АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99.

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, 664011, Иркутск; 

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761.

Е-mail: http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                      Дело  № А19-8781/2020

24.11.2020

Резолютивная часть решения суда объявлена в судебном заседании 17.11.2020.

Решение суда в полном объеме изготовлено 24.11.2020.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пенюшова Е.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО2 (ОГРНИП 316385000155565, ИНН 

<

***>, адрес: 665001, ИРКУТСКАЯ ОБЛ., Г. ТАЙШЕТ, УЛ. ГАГАРИНА, Д. 16, КВ. 5) к МУНИЦИПАЛЬНОМУ КАЗЕННОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ «АДМИНИСТРАЦИЯ ЧУНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ» (ОГРН 

<

***>,                            ИНН 

<

***>, адрес: 665513 ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ РАЙОН ЧУНСКИЙ                         РАБОЧИЙ 

<

...>) 

о расторжении договора, о взыскании 988 467 рублей 17 копеек

по встречному исковому заявлению МУНИЦИПАЛЬНОГО КАЗЕННОГО УЧРЕЖДЕНИЯ «АДМИНИСТРАЦИЯ ЧУНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ» о расторжении договора, взыскании 1 338 066 рублей 82 копейки,

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3, доверенность, удостоверение адвоката;

от ответчика: не явились;

на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 11.11.2020 по 17.11.2020;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –                                 ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к МУНИЦИПАЛЬНОМУ КАЗЕННОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ «АДМИНИСТРАЦИЯ ЧУНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ» (далее - АДМИНИСТРАЦИЯ ЧУНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ) о расторжении договора аренды земельного участка № 60 от 27.08.2019,                   о взыскании 866 868 рублей 50 копеек – убытков, понесенных в связи с оплатой арендных платежей, 80 000 рублей – убытков, связанных с оплатой услуг проектировщика.

Уточнения исковых требований приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

АДМИНИСТРАЦИЯ ЧУНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ обратилась в Арбитражный суд Иркутской области со встречным исковым заявлением                    от 11.09.2020 к ИП ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка                        от 27.08.2019 № 60, о взыскании 1 280 107 рублей 14 копеек – основного долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.08.2019 № 60,                                                        57 959 рублей 68 копеек – неустойки.

Определением суда от 08.10.2020 встречное исковое заявление принято к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В обоснование встречного иска ответчик сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, предоставленным по договору аренды земельного участка от 27.08.2018 № 60.

В настоящем судебном акте стороны именуются истцом и ответчиком,                             каковыми они являются по первоначальному иску.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, в обоснование иска указал, что на стороне предпринимателя возникли убытки в связи с уплатой арендных платежей по договору аренды земельного участка от 27.08.2018 № 60, поскольку                            после заключения данного договора выявлены недостатки объекта аренды, о которых ответчику было известно, однако при заключении договора последний не известил истца,                    что явилось препятствием к использованию земельного участка по целевому назначению. Ссылаясь на правила статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации,                             истец полагает, что имеются основания для расторжения спорного договора аренды и возмещения убытков в виде внесенных арендных платежей, а также убытков, связанных с разработкой проектной документации на строительство объекта в границах данного земельного участка. В удовлетворении встречного иска предприниматель просил отказать, полагая, что оснований для взыскания арендных платежей и расторжения договора,                            по обстоятельствам, приведенным в обоснование встречного иска, не имеется.   

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом в порядке статей 121-123 АПК РФ; направил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации; возражая по доводам первоначального иска, Администрация указала, что у предпринимателя имеется возможность осуществить строительство объекта на спорном земельном участке в соответствии                             с проектом, предоставленным в Администрацию. 

Судебные акты по рассматриваемому делу опубликованы на официальном портале арбитражных судов «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  

Дело рассматривается в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения АДМИНИСТРАЦИИ ЧУНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ от 12.07.2018                     № 313-ОД «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» утверждено извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, в том числе по лоту № 2, содержащее следующие сведения:

Лот № 2 - земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> участок 4 Б, площадью -              725 кв.м, кадастровый номер - 38:21:010103:2142, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: объекты административно-делового назначения, собственность на земельный участок не разграничена. Земельный участок расположен на центральной улице р.п. Чунский. Подъездные пути для автомобильного транспорта к земельному участку имеются. Параметры разрешённого строительства объекта капитального строительства: Этажность – 3 этажа; минимальный отступ от границы земельного участка (красной линии) – 3 м; максимальный процент застройки – 60; минимальный процент озеленения – 15; максимальный процент площади территории, предназначенный для организации проездов и хранения автотранспорта –                            25 от площади земельного участка. Указаны предварительные технические условия на электроснабжение земельного участка. Срок аренды земельного участка – 6 лет.

