ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А72-6659/2023

г. Самара

18 октября 2024 года

11АП-12679/2024

 

Резолютивная часть постановления оглашена 15 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 октября 2024 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Копункина В.А., Митиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МК Арбузовский» на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 03.07.2024 по делу № А72-6659/2023 (судья Рыбалко И.В.),

по иску Прокурора Цильнинского района Ульяновской области в интересах муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области

к индивидуальному предпринимателю Балакину Алексею Владимирович

к Муниципальному учреждению Администрации муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области 

третьи лица:

-Общество с ограниченной ответственностью «МК Арбузовский»

-Общество с ограниченной ответственностью «Эксперты»

-Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области

о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

при участии представителей:

от истца – не явились, извещены надлежащим образом

от ответчика ИП ФИО1 - представитель ФИО2 по доверенности от 23.09.2022,

от иных ответчиков – не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом. 

 

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Цильнинского района Ульяновской области в интересах муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области обратился в Ульяновский районный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области и к индивидуальному предпринимателю ФИО1, в котором просил:

обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области признать запись о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 73:20:022201:404 недействительной, исключить из ЕГРН сведения о регистрации права аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 73:20:022201:404,

признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 73:20:022201:404, заключенный между Муниципальным учреждением Администрацией муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области и ФИО1, недействительным (ничтожным),

признать недействительными результаты проведенного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:20:022201:404 от 08.06.2022.

В процессе рассмотрения спора судом первой инстанции привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, были привлечены общество с ограниченной ответственностью «МК Арбузовский», общество с ограниченной ответственностью «Эксперты», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

Определением от 10.04.2023 исковое заявление прокурора Цильнинского района Ульяновской области в интересах муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области было принято к производству Ульяновским районным судом Ульяновской области, делу присвоен №2-3-156/2023, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: Муниципальное учреждение Администрация муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области, Общество с ограниченной ответственностью «МК Арбузовский».

24.04.2023 Ульяновский районный суд Ульяновской области дело №2-3-156/2023 по иску прокурора Цильнинского района Ульяновской области в интересах муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области и к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора аренды земельного участка недействительным, признании недействительными результатов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка определил передать по подсудности в Арбитражный суд Ульяновской области.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 05.06.2023 дело принято к производству.

Определением от 06.07.2023 Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве соответчика по исковому заявлению и исключил из состава третьих лиц Муниципальное учреждение Администрацию муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, обл. Ульяновская, р-н Цильнинский, р.

<

...>).

Определением от 07.11.2023 Арбитражный суд принял отказ прокурора Цильнинского района Ульяновской области от исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области и от требований о признании недействительными результатов проведенного аукциона на право заключения договора аренды, производство по делу в данной части прекращено.

Определением от 12.12.2023 Арбитражный суд Ульяновской области удовлетворил ходатайство прокурора Цильнинского района Ульяновской области» об изменении предмета исковых требований, в котором прокурор просит:

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 25.07.2022 №А-2022-4, заключенный между Администрацией МО «Цильнинское городское поселение» и ФИО1.

-применить последствия недействительности сделки в виде возложения обязанностей: на ФИО1 передать Администрации муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области по акту земельный участок с кадастровым номером 73:20:022201:404, Администрации муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области вернуть уплаченные ФИО1 денежные средства по договору от 25.07.2022 № А-2022-4.

Арбитражный суд Ульяновской области решением от 03.07.2024 в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «МК Арбузовский» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocило отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств дела, а также на неправильное применение норм процессуального права.

Заявитель полагает, что суд своим определением от 07.11.2023 незаконно принял отказ истца от исковых требований о признании недействительными результатов проведенного аукциона на право заключения договора, производство по делу в данной части прекратил.

Заявитель считает, что принимая отказ от исковых требований в части признания недействительными результатов аукциона на право заключения договора аренды, суд нарушил интересы муниципального образования в защиту которого прокурор обратился.

Ответчик ФИО1, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1  против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела,  на основании постановления МУ Администрации муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области  от 07.06.2022 №99 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» организатором аукциона -  Муниципальным учреждением Администрацией муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 370130 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, кадастровый номер: 73:20:022201:404, по адресу: Российская Федерация, Ульяновская область, Цильнинский район.

Извещение о проведении аукциона №080622/8930716/01 в соответствии с п.19, 20 ст.39.11 Земельного кодекса РФ было опубликовано Администрацией на официальном сайте torgi.gov.ru 08.06.2022 и в Информационном бюллетене муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Ульяновской области №12 (301) от 10.06.2022 (т.3 л.д.87-88, 91-92). 

