АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А84-3328/20

01 сентября 2021 г.

город Севастополь

 

Резолютивная часть решения оглашена 25 августа  2021 года

Полный текст решения изготовлен 01 сентября 2021 года

 

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Юриной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания  ФИО1,

при участии представителей:

истца – не явились, извещены;  

ответчика – не явились, извещены;

иные лица не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Крымавтотранс» (г. Севастополь, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г. Севастополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Правительства Севастополя, о признании недействительным одностороннего изменения договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Крымавтотранс» (далее – истец, ООО «Крымавтотранс») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ответчик, Департамент) о признании недействительным одностороннего изменения договора аренды земельного участка от 11.01.2008, заключенного Севастопольским городским Советом и ООО «Крымавтотранс», в части установления размера арендной платы.

Определением от 20.05.2019 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Правительство Севастополя, назначено предварительное судебное заседание.

Протокольным определением от 10.08.2020 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением от 30.03.2021 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения Севастопольского городского суда по делу №3а-11/2021.

Определением от 28.06.2021 производство по делу возобновлено в связи со вступлением в законную силу решения Севастопольского городского суда по делу №3а-11/2021.

Ответчиком подан отзыв на иск, просил в удовлетворении иска отказать. 

Лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей в судебное заседание 25.08.2021 не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о чем свидетельствуют материалы дела, сведения о причине неявки отсутствуют. 

В соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ стороны вправе известить арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие. При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

С учетом изложенного, по мнению суда, материалы дела достаточно характеризуют спорные правоотношения, основания для отложения рассмотрения дела отсутствуют, а дело подлежит рассмотрению в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в деле материалам.

В судебном заседании 02.08.2021 представителем истца подано заявление об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просил: признать недействительным одностороннее изменение договора аренды земельного участка от 11 января 2008 года, зарегистрированного 23.06.2008 под №040865800023, заключённого между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью «Крымавтотранс», оформленное уведомлением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 15.08.2019 №УЗО/УВ-002629:

-           в части пункта 1.6 - установления ставки арендной платы за земельный участок в размере 2,4%, как противоречащей Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года №582, в том числе положениям, указанным в принципе №7, согласно которому размер арендной платы в отношении земельного участка, ограниченного в праве на приобретение его в собственность собственником здания, сооружения, расположенного на данном земельном участке, не должен превышать размер земельного налога;

-           в части преамбулы - применительно к установлению нового размера арендной платы с 19.04.2019 и в части пункта 1.7 - применительно к установлению нового размера арендной платы с 19.04.2019;

-           в части пункта 1.8 уведомления от 15.08.2019 относительно применения коэффициента инфляции в размере 4,3%, установленного Федеральным законом от 29.11.2018 №459-ФЗ «О Федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов», как не подлежащего применению в связи с экономической актуальностью размера кадастровой стоимости, подлежащий применению с 01.01.2019.

Поскольку согласно статье 49 АПК РФ изменение исковых требований является правом истца и не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, суд принял к рассмотрению заявление истца об изменении исковых требований по данному делу.

Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Крымавтотранс» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:542, площадью 0,8000 га, расположенного в урочище Ласпи города Севастополя на основании договора аренды земельного участка от 11.01.2008, заключенного с Севастопольским городским Советом, и зарегистрированного СГФГП «Центр Государственного земельного кадастра» 23.04.2008 под №040865800023. Земельный участок предоставлен для обслуживания базы отдыха «Дельфин».

11.01.2008 Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Крымавтотранс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета №2543 от 14.08.2007 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок общей площадью 0,8000 га для обслуживания базы отдыха «Дельфин» с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который находится: г. Севастополь, в урочище Ласпи (далее - договор).

Нормативная денежная оценка земельного участка составляет: 3129951,60 грн., что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка №1330/1, выданной Главным управлением земельных ресурсов в г. Севастополе от 13.11.2007 (пункт 2.3 Договора).

Договор заключен сроком на 25 лет (пункт 3.1 Договора).

Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета №1348 от 14.10.2003 (далее - Методика) в размере: 3,5% от нормативной денежной оценки земельного участка (пункт 4.1 Договора с учетом дополнительного соглашения от 26.01.2009).

Согласно пункту 4.2 с учетом дополнительного соглашения от 26.01.2009 Договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: 3044700 х 0,035 = 126199,65 грн.

Приведенный расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с пунктом 4.5 настоящего договора (пункт 4.3 Договора).

В силу пункта 4.4 Договора арендная плата за землю вносится арендатором ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налоговой) месяца в национальной валюте Украины на специальный бюджетный счет города в районного финансового управлении по месту расположения земельного участка.

Согласно пункту 4.5 Договора начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции.

Величина годовой арендной платы подлежит ежегодному перерасчету в срок до 1 февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценки земельного участка.

В соответствии с пунктом 4.7 Договора размер арендной платы пересматривается в случае: 

- изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором;

- изменения размеров земельного налога, повышенной нормативной денежной оценки земельного участка, в том числе вследствие инфляции и индексации;

- ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждается актом, составленным с участием арендодателя;

- в иных случаях, предусмотренных законом. 

15.08.2019 в адрес ООО «Крымавтотранс» Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направлено уведомление №УЗО\УВ-002629 (далее – Уведомление), согласно которому на основании Постановления Правительства Севастополя от 08.04.2019 №219-ПП «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за пользование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов», учитывая постановление Правительства Севастополя от 25.10.2018 №716-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя», Департамент уведомил Общество об изменении размера арендной платы с 19.04.2019.

Согласно пунктам 1.5, 1.6, 1.7 Уведомления кадастровая стоимость участка составляет 20 968 320.00 руб., ставка арендной платы определена - 2,4%, размер на период с 19.04.2019 по 31.12.2019 арендной платы за земельный участок составляет 352 267,78 руб.

Кроме того, размер арендной платы за период с 01.01.2019 по 18.04.2019 проиндексирован на коэффициент инфляции 4,3% и составляет 46 102,54 руб. в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2018 № 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов».

Решением Севастопольского городского суда от 26.03.2021 по делу №3а-11\2021, вступившим в законную силу 12.05.2021, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:542, площадью 7 998 +\- 31 кв. м, расположенного по адресу: город Севастополь, урочище Ласпи, равная его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 14.02.2021, в размере 14 716 320,00 руб.

Полагая, что одностороннее изменение условий договора аренды, осуществленное Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя уведомлением от 15.08.2019, является недействительным в части, ООО «Крымавтотранс» обратился с исковым заявлением в арбитражный суд. 

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно положениям Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (в редакции № 16 от 25.12.2018, действующей с 01.01.2019) (далее - Закон № 6-ФКЗ), до 1 января 2023 года на территории города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере (часть 1.1 статьи 12.1) (часть 1.1 введена Федеральным конституционным законом от 25.12.2018 № 3-ФКЗ).

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон № 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона № 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Согласно статье 10 Закона № 46-ЗС порядок определения нормативной цены земли в отношении земельных участков устанавливается Правительством Севастополя (часть 1).

Порядок определения размера арендной платы, платы за сервитут земельных участков, находящихся в государственной собственности города Севастополя, устанавливается Правительством Севастополя (часть 2).

Законом города Севастополя № 391-ЗС от 26.12.2017 часть третья вышеназванной статьи изложена в следующей редакции: "До утверждения результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, в порядке, установленном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков вносятся сведения о нормативной цене земли, определенной в отношении соответствующих земельных участков.

Постановлением Правительства Севастополя от 28.11.2014 № 515 "Об утверждении нормативной цены земли" (далее - Постановление № 515) утвержден Порядок определения нормативной цены земельных участков, расположенных на территории города Севастополя".

