ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Староникитская ул., 1, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс 

<

***> 

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула Дело № А68-11780/2024  

20АП-4285/2025 

Резолютивная часть постановления объявлена 13.10.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 14.10.2025  

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Большакова Д.В. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой Т.Ю., при участии представителя заинтересованного лица – государственной жилищной инспекции Тульской области  

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 11.11.2024 № 44-18/15981), в отсутствие представителя заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремэкс» (ИНН 

<

***>,  

ОГРН 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремэкс» на решение Арбитражного суда Тульской области от 08.08.2025 по делу № А68-11780/2024,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремэкс» (далее – ООО «УК «Ремэкс», общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с требованием к государственной жилищной инспекции Тульской области (далее – инспекция) о признании незаконным и отмене предписания от 24.06.2024 № 47.  

Решением Арбитражного суда Тульской области от 08.08.2025 в удовлетворении заявления отказано.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «УК «Ремэкс» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новое  

решение. В обоснование своей позиции указывает, что собственниками фактически принято решение, предоставляющее управляющей организации право установления размера платы за содержание жилого помещения в соответствии с решением собрания депутатов г. Донской в отсутствие ежегодного оформления изменений данных тарифов решениями общих собраний собственников. Считает, что его действия по одностороннему изменению размера платы за содержание жилого помещения правомерны, поскольку данное изменение является индексированием, в подтверждение чего ссылается на судебную практику и позицию Минстроя России, изложенную в письме от 04.07.2025  

 № 18667-ОГ/00. 

От инспекции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором она, считая принятое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.  

Из материалов дела следует, что на основании решения заместителя начальника инспекции от 08.05.2024 № 24 в отношении ООО «УК «Ремэкс» проведена внеплановая документарная проверка с целью проверки фактов, изложенных в обращениях граждан от 12.04.2024 № 44-02-01/3548, от 01.02.2024 № 44-02-01/1187, от 10.11.2023  

 № 44-02-01/8408, от 30.10.2023 № 44-02-01/7916 и от 30.11.2023 № 44-02-01/9089, содержащих сведения о неправомерности действий управляющей компании, выразившихся в одностороннем повышении размера платы за содержание и ремонт общедомового имущества по адресам: Тульская область, г. Донской, мкр. Центральный, ул. Свх. Донской, д. 1; Тульская область, г. Донской, мкр. Центральный, ул. Октябрьская. Д. 75А.  

В ходе проверки установлено, что ООО «УК «Ремэкс» осуществляется управление многоквартирными домами, расположенными по адресам: Тульская область, г. Донской, мкр. Центральный, ул. Свх. Донской, д. 1, на основании договора управления от 01.12.2014, заключенного в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД), зафиксированным в протоколе от 18.11.2014 № 1; 

<

...>  

д. 75А, на основании договоров управления от 01.12.2014 и от 03.05.2014, заключенных в соответствии с решениями общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, зафиксированных в протоколах.  

Пунктами 4.1 договоров от 01.12.2014 и от 03.05.2014 предусмотрено, что цена  

договора определяется как сумма платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающая стоимость услуг по управлению и платы за коммунальные услуги.  

В пунктах 4.4 указанных договоров утвержден размер платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД в размере 17,52 руб. за 1 кв. м общей площади помещения в месяц.  

Инспекцией в ходе проведения внеплановой документарной проверки документов установлено, что управляющей организацией применялась плата за содержание и ремонт жилья, утвержденная решением собрания депутатом муниципального образования  

г. Донской Тульской области от 21.09.2023 № 51-9 с 01.11.2023, в размере 21,56 руб. за кв. м. Результаты проверки оформлены актом документарной проверки от 24.06.2024 № 76. 

В целях устранения выявленного нарушения инспекцией выдано предписание от 24.06.2024 № 24, в соответствии с которым обществу в срок до 01.08.2024 следует осуществить перерасчет платы, производить начисления за содержание и ремонт жилья с 01.11.2023 исходя из размера платы (17,52 руб.), утвержденного заключенными договорами управления собственниками помещений по адресам: Тульская область,  

г. Донской, мкр. Центральный, ул. Свх. Донской, д. 1 (кв. 16); 

<

...> д. 75А (кв. 23).  

Не согласившись с вынесенным предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.  

