АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 кассационной инстанции по проверке законности 

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,  

вступивших в законную силу 

«

Дело № А84-7091/2020

г. Калуга

20» февраля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2023 года.  

Арбитражный суд Центрального округа в составе:  председательствующего Ивановой М.Ю.  

судей Андреева А.В., 

ФИО1, 

при участии в судебном заседании: 

от участвующих в деле лиц не явились, извещены надлежаще,  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  Жилищно-строительного кооператива «Жилком 1» на определение Арбитражного  суда города Севастополя от 25.07.2022 и постановление Двадцать первого  арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022 по делу № А84-7091/2020,  

УСТАНОВИЛ:

Конкурсный управляющий жилищно-строительного кооператива «Жилком»  (далее - должник, 299046, 

<

...>,  ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ФИО2  обратилась в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением о признании  права собственности должника на объект незавершенного строительства –  многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым  номером 90:25:010115:1042 по адресу: 

<

...>.  

К участию в рассмотрении обособленного спора судом первой инстанции  привлечены Министерство имущественных и земельных отношений  администрации города Ялты, Министерство жилищной политики и  государственного надзора Республики Крым, Государственный комитет по  государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ООО «ИСК «УПТ»,  ЖСК «Жилком-1».  

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 25.07.2022 (судья  Звягольская Е.С.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого  

арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022 (судьи Калашникова К.Г.,  Котлярова Е.Л., Оликова Л.Н.), заявление конкурсного управляющего  удовлетворено, признано право собственности ЖСК «Жилком» на объект  незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный на  земельном участке с кадастровым номером 90:25:010115:1042 по адресу:  

<

...>.  

Не соглашаясь с указанными судебными актами ЖСК «Жилком 1»  обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые  судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права,  принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления в полном  объёме. В обоснование жалобы заявитель указывает, что ЖСК «Жилком 1» с  20.03.2017 фактически является застройщиком многоквартирного жилого дома на  земельном участке с кадастровым номером 90:25:010115:1042, площадью  0,3367 Га, расположенном по адресу: 

<

...>, привлекал денежные средства граждан и юридических лиц для  строительства многоквартирного жилого дома, при этом строительство данного  дома было завершено в июне 2018 года, однако ввести его в эксплуатацию не  удалось, поскольку приказом № 6 «ПД» от 27.07.2018 было прекращено действие  декларации № КРО 83130590605 на территории Республики Крым, таким образом,  спорный объект является активом ЖСК «Жилком 1», кроме того, сумма,  необходимая на проведение оставшихся ремонтных работ, составляет  632 389 руб. 20 коп., вложения иных средств не требуется, поскольку степень  готовности многоквартирного жилого дома составляет 100%, кроме того,  ООО «ИСК «УПТ» как владелец земельного участка не возражает против передачи  участка с кадастровым номером 90:25:010115:1042 ЖСК «Жилком 1».  

В отзыве от 04.02.2023 конкурсный управляющий возражал против  удовлетворения кассационной жалобы, просил рассмотреть жалобу в своё  отсутствие.  

Председатель комитета кредиторов ФИО3 в отзыве от 04.02.2023  просила отказать в удовлетворении кассационной жалобы.  

В отзывах от 20.01.2023 ФИО4, ФИО5, ФИО6,  ФИО7, Погорелец А.М., ФИО8, ФИО9, ФИО10,  ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 просили  обжалуемые судебные акты оставить без изменения.  

Участвующие в обособленном споре лица в судебное заседание не явились, о  дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (в том  числе с учетом разъяснений, данных в п. 5 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых  вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении  изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации»). Суд  кассационной инстанции считает возможным рассмотреть дело на основании ч. 3  ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в  отсутствие неявившихся лиц.  

Проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной  инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие  выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу  

фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обсудив  доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об  отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной  инстанций, исходя из следующего.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, 28.02.2013 службой  Государственного строительного надзора Республики Крым ООО «Инженерно-строительная компания «Украинские прогрессивные технологии» выдана  декларация о начале строительных работ объекта – «Строительство  многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения по  адресу: 

<

...> (корректировка)».  

Между ООО «ИСК «УПТ» и обслуживающим кооперативом ЖСК  «Жилком» заключен договор об освоении строительством многоквартирного  жилого дома № 2 от 11.03.2014, согласно условиям которого стороны, путем  заключения данного договора, объединили свои усилия с целью освоения  строительством земельного участка площадью 0,3367 Га под застройку  многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения по ул.  Красных партизан 9А в г. Ялта, согласно приложению, находящегося в  правомерном платном пользовании у ООО «Украинские прогрессивные  технологии», на основании договора аренды земельного участка от 25.12.2006 и  письма Ялтинского горсовета от 29.05.2014 № 02.I-17/2068. С этой целью  ООО «Инженерно-строительная компания» предоставляет строительную площадку  для застройки и право единого застройщика обслуживающему кооперативу  ЖСК «Жилком».  

Согласно п. 3.1. договора застройщик принимает на себя и исполняет  функции единого застройщика по строительству дома на вышеуказанном  земельном участке, самостоятельно определяет генерального подрядчика  строительства, субподрядчиков, заключает с ними соответствующие договоры.  Получает свою долю (квартиры, торгово-офисные и общественные помещения)  согласно приложению к договору до сдачи дома в эксплуатацию. Места общего  пользования дома являются общедолевой собственностью владельцев квартир и  помещений.  

В силу п. 3.2. договора застройщик осуществляет за свой счет  финансирование разработки проектной документации, строительство дома,  согласно п. 1 «Комплектация дома»; все правоотношения с государственными или  иными структурам, связанными с надзором и контролем за строительством дома;  благоустройство и озеленение прилегающей к дому территории, в объеме  необходимом для сдачи дома в эксплуатацию; сдачу дома