АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-15449/2019

г. Ставрополь

28 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 28 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой А.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Закрома», ОГРН 

<

***>,                             г. Ставрополь,

об обязании освободить занимаемое нежилое  помещение, общей площадью 654,3 кв.м, с кадастровым номером 26:12:011503:13436, номера на поэтажном плане 57, 58, 59, 60, 61, по адресу 

<

...> в течении пяти рабочих дней со дня вступления решения в законную силу,

и по иску общества с ограниченной ответственностью «Закрома», ОГРН 

<

***>,                             г. Ставрополь,

о признании недействительным одностороннего отказа от продления договора аренды нежилого помещения от 18.03.2014 №02-14/ДА, выраженного в уведомлении от 15.03.2019  № 8; 

о признании договора аренды № 02-14/ДА от 18.03.2014 действующим на тех же условиях и на тот же срок (до 08.04.2024); 

о применении последствий недействительности одностороннего отказа от продления договора аренды нежилого помещения от 18.03.2014 № 02-14/ДА путем внесения в ЕГРН регистрационной записи об обременении в виде аренды в отношении нежилого помещения, общей площадью 654,3 кв.м, с кадастровым номером 26:12:011503:13436, номера на поэтажном плане 57, 58, 59, 60, 61, по адресу 

<

...> на срок до 08.04.2024,

при участии в судебном заседании лично индивидуального предпринимателя ФИО1 и представителя ФИО2 по доверенности от 26.09.2018, представителя ООО «Закрома» ФИО3 по доверенности от 04.07.2019.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Закрома», ОГРН 

<

***>,                             г. Ставрополь об обязании освободить занимаемое нежилое  помещение, общей площадью 654, 3 кв.м, с кадастровым номером 26:12:011503:13436, номера на поэтажном плане 57, 58, 59, 60, 61, по адресу 

<

...> в течении пяти рабочих дней со дня вступления решения в законную силу.

В производстве Арбитражного суда Ставропольского края также находилось дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Закрома», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, о признании договора аренды от 18.03.2014 № 02-14/ДА действующим на тех же условиях и на тот же срок (до 08.04.2024).

Определением от 09.09.2019 суд объединил в одно производство арбитражные дела: № А63-15449/2019 и № А63-16057/2019 для их совместного рассмотрения, поскольку указанные дела имеют пересекающиеся предметы доказывания, и иск общества, по сути, является встречным требованием по отношению к иску предпринимателя. 

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 в судебном заседании иск поддержал, настаивал на признании судом договора аренды от 18.03.2014          № 02-14/ДА расторгнутым с 09.04.2019 и обязании освободить занимаемое нежилое помещение. Представитель истца указывал на недобросовестное поведение общества, которое выразилось в нарушении условий договора аренды относительно целевого использования помещений (не для целей торговли товарами, а под производство продукции из мяса птиц - куры гриль). Относительно обстоятельств заключения договора аренды представитель пояснил, что текст договора был подготовлен обществом, и условие (пункт 5.5 - о штрафе в размере 3 000 000 руб. за своевременное уведомление за 1 год до истечения срока договора о прекращении арендных отношений включено в договор аренды с целью причинить вред предпринимателю, который по факту никогда не может отказаться от продления арендных отношений. По мнению представителя истца, данное условие противоречит характеру арендного обязательства и является ничтожным.  

Суд определением от 15.10.2019 отклонил уточнение иска о признании договора аренды от 18.03.2014 № 02-14/ДА расторгнутым с 09.04.2019, поскольку предъявление такого самостоятельного требования – о признании договора расторгнутым при рассмотрении иска о выселении не требуется. При этом суд разъяснил, что даст оценку указанному договору (действует он, прекращен или расторгнут, и с какого момента) при рассмотрении требования об обязании освободить помещения при вынесении окончательного судебного акта по существу. 

