АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

12 августа 2024 года

Дело №

А21-3171/2023

Резолютивная часть постановления объявлена   12 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен   12 августа 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С. и Сергеевой И.В.,

рассмотрев  в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.06.2023 и постановление Тринадцатый арбитражный апелляционный суд от 07.03.2024 по делу № А21-3171/2023,

                                             у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Омега», адрес: 238563, 

<

...>, лит. 1А, эт.1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «Омега», общество), обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», адрес: 238530, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>  (далее - администрация), о признании незаконным отказа в согласовании границ земельного участка с кадастровым номером 39:05:010322:1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1. В ходатайстве от 19.06.2023 администрация уведомила суд о том, что ФИО1 скончался 10.06.2023.

Решением суда от 26.06.2023 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 07.03.2024 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация  просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Податель жалобы ссылается на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права, неполное выяснение обстоятельств по делу. 

Податель жалобы указывает на то, что ООО «Омега» не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 39:05:010322:1, права не зарегистрированы, у администрации отсутствовали основания для согласования границ земельного участка на основании заявления общества. 

Податель жалобы ссылается на то, что представленная на согласование схема не соответствует требованиям законодательства, не содержит сведений об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке, указывает на то, что на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010322:1 находится многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями.

Податель жалобы ссылается на то, что в представленном обществом межевом плане у земельного участка изменилась конфигурация  по сравнению с той, что указана в постановлении администрации от 22.11.1993 №426-1, указывает на то, что данный участок был сформирован под многоквартирным домом с входящими в него помещениями.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между администрацией (арендодатель) и акционерным обществом закрытого типа «Омега» (арендатор) заключен договор от 04.12.1993 № 82 (97) аренды земельного участка площадью 145 кв. м, расположенного по ул. Первомайской, 18, в г. Зеленоградске, пропорционально площади бывшего магазина «Птица», сроком на 50 лет (пункт 1.1 договора).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельному участку площадью 145 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира, 

<

...>, относящемуся к землям населенных пунктов, имеющему вид разрешенного использования: «под существующим административным зданием», 01.02.2003 присвоен кадастровый номер 39:05:010322:1, в границах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 39:05:010322:110, границы земельного участка не установлены.

Согласно выписке из ЕГРН многоквартирный дом с кадастровым номером 39:05:010322:110 расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 39:05:010322:1.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ЗАО «Омега» преобразовано 20.05.2022 в ООО «Омега».

Общество направило в администрацию письмо, в котором просило согласовать местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 39:05:010322:1, установленных в межевом плане земельного участка, составленном кадастровым инженером.

Администрация письмом от 14.03.2023 № 1755ю/01-24 отказала в согласовании границ земельного  участка, указав на то, что в соответствии с договором аренды от 04.12.1993 земельный участок площадью 145 кв. м с кадастровым номером 39:05:010322:1, расположенный по адресу: 

<

...>, имеет другие границы, отличающиеся от границ, установленных в межевом плане, предоставленном к согласованию. 

Ссылаясь на то, что отказ администрации в согласовании границ земельного участка с кадастровым номером 39:05:010322:1 является незаконным и нарушает его права, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ администрации противоречит приведенным нормам законодательства, нарушает права общества на аренду земельного участка, признал отказ администрации незаконным и обязал администрацию согласовать границы земельного участка, установленные в межевом плане. 

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с тем, что изложенные в них выводы не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно без проверки обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, без исследования возражений, заявленных администрацией в обоснование отказа в согласовании границ земельного участка.

Пунктом 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен судебный порядок рассмотрения земельных споров.

К таким спорам, в частности, относятся споры о границах земельных участков.

В силу пункта 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных названным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Как следует из части 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машиномест, перепланировки помещений.

Установление границ земельного участка позволяет провести его окончательную индивидуализацию и поставить его на соответствующий государственный учет, создает определенность в отношениях по использованию заинтересованными лицами смежных земельных участков.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон о кадастровой деятельности) местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию заинтересованными лицами - правообладателями земельных участков, границы которых одновременно служат границами земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ; местоположение границ земельных участков подлежит в установленном этим Законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами.