Данные обстоятельства были предметом рассмотрения Управлением Федеральной антимонопольной службы по Ульяновской области, согласно решению которого от 02.12.2022 по делу №073/01/17-589/2022 нарушений организатором торгов при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка №080622/8930716/01 установлено не было (т.3 л.д.5-6).

Проведению торгов, как это и предусмотрено п.14 ст.39.11 Земельного кодекса РФ, предшествовало проведение оценки рыночной стоимости арендной платы земельного участка. Отчет об оценке №2022/166-05 был составлен обществом с ограниченной ответственностью «Эксперты» на основании договора №2022/166-05 от 23.05.2022, заключенного оценщиком с Муниципальным учреждением Администрацией муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области.

По результатам проведенной оценки рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 73:20:022201:404 по состоянию на дату проведения оценки - 31.05.2022 составила 67 200 руб. 00 коп. в год, 5 600 руб. 00 коп. в месяц (т.3 л.д.93-134).

Определенная оценщиком рыночная стоимость права аренды была указана организатором торгов в качестве начальной цены предмета аукциона.

Победителем аукциона на основании протокола №5 от 14.07.2022 об итогах аукциона был признан индивидуальный предприниматель ФИО1, предложивший наибольшую арендную плату – 69 216 руб. 00 коп.

По итогам проведенного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка 27.07.2022 между Муниципальным учреждением Администрацией муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области (арендодатель) и  индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №А-2022-4, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:20:022201:404, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, площадью 370130 кв.м., находящийся по адресу: Российская Федерация, Ульяновская область, Цильнинский район.

Цель использования участка: сельскохозяйственное использование.

Объекты недвижимости, расположенные в границах участка: отсутствуют.

Наличие возможности строительства на участке объектов недвижимости: имеется.

Наличие ограничений (обременений): данные отсутствуют.

Наличие препятствующих пользованию недостатков: отсутствуют. (п.1.1. Договора).

Срок действия настоящего договора составляет 10 (десять) лет (п.2.1 договора).

Размер ежегодной арендной платы за земельный участок составляет 69 216 руб. 00 коп. согласно протоколу об итогах аукциона от 14.07.2022 №5. Арендная плата вносится арендатором равными долями два раза в год – по 15 сентября и по 15 ноября включительно (п.п.3.1, 3.2 Договора).

По акту приема-передачи 25.07.2022 земельный участок передан арендодателем арендатору (т.1 л.д.21-26).

Договор аренды прошел в установленном порядке государственную регистрацию 02.08.2022.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право государственной собственности на земельный участок с кадастровым номером 73:20:022201:404, площадью 370130 кв.м., находящийся по адресу: Российская Федерация, Ульяновская область, Цильнинский район не разграничено.

В соответствии с п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно закону Ульяновской  области 03.07.2015 №85-ЗО "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципального образования "город Ульяновск" Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области" (в редакции, действующей с 01.01.2019) полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в иных муниципальных образованиях Ульяновской области (кроме муниципального образования "город Ульяновск"), осуществляют соответствующие муниципальные образования Ульяновской области.

Таким образом, МУ Администрация муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области, являясь согласно Уставу МО «Цильнинское городское поселение» (утв. решением Совета депутатов муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области от 27.12.2019 №47) исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления поселения, вправе было проводить торги и заключить спорный договор аренды земельного участка.

Как следует из выписки из ЕГРН на земельный участок и пояснений представителя Управления Росреестра  по Ульяновской области, постановка земельного участка с кадастровым номером 73:20:022201:404 на кадастровый учет была осуществлена 11.05.2022 на основании заявления представителя МУ Администрация муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области и межевого плана от 04.05.2022, в состав которого включено постановление Администрации МО «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области от 04.05.2022 №76 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории».

Обратившись в суд с настоящими исковыми требованиями, прокурор Цильнинского района Ульяновской области, действуя в интересах муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области, просил (с учетом уточнения исковых требований):

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 25.07.2022 №А-2022-4, заключенный между администрацией МО «Цильнинское городское поселение» и ФИО1;

-применить последствия недействительности сделки в виде возложения обязанностей: на ФИО1 - передать Администрации муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области по акту земельный участок с кадастровым номером 73:20:022201:404, на Администрацию муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области - вернуть уплаченные ФИО1 денежные средства по договору от 25.07.2022 № А-2022-4.

В обоснование заявленных требований прокурор указал, что проведенной Прокуратурой Цильнинского района проверкой по поступившему обращению ООО «МК Арбузовский» выявлены нарушения законодательства о землепользовании на территории МО «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области.

