СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050 г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24.  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А27-13244/2014

г. Томск

25 января 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2017 года  

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего Е.В. Афанасьевой, судей: А.В. Назарова, Д.Г. Ярцева, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.Е. Глазковой, при участии в заседании: от ответчика – О.В. Политко по доверенности от от 17.05.2016 № 6, от иных лиц – без участия (извещены), 

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению  государственным имуществом Кемеровской области, общества с ограниченной  ответственностью «Востокхимзащита» (рег. № 07АП-3425/2015 (2, 3))  

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 ноября 2016 года по делу №  А27-13244/2014 (судья Ходякова О.С.)  

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области  (650000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  г. Кемерово  

к обществу с ограниченной ответственностью «Востокхимзащита» (650021, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово  

о взыскании 544 012,12 рублей задолженности по арендной плате,  

третьи лица: Кемеровское открытое акционерное общество «Азот», г. Кемерово,  Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Кемеровской области, г. Кемерово,  

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области  (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к  

обществу с ограниченной ответственностью «Востокхимзащита» (далее – ООО  «Востокхимзащита») о взыскании 544 012,12 рублей задолженности по арендной плате по  договору № 06-0062 от 06.02.2006 за период с 13.10.2012 по 23.04.2013.  

 Исковые требования обоснованы статьями 309, 330, 614 Гражданского кодекса  Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по  внесению арендных платежей.  

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.02.2015, оставленным  без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от  13.05.2016, исковые требования комитета оставлены без удовлетворения.  

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2015  решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27.02.2015 и постановление  Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2015 по делу № А27-13244/2014  отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении в порядке статьи 51 к участию в деле в качестве третьих  лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены Кемеровское открытое акционерное общество «Азот», Территориальное  управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в  Кемеровской области.  

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 11 ноября 2016 года  исковое требование Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской  области удовлетворено частично. С ООО «Востокхимзащита» в пользу Комитета по  управлению государственным имуществом Кемеровской области взыскано 69 795,62  рублей задолженности по арендной плате; в доход федерального бюджета  государственная пошлина в сумме 2 792 рублей. В остальной части требование оставлено  без удовлетворения.  

Не согласившись с данным решением, ООО «Востокхимзащита» обратилось с  апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и прекратить производство по  делу.  

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд нарушил положения пункта 3.1  статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку  истец не оспаривал, что в рамках разрешенного вида использования (базы и склады)  ответчиком используется 8 247 кв.м. земельного участка; суд не учел, что договор аренды  был заключен на земельный участок площадью 14 681,31 кв.м., на котором у  предыдущего арендатора располагалось большее количество объектов недвижимости, чем  было продано ответчику; суд необоснованно применяет новые значения площади с  

13.10.2012, в то время как изменения внесены 09.01.2013; земельный участок и вся СЗЗ  как объект недвижимости переданы АО «Азот».  

Комитет также не согласился с данным судебным актом, в своей апелляционной  жалобе просит его отменить и вынести по делу новый судебный акт.  

Заявитель полагает необоснованным вывод суда при расчете арендной платы в  размере 1,5% от кадастровой стоимости. Спорный земельный участок находится в черте  города Кемерово и относится к категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного  использования – «под производственную базу». Сведений о том, что земельный участок  имеет какие-либо ограничения в обороте в кадастровом паспорте земельного участка не  отражены, а, следовательно, не могут быть приняты судом во внимание. Результаты  судебной экспертизы не являются надлежащим доказательством по делу, поскольку она  проведена в 2015 году, в то время как период взыскания задолженности – с 13.10.2012 по  23.04.2013.  

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте  судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих  представителей не направили, ходатайств об отложении заседания, отзывов не поступало.  

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156  (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации рассмотреть апелляционные жалобы в данном заседании отсутствие  представителей истца и третьих лиц.  

