Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-314963/18-77-2430

31 июля 2019 года.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 31 июля 2019 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

 председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сафроновым И.А., 

с участием представителей:

от истца: Лунева В.В. (доверенность № б /н от 24.12.2018г,. предъявлен паспорт) - до и после перерыва, Костерева М.А. (доверенность №7 от 09.01.2019г., предъявлен паспорт) - после перерыва,

от ответчика: Артамонова Ю.С. (доверенность №33-Д-102- 18 от 29.11.2018г., предъявлено служебное удостоверение № 4723 18) - до перерыва. Яшкин А.В. (доверенность № 33-Д-1023/18 от 29.11.2018г., предъявлено служебное удостоверение № 3377/17) - после перерыва,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГРОХИМИЧЕСКОЕ НАУЧНОПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ПРЕДПИЯТИЕ "АГРОХИМ-ХХГ (117418 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА НОВОЧЕРЁМУШКИНСКАЯ 58, ОГРН: 102"700119710, дата регистрации: 12.08.2002, ИНН: 7727190854)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (адрес 125009.город Москва, переулок Газетный, дом 1/12, ОГРН 1037739510423. ИНН 5031674. дата гос.рег. 08.02.2003)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АГРОХИМИЧЕСКОЕ НАУЧНОПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ПРЕДПИЯТИЕ «АГРОХИМ-ХХГ» обратилось  в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании  разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения),   общей площадью 148,7 кв.м., расположенного по адресу: ул. Москва, ул. Тимура Фрунзе, д.22, изложив отдельные пункты Договора купли-продажи в следующей редакции:

- Пункт 3.1. «Цена Объектов составляет 12 393 753 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной  стоимости от 20.11.2018 г. № 181115-0н, выполненным ООО «Конти». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

- Пункт 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до  числа____ каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее  206 562 руб.  00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

Пункт 5.1: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки  Банка России, действовавшей в соответствующие периоды».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 21.08.2018г.  обратился в службу «одного окна»  Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе недвижимости (нежилого помещения),  общей площадью 148,7 кв.м., расположенного по адресу: т. Москва, ул. Тимура Фрунзе, д.22.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от  01.11.2018г. с приложением проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения),  общей площадью 148,7 кв.м., расположенного по адресу: т. Москва, ул. Тимура Фрунзе, д.22 по цене 33 464 000 руб. 

Как указывает истец,  22.11.2018г.  он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий по цене 12 393 753 руб. 00 коп., протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Ответчик письмом от 03.12.2018г. № 33-5-94196/18-(0)-7 отказался от подписания договора купли-продажи на условиях, изложенных в Протоколе разногласий,  в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении,  уточнить исковые требования  в соответствии с результатами судебной экспертизы, отказался. Заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва. Возражал против удовлетворения ходатайства истца. 

Суд, рассмотрев ходатайство истца, считает его необоснованным и не подлежащим удовлетворению, в порядке ст. 87 АПК РФ, поскольку выводы эксперта ООО «Агентство судебных экспертов», изложенные в заключении от 11.04.2019г., не содержат противоречивой информации и не влекут неоднозначного толкования, принципы однозначности и достоверности соблюдены. Заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Нарушение экспертом ФСО № № 1, 3, 7, судом не установлено.

Экспертное заключение отвечает требованиям ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Учитывая изложенные обстоятельства, суд не находит правовых оснований для удовлетворения ходатайства истца о проведении повторной судебной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом показаний эксперта, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «АНПП «АГРОХИМ-ХХ1» (Арендатор, истец) и Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, ответчик, Арендодатель) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося  в собственности  г. Москвы № 01-00992/05 от 01.11.2005 г. (на основании предыдущего договора аренды заключенного между сторонами от 24.12.2003 г. № 01-01229/03), общей площадью 148,7 кв.м.,  расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тимура Фрунзе, д. 22, с целью использования под  офис, срок действия с 01.10.2005 г. до начала реконструкции, но не более чем по 30.09.2010 г.

Дополнительным соглашением к договору № 01-00992/05 от 01.11.2005 г. на аренду недвижимого имущества от 01.09.2010 г. стороны продлили срок аренды по 30.06.2015 г. 

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.  

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

 Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 21.08.2018г.  обратился в службу «одного окна»  Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе недвижимости (нежилого помещения),  общей площадью 148,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тимура Фрунзе, д.22.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от  01.11.2018г. с приложением проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 148,7 кв.м., расположенного по адресу: т. Москва, ул. Тимура Фрунзе, д.22 по цене 33 464 000 руб. 