Установлено, что органом местного самоуправления 25.07.2022 по результатам проведенного аукциона был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 73:20:022201:404 с ФИО1, заключению договора предшествовала процедура аукциона на право заключения договора аренды, которая в свою очередь включала процедуру определения рыночно обоснованной стоимости арендной платы за объект (земельный участок) аренды в целях предоставления участка в аренду.

Согласно результатам оценки, проведенной ООО «Эксперты» в соответствии с заключенным с администрацией поселения договором, размер арендной платы за пользование указанным участком был установлен в 67 200 рублей в год, или 5 600 руб. в месяц. В свою очередь, оценщиком было указано на то, что земельный участок, указанный выше, не обрабатывался 2-3 года, что не соответствовало действительности и в конечном итоге существенно отразилось на арендной плате за пользование данным участком.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В силу ст.52 Арбитражного процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

При оценке доводов заявителя, ответчика и третьих лиц суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст.10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

С целью квалификации спорной сделки в качестве недействительной, совершенной с намерением причинить вред другому лицу, суду необходимо установить обстоятельства, неопровержимо свидетельствующие о наличии факта злоупотребления правом со стороны контрагента, выразившегося в заключении спорной сделки (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из положений ст. 447, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность

В силу ч. 1 ст. 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, определен статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды 29.03.2010 N 258), арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.

Согласно положениям абз. 1, 8 п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В настоящем случае из материалов дела не следует, что стороны сделки – Администрация МО «Цильнинское городское поселение» и ФИО1 – действовали недобросовестно, с заинтересованностью, с намерением причинить вред другому лицу (лицам) либо публично-правовому образованию, злоупотребляли своими правами.

Из материалов дела следует, что спорный договор был заключен по итогам торгов (аукциона), публикация информационного сообщения о проводимом аукционе была осуществлена в соответствии с действующим законодательством, а размер арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы, что также предусмотрено действующим законодательством.

Никаких нарушений процедуры проведенного аукциона в данном случае не усматривается, прокурор и третьи лица об этом не заявляют.

При таких обстоятельствах нарушения требований закона, публичных интересов либо интересов третьих лиц при заключении оспариваемого договора суд не усматрел.

Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Должностные лица Администрации поселения не являются профессиональными субъектами в сфере оценочной деятельности, не имеют возможности оценить Отчет об оценке на предмет его достоверности.

В соответствии с п.14 ст.39.11 Земельного кодекса РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Таким образом, положения ст.39.11 Земельного кодекса РФ не предоставляют организатору торгов права принять либо отклонить по своему усмотрению составленный профессиональным оценщиком на основании заключенного с ним государственного контракта отчет об оценке рыночной стоимости объекта продажи либо аренды.

При этом суд учел, что годовая рыночная стоимость размера арендной платы, содержащаяся в Отчете об оценке №2022/166-05 Общества с ограниченной ответственностью «Эксперты», значительно превышает полтора процента от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 73:20:022201:404.

В процессе рассмотрения спора по ходатайствам ИП ФИО1 и ООО «МК Арбузовский» судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

На разрешение экспертов поставлен вопрос:  Определить рыночную стоимость ежегодной арендной платы за земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, с кадастровым номером 73:20:022201:404 по состоянию на 31.05.2022:

- исходя из того, что земельный участок не обрабатывался;

- исходя из того, что земельный участок обрабатывался.

Проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации по проведению исследований «Поволжская палата судебных экспертов», эксперту ФИО3.

Автономная некоммерческая организация по проведению исследований «Поволжская палата судебных экспертов» представило в Арбитражный суд Ульяновской области экспертное заключение №п369/24 от 28.03.2024.

Судебный эксперт пришел к следующим выводам:

«Рыночная стоимость ежегодной арендной платы за земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, с кадастровым номером 73:20:022201:404 по состоянию на 31.05.2022:

-исходя из того, что земельный участок не обрабатывался, составляет 113 094,34 (Сто тринадцать тысяч девяносто четыре рубля 34 копейки) руб./год;

- исходя из того, что земельный участок обрабатывался, составляет 163 200,55 (Сто шестьдесят три тысячи двести рублей 55 копеек) руб./год.»

Заключение дано квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Выводы эксперта в достаточной степени являются мотивированными. Сомнений в недостаточной ясности выводов эксперта у суда не имеется.

Принимая во внимание изложенное, ходатайства ФИО1 о назначении повторной и дополнительной экспертиз были оставлены судом без удовлетворения.

Согласно ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона.