В силу частей 2 статьи 40 Закона о кадастровой деятельности результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования и является частью межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Закона о регистрации межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. 

Согласно пунктам 5 - 8 указанной статьи межевой план состоит из графической и текстовой частей. 

В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе в случае, если такой доступ может быть обеспечен путем установления сервитута. 

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках, включая сведения об использованной при подготовке межевого плана геодезической основе, в том числе о пунктах государственной геодезической сети или геодезических сетей специального назначения, а также в установленном частью 3 настоящей статьи случае сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ. 

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

   В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного 17.07.2019, разъяснено, что при разрешении межевого спора суд устанавливает фактическую и (или) юридическую границу смежных земельных участков, принимая во внимание, в том числе сведения о местоположении границ таких участков и их согласовании на момент образования спорных участков.

          Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

          Как следует из пункта 1 статьи 38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

          В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

          В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Возражая против согласования границ земельного участка, установленных в соответствии с представленным обществом межевым планом, администрация ссылается на то, что  земельный участок был предоставлен правопредшественнику общества по договору аренды в 1993 году в связи с приобретением обществом встроенного помещения на торгах по договору купли-продажи от 24.07.1993, заключенному с Фондом имущества Зеленоградского района.  

Администрация указывает на то, что на земельном участке находится многоквартирный дом с кадастровым номером 39:05:010322:110 с встроенными помещениями, полагает, что общество не является собственником объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, и не имеет права требовать согласования границ земельного участка. 

Администрация указывает на то, что общество не подтвердило прав на находящееся на земельном участке здание и помещения в нём, входящее в состав многоквартирного жилого дома встроенное торговое помещение продано правопредшественником общества ФИО1 по договору купли-продажи от 28.02.1998.

Администрация также указывает на то, что согласно схеме, составленной кадастровым инженером при изготовлении межевого плана, в границах земельного участка находится крыльцо многоквартирного дома, границы земельного участка, установленные кадастровым инженером, непосредственно граничат с зданием, являющимся многоквартирным домом. 

Обстоятельства, на которые ссылается администрация, имеют существенное значение для правильного разрешения дела, однако не были исследованы судом первой инстанции. 

Суд апелляционной инстанции не устранил допущенные судом первой инстанции недостатки.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует отменить, а дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора; установить с учётом имеющихся в ЕГРН сведений об объекте недвижимости – многоквартирном доме с кадастровым номером 39:05:010322:110, расположенном в пределах земельного участка с кадастровым номером 39:05:010322:1, имеются ли на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010322:1, границы которого подлежат согласованию, объекты недвижимого имущества, в частности многоквартирный жилой дом с встроенными помещениями; кто является собственниками помещений многоквартирного дома, принадлежат ли обществу помещения, расположенные в нём, в том числе  встроенные нежилые помещения; проверить довод администрации о том, что в границах земельного участка согласно схеме, составленной кадастровым инженером при изготовлении межевого плана, находится крыльцо многоквартирного дома, границы земельного участка, установленные кадастровым инженером, непосредственно граничат с зданием, являющимся, по мнению администрации, многоквартирным домом; проверить доводы администрации об отсутствии у заявителя права на согласование границ земельного участка с кадастровым номером 39:05:010322:1 с учётом того, на земельный участок предоставлялся правопредшественнику общества в аренду по договору от 04.12.1993 в связи с приобретением обществом на торгах по договору купли-продажи от 24.07.1993, заключенному с Фондом имущества Зеленоградского района, права собственности на входящее в состав дома встроенное торговое помещение, которое впоследствии продано правопредшественником общества ФИО1 по договору купли-продажи от 28.02.1998.

При новом рассмотрении дела суду следует проверить все доводы и возражения участвующих в деле лиц и дать установленным обстоятельствам правовую оценку, указав мотивы, по которым суд принял или отклонил те или иные доводы и возражения участвующих в деле лиц.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.06.2023 и постановление Тринадцатый арбитражный апелляционный суд от 07.03.2024 по делу № А21-3171/2023 отменить.

          Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Ю.С. Баженова

 И.В. Сергеева