В соответствии с протоколом от 15.08.2018 № 59 об итогах проведения аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка победителем аукциона по лоту № 2 признана ФИО2

Между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ЧУНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка                 от 27.08.2018 № 60, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> участок 4 Б, на основании протокола об итогах проведения аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка от 15.08.2018 № 59, имеющий следующие характеристики: площадью - 725 кв.м, кадастровый номер - 38:21:010103:2142, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: объекты административно-делового назначения. Границы участка указаны в кадастровом паспорте и не могут быть самостоятельно изменены арендатором. На дату заключения договора предмет договора свободен от прав третьих лиц.

Срок действия договора устанавливается на 6 лет (пункт 1.2 договора).

Договор от 27.08.2018 № 60 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в установленном законом порядке 11.09.2018 за номером государственной регистрации 38:21:010103:2142-38/129/2018-1.  

Земельный участок передан в пользование арендатора по акту приема-передачи                   от 27.08.2018.

Согласно протоколу от 15.08.2018 № 59 об итогах проведения аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка, размер арендной платы за пользование участком, сложившийся в шаге аукциона, составил 1 024 374 рубля в год. Расчет арендной платы определен в приложении к договору                      (пункт 2.1 договора).  

По пункту 2.2 договора внесение арендной платы за использование земельного участка осуществляется ежеквартально, равными частями от размера годовой арендной платы не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала.

Как усматривается из искового заявления, для реализации целевого назначения земельного участка, предприниматель обратилась к Администрации с заявлением                             от 13.09.2018 о подготовке градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> участок 4 Б.    

Распоряжением АДМИНИСТРАЦИИ ЧУНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ от 24.09.2018 № 419-ОД утвержден градостроительный план земельного участка (разрешенное использование: объекты административно-делового назначения), расположенного по адресу: 

<

...> участок 4 Б.

Из материалов дела следует, что Решением Думы Чунского муниципального образования от 16.11.2018 № 77 «О внесении изменений  в решение Думы Чунского муниципального образования от 26.11.2013 № 152 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Чунского муниципального образования» в Правила землепользования и застройки Чунского муниципального образования внесены изменения,    в том числе для видов использования: объекты административно-делового назначения установлен минимальный процент застройки – 20.

В соответствии утвержденным градостроительным платном по заказу                                       ИП ФИО2 Муниципальным бюджетным учреждением «Проектно-сметное бюро Тайшетского района» разработана проектно-сметная документация  (ПР-8-2018/Т-3)                          на административное здание, площадью застройки 12 кв.м.

ИП ФИО2 обратилась к Администрации с заявлением от 29.04.2019 о выдаче разрешения на строительство административного здания на земельном участке, предоставленном на основании договора аренды от 27.08.2018 № 60.

В ответ на заявление от 29.04.2019 письмом от 15.05.2019 № 2003 Администрация отказала в выдаче разрешения на строительство, указав, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки Чунского муниципального образования в редакции                  Решения Думы Чунского муниципального образования от 16.11.2018 № 77 минимальный процент застройки земельного участка площадью 725 кв.м должен составлять 20 %,                           то есть не менее 145 кв.м. 

Согласно доводам истца, в ходе подготовки к разработке проектной документации, при проведении инженерных изысканий, установлено фактическое наличие на арендуемом земельном участке трех самостоятельных объектов недвижимости - подземных коммуникаций в виде тепловых сетей и сетей канализации с охранными зонами. Данные сети имеют кадастровые номера 38:21:000000:1690, 38:21:0000001695 и 38:21:000000:1692, при этом в разделах 5 и 6 Градостроительного плана земельного участка                                  № 38526103-000033, утвержденного в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:21:010103:2142 такие сведения отсутствуют, а равно не отражены в аукционной документации (извещении о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков).

ИП ФИО2 направила в МБУ «Проектно-сметное бюро Тайшетского района» обращение для разъяснения вопросов о возможности проведения застройки земельного участка с кадастровым номером 38:21:010103:2142 с учетом расположения на данном земельном участке объектов недвижимости - подземных коммуникаций в виде тепловых сетей и сетей канализации с охранными зонами с кадастровыми номерами 38:21:000000:1690, 38:21:0000001695 и 38:21:000000:1692.  