Представитель общества согласно уточненным требованиям просил суд признать недействительным односторонний отказ индивидуального предпринимателя ФИО1 от продления договора аренды нежилого помещения от 18.03.2014 №02-14/ДА, выраженный в уведомлении от 15.03.2019 № 8; признать договор аренды № 02-14/ДА от 18.03.2014, действующим на тех же условиях и на тот же срок (до 08.04.2024 года); применить последствия недействительности одностороннего отказа индивидуального предпринимателя ФИО1 от продления договора аренды нежилого помещения от 18.03.2014 № 02-14/ДА путем внесения в ЕГРН регистрационной записи об обременении в виде аренды, возникшей на основании договора аренды нежилого помещения от 18.03.2014 № 02-14/ДА, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «Закрома», в отношении нежилого помещения, общей площадью 654,3 кв.м, с кадастровым номером 26:12:011503:13436, номера на поэтажном плане 57, 58, 59, 60, 61, по адресу 

<

...> на срок до 08.04.2024.

Представитель индивидуального предпринимателя в судебном заседании 18.11.2019 заявил ходатайство о назначении по делу комплексной судебной строительно - технической и оценочной экспертизы, перед экспертом просил поставить следующие вопросы:

- Какие перегородки, строительные конструкции, кроме предусмотренных кадастровым (техническим) паспортом, имеются в настоящее время в нежилом помещении, из чего они построены?

- Относятся ли данные перегородки к реконструкции или перепланировке, требующих внесения изменений в данные кадастрового паспорта помещения?

- Имеются ли изменения в конструкции инженерных коммуникаций нежилого помещения, не предусмотренные проектом строительства и техническими условиями?

- Какова стоимость восстановительного ремонта в целях приведения нежилого помещения в первоначальное положение в соответствии с данными кадастрового паспорта и проекта, технических условий в части инженерных коммуникаций?

- Имеется ли в нежилом помещении производственное оборудование?

Представитель общества возражал против назначения экспертизы, считая назначение подобной экспертизы нецелесообразным, не связанным с предметом спора.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 18.11.2019 по 21.11.2019, сторонам спора была предоставлена возможность обсудить возможность мирного урегулирования спора, однако соглашение об урегулировании спора не поступило.

После окончания перерыва представитель истца настаивал на заявленных требованиях, просил суд отказать в требованиях общества и назначить по делу экспертизу. Также истец ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов, которое удовлетворено в части.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний. В качестве предмета экспертизы выступают обстоятельства, имеющие значение для дела. Экспертиза подлежит назначению, если обстоятельства, подлежащие выяснению по делу, не могут быть установлены иными средствами доказывания. При доказывании обстоятельств по делу заключение эксперта не имеет преимущества перед другими доказательствами и в соответствии с пунктом 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивается судом наряду с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта является только одним из доказательств, которое подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. 

Учитывая характер возникшего спора, суд исходит из отсутствия объективных причин назначения по делу судебной экспертизы, поскольку выводы относительно наличия или отсутствия реконструкции (перепланировки) помещений, стоимости восстановительного ремонта, наличия производственного оборудования в арендуемых помещениях, не будут иметь правового значения при рассмотрении требования истца об освобождении помещений после расторжения договора аренды. Истцом не заявлялись требования об обязании привести помещения в первоначальный вид или о взыскании стоимости восстановительного ремонта, при рассмотрении которых может возникнуть необходимость проведения подобного рода экспертизы.

Для решения вопроса о выселении достаточно установить, прекратил ли свое действие договор аренды и имеются ли у ответчика иные правовые основания для занятия помещения.

Исходя из обстоятельств данного дела и представленных сторонами доказательств, суд считает, что необходимость в проведении экспертизы отсутствует, поскольку в круг обстоятельств, составляющих предмет доказывания по настоящему делу, не входит необходимость установления фактов, связанных с наличием или отсутствием реконструкции (перепланировки) и стоимости ремонта. 

Вместе с тем проведение экспертизы для установления фактов, не входящих в предмет доказывания, приведет к необоснованному затягиванию рассмотрения спора и увеличению судебных расходов. 