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на удовлетворении  апелляционной жалобы общества по изложенным в ней основаниям, в удовлетворении  апелляционной жалобы истца просил отказать, при этом поддержал позицию, ранее  озвученную в суде первой инстанции.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, заслушав  объяснения представителя, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения  Арбитражного суда Кемеровской области от 11 ноября 2016 года, арбитражный суд  апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.  

Как следует из материалов дела, 06.02.2006 между Комитетом (арендодателем) и  открытым акционерным обществом «Антикор» (арендатором) заключен договор аренды  земельного участка от № 06-0062, по условиям которого арендодатель предоставляет во  временное возмездное владение и пользование земельные участки площадью 13 886,73  кв.м и 794,58 кв.м из земель поселений, находящиеся по адресу (имеющий адресные  

ориентиры): г.Кемерово, Заводской район, ул.Кирзаводской, 6 (кадастровый квартал №  01:01:026) для размещения производственной базы (пункты 1.1, 1.2 договора).  

Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 31.12.2006.  Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с  26.06.2003 (пункты 2.1 и 2.3 договора).  

Согласно пунктам 3.1 и 3.3 договора размер арендной платы определяется в  порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся  неотъемлемой частью договора. Арендатор самостоятельно (до 10 числа месяца, за  который производится оплата) перечисляет ежемесячную арендную плату на расчетный  счет органа федерального казначейства.  

По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным  участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем на  основании пункта 6.2 договор был возобновлен на тех же условиях.  

В период с 13.10.2012 до 24.04.2013 ООО «Востокхимзащита» на праве  собственности принадлежали объекты недвижимости по адресу: 

<

...>: трансформаторная подстанция площадью 36,1 кв.м;  нежилое здание площадью 718,8 кв.м, литер А; нежилое здание площадью 16 кв.м, литер  Б; нежилое здание площадью 65,5 кв.м, литер В; нежилое здание площадью 48,3 кв.м,  литер Г; нежилое здание площадью 1189,6 кв.м, литер Д; нежилое здание площадью 379,7  кв.м, литер Ж, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав  на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.07.2014  

Объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым  номером 42:24:0101026:161 площадью 17 558 кв.м.  

Земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101026:161, площадью 17558  кв.м, поставлен на кадастровый учет 24.11.2005, разрешенное использование: для  размещения производственной базы, расположен по адресу: 

<

...>, категория земель – земли населенных пунктов (л.д. 106- 111, т. 3).  

Вступившим в законную силу решением суда по делу № А27-11743/2013  установлено, что обязательства по договору аренды от 06.02.2006 № 06-0062 перешли к  ООО «Востокхимзащита» в связи с переходом права собственности на вышеназванные  объекты недвижимости в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской  Федерации.  

04.06.2014 в адрес ответчика направлено уведомление № 9-6-06/397 о  необходимости внесения арендных платежей по договору аренды от 06.02.2006 № 06- 0062.  

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей  послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.  

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции посчитал  неверным расчет предъявленной к взысканию задолженности по аренде, произведенной с  учетом постановления Коллегии администрации Кемеровской области № 62, полагая, что  расчет арендной платы за земельный участок должен производиться с применением  положений Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие  Земельного кодекса Российской Федерации», поскольку спорный земельный участок  ограничен в обороте.  

По существу заявленных требований суд апелляционной инстанции приходит к  следующим выводам.  

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в  действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей до  01.03.2015) было установлено, что распоряжение земельными участками, государственная  собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного  самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не  предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о  дорожной деятельности.  

При этом порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия  и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная  собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной  власти субъектов Российской Федерации.  

В силу пункта 12 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации  ограничиваются в обороте находящиеся в муниципальной собственности земельные  участки загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся  биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.  

Согласно пункту 2 статьи 3 годовой размер арендной платы устанавливается в  пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков,  изъятых из оборота или ограниченных в обороте.  

Вместе с тем, доказательств того, что спорный земельный участок относится к  ограниченным в обороте, материалы дела не содержат.  