В соответствии с заключением МБУ «Проектно-сметное бюро Тайшетского района» от 09.11.2020 с учетом наличия на земельном участке с кадастровым номером 38:21:010103:2142 объектов недвижимости - подземных коммуникаций в виде тепловых сетей и сетей канализации с охранными зонами с кадастровыми номерами 38:21:000000:1690, 38:21:0000001695 и 38:21:000000:1692 данный земельный участок может быть застроен в пределах 140 кв.м (19,3 %) так как при разработке проектов благоустройства территории следует руководствоваться положениями сводов правил в части общих требований к градостроительным и планировочным решениям территорий различного функционального назначения и инженерной подготовке территорий при строительстве новых, реконструкции и сносе существующих зданий и сооружений по                   СП 48.13330, Федеральным законом от 29.12.2017 № 443-ФЗ "Об организации дорожного движения в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Истец, полагая, что земельный участок, переданный в пользование предпринимателя на основании договора аренды от 27.08.2018 № 60, не может использоваться по назначению для целей размещения объекта административно-делового назначения, в соответствии с правилами статей 612, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для досрочного расторжения договора и возмещения понесенных убытков за счет ответчика (арендодателя). 

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим  иском о расторжении договора аренды земельного участка от 27.08.2018 № 60 и взыскании убытков.

В обоснование встречного иска, Администрация указала, что ИП ФИО2                   за период с 10.02.2019 по 09.09.2020 не внесены арендные платежи за пользование земельным участком, предоставленным на основании договора от 27.08.2018 № 60. Согласно расчету Администрации сумма основного долга по арендной плате составила 1 280 107 рублей 14 копеек, сумма неустойки за просрочку внесения арендных платежей составила 57 959 рублей 68 копеек. При наличии просрочки внесения арендных платежей, ответчик полагает, что  имеются основания для расторжения договора.   

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с встречным иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями                              статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Проанализировав условия договора от 27.08.2018 № 60, суд полагает, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды земельного участка. 

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими общие положения об аренде, и нормами Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающими особенности сдачи земельных участков в аренду.

Исследовав условия договора аренды земельного участка от 27.08.2018 № 60,                       суд установил, что сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьей 607 ГК РФ, договора зарегистрирован в установленном законом порядке,                              согласно статье 432 ГК РФ является заключенным.

Факт передачи земельного участка в пользование ИП ФИО2 по договору аренды земельного участка от 27.08.2018 № 60 подтверждается актом приема-передачи                   от 27.08.2020.

Ссылаясь на внесение арендных платежей в течение срока действия договора аренды земельного участка от 27.08.2018 № 60 в пользу Администрации в общей сумме                          866 868 рублей 50 копеек и невозможность использования земельного участка по целевому назначению в связи с наличием у данного участка недостатков, препятствующих его использованию, которые обусловлены действиями ответчика, выразившихся в не отражении сведений о наличии обременений указанного земельного участка в аукционной документации, которые существенно ограничивают площадь возможную площадь застройки земельного участка, истец предъявил настоящие требования о взыскании убытков.  

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 611 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По правилам пункта 1 статьи 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу пункта 1 статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи                                                (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

В силу правил статьи 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

По пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 4 статьи 37 ЗК РФ требования, установленные                           пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Как следует из материалов дела, и представленной Администрацией выписки                из Единого государственного реестра недвижимости от 15.07.2020 № КУВИ-002/2020-7187424 на земельном участке с кадастровым номером 38:21:010103:2142 расположены объекты недвижимости - подземные коммуникации в виде тепловых сетей и сетей канализации с охранными зонами (кадастровые номера 38:21:000000:1690, 38:21:0000001695, 38:21:000000:1692), являющиеся собственностью Чунского муниципального образования.

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела документов, в том числе извещения о проведении аукциона, градостроительного плана земельного участка, договора аренды земельного участка от 27.08.2018 № 60 судом установлено, что в поименованных документах отсутствует информация об обременении земельного участка, ввиду чего неверно определена площадь застройки данного участка.

Исходя из аукционной документации и градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 38:21:010103:2142 максимальный процент застройки данного участка составляет 60 % площади.

Как установлено судом, при проведении аукциона на дату заключения договора и утверждения градостроительного плана, сведения о минимальном проценте площади застройки спорного земельного участка также отсутствовали.