На этом основании суд отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначении экспертизы. 

В связи с отказом в назначении по делу экспертизы суд отклонил ходатайство истца о приобщении к материалам дела 6-ти томов рабочей документации к проекту, возвратив их предпринимателю под расписку. Денежные средства в сумме 41 000 руб., перечисленные ФИО1 на депозитный счет Арбитражного суда Ставропольского края по платежному поручению от 15.11.2019 № 33, также подлежат возврату предпринимателю.

Судом на обсуждение сторон вынесен вопрос о добросовестности поведения участников сделки (договора аренды). Представитель предпринимателя в судебном заседании неоднократно указывал на недобросовестное поведение ООО «Закрома». Так, ссылаясь на пункт 10.2, истец считает, что в отсутствие письменных мотивированных возражений с момента получения иных письменных уведомления (уведомление от 15.03.2019 № 8 об отказе от продления договора аренды), такое уведомление считается согласованным стороной получателем. Письменных возражений после направления предпринимателем уведомления от 15.03.2019 № 8 об отказе от продления договора аренды от общества не поступало. Вместе с тем, общество продолжает занимать помещения в отсутствие правовых оснований, не допускает собственника в арендуемые помещения, осуществило значительные перепланировки помещения без согласования с арендодателем, не направляет своего представителя для осмотра помещений и составления акта осмотра. При этом предприниматель указывает на возможные негативные последствия со стороны контролирующих органов за несогласованную в установленном порядке перепланировку (реконструкцию) в виде штрафных санкций, которые будут возложены на собственника помещений. 

В свою очередь представитель общества указал, что признаки недобросовестности, напротив, имеются в поведении предпринимателя, который не известил арендатора заблаговременно как то установлено пунктом 5.4 договора о своем намерении прекратить арендные отношения за 1 год до даты истечения срока действия договора. Представить ООО «Закрома» полагает, что договор аренды возобновил свое действие на новый 5-ти летний срок и при таких обстоятельствах действия по выселению арендатора со стороны арендодателя являются злоупотреблением правом. Также представитель указал, что в пункте 2.1.5 согласовано обеспечение арендодателем помещений системой вентиляции и вытяжкой, в том числе под гриль и промышленную хлебопекарню. Кроме того, ответчик считает, что предприниматель необоснованно подал заявление в регорган о погашении записи об обременении помещения в виде аренды и просит ее восстановить. 

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования предпринимателя подлежат удовлетворению, а в иске общества надлежит по следующим основаниям.

Из материалов дела установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:011503:13436, общей площадью 654,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, номера на поэтажном плане 57, 58, 59, 60, 61, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.12.2013 сделана запись регистрации № 26-26-01/135/2013-752.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ООО «Закрома» (арендатор) заключен договор аренды от 18.03.2014 №02-14/ДА, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимости - нежилое помещение, общей площадью 654,3 (шестьсот пятьдесят четыре целых три десятых) кв.м, расположенное в здании по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 26:12:011503:13436, в соответствии с кадастровым паспортом, этаж 1, номера на поэтажном плане (прилагается) 57, 58, 59, 60, 61. Торговая площадь на объекте составляет 142 кв.м, вспомогательная – 150 кв.м, остальная площадь – для передачи в субаренду.

По акту приема-передачи от 01.04.2014 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование указанный объект недвижимости. 

Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что договор заключается сроком на 5 (пять) лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор аренды от 18.03.2014 № 02-14/ДА прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН имеется запись регистрации от 08.04.2014 № 26-26-01/021/2014-642.

Между сторонами заключены дополнительные соглашения от 10.11.2014 и от 01.09.2015 к договору аренды от 18.03.2014 № 02-14/ДА в части дополнения пункта 4.1 договора аренды об арендной плате, которые также прошли государственную регистрацию 02.06.2015, 21.10.2015 соответственно.

В силу пункта 2.2.1 договора арендодатель вправе контролировать соблюдение арендатором целевого использования объекта.