Как указывает истец,  22.11.2018г.  он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий по цене 12 393 753 руб. 00 коп., в соответствии с Отчетом  ООО «Конти» от 20.11.2018г. № 181115-0н, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Ответчик письмом от 03.12.2018г. № 33-5-94196/18-(0)-7 отказался от подписания договора купли-продажи на условиях, изложенных в Протоколе разногласий,  в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд  в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда  от 11.04.2019г. удовлетворено ходатайство истца о назначении  судебной экспертизы, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов», эксперту Кирилловой Екатерине Владимировне с постановкой перед экспертом следующего вопроса: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 148,7 кв.м. (этаж 1, пом.III, комн.1-14) с кадастровым номером 77:01:0005015:2964, расположенного по адресу: г. Москва, ул.Тимура Фрунзе, д.22, по состоянию на 21.08.2018г., без учета НДС?

 Согласно экспертному заключению ООО «Агентство судебных экспертов» по состоянию на  21.08.2018г.   рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 148,7 кв.м. (этаж 1, пом.III, комн.1-14) с кадастровым номером 77:01:0005015:2964, расположенного по адресу: г. Москва, ул.Тимура Фрунзе, д.22,  составляет 29 001 000 руб. 00 коп.

Протокольным определением от 04.06.2019г. заявленное ходатайство оставлено без удовлетворения, поскольку суд не усмотрел предусмотренных в статье 87  Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для проведения повторной экспертизы, считая, что заключение эксперта является полным и ясным и у суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта. 

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы. 

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611). 

Кроме того,  экспертом учтены все объекты-аналоги, в том числе объект по адресу: г. Москва, ул. Тимура Фрунзе, д.20.  Согласно документов БТИ, помещение находится на первом этаже, а не на цокольном, как утверждает истец, а также помещение не имеет летних помещений, в связи с чем, все помещения предположительно отапливаются. 

Между тем, истец после получения результатов судебной экспертизы, превышающих рыночную стоимость арендуемого помещения по сравнению с экспертизой истца, своих требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не уточнил. 

Исходя из пояснений сторон, пояснений эксперта, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 29 001 000 руб. 00 коп. 

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

 В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

При этом суд исходит из того, что поскольку заключение договора является обязательным для ответчика, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием об урегулировании разногласий по договору. 

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении  договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. 

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Вместе с тем, условие истца об изменении пункта 5.1, которым установлено: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки  Банка России, действовавшей в соответствующие периоды», суд считает необоснованным, поскольку данной нормой установлена ответственность покупателя за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате цены договора. Неустойка в соответствии со ст. 329, 330, 331 ГК РФ является способом обеспечения исполнения обязательства и соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Поскольку Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответственность за просрочку внесения денежных средств не предусмотрена, в рассматриваемом случае имеет место договорная неустойка, размер которой определяется сторонами в каждом конкретном случае.

Размер ответственности, установленный ответчиком в договоре, соответствует обычно применяемым к таким договорам с иными покупателями муниципального имущества, заключаемых на равных условиях. Данное условие не является существенным, доказательств чрезмерности установленного в договоре размера неустойки истцом не представлено.

Таким образом, в удовлетворении требования истца об изменении пункта 5.1 договора суд считает правомерным отказать, поскольку при его отсутствии будут нарушены права ответчика. 

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Между тем,  Департаментом в договоре купли-продажи недвижимого имущества предусмотрен размер неустойки, которой снижен до 1/365 двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи  подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине и за проведение экспертизы, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика, поскольку требования, заявленные в иске обоснованны частично. При этом суд учитывает, что согласно п.21 Постановления Пленума  ВАС РФ от 11.07.2014г.  №46, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

На основании ст.ст. 8, 9, 11, 12, 217, 445, 446, 606 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 4, 9, 41, 49, 65, 71, 75, 86, 87, 102, 104, 110, 112, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство истца о назначении повторной экспертизы оставить без удовлетворения.

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГРОХИМИЧЕСКОЕ  НАУЧНОПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ПРЕДПИЯТИЕ "АГРОХИМ-ХХ1" и Департаментом городского имущества г. Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости нежил: то помещения), общей площадью 148,7 кв.м., расположенного по адресу: т. Москва, ул. Тимура Фрунзе, д.22, изложив отдельные пункты Договора купли-продажи в следующей редакции:

- Пункт 3.1. «Цена Объектов составляет 29 001 (двадцать девять миллионов одна тысяча) рубля 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта №137 от 24.06.2019г., выполненным ООО «Агентство судебных экспертов», экспертом Кирилловой Екатериной Владимировной.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

- Пункт 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до  числа____ каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее  483 350 (Четыреста восемьдесят три тысячи триста пятьдесят) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОЕРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АГРОХИМИЧЕСКОЕ научно-производственное ПРЕДПИЯТИЕ АГРОХИМ-ХХГ расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп. и расходы за проведение по делу строительно-технической экспертизы в  размере  30 000 (Тридцать тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

          Судья                                                     С.В. Романенкова