Решением Думы Чунского муниципального образования от 16.11.2018 № 77                          «О внесении изменений  в решение Думы Чунского муниципального образования от 26.11.2013 № 152 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Чунского муниципального образования» в Правила землепользования и застройки Чунского муниципального образования внесены изменения, в том числе для видов использования: объекты административно-делового назначения установлен минимальный процент застройки – 20.

Из заключения МБУ «Проектно-сметное бюро Тайшетского района» от 09.11.2020, подготовленного на основании обращения ИП ФИО2, следует, что с учетом наличия на земельном участке с кадастровым номером 38:21:010103:2142 объектов недвижимости - подземных коммуникаций в виде тепловых сетей и сетей канализации с охранными зонами с кадастровыми номерами 38:21:000000:1690, 38:21:0000001695 и 38:21:000000:1692 данный земельный участок может быть застроен в пределах 140 кв. м. (19,3 %) так как при разработке проектов благоустройства территории следует руководствоваться положениями сводов правил в части общих требований к градостроительным и планировочным решениям территорий различного функционального назначения и инженерной подготовке территорий при строительстве новых, реконструкции и сносе существующих зданий и сооружений по СП 48.13330, Федеральным законом от 29.12.2017 № 443-ФЗ "Об организации дорожного движения в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, из указанных представленных в материалы дела доказательств следует, что фактическое использование земельного участка для реализации целей строительства объекта административно-делового назначения невозможно, поскольку при наличии на спорном земельном участке объектов недвижимости - подземных коммуникаций в виде тепловых сетей и сетей канализации с охранными зонами с кадастровыми номерами 38:21:000000:1690, 38:21:0000001695 и 38:21:000000:1692 максимально возможный процент застройки площади данного земельного участка составляет 19,3 % от общей площади земельного участка, что не отвечает положениям, установленным в Правилах землепользования и застройки Чунского муниципального образования и не соответствует условиям, определенным в аукционной документации.  

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ Администрацией данное обстоятельство не оспорено, доказательств, подтверждающих фактическую возможность реализации цели договора аренды от 27.08.2018 № 60 арендатором, ответчиком материалы дела не представлено.

Довод ответчика о том, что ИП ФИО2 не лишена возможности осуществить строительство объекта в соответствии с первоначально представленной проектной документацией подлежит отклонению, поскольку данное проектное решение отклонено Администрацией в связи с несоответствием проектируемого объекта Правилам землепользования и застройки в части минимального процента застройки площади земельного участка.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков, если законом или договором не предусмотрен возмещение убытков в меньшем размере (статья 15 ГК РФ).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

По смыслу статьи 15 ГК РФ для применения ответственности в виде взыскания убытков исходя из правовой природы требований истца, в предмет доказывания по данному делу входят следующие факты: наличие ущерба; противоправное поведение ответчика; причинно-следственная связь между действиями ответчика и наступившим ущербом.

В пунктах 1 и 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"  разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере. В результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. В состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества. Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                    от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Размер убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. В удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство                                              (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство (причинившем вред); вина такого лица предполагается, пока не доказано обратное.

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ). При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7                        "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Как установлено судом, в процессе исполнения договора аренды земельного участка от 27.08.2018 № 60 предпринимателем в пользу Администрации внесены арендные платежи на общую сумму 866 868 рублей 50 копеек, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами (т. 1 л.д.141).

Для реализации целей спорного договора по строительству объекта административно-делового назначения истцом и МБУ «Проектно-сметное бюро Тайшетского района» заключен договор от 29.03.2019 № ПР-08-2019/Т-10, в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2019 и соглашения об уменьшении стоимости работ от 31.07.2020 на оказание услуг по разработке проектной документации на строительство административных зданий площадью 12 кв.м и 400 кв.м, по адресу: 

<

...>, расположенного на земельном участке общей площадью 725 кв.м с кадастровым номером 38:21:010103:2142.

В соответствии с соглашением об уменьшении стоимости работ от 31.07.2020 стороны согласовали, что общая стоимость по разработке 2 проектов составляет                        80 000 рублей, по 40 000 рублей за каждый проект (т. 2 л.д. 39).

В материалы дела представлены квитанции к приходному кассовому ордеру                      от 29.03.2019 № 11 и от 01.06.2019 № 12 (т. 1 л.д. 142, 147) подтверждающие факт оплаты ИП ФИО2 услуг МБУ «Проектно-сметное бюро Тайшетского района»                                    на сумму 120 000 рублей.