Установленная судебным экспертом рыночная стоимость ежегодной арендной платы за земельный участок существенно отличается от годовой рыночной стоимости размера арендной платы, содержащейся в Отчете об оценке №2022/166-05, составленном Обществом с ограниченной ответственностью «Эксперты». В то же время, в ходе опроса судебного эксперта в судебном заседании 04.06.2024, было установлено, что в целом подходы оценщиков не отличаются, использованы схожие аналоги объектов оценки, применялся один и тот же метод оценки – сравнительный подход методом сравнения продаж с последующим расчетом арендной платы путем применения коэффициента капитализации. Разница состоит в том, что оценщик ООО «Эксперты» применил минимальное значение коэффициента капитализации (9%), в то время как судебный эксперт взял в расчет среднее значение (13,2%), что является усмотрением оценщика.

Следовательно, нельзя сделать вывод о том, что Отчет об оценке №2022/166-05, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Эксперты», является недостоверным, не соответствует Федеральным стандартам оценки и Закону Закона "Об оценочной деятельности".

Более того, суд первой инстанции отметил, что обществом ООО «МК Арбузовский»  представлены договоры аренды близлежащих земельных участков, заключенные Обществом с собственниками земель (пайщиками) на условиях натуральной оплаты, заведомо намного дешевле, чем по спорному договору. Согласно пояснениям судебного эксперта, данный сегмент рынка аренды земельных участков не учитывался им при проведении экспертизы.

Для целей Закона "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств того, что договор был заключен на нерыночных условиях.

Судом установлено, что ранее, до передачи участка с кадастровым номером 73:20:022201:404 в аренду ФИО1, данный земельный участок в аренду либо на ином праве никому передан не был.

Согласно пояснениям представителя ООО «МК Арбузовский», спорный земельный участок фактически использовался ООО «МК Арбузовский» без каких-либо правовых оснований; весной 2022 года была посеяна сельскохозяйственная культура – соя-бобы.

Как следует из пояснений генерального директора ООО «Эксперты» ФИО4, проводившей оценку в целях проведения аукциона, оценщиком с целью проведения оценки 30.05.2022 осуществлялся выезд по месту нахождения участка с целью визуального осмотра. Данное обстоятельство отражено и в Отчете об оценке (в разделе 1.1), на листах 24-25 Отчета представлены фотографии земельного участка. Согласно объяснениям ФИО4, данным старшему помощнику прокурора Малкину И.Н. 28.10.2022, на момент осмотра участка ею было визуально установлено, что на указанном земельном участке отсутствуют какие-либо посевы, визуально не усматривались какие-либо всходы, результаты глубокой обработки почвы. То обстоятельство, что на участке отсутствовали заросли сорняков, само по себе не может свидетельствовать о проводимой должным образом обработке участка. Кроме того, заказчик работ – Администрация МО «Цильнинское городское поселение» сообщило оценщику об отсутствии каких-либо договоров на пользование данным участком. При таких обстоятельствах оценщиком было сделано допущение, что земельный участок не обрабатывается, и соответственно определена рыночная стоимость арендной платы.

Проведение судебной экспертизы по настоящему делу проводилось в зимнее время, выезд судебного эксперта на земельный участок осуществлен 20.03.2024. Как указано в заключении эксперта №п369/24 от 28.03.2024 (стр.15) поверхность почв не видна под снежным покровом, доступ к почве недоступен. Через снежный покров видны остатки после уборки подсолнечника. Состояние земельного участка на 31 мая 2022 года по результатам визуального осмотра установить невозможно. Исходя из указанного, судебный эксперт определял рыночную стоимость ежегодной арендной платы  исходя из среднерыночных значений.

При таких обстоятельствах установление начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка без учета того, что земельный участок обрабатывался, не свидетельствует о злоупотреблении сторонами сделки, о заключении договора на заведомо невыгодных условиях, о намерении причинить вред иным лицам.

Следовательно, договор аренды земельного участка от 25.07.2022 №А-2022-4, заключенный между администрацией МО «Цильнинское городское поселение» и ФИО1, не нарушает требований закона и не может быть признан недействительной сделкой.

Поскольку сделка не признана недействительной, не могут быть применены и последствия ее недействительности.

Учитывая изложенное, в иске прокурору суд первой инстанции отказал полностью.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что нарушений норм процессуального права, судом первой инстанции допущенных не было.

Основания для отмены обжалуемого решения отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 03.07.2024 по делу № А72-6659/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                Л.Л. Ястремский

 

Судьи                                                                                                               В.А. Копункин

 

Е.А. Митина