АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-31069/2021

г. Краснодар

27 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2022  года

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Калуцких Р.Г. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 27.12.2021), от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания “Ар.И.С”» – ФИО2 (доверенность от 16.12.2022), в отсутствие ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316151300052164), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»,  общества с ограниченной ответственностью «АгроТорг», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО3 и общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания “АР.И.С.”» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2022 по делу № А32-31069/2021, установил следующее. 

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель) со следующими требованиями: 

– возложить на предпринимателя обязанность снести самовольную постройку – одноэтажный объект недвижимости с кадастровым номером 23:43:0130087:7981, расположенный по адресу: г. Краснодар, 

<

...>. В случае неисполнения предоставить администрации право совершить действия по сносу указанного объекта самовольного строительства своими силами и за свой счет с последующим взысканием с ответчика необходимых расходов; 

–  прекратить право собственности предпринимателя на объект недвижимости площадью 390 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0130087:7981, расположенный по адресу: г. Краснодар, 

<

...>, путем внесения записи о прекращении права собственности в ЕГРН; 

– указать, что решение является основанием для снятия с государственного кадастрового учета указанного нежилого здания; 

– взыскать судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 20 тыс. рублей в день за каждый день просрочки исполнения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ООО «УК “Ар.И.С”» (далее – компания) и ООО «АгроТорг».

Решением от 07.06.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.08.2022,  иск удовлетворен. 

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, суды не учли, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0130087:7635, на который происходит заступ спорного объекта, принадлежит предпринимателю на праве собственности. Таким образом, при объединении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0130087:7645 и 23:43:0130087:7635 процент застройки будет находиться в пределах допустимых параметров, а заступ – отсутствовать. Однако объединение земельных участков не представляется возможными ввиду наложения судом ареста определением о принятии обеспечительных мер от 15.07.2021. Спорный объект возведен без существенных нарушений строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

В кассационной жалобе и дополнениях к ней компания просит отменить судебные акты. Заявитель указывает, что использование спорного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0130087:7645, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку он возведен на земельном участке ответчика с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Суды также не учли, что нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0130087:7976, в отношении которого возведением спорного объекта нарушены СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты – расстояние 1 м,  подлежит сносу на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2022 по делу № А32-6898/2021, в связи с чем нарушения противопожарных норм отсутствуют. Кроме того, делая вывод о сносе спорного объекта как самовольной постройки, суды не исследовали и не установили наличие у данного объекта признаков недвижимого имущества (необходимого в таком случае фундамента,  неразрывной связи с землей).  

В отзыве на жалобу администрация просит оставить без изменения судебные акты, считая их законными и обоснованными. 

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзыва, выслушав представителей сторон,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, в ходе проведения визуальной фиксации использования земельного участка управлением муниципального контроля администрации выявлено, что на земельном участке площадью 544 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0130087:7645, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «магазины», по адресу: 

<

...> расположено нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0130087:7981 («К» согласно схеме), возведенное без разрешительной документации, с нарушением предельных параметров разрешенного строительства в части несоблюдения минимального отступа (с отступами 0,83 м, 0,85 м, 0,88 м, 0,87 м от территории общего пользования, при минимально допустимом 3 м), а также в части превышения максимального процента застройки земельного участка на 23,7%, при максимально допустимом 50%. Наличие указанных фактов подтверждается актом визуальной фиксации использования земельного участка от 07.07.2021 № 366. 

Согласно выписке из ЕГРН от 06.07.2021 № КУВИ-002/2021-82925700 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0130087:7645, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «магазины», расположенный по адресу: г. Краснодар, 

<

...>, принадлежит на праве собственности ФИО3, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от 12.07.2020 № 23:43:0130087:7645-23/001/2020-3; зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу компании с 17.03.2021 до 10.10.2023, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от 17.03.2021 № 23:43:0130087:7945-23/226/2021-4. 

Согласно выписке ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07.07.2021 № КУВИ-002/2021-83436765 нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0130087:7981 (этажностью – 1, площадью 390 кв. м, год завершения строительства – 2021) принадлежит на праве собственности предпринимателю, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от 19.05.2021 № 23:43:0130087:7981-23/226/2021-1, зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу компании с 17.03.2021 до 10.10.2023, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от 19.05.2021 № 23:43:0130087:7981-23/226/2021-2. 

Согласно информации Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 24.05.2021 № 8024/29  разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0130087:7645 по ул. им. Комарова В.М., 58/2 не выдавались. 

Согласно информации администрации Прикубанского внутригородского округа города Краснодара от 20.05.2021 № 3464/44 информация о выдаче разрешения на строительство или иной разрешительной документации по указанному адресу в администрации Прикубанского внутригородского округа отсутствует. 

Из акта о натурном установлении границ земельного участка и координировании строений и ограждений от 17.06.2021, подготовленного МБУ «Институт Горкадастрпроект», используемого при произведении мероприятий по муниципальному земельному контролю, следует, что спорный объект возведен со следующими отступами: от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования, –  3 м, 3,06 м, 3,14 м, 3,48 м, 0,83 м, 0,85 м, 0,88 м, 0,87 м; площадь застройки строящегося капитального объекта составляет 401 кв. м; процент застройки земельного участка с кадастровым номером 23:43:0130087:7645 по ул. им. Комарова В.М., 58/2 составляет 73,7 %.