Как установлено в пункте 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 № 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства Севастополя от 01.04.2016 № 258-ПП (далее - Постановление № 88-ПП), с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21.03.2014, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2014 года.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства Российской Федерации № 582), законами города Севастополя № 46-ЗС и от 26.11.2014 № 81-ЗС "О земельном налоге", постановлением Правительства Севастополя № 515, разработан Порядок расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденный Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 524-ПП (далее - Порядок № 524-ПП).

Указанный Порядок устанавливает общие правила расчета размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, являющихся собственностью города федерального значения Севастополя, и действует до проведения государственной кадастровой оценки земель в городе Севастополе.

Так, согласно п. 1.3 данного Порядка до проведения государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, для определения размера арендной платы за пользование земельными участками применяется нормативная цена земли в городе Севастополе, утвержденная Постановлением № 515.

До момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом № 46-ЗС, ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.

Постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 №716-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя" (далее - Постановление № 716-ПП) утверждены результаты массовой кадастровой оценки земли на территории города в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", законами города Севастополя от 30.04.2014 № 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", от 07.08.2014 № 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", Постановлением Правительства города Севастополя от 16.11.2017 № 869-ПП "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Указанный акт вступил в силу с 01 января 2019 года.

Согласно официальной информации указанный акт опубликован (обнародован) 30.10.2018.

В соответствии с Постановлением Правительства города Севастополя от 08.04.2019 №219-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" (далее - Порядок № 219-ПП) названный Порядок разработан, в том числе, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 582 и Постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП.

Указанный акт признал утратившим силу Постановление №524-ПП.

Постановление №219-ПП вступило в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, то есть с 19.04.2019.

Согласно пункту 1.2. Порядка № 219-ПП для расчета размера арендной платы за пользование земельными участками применяется кадастровая стоимость земельных участков, определенная в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Пунктом 1.3 предусмотрены случаи применения настоящего Порядка:

- при заключении договоров аренды земельных участков, предоставленных в установленном законом порядке без проведения торгов (п. 1.3.1);

- при переоформлении в установленном законом порядке договоров аренды, права постоянного, временного пользования, временного пользования земельными участками на условиях аренды, а также права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций) на право аренды (п. 1.3.2).

В соответствии с пунктом 3.3. Порядка №219-ПП действующие договоры аренды земельных участков, по условиям которых арендная плата рассчитана на основании нормативной цены (либо нормативной денежной оценки) земельного участка, подлежат корректировке в части расчета арендной платы в соответствии с условиями настоящего Порядка. Указанная корректировка проводится арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендаторов в соответствии с условиями договоров и не требует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, если такие условия предусмотрены договорами.

Постановлением Правительства Севастополя от 29.04.2019 №294-ПП (далее - Постановление № 294-ПП) с целью урегулирования вопросов определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, признано утратившим силу Постановление №88-ПП.

Данное постановление вступило в силу со дня его официального опубликования.

Согласно статье 65 ЗК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Учитывая вышеприведенные нормы права в их системном толковании, руководствуясь требованиями статьи 3 Закона № 6-ФКЗ о том, что положения ранее заключенных договоров применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации, принимая во внимание, что порядок определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя (как Порядок №524-ПП, так и Порядок №219-ПП), разработан в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и Постановлением Правительства Российской Федерации №582, суд приходит к выводу о том, что арендная плата за использование земельных участков, являющихся собственностью города федерального значения Севастополя, по договорам, заключенным в том числе до 18.03.2014, носит характер регулируемой.

Также на основании вышеприведенного нормативного регулирования, суд приходит к выводу о том, что положения Порядка №219-ПП в части использования при расчете размера арендной платы кадастровой стоимости, утвержденной Постановлением №716-ПП, применяются к действующим договорам аренды, в том числе как заключенным после 18.03.2014 до 01.01.2019, так и заключенным до 18.03.2014, и не переоформленным на настоящий момент в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Более того, с учетом изложенного изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Так, из содержания договора аренды от 11.01.2008 (пункты 4.5, 4.7) следует, что стороны договорились об автоматическом изменении размера арендной платы в случае изменения нормативного регулирования порядка ее определения.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что при изменении арендной платы в рассматриваемом случае не требуется внесения изменений в договор аренды в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ (в т.ч. заключения дополнительного соглашения), поскольку арендодатель, представляющий публичного собственника, вправе был направить в адрес арендатора уведомление, содержащее информацию об изменении размера арендной платы без заключения каких-либо дополнительных соглашений о ее корректировке.