Оценивая заключение Федерального государственного бюджетного учреждения  Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору «Кемеровская  межобластная ветеринарная лаборатория» от 12.12.2013 (т.1 л.92), суд апелляционной  инстанции приходит к выводу, что в нем не содержится выводов о том, что спорный  земельный участок загрязнен опасными отходами какого-то производства либо в  результате производственной деятельности.  

Вывод о непригодности к использованию земельного участка под  сельскохозяйственные культуры для спорных правоотношений значения не имеет,  поскольку вид разрешенного использования спорного земельного участка: другие  промышленные объекты (производственная база).  

Кроме того, из данного заключения не усматривается, на какую глубину загрязнена  почва, в результате чего произошло загрязнение; в течение какого периода почва имеет  указанные химические показатели.  

Протокол лабораторных испытаний № 974 от 29.01.2015 (т.1 л.133) , который суд  первой инстанции оценил как заключение судебной экспертизы, также не может быть  принят в качестве доказательства ограничения земельного участка в обороте как  загрязненного опасными отходами.  

В данном протоколе отсутствуют сведения о предупреждении экспертов,  проводивших исследование, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных  показаний. Кроме того, определением суда от 12.12.2014 проведение экспертизы судом  было поручено специалистам Испытательного лабораторного центра ФБУЗ «Центр  гигиены и эпидемиологии в Кемеровской области» химику-эксперту ФИО1 и  врачу-лаборанту ФИО2 Из содержания протокола № 974 от 29.01.2015  следует, что указанными лицами экспертное исследование не проводилось, подписи таких  экспертов в протоколе отсутствуют, протокол подписан зам. главного врача ФИО3, при этом пробу отбирал врач по СГЛИ ФИО4, ответственный за  оформление протокола ФИО5, вывод делает врач ФИО6  

Из самого содержания протокола следует, что исследовалась одна проба почвы,  количество образца (пробы): 1*1,0, вывод сделан в отношении превышения бензапирена в  этом образце на момент проведения исследования в 2015 году. Из содержания данного  протокола не следует, что исследовался вопрос о загрязнии земельного участка опасными  отходами в рассматриваемом периоде (2012, 2013 годы).  

Таким образом, оснований для определения размера арендной платы в пределах  полутора процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка у суда  первой инстанции не имелось.  

Подход апелляционного суда к порядку определения размера арендной платы  согласуется с имеющейся по данному вопросу судебной практикой (например,  постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.11.2016 по делу №  А27-18216/2015, от 07.12.2016 по делу № А27-18215/2015 и др.).  

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользовании.  

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено,  что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную  плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором  аренды.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на  чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование  соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и  необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний  их собственник.  

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости  покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость  передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и  необходима для ее использования.  

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с  применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения,  находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента  регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право  пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и  необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в  установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и  собственником земельного участка.  

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции  

постановления от 25.01.2013 № 13) также указано, что при продаже недвижимости,  находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности,  к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права  собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало  продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии  таковых (перемена лица в договоре аренды).  

Из изложенного следует, что с момента государственной регистрации права  собственности ООО «Востокхимзащита» на объекты недвижимости, ранее  принадлежавшие ОАО «Антикор», договор аренды земельного участка № 06-0062 от  06.02.2006 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже  с новым собственником недвижимости. Переход к ответчику прав по договору аренды  влечет также и переход соответствующих обязанностей, которые имелись у прежнего  собственника.  

При этом сам договор аренды в отсутствие доказательств прекращения его  действия в установленном законом порядке считается действующим.  

По расчету Комитета, произведенному на основании постановления Коллегии  администрации Кемеровской области № 62, арендная плата за период с 13.10.2012 по  31.12.2012 составила 216 621,70 рублей, за период с 01.01.2013 по 06.04.2013 - 289 537,08  рублей, за период с 07.04.2013 по 23.04.2013 - 37 853,33 рублей, всего за период  пользования Обществом земельным участком с 13.10.2012 по 23.04.2013 арендная плата  составила 544 012,12 рублей.  

