ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

07 февраля 2025 года

                                                      А75-12944/2024

Резолютивная часть постановления объявлена  30 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме   07 февраля 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.

судей  Бацман Н.В., Халявина Е.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12503/2024) общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» на решение от 21.10.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-12944/2024 (судья Кубасова Э.Л.), принятое по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании             143 081 руб. 69 коп., обязании подписать соглашение о расторжении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества  с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» - ФИО1 (доверенность № 06 от 09.01.2024),

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма - ФИО2 (доверенность № 06 от 13.03.2024),

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» (далее – ответчик, Общество, ООО «СЗ «СГУ») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 31.07.2020 № 4964 в размере 143 081 руб. 69 коп., в том числе: основной долг за период с 01.07.2020 по 06.11.2021 в размере 83 506 руб. 35 коп., неустойка за период с 11.10.2020 по 29.05.2024 в размере 59 575 руб. 34 коп.; а также обязать Общество подписать соглашение  о расторжении договора аренды земельного участка от 31.07.2020 № 4964 в редакции Комитета.

Решением от 21.10.2024 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры удовлетворил исковые требования частично, взыскал с ООО «СЗ «СГУ» в пользу Комитета неустойку в сумме 53 092 руб. 36 коп. Исковые требования в остальной части оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «СЗ «СГУ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение изменить, взыскать с Общества в пользу Комитета неустойку в размере 21 485 руб. 19 коп.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указаны следующие доводы: арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за пользование земельным участком только с момента его передачи арендатору; фактическая передача объекта аренды произошла 31.07.2020, что сторонами не оспаривается; требования истца о взыскании задолженности за период с 29.06.2020 по 31.07.2020 не обоснованы; основной долг ответчиком погашен в полном объеме; по расчету ответчика неустойка составляет 25 097 руб. 54 коп., однако, поскольку срок исковой давности по требованию о взыскании пени за период с 11.12.2020 по 01.07.2021 истек, взысканию подлежит неустойка в размере 21 485 руб. 19 коп.

Комитет в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «СЗ «СГУ» поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции изменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель Комитета с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, от 31.07.2020 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 4964 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 86:17:0010212:203, площадью 5 409 кв.м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> предоставленный (разрешенное использование): малоэтажная многоквартирная жилая застройка (пункт 1.1). 

Земельный участок предоставлен на срок с 29.06.2020 по 28.08.2023 (пункт 2.1 договора). 

В соответствии с пунктом 3.1 договора, арендная плата за владение и пользование земельным участком за 1 год составляет 986 000 руб., за 38 месяцев составляет 3 121 410 руб. 74 коп., согласно приложению № 2 к договору (расчет арендной платы). 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 10.08.2020. 

Передача земельного участка в аренду подтверждается передаточным актом от 31.07.2020 (л.д.44).

Арендованный земельный участок возвращен арендодателю на основании передаточного акта (акт возврата) от 07.11.2021 (л.д. 57). 

Письмом от 12.11.2021 № 737 ответчик обратился в Комитет с просьбой расторгнуть договор с 07.11.2021 в связи с завершением строительства многоквартирного жилого дома, выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регистрацией права собственности на квартиры. 

В ответ Комитет направил Обществу для рассмотрения и подписания проект соглашения № 1 о расторжении договора.

Письмом от 24.01.2022 № 022 ответчик направил истцу экземпляр соглашения № 1 о расторжении договора, подписанный с протоколом разногласий, акт сверки взаимных расчетов, платежное поручение от 28.12.2021 № 1274 на сумму 756 383 руб. 55 коп., передаточный акт.

В письме от 27.01.2022 №2-Исх-250 Комитет сообщил об отказе в подписании протокола разногласий к проекту соглашения № 1 о расторжении договора.

По уточненным расчетам истца, в связи с неисполнением обязательств по договору аренды у ответчика сформировалась задолженность за период с 01.07.2020 по 06.11.2021 в размере 83 506 руб. 35 коп.

Поскольку соглашение о расторжении договора не подписано, требование об оплате задолженности ответчиком не удовлетворено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 130, 191, 192, 195, 196, 200, 207, 330, 331, 424, 606, 609 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 22, 25, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за пользование земельным участком, между тем, в пределах срока исковой давности заявлены требования за период с 11.07.2021 по 07.11.2021, задолженность за указанный период ответчиком погашена в полном объеме; поскольку оплата произведена с нарушением условий договора, неустойка подлежит начислению за период с 11.07.2021 по 29.05.2024, что составит 53 092 руб. 36 коп.; требование об обязании ответчика подписать соглашение о расторжении договора удовлетворению не подлежит, поскольку договор аренды прекращен 07.11.2021, путем подписания передаточного акта (акт возврата).

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения, исходя из следующего.

Проанализировав отношения сторон, материалы дела, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора аренды недвижимого имущества, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), положениями ЗК РФ, а также условиями заключенного договора. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. 

В пункте 3 статьи 65 ЗК РФ указано, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду. 

В соответствии с частью 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, то есть по договору имеет место встречное исполнение обязательств. 

