники долевого строительства фактически проживают в данных таунхаусах.

Однако право собственности на жилые помещения не оформлено в установленном законом порядке, поскольку у застройщика отсутствует возможность введения их в эксплуатацию по причине отсутствия зарегистрированных за застройщиком прав на спорные земельные участки.

В силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанный судебный акт является обязательным для исполнения.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что фактически спорные шестьдесят земельных участков принадлежат и используются ООО «Сабидом» и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2017 г. по делу № А40-32652/17 суд возложил на стороны обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 60 земельных участков за ООО «Сабидом», арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что нахождение земельных участков в конкурсной массе должника ФИО151 является неправомерным.

То обстоятельство, что решение Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2017 по делу № А40-32652/17 не было исполнено (переход к ООО «Сабидом» права собственности на спорные земельные участки не зарегистрирован), не влияет на вывод суда первой инстанции о необходимости исключения земельных участков из конкурсной массы, так как фактическое отчуждение земельных участков ФИО4 и ФИО151 в пользу ООО «Сабидом» и возникновение права собственности на них у ООО «Сабидом» установлено непосредственно судебным актом по делу № А40-32652/17.

Таким образом, поскольку спорные земельные участки были отчуждены должником, а вследствие этого могут быть реализованы в рамках конкурсного производства без нарушения прав покупателя ООО «Сабидом» и прав дольщиков, приобретших у ООО «Сабидом» таун-хаусы в жилых домах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявление ООО «Сабидом»

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены определения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 09 марта 2021 года по делу № А41-17106/19 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.П. Мизяк

Судьи

С.Ю. Епифанцева

М.В. Досова