С целью урегулирования вопроса о нецелевом использовании арендуемого объекта истец обратился к ответчику с просьбой направить своего представителя к 11^ 12 февраля 2019 г. для составления акта осмотра помещения, о чем 08.02.2019 вручил уведомление от 08.02.2019 по месту нахождения ответчика.

12 февраля 2019 между истцом и представителем ответчика был составлен акт осмотра (подписан и заверен печатями сторон), согласно которому при проведении осмотра установлено:

- на объекте аренды осуществляется торговля товарами, для чего установлены стеллажи, витрины, холодильное и морозильное оборудование, оборудованы кассовые зоны;

- на объекте аренды имеются административные, складское помещения, сантехнический узел;

- на объекте осуществляется производство хлебобулочных изделий, для чего установлены оборудование для выпечки продукции, тестосмесительное оборудование, оборудовано место для подготовки продукции;

- на объекте осуществляется производство готовых блюд из мяса птицы (куры-гриль), для чего установлены печи, оборудовано место для подготовки продукции».

Арендодателем направлено арендатору уведомление (предупреждение) от 15.02.2019 о нарушении договора аренды от 18.03.2014 и условий использования арендуемого имущества, а именно, производство собственной хлебобулочной продукции, производство блюд из мяса птицы (куры-гриль) с установкой электрических печей для обжаривания мяса вместе с копиями актов от 12.02.2019 и фотофиксацией объекта производства хлебобулочной продукции и объекта производства блюд из мясца птицы, с требованием в течении десяти дней с момента получения уведомления привести помещение в соответствии с целевым назначением по договору аренды и освободить помещение от техники по производству хлебобулочных изделий.

Предприниматель со своими представителями явился 12.03.2019 на объект аренды для проведения осмотра. Директор магазина «Закрома» отказался от подписания акта осмотра, сославшись на указания руководства, в связи с чем акт был подписан в одностороннем порядке. На день проведения осмотра нарушение нецелевого использования арендуемого объекта не были устранены.

В письме от 12.03.2019 № 7 предприниматель повторно сообщил о нарушении целевого использования объекта аренды, а также направил акт от 12.03.2019 для принятия обществом мер для устранения нецелевого использования.

Собственником помещения принято решение не продлять договор аренды, в связи с чем арендатору направлено уведомление об отказе в продлении договора аренды нежилого помещения от 18.03.2014 № 02-14/ДА. В связи с истечением срока действия договора арендатору сообщено о необходимости принятия мер к освобождению помещения и подготовке помещения к сдаче Арендодателю по акту приема-передаче, а также о направлении уполномоченного представителя к 12 часам 09.04.2019 для осмотра объекта аренды и оформления акта приема-передачи.

Поскольку арендатором не требования арендодателя не исполнены предпринимателем 22.05.2019 направлено требование об освобождении помещения и об обеспечении явки уполномоченного представителя для составления акта приема-передачи помещения.

Предприниматель также обращался к руководству магазина 10.06.2019 с аналогичными требованиями, на что получил ответ о запрете общения . 

Указывая, что ответчик не выполнил свое обязательство (статьи 309, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не освободил занимаемое нежилое помещение при прекращении договора аренды по требованию арендодателя, предприниматель обратился с иском в арбитражный суд об обязании освободить занимаемое нежилое  помещение. В свою очередь общество считает односторонний отказ от продления договора аренды нежилого помещения от 18.03.2014 №02-14/ДА, выраженного в уведомлении от 15.03.2019 № 8, недействительным и просит в иске о выселении отказать.

Оценивая законность и обоснованность заявленных требований, суд исходит из следующего.

По своей правовой природе подписанный сторонами договор от 18.03.2014 №02-14/ДА относится к договорам аренды, соответственно к гражданско-правовым отношениям между сторонами применяются правила, установленные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Исходя из нормативно-правового смысла указанных норм права следует, что арендная плата, подлежащая выплате по договору аренды за временное владение и пользование имуществом, является по своей природе доходом, который получает арендодатель от сдачи в аренду имущества, принадлежащего ему на предусмотренном законом вещном праве.