Полагая, что в отношении спорного объекта присутствуют следующие признаки самовольной постройки: возведение объекта без получения на это необходимых в силу закона разрешений на строительство; возведение объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, администрация обратилась в суд с исковым заявлением о его сносе.

Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. 

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. 

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пунктах 22 и 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. 

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Как разъяснено в пункте 26 постановления № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не закреплено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды назначили проведение экспертного исследования, согласно выводам которого спорный объект имеет заступ на территорию земельного участка с кадастровым номером 23:43:0130087:7635, расположенного по адресу: г. Краснодар, 

<

...>, на 0,86 – 0,98 м. Спорный объект соответствует генеральному плану муниципального образования, техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам. 

В отношении нарушения Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (приложение к решению городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6) экспертами установлено, что нарушены минимальные отступы, составляющие не менее 3 м. Согласно замерам экспертов в ходе осмотра объектов, были установлены следующие отступы здания от границы, отделяющей земельный участок от территории общего пользования: 3,13 м, 3,15 м, 0,79 м, 0,86 м, 0,89 м, 0,98 м, 0,83 м. Нарушены нормативы максимального процента застройки земельного участка (50%). Согласно замерам экспертов общая площадь здания составляет 442 кв. м, площадь земельного участка – 544 кв. м, процент застройки 81,25 %, т. е. более 50%. Расстояние от исследуемой постройки до соседнего многоквартирного жилого дома – 19 м, до здания, расположенного на соседнем земельном участке, – 1 м. 

Учитывая строительно-техническое состояние исследуемого нежилого здания как работоспособное, эксперт указал, что сохранение спорного объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Принимая во внимание расположение спорного объекта по отношению к зданию, расположенному на соседнем земельном участка с нарушением противопожарных норм (1 м), превышение максимального процента застройки, учитывая отсутствие необходимых разрешений на строительство, суды пришли к выводу о самовольном характере спорного объекта и удовлетворили иск о его сносе.

Между тем суды не учли следующего.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О, 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 № 13-П).

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 № 306-ЭС19-15447).

Вывод судов о том, что сохранение спорного объекта нарушает нормативы максимального процента застройки земельного участка и минимальные противопожарные расстояния сделан на основании экспертного заключения. На вопрос о возможности устранения указанных нарушений эксперт указал, что поскольку выявленные нарушения норм и правил связаны с месторасположением объекта исследования, устранение данных несоответствий без причинения вреда имуществу невозможно.

Заключение судебной экспертизы является одним из доказательств по делу, не имеющим заранее установленной силы, не носящим обязательного характера, и подлежит оценке судом наряду с иными представленными в дело доказательствами.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано представить суду доказательства, подтверждающие возможность сохранить эту постройку, в том числе соответствие ее требованиям безопасности. Указанное лицо должно за свой счет получить необходимые заключения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2015 № 49-КГ15-10).

Предприниматель и компания указывают, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0130087:7635, на который происходит заступ спорного объекта, принадлежит предпринимателю на праве собственности; данный факт подтвержден выпиской из ЕГРН. При объединении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0130087:7645 и 23:43:0130087:7635 процент застройки будет находится в пределах допустимых параметров, а заступ отсутствовать. Однако объединение земельных участков не представляется возможными ввиду наложения судом ареста на земельный участок 23:43:0130087:7645 и находящийся на нем спорный объект определением о принятии обеспечительных мер от 15.07.2021.

Данные доводы и обстоятельства, имеющие существенное значение, суды не исследовали и не оценили.

Кроме того, компания указывает, что в рамках дела № А32-6898/2021 администрация обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю о сносе самовольной постройки – нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0130087:7976, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0130087:7635 по адресу: г. Краснодар, 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2022, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2022 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2022, иск удовлетворен. Суд возложил на предпринимателя обязанность снести объект. Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.11.2022 № 308-ЭС22-21936 в передаче кассационной жалобы предпринимателя для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Согласно доводам компании здание, подлежащее сносу в рамках дела № А32-6898/2021, является соседним зданием, в отношении которого возведением спорного объекта нарушены минимальные противопожарные расстояния (СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты) – расстояние 1 м; вопрос о сносе  данного объекта решен в судебном порядке и предприниматель принимает меры к сносу. 

С учетом изложенного выводы о невозможности сохранения спорного объекта ввиду нарушения  нормативов максимального процента застройки земельного участка и минимальных противопожарных расстояний и невозможности устранения данных нарушений являются преждевременными.

Суд кассационной инстанции также отмечает следующее.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020, в пункт 26 постановления № 10/22 указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Приведенное разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом, легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (статья 10 названного Кодекса). При этом разъяснение пункта 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом (аналогичные позиции отражены в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642; определении Верховного Суда от 02.06.2022 №308-ЭС21-29061 по делу № А63-18015/2020).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении № 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует отменить, а дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, в том числе установить наличие у спорного объекта признаков недвижимого имущества, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2022 по делу № А32-31069/2021 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий Е.И. Афонина 

Судьи Р.Г. Калуцких 

                    О.Л. Рассказов