Вместе с тем, при расчете задолженности истцом не учтена оплата в сумме 216  621,70 рублей, произведенная ООО «Востокхимзащита» по платежному поручению от  28.02.2013 № 210.  

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в размере  327 390,42 рублей.  

При этом доводы ответчика о том, что размер арендной платы подлежит  исчислению исходя из нормативной площади земельного участка, необходимой для  использования объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности  обосновано не приняты судом первой инстанции во внимание.  

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А27-11743/2013  установлено следующее: «Рассматриваемый земельный участок не является вновь  образуемым. Как следует из материалов дела, в том числе кадастрового дела земельного  участка с кадастровым номером 42:24:0101026:161, указанный земельный участок  является ранее учтенным, принят на кадастровый учет на основании оценочной описи  

земельных участков кадастрового квартала 42:24:0101026. В качестве документа  основания включения в оценочную опись указано решение (постановление)  администрации г. Кемерово № 1151 от 21.05.2001. Из межевого плана, составленного в  результате выполнения кадастровых работ, следует, что в связи с уточнением  местоположения границ и площади земельного участка, площадь земельного участка с  кадастровым номером 42:24:0101026:161 уточнена в размере 17 558 кв.м. Согласно  заключению кадастрового инженера ввиду отсутствия в государственном кадастре  недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельного участка с  кадастровым номером 42:24:0101026:161, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул.  Кирзаводская, д. 6, проведены кадастровые работы по уточнению местоположения  границы и (или) площади земельного участка. Границы земельного участка определены  по существующей границе (фактическому использованию) – по ограждению «забор» (в  связи с отсутствием в государственном кадастре недвижимости картографических  материалов (карт, планов). Со слов собственников объектов недвижимости,  расположенных на земельном участке, граница земельного участка по всему периметру  (ограждению «забору»), находится на местности более 15 лет. Решением Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Филиала по Кемеровской  области) от 09.01.2013 № 4200/000/13-648 в сведения кадастрового учета внесены  сведения «о новых значениях площади на земельный участок, расположенный по адресу:  г. Кемерово, ул. Кирзаводская, д. 6. Таким образом, спорный земельный участок в  пределах старых значений площади является предметом аренды по договору № 06-0062 от  06.02.2006. Следовательно, ответчик пользовался земельным участком по адресу: г.  Кемерово, ул. Кирзаводская, д. 6, площадью 17558 кв.м. с кадастровым номером  42:24:0101026:161 на правах аренды по договору № 06-0062 от 06.02.2006».  

Доказательств того, что фактически ответчиком использовалась иная площадь, чем  это установлено договором аренды № 06-0062 от 06.02.2006, материалы дела не содержат,  заключение ООО «Первое Кадастровое Бюро Кузбасса» данное обстоятельство не  подтверждает.  

Ответчик внесение изменений в договор в части изменения площади земельного  участка не инициировал.  

Напротив, в целях уточнения местоположения границ и площади земельного  участка с кадастровым номером 42:24:0101026:161 ООО «Востокхимзащита» было  инициировано проведение кадастровых работ; земельный участок площадью 17558 кв.м.  поставлен на кадастровый учет по заявлению ответчика.  

Неправильное применение норм материального права является основанием для  изменения решения Арбитражного суда Кемеровской области от 11 ноября 2016 года.  

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика расходы по  государственной пошлине относятся на ее подателя.  

Руководствуясь статьями 110, 258, 269 (пунктом 2), 270 (пунктом 4 части 1, частью  2), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 ноября 2016 года по делу   № А27-13244/2014 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.  

Исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом  Кемеровской области удовлетворить частично.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Востокхимзащита» в  пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области  327 390,42 рублей задолженности по арендной плате.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Востокхимзащита» в  доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8 353 рублей.  

В остальной части в удовлетворении иска отказать. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий  двух месяцев.  

Председательствующий Е.В. Афанасьева 

Судьи А.В. Назаров 

 Д.Г. Ярцев