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением этих же правил.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Разногласия сторон при исполнении договора аренды от 18.03.2014 №02-14/ДА возникли относительно правомерного или нет использования обществом помещений, являющихся предметом аренды, после истечения срока действия договора (5 лет с момента его государственной регистрации истекали 08.04.2019) при наличии возражений арендодателя на продление арендных отношений. 

Позиция общества основана на возобновлении договора на тех же условиях и на тот же срок и недействительности отказа арендодателя от продления аренды. 

Пунктом 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 153 указанного кодекса при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Принимая во внимание, что на основании оспариваемого уведомления об одностороннем расторжении договора прекращаются (изменяются) права гражданские участников соответствующего договора, данное уведомление является односторонней сделкой.

Судом проанализированы условия договора о сроке его действия (раздел 5).

Так, пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что договор заключается сроком на 5 (пять) лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Пунктом 5.2 договора закреплено право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке без объяснения причин расторжения, предварительно уведомив другую сторону за три месяца. 

Согласно пункту 5.4 договора о своем намерении прекратить договорные отношения арендодатель обязан уведомить арендатора не менее чем за один год до даты истечения срока договора. Если в течении вышеуказанного срока арендодатель не уведомил арендатора о прекращении договорных отношений договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

При этом в пункте 5.5 договора закреплено условие, что в случае своевременного уведомления арендодателем о прекращении договорных отношений с арендатором по истечению срока действия договора арендодатель уплачивает арендатору штраф в размере трех миллионов рублей.

Фактически в указанных условиях договора аренды завуалировано закреплен запрет на отказ арендодателя от продления арендных отношений и невозможность прекратить аренду по истечении срока действия договора без уплаты штрафных санкций, поскольку если арендодатель своевременно известит арендатора за год о своем намерении прекратить арендные отношения, то он автоматически должен уплатить штрафные санкции в размере 3 000 000 руб., а если не известит – то договор возобновляется на аналогичный срок и на тех же условиях. 

Такое возобновление аренды на 5 лет при невозможности без штрафных санкций уведомить о своем намерении прекратить арендные отношения потенциально допустимо в изложенной в договоре схеме неограниченное количество раз. Следовательно, под устрашением значительных штрафных санкций арендодатель лишается возможности в какой бы то ни было момент прекратить арендные отношения. Установление ответственности в виде штрафа за заблаговременное уведомление противоречит обычно применяемым в предпринимательских отношениях правилам и лишено здравого смысла.

Так, представитель общества, возражая относительно невозможности предпринимателем прекратить арендные отношения, пояснил, что срок действия договора истекал через 4 года, однако это не соответствует пункту 5.1 договора (договор заключен на 5 лет). 

Судом также установлено, что текст условий договора составлялся ООО «Закрома». Представитель общества ссылался на то, что предприниматель подписала данный договор без замечаний и должна была осознавать его последствия. 

При таких обстоятельствах судом усмотрены признаки злоупотребления правом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу требований данной правовой нормы суд дает оценку действиям сторон при заключении договора аренды как добросовестным или недобросовестным, исходя из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.

По общему правилу пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении суда некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Такое обсуждение поведения сторон по заявлению индивидуального предпринимателя состоялось в судебном заседании 18-21.11.2019.

Суд считает, что поведение арендатора следует оценивать как недобросовестное (злоупотребление правом), поскольку оно направлено на явное причинение вреда арендатору. Собственник помещения, сдавая его в аренду рассчитывает, что договор носит срочный характер и по истечении срока действия договора при отсутствии согласия арендодателя на его продление имущество будет ему возращено. Такое поведение предпринимателя является разумным, тогда как действия арендатора по принуждению арендодателя к продлению договора аренды под угрозой штрафных санкций напротив не соответствует ожидаемому поведению участника гражданского оборота.

Возможность возобновления договора на тот же срок и на тех же условиях в неограниченном количестве раз в отсутствие права собственника без штрафа прекратить аренду противоречит существу срочного арендного обязательства. 