Оспариваемое уведомление по смыслу статей 153, 154 ГК РФ является односторонней сделкой, в соответствии с которой арендодателем изменен размер арендной платы за земельный участок по Договору.

По смыслу статьи 168 ГК РФ сделка может быть признана недействительной по предусмотренным в законе основаниям.

При таких обстоятельствах уведомление об изменении арендной платы может быть оспорено в арбитражном суде.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 10.12.2019 по делу №А64-1197/2019, от 31.07.2018 №Ф10-2776/2018 по делу №А64-5731/2017.

Как усматривается из преамбул Порядка №524-ПП и Порядка №219-ПП, они разработаны в том числе с учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации №582, которым сформулированы основные принципы определения арендной платы.

Более того, пункты 3.1 и 3.2 Порядка №219-ПП воспроизводят пункты 8 и 9 соответственно Постановления Правительства Российской Федерации №582.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды не прошел процедуру переоформления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 3.2 Порядка №219-ПП при заключении договора аренды земельного участка в договоре предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 3.1 настоящего Порядка, не проводится.

Пунктом 3.3. Порядка №219-ПП предусмотрено, что действующие договоры аренды земельных участков, по условиям которых арендная плата рассчитана на основании нормативной цены (либо нормативной денежной оценки) земельного участка, подлежат корректировке в части расчета арендной платы в соответствии с условиями Порядка. Указанная корректировка проводится арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендаторов в соответствии с условиями договоров и не требует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, если такие условия предусмотрены договорами.

При рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Так, согласно положениям Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017 - действующей по состоянию на 01.01.2019 до 11.08.2020) "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон № 237-ФЗ) акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования) (часть 4 статьи 15).

Сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня вступления в силу акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 18 Закона №237-ФЗ).

Следует обратить внимание, что Постановление №716-ПП принято в том в числе в соответствии с Законом №237-ФЗ.

Таким образом, исходя из анализа вышеприведенных правовых норм, с учетом вступления с 01 января 2019 года в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (Постановление №716-ПП, официально опубликовано 30.10.2018), суд приходит к выводу, что сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в частности, определения размера арендной платы), также с 01 января 2019 года.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.11.2020 по делу №А84-4819/2019, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2021 №310-ЭС21-1905.

При таких обстоятельствах уведомление является недействительным в части преамбулы и пункта 1.7 в части условия об установлении нового размера арендной платы с 19.04.2019.

Кроме того, пункт 1.8, определяющий коэффициент инфляции 4,3%, подлежащий применению с 01.01.2019 - с учетом Федерального закона "О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов", суд также признает недействительным в силу следующего.

В силу пункта 4.1 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью города федерального значения Севастополя, утв. постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 №524-ПП, применение которого необходимо продолжать, как указано выше, в период с 01.01.2019 по 19.04.2019, при заключении договора аренды земельного участка предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Так как новый размер кадастровой стоимости, подлежащий применению с 01.01.2019, является экономически актуальным, применение к нему корректирующего коэффициента инфляции недопустимо.

К аналогичному выводу пришли суды при рассмотрении дела №А84-4819/2019.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 22 Закона №237-ФЗ  результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

При этом, согласно части 4 данной статьи заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Согласно части 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, заинтересованный в продолжении арендных отношений арендатор вправе оспорить размер кадастровой стоимости в установленном законом порядке. Причем, сведения о новой кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, будут применены для него с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании.

Как указано выше, решением Севастопольского городского суда от 26.03.2021 по делу №3а-11/2021, вступившим в законную силу 12.05.2021, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:542, площадью 7 998 +\- 31 кв. м, расположенного по адресу: город Севастополь, урочище Ласпи, равная его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 14.02.2021, в размере 14 716 320,00 руб.