Как указано выше, срок аренды по договору предусмотрен с 29.06.2020 по 28.08.2023, в связи с чем истец полагает, что у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей с 29.06.2020. 

В свою очередь, ответчик полагает, что обязанность по внесению платы за пользование земельным участком возникла не с момента, указанного в договоре, а с момента фактической передачи земельного участка по передаточному акту, то есть с 31.07.2020. 

Поддерживая позицию ответчика, суд апелляционной инстанции с учетом приведенных выше положений закона отмечает, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). 

Передача земельного участка в аренду в силу статьи 611 ГК РФ подтверждается передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами. 

Таким образом, наличие передаточного акта, составленного на определенную дату, презюмирует факт исполнения обязательства по передаче имущества в аренду в соответствующий день. 

Несмотря на указание в договоре срока начала аренды с 29.06.2020, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи земельного участка в указанную дату, фактическое использование земельного участка ответчиком до заключения договора материалами дела также не подтверждается, более того, опровергнуто представителями сторон в судебном заседании суда апелляционной инстанции 30.01.2024. 

Как указано в пункте 10 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2000 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений. 

Учитывая, что спорный земельный участок передан ответчику по передаточному акту от 31.07.2020, который является приложением к договору от 31.07.2020 № 4964, доказательства передачи земельного участка в иной период Комитетом не представлены, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обязанность по уплате арендных платежей возникла с 31.07.2020 и прекращена в момент возврата земельного участка по передаточному акту от 07.11.2021 в связи с регистрацией права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

Согласно расчету ответчика размер арендной платы за период с 31.07.2020 по 07.11.2021 составил 756 383 руб. 55 коп., которая ответчиком оплачена в полном объеме по платежному поручению от 28.12.2021 № 1274 на сумму 756 383 руб. 55 коп. (л.д. 56).

Соответственно, задолженность ответчика по основанному долгу отсутствует, оснований для удовлетворения иска в указанной части не имеется.

Относительно неустойки, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню), определенную законом или договором. Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы, предусмотренного пунктами 3.3 и 3.4 договора, с арендатора взыскивается неустойка, которая начисляется в размере 1/300 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей в день, за который начисляется неустойка, от суммы задолженности по арендной плате за каждые сутки, начиная со дня просрочки исполнения обязательств до полной оплаты суммы задолженности. 

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, но не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, за 4 квартал календарного года не позднее 10 декабря текущего календарного года. 

Как указано выше, оплата по договору внесена ответчиком в полном объеме единовременно 28.12.2021, следовательно, ответчик допустил нарушение срока исполнения обязательства, период просрочки составляет с 11.10.2020 по 28.12.2021.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Из материалов дела следует, что Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском 25.06.2024 согласно штампу организации почтовой связи на почтовом конверте (л.д. 129).

Учитывая, что материалами дела подтверждается факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком (претензия от 14.02.2024 № 2-Исх-359, л.д. 47), суд апелляционной инстанции исходит из того, что срок исковой давности в отношении взыскания неустойки по спорному договору подлежит исчислению с 25.05.2021.

В этой связи суд апелляционной инстанции исходя из изложенных выше выводов относительно начисления арендной платы с 31.07.2020 и применения срока исковой давности, приходит к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки в сумме 22 737 руб. 92 коп., исходя из расчета:

- за период с 25.05.2021 по 10.07.2021 (на сумму долга 161 410,55 руб.) неустойка составит 1 334 руб. 33 коп.,

- за период с 11.07.2021 по 10.10.2021 (на сумму долга 407 910,55 руб.) неустойка составит 8 022 руб. 24 коп.,

- за период с 11.10.2021 по 10.12.2021 (на сумму долга 654 410, 55 руб.) неустойка составит 9 750 руб. 71 коп.

- за период с 11.12.2021 по 28.12.2021 (на сумму долга 756 383 руб. 55 коп.) неустойка составит 3 630 руб. 64 коп. 

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени по договору аренды земельного участка от 31.07.2020 № 4964 в размере 22 737 руб. 92 коп.

Доводов и возражений относительно отказа в удовлетворении требований об обязании Общества подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 31.07.2020 № 4964 в редакции Комитета, податель жалобы не заявил, истец в отзыве на жалобу не привел. В этой связи в силу части 5 статьи 268 АПК РФ, пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 12 от 30.06.2020 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» оснований для переоценки выводов, изложенных в обжалуемом решении в указанной части, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для изменения судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение от 21.10.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-12944/2024 подлежит изменению, апелляционная жалоба - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы в соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. 

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Поскольку Комитет при подаче искового заявления не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты, то с учетом размера удовлетворенных исковых требований – 15,9% (заявлено в иске – 143 081,69 руб., удовлетворен иск – 22 737,92 руб.), с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 841 руб. государственной пошлины по иску.

Поскольку апелляционная жалоба ООО «СЗ «СГУ» признана обоснованной, удовлетворена в полном объеме, судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 30 000 руб. подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, частью 1 статьи 270, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.10.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-12944/2024 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) неустойку в сумме 22 737 руб. 92 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 841 руб.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 30 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Н.В. Бацман

Е.С. Халявин