Включение такого условия в договор направлено на причинение вреда предпринимателю, в связи с чем суд признает обоснованным довод представителя предпринимателя о наличии признаков злоупотребления правом со стороны арендатора. 

Возобновление договора на тех же условиях является экономически невыгодным для предпринимателя, поскольку добросовестно выполняя условия договора аренды, в частности пункт 6.6 и учитывая наличие в этом же здании конкурентной среды (торговлю аналогичными товарами) родственниками арендодателя, ФИО1 снижен размер арендной платы на 50% с 654 300 руб. до 359 865 руб. Данное обстоятельство подтверждается дополнительным соглашением от 01.09.2015 и не оспаривается арендатором.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Суд пришел к выводу, что по сути условия раздела 5 договора, а именно 5.4 и 5.5 свидетельствуют о заключении договора на неопределенный срок.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Поскольку арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды, в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения, доводы общества о злоупотреблении предпринимателем правом при отказе от продления договора противоречит приведенным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовой позиции Верховного Суда, выраженной в определении от 22.11.2018 № 308-ЭС17-10134 мотивы, по которым арендодатель решил расторгнуть такой договор, не имеют правового значения.

Если договор аренды не содержит положений, определяющих порядок оформления аренды на новый срок при реализации арендатором права на продление договора, данное право может быть реализовано только в общем порядке - посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 17481/08, № 17476/08).

Таким образом, условие о праве арендатора о продлении договора, не содержащее положений, определяющих порядок реализации такого права, не продлевает автоматически срок действия договора. Дальнейшее взаимоотношений сторон по поводу аренды этого же помещения возможно путем заключения нового договора.

В рассматриваемой ситуации суд считает, что отказ предпринимателя от продления договора не может считаться злоупотреблением правом. 

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Следовательно, и статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям, складывающимся по поводу реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, применяться не может.

С 09.04.2019 договор аренды нежилого помещения прекратил своё действие. Прекращение договора аренды зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

Суд приходит к выводу, что договор аренды прекращен ввиду истечения срока и отказ арендодателя от продления договора не противоречит действующему законодательству.

В абзаце 5 пункта 1 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении суда некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Злоупотребление гражданским правом заключается в совершении лицом, действий, прямо не запрещенных или прямо разрешенных законом, но имеющих целью причинение вреда правам и законным интересам другого лица (третьих лиц).

Суд, оценив в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всю совокупность доказательств по своему внутреннему убеждению, относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности расценивает поведение арендатора как злоупотребление правом и не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований общества.

Материалами дела подтверждено, что срок договора аренды истек, при этом доказательства тому, что арендодатель выразил намерение продолжить арендное пользование спорным имуществом, материалы дела не содержат. Напротив, в адрес арендатора направлено уведомление об отказе от продления договора аренды.

В связи с тем, что в материалах дела отсутствуют правоустанавливающие документы на дальнейшее пользование обществом спорным имуществом, помещения должны быть освобождены.

Поскольку рассматриваемый договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением согласованного сторонами срока аренды, а также вследствие реализации арендодателем права на отказ от продления срока договора требование предпринимателя о выселении общества подлежит удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на общество.

Руководствуясь статьями 65, 82, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя ФИО1 о назначении комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы отказать и возвратить заявителю документы (приложения) к ходатайству. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь с депозитного счета Арбитражного суда Ставропольского края денежные средства в сумме 41 000 руб., уплаченные по платежному поручению от 15.11.2019 № 33.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Закрома», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь в течении пяти рабочих дней со дня вступления решения в законную силу освободить занимаемое нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:011503:13436, номера на поэтажном плане 57, 58, 59, 60, 61, общей площадью 654,3 кв.м, расположенное по адресу 

<

...>.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Закрома», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Закрома», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб.

Исполнительный лист выдается по ходатайству заявителя после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                         В.В. Безлепко