Кроме того, судом установлено, что согласно уведомлению целевое использование земельного участка: обслуживание базы отдыха «Дельфин» в урочище Ласпи.

Земельный участок с кадастровым номером 91:01:058002:542 расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории. 

Согласно пункту 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в пределах особо охраняемых территорий, ограничиваются в обороте и на основании пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации не предоставляются в частную собственность. 

На земельном участке расположены принадлежащие ООО «Крымавтотранс» объекты недвижимости с кадастровыми номерами 91:01:058001:502, 91:01:058001:504, 91:01:058001:605.

Письмом №ГУ-исх-1134\20 от 05.02.2020 Департамент уведомил ООО «Крымавтотранс» об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности города федерального значения Севастополь, в собственность без проведения торгов за плату», по изложенным выше основаниям.

В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с «Основными принципами определения арендной платы», установленными в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года №582 (далее - Постановление №582).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 №531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, «Основные принципы определения арендной платы» были дополнены еще одним принципом №7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из Основных принципов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года №582, направленных на эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, включающих Принцип №7, предполагающий учет наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Минэкономразвития РФ от 29.12.2017 № 710, утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 №582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций, в целях применения вышеуказанного принципа №7 при определении арендной платы за земельные участки, рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае, при определении размера арендной платы за земельный участок, ограниченный в обороте, целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Положения пункта 30 Методических рекомендаций, в части указания пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, разъясняют используемую в Принципе №7 формулировку "предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка".

Как указал ВС РФ в решении от 12.09.2018 года по делу №АКПИ18-667, оставленным без изменений определением апелляционной коллегии ВС РФ от 13.12.2019 года по делу №АПЛ18-523, положения Принципа №7 «Основных принципов определения арендной платы», предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе №7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе №7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Земельный налог на территории города Севастополя установлен Законом города Севастополя «О земельном налоге» №81-ЗС от 19.11.2014, в соответствии с пунктом 5 статьи 2 которого, налоговая ставка для земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:542, установлена в размере 1,2% от его кадастровой стоимости.

Таким образом, размер арендной платы должен исчисляться с учетом положений Принципа №7 "Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков", утвержденных постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009, то есть в размере, не превышающем размер земельного налога, для земельного участка, ограниченного в обороте.

Аналогичная правовая позиция высказана арбитражными судами при рассмотрении дела №А84-1365/2020, согласившимися с правовой позицией ООО «Крымавтотранс» по аналогичному земельному участку.

С учетом изложенного, положения п.1.6 уведомления являются недействительными, поскольку противоречат Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года №582, в том числе положениям, указанным в принципе №7, согласно которому размер арендной платы в отношении земельного участка, ограниченного в праве на приобретение его в собственность собственником здания, сооружения, расположенного на данном земельном участке, не должен превышать размер земельного налога.

По общему правилу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате этой государственной пошлины подлежат взысканию со стороны.

Поскольку исковые требования судом удовлетворены полностью, то государственная пошлина в сумме 6 000,00 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

1.                  Исковые требования удовлетворить полностью.

2.                  Признать недействительным одностороннее изменение договора аренды земельного участка от 11 января 2008 года, зарегистрированного 23.06.2008 под №040865800023, заключенного Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью «Крымавтотранс» (г. Севастополь, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), оформленное уведомлением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г. Севастополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) от 15.08.2019 № УЗО/УВ-002629, в части:

– пункта 1.6 в части условия об установления ставки арендной платы за земельный участок в размере 2,4 %;

- преамбулы и пункта 1.7 в части условия об установлении нового размера арендной платы с 19.04.2019;

- пункта 1.8.

3. Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г. Севастополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Крымавтотранс» (г. Севастополь, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) судебные расходы по делу в размере 6 000,00 руб. (шесть тысяч рублей 00 копеек).

 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 

Судья          

Е.Н. Юрина