Рассматривая заявление и отказывая в его удовлетворении, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.  

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи 

201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными или незаконными при одновременном несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и  

иной экономической деятельности.  

На основании части 2 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор).  

Должностные лица органов государственного жилищного надзора имеют право давать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований (часть 5 статьи 20 ЖК РФ, общие требования к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора), утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2021  

 № 1670). 

Таким образом, инспекция наделена полномочиями на вынесение оспариваемого предписания, и требования закона по организации и проведению внеплановой проверки инспекцией соблюдены.  

В части 1 статьи 161 ЖК РФ установлено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.  

В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.  

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную и горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.  

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).  

Размер такой платы, согласно разъяснениям, изложенным в пункте  

16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» (далее – постановление Пленума № 22), должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).  

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ).  

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны проводить годовое общее собрание ежегодно (часть 1 статьи 45 ЖК РФ).  

Как предусмотрено частью 3 статьи 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (пункт 2); порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (пункт 3).  

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (часть 4 статьи 158 ЖК РФ).  

В пункте 17 постановления Пленума № 22 разъяснено, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 – 453  

ГК РФ). 

В силу пункта 18 этого же постановления решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об утверждении существенного условия договора управления многоквартирным домом о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, признанное недействительным решением суда, не подлежит применению. В этом случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчету исходя из порядка определения размера платы, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 статьи 162 ЖК РФ).  

Судом на основе материалов дела установлено, что ООО «УК «Ремэкс» осуществляется управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Центральный, ул. Свх. Донской, д. 1, на основании договора управления от 01.12.2014, заключенного в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в МКД, зафиксированным в протоколе от 18.11.2014 № 1; многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...> д. 75А, на основании договора управления от 03.05.2014, заключенного в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, зафиксированным в протоколе от 30.04.2014 № 1.  

Пунктами 4.1 договоров от 01.12.2014 и от 03.05.2014 предусмотрено, что цена договора определяется как сумма платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающая стоимость услуг по управлению и платы за коммунальные услуги.  

Пунктами 4.4 указанных договоров утвержден размер платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД в размере 17,52 руб. за 1 кв. м общей площади помещения в месяц.  

На основании пункта 4.13 договора управляющая организация имеет право в одностороннем порядке, но не чаще 1-го раза в год, по истечении календарного года, пересматривать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД в пределах изменения коэффициента-дефлятора, соответствующего индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации.  

При этом инспекцией установлено, что управляющей организацией в одностороннем порядке изменен размер платы за содержание жилого помещения в соответствии с решением собрания депутатом муниципального образования г. Донской Тульской области от 21.09.2023 № 51-9 с 01.11.2023 в размере 21,56 руб. за кв. м.  

В обоснование своей позиции общество ссылается на то, что ввиду отсутствия принятого на общем собрании собственников решения об установлении платы им в соответствии с пунктами 4.2 и 4.12 договора по праву применяется размер платы за  

содержание жилого помещения в многоквартирном доме, установленный решением собрания депутатов г. Донской.  

Не соглашаясь с такой позицией, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.  

Согласно части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.  

Из системного анализа приведенных нормативных положений следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственником помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечения со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы.  

При этом действующее законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме, так же как и введение в действие в одностороннем порядке тарифа, отличного от размера, установленного органом местного самоуправления, в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не определен.  

Согласно пунктам 4.2 договоров управления плата за содержание и ремонт общего имущества МКД устанавливается на срок по 31.12.2014.  

Из материалов дела усматривается, что общее собрание собственников помещений многоквартирным домов, расположенных по адресам – Тульская область, г. Донской, мкр. Центральный, ул. Свх. Донской, д. 1 и ул. Октябрьская, д. 75А, по вопросу утверждения размера платы за содержание жилых помещений не было инициировано, а, значит, собственники помещений не выразили свою волю на изменение размера платы ранее утвержденной. Доказательств обратного обществом не представлено.  

Поскольку в рассматриваемом случае собственники помещений в МКД на общем собрании не принимали решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения, суд пришел к обоснованному выводу, что действия общества по увеличению  

размера платы за содержание жилого помещения собственникам помещений МКД противоречат требованиям части 7 статьи 156 ЖК РФ.  

