ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-254/2024

Дело № А40-170291/2023

г. Москва

09 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                  Мухина С.М.,

судей:

Никифоровой Г.М., ФИО1,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2023 по делу № А40-170291/2023

по заявлению: АО «Российский сельскохозяйственный банк»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: 1. ООО «ПК «Элитгрупп Инвест», 2. Департамент городского имущества города Москвы

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:

ФИО3 по доверенности от 09.03.2022;

от заинтересованного лица:

ФИО4 по доверенности от 15.01.2024;

от третьих лиц:

1. ФИО5 по доверенности от 20.02.2023; 2. не явился, извещен; 

 

У С Т А Н О В И Л:

решением Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2023, принятым по настоящему делу, удовлетворены требования акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» (заявитель, общество, Банк) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (заинтересованное лицо, управление, Управление Росреестра по Москве) от 04.09.2023 № КУВД-001/2023-22485049/9 об отказе в государственной регистрации ипотеки на основании договора № 237900/0016-7 о залоге права аренды земельного участка от 26.05.2023 года в отношении прав аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015009:8, площадью 25677 кв.м., по адресу: 

<

...> промзона Орлово, суд также обязал Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путём осуществления государственной регистрации обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка от 26.05.2023 в отношении прав аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015009:8, площадью 25677 кв.м., по адресу: 

<

...> промзона Орлово на основании заключенного между ООО «ПК «Элитгрупп Инвест» и АО «Россельхозбанк» договора № 237900/0016-7 о залоге права аренды земельного участка в порядке и сроки, установленные Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют общество с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Элитгрупп Инвест» (ООО «ПК «Элитгрупп Инвест»), Департамент городского имущества города Москвы (Департамент).

Не согласившись с принятым судом решением, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить по изложенным в жалобе основаниям и принять по делу новый судебный акт. В судебном заседании представитель поддержал доводы жалобы в полном объеме, указал на нарушения судом норм материального права.

Представители Общества и ООО «ПК «Элитгрупп Инвест» в судебном заседании возражали против удовлетворения жалобы, представили отзывы.

Департамент своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направил, что согласно статьи 156 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие. 

Проверив в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, изучив материалы дела и доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из нижеследующего.

Как следует из фактических материалов дела и установлено судом, уведомлением Управления от 06.06.2023 № КУВД-001/2023-22485049 государственная регистрация ипотеки на основании договора № 237900/0016-7 о залоге права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015009:8, расположенного по адресу: 

<

...> промзона Орлово, залогодателем (арендатором) которого является ООО «ПК «Элитгрупп Инвест», была приостановлена до 04.09.2023.

Приостановление государственной регистрации перехода права мотивировано тем, что:

1) залог права аренды заявленного земельного участка (кадастровый номер: 77:07:0015009:8) не может обеспечивать исполнение обязательств по Договору № 237900/0016 об открытии кредитной линии с лимитом выдачи от 14.03.2023 сроком до 13.04.2033, в связи с тем, что срок аренды земельного участка заканчивается 02.09.2027; 

2) необходимо представить документы, соответствующие требованиям действующего законодательства в части выполнения условий второго абзаца пункта 1.1 3 статьи 62 Закона об ипотеке - залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

В связи с не устранением причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, 04.09.2023 на основании статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации прав, формализованное в уведомлении № КУВД-001/2023-22485049/9.

Не согласившись с указанным уведомлением, АО «Россельхозбанк» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными.

Руководствуясь статьями 65, 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), суд первой инстанции признал оспариваемое решение Управления недействительным и обязал последнее устранить допущенные нарушения в силу нижеследующего.

Управление осуществляет свою деятельность в рамках полномочий, предоставленных ему в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации). 

В ст. 26 Закона о регистрации недвижимости указано 63 основания для приостановления регистрационных действий. Указанный перечень является закрытым, произвольному расширению и трактовке не подлежит. 

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. 

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Требования к содержанию договора об ипотеке установлены ст. 9 Закона об ипотеке. В п. 1 обозначенной статьи предусмотрено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. 