При таких обстоятельствах, учитывая тот факт, что указанные расходы понесены истцом в целях реализации возможности использования земельного участка, при этом в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, судом установлено фактическое наличие препятствий для реализации названной цели и невозможность использования земельного участка, на основании положений статей 15, 393, 606, 611, 612 ГК РФ, пунктов 3, 4                           статьи 37 ЗК РФ суд находит требования истца о взыскании убытков связанных с внесением арендных платежей в сумме 866 868 рублей 50 копеек по договору аренды земельного участка от 27.08.2018 № 60, а также убытков, понесенных в связи с изготовлением проектной документации правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в части суммы 906 868 рублей 50 копеек (866 868 рублей 50 копеек – сумма уплаченных арендных платежей + 40 000 рублей – расходы на подготовку проектной документации на объект площадью 400 кв.м), в части требования о взыскании убытков, понесенных в связи с подготовкой проектной документации на объект площадью 12 кв.м в сумме 40 000 рублей, суд не усматривает оснований для удовлетворения такого требования ввиду следующего.

Как установлено судом, разработка проектно-сметной документации (ПР-8-2018/Т-3) на административное здание, площадью застройки 12 кв.м произведена на основании договора от 29.03.2019, то есть после внесения изменений в Правила землепользования и застройки Чунского муниципального образования и установления минимального процента площади застройки земельных участков, предоставленных под строительство объектов административно-делового назначения.

Поскольку Решением Думы Чунского муниципального образования от 16.11.2018 № 77 «О внесении изменений  в решение Думы Чунского муниципального образования от 26.11.2013 № 152 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Чунского муниципального образования» является нормативно-правовым актом и является обязательным для исполнения и на момент разработки проектно-сметной документации являлось действующим, следовательно, как истец так и организация, выполнявшая проектировочные работы знали (должны были знать) о внесенных в Правила землепользования и застройки Чунского муниципального образования изменениях в части установления минимального процента застройки территории и при составлении проекта должны руководствоваться действовавшими правилами. 

Следовательно, отказ в выдаче разрешения на строительство объекта в соответствии с указанной проектной документацией не связан с наличием обременений спорного земельного участка и невозможностью его использования ввиду наличия установленных по делу обстоятельств, а обусловлен наличием нарушений Правил землепользования и застройки, действовавшими в спорный период. 

Рассмотрев требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 27.08.2018 № 60, суд пришел к следующим выводам.

Из положений пункта 1 статьи 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (статья 620 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 27.08.2018 № 60 на основании                               статей 450, 620 ГК РФ.  

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что предоставленный в пользование предпринимателя на основании договора от 27.08.2018 № 60 земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора и не были заранее известны арендатору, выразившиеся в наличии обременения спорного земельного участка объектами, ввиду наличия которых использование данного участка по целевому назначению невозможно.

Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты, в нарушение                                     части 1 статьи 65 АПК РФ доказательства наличия у предпринимателя возможности использования данного земельного участка в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, суд на основании статей 450, 452, 612, 620 ГК РФ находит требования ИП ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка                             от 27.08.2018 № 60 правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Исследовав и оценив по правилам статей 65, 71 АПК РФ доводы встречного искового заявления, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку в данном случае удовлетворение первоначального иска полностью исключает возможность удовлетворения встречных требований ввиду установленных по делу обстоятельств невозможности использования земельного участка арендатором взыскания с ответчика убытков в части внесенных арендных платежей на основании положений статей 15, 393, 606, 611, 612 ГК РФ, пунктов 3, 4 статьи 37 ЗК РФ и расторжения данного договора по требованию предпринимателя в порядке статей 450, 452, 612, 620 ГК РФ.  

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом при обращении в суд с требованием о расторжении договора уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 рублей.

Поскольку требование о расторжении договора судом удовлетворено, на основании правил статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца в части уплаты государственной пошлины в размере 6 000 рублей подлежат отнесению на ответчика и взысканию с последнего в пользу ИП ФИО2

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 60 от 27.08.2018.

Взыскать с МУНИЦИПАЛЬНОГО КАЗЕННОГО УЧРЕЖДЕНИЯ «АДМИНИСТРАЦИЯ ЧУНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ» в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО2 906 868 рублей 50 копеек - убытков; 6 000 рублей - судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины. 

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд             в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                                                                                                                             Е.С. Пенюшов