При этом суд первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что у управляющей организации имелась возможность по истечении года с момента утверждения размера платы за содержание жилого помещения инициировать проведение общего собрания собственников помещений для рассмотрения указанного вопроса и принятия по нему соответствующего решения с учетом конкретных изменившихся обстоятельств, на котором обосновать необходимость увеличения размера платы за содержание жилого помещения.  

Порядок действий управляющей организации при установлении платы за содержание и ее изменение установлен в пункте 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).  

Согласно пунктам 16 и 17 Правил № 491 при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.  

Исходя из пункта 31 Правил № 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.  

Закрепляя право на изменение тарифа по инициативе управляющей организации с определенной периодичностью (не чаще одного раза в год), законодатель преследовал цель обеспечения плановой определенности собственников в расходах на жилое помещение.  

Управляющая организация предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложение о повышении размера платы с учетом конструктивных особенностей, степени благоустройства многоквартирного дома, а собственники помещений в свою очередь с учетом предложений управляющей организации, как специализированной организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, во исполнение пункта 17 Правил № 491 утверждают перечень  

работ и услуг, условия их выполнения, размер их финансирования, то есть ежемесячную плату с учетом утвержденного перечня работ и услуг.  

В связи с тем, что собственники ранее утвердили размер платы в сумме 17,52 руб., суд первой инстанции правомерно счел, что его изменение возможно исключительно путем принятия соответствующих решений собственников на общем собрании. То обстоятельство, что собственники не принимают таких решений, не дает управляющей организации права изменить указанный размер платы и руководствоваться решением органа местного самоуправления.  

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемое предписание не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов общества.  

Мнение общества о том, что собственниками фактически принято решение, предоставляющее управляющей организации право установления размера платы за содержание жилого помещения в соответствии с решением собрания депутатов г. Донской в отсутствие ежегодного оформления изменений данных тарифов решениями общих собраний собственников, не принимается апелляционным судом, поскольку договоры управления не содержат каких-либо условий, предоставляющих управляющей организации право на изменение в одностороннем порядке размера платы за содержание и позволяющих рассматривать их как обстоятельство, свидетельствующее о принятии общим собранием собственников такого дома решения об установлении порядка изменения ранее определенного размера платы за содержание жилого помещения.  

В апелляционной жалобе общество указывает, что его действия по одностороннему изменению размера платы за содержание жилого помещения правомерны, поскольку данное изменение является индексированием, в подтверждение чего ссылается на судебную практику и позицию Минстроя России, изложенную в письме от 04.07.2025  

 № 18667-ОГ/00. 

Между тем обществом не учтено, что Минстрой России, допуская в вышеуказанном письме возможность включения в договор управления МКД положений об индексации размера платы за содержание жилого помещения, отметил, что порядок такой индексации должен быть указан в утвержденном общим собранием собственников помещений и согласованном управляющей организацией договоре управления МКД, в том числе должны быть утверждены конкретные показатели, применяемые при расчете проиндексированного размера платы за содержание жилого помещения, которые не должны зависеть от действий сторон договора.  

В качестве таких показателей могут применяться, например, индекс  

потребительских цен, прогнозный индекс инфляции или иные показатели, утвержденные в установленном порядке федеральными органами исполнительной власти.  

Таким образом, понятия индексации (пересмотра размера платы за содержание и ремонт общего имущества в пределах изменения коэффициента-дефлятора, соответствующего индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации) и изменения в одностороннем порядке размера платы за содержание жилья не являются тождественными понятиями.  

Кроме того, ни в рамках проведенной проверки, ни в ходе рассмотрения дела обществом не представлено доказательств, свидетельствующих об осуществлении индексирования размера платы.  

Иные доводы подателя жалобы не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.  

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.  

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.  

 Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 08.08.2025 по делу № А68-11780/2024  

оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.  

Участвующим в деле лицам разъясняется, что постановление будет выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной электронно-цифровой подписью. В связи с этим на основании статей 177 и 186 Арбитражного процессуального  

кодекса Российской Федерации постановление будет направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия, и будет считаться полученными на следующий день после его размещения на указанном сайте.  

Председательствующий судья Е.Н. Тимашкова  

Судьи Д.В. Большаков Е.В. Мордасов