В соответствии с абзацем 4 п. 123 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки», в записи об ограничении (обременении) дополнительно указывается, в том числе, срок: дата возникновения ипотеки в соответствии с договором об ипотеке и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом. 

Судом установлено, что пунктом 7.1.1 рассматриваемого Договора ипотеки установлено, что договор прекращается 02 сентября 2027 года (в связи с истечением срока действия Договора аренды, указанного в пункте 3.1 Договора). 

В пункте 3.7 Договора ипотеки указано на наличие согласия собственника земельного участка на передачу в залог прав аренды. 

Таким образом, в Договоре ипотеки определен его предмет, оценочная стоимость имущества, согласие Залогодателя отвечать за исполнение своих обязательств по Кредитному договору. 

Из пункта 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ следует, что в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ, залог прекращается. 

Все существенные условия Договора об ипотеке предусмотрены его сторонами. Принимая в залог право аренды Банк по собственному волеизъявлению принимает на себя риски прекращения залога в связи с прекращением договора, что согласуется со ст. 421 ГК РФ. 

При этом гражданское законодательство РФ, включая положения ГК РФ о залоге, Закона об ипотеке, иные нормативные акты не содержат императивного требования о том, что срок исполнения обязательства должен быть аналогичным сроку ипотеки. 

Более того, такое предписание противоречило бы сути института обеспечения, поскольку в этом случае залог как обеспечение исполнения обязательства прекращал бы свое действие одновременно с наступлением срока исполнения основного обязательства, что противоречит как смыслу института обеспечения исполнения обязательства, так и здравому смыслу. 

Таким образом, суд согласился с доводами заявителя о том, что отказ Управления в государственной регистрации прав по причине того, что залог права аренды заявленного земельного участка не может обеспечивать исполнение обязательств по Кредитному договору сроком до 13.04.2033, в связи с тем, что срок аренды земельного участка заканчивается 02.09.2027, не основан на норме закона, следовательно, данный отказ является незаконным. 

Отказ в государственной регистрации прав по причине необходимости предоставления документов, соответствующих требованиям действующего законодательства в части выполнения условий второго абзаца пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке - залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка, противоречит фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, приобщенным к материалам дела. 

Согласно ч. 1.1. ст. 62 Закона об ипотеке если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. 

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. 

Департаментом городского имущества города Москвы письмом № 33-5- 45280/23-(0)-1 от 15.05.2023 предоставлено ООО «ПК «Элитгрупп Инвест» согласие на передачу в залог (ипотеку) АО «Россельхозбанк» права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015009:8 сроком до 02.09.2027, о чем указано в п.3.7. Договора об ипотеке. 

Указанное письмо было предоставлено Управлению совместно с документами для государственной регистрации ипотеки Заявителем и ООО «ПК «Элитгрупп Инвест», что подтверждается распиской от 30.05.2023, имеющейся в материалах дела.

Также данное согласие было направлено Департаментом в адрес Управления письмом от 21.06.2023 № ДГИ-1-34513/23-1 в ответ на запрос Управления от 02.06.2023 № 15-2904/2023, что подтверждается документами реестрового дела № OfSite-2023-06-21-998201, предоставленными Управлением в материалы дела. 

Указанный в пункте 7.1. Договора об ипотеке срок ипотеки соответствует указанному в согласии № 33-5-45280/23-(0)-1 от 15.05.2023 и в п. 2.1. Договора аренды от 02.09.2022 сроку аренды. 

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о незаконности оспариваемого решения, поскольку заявителем в Управление Росреестра по Москве были представлены все необходимые документы, для осуществления государственного кадастрового учёта, в связи с чем, оснований для отказа в осуществлении кадастрового учета не имелось. 

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из заявленных обществом требований, суд правомерно обязал Управление Росреестра по Москве устранить нарушения прав и законных интересов АО «Россельхозбанк» в установленном законом порядке и сроки.

Указанные в апелляционной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки суда при принятии обжалуемого акта. Каких-либо новых доводов апелляционная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и подлежат отнесению на подателя жалобы, который освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 21.11.2023 по делу № А40-170291/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                                            С.М. Мухин 

 

Судьи:                                                                                                            Г.М. Никифорова

 

                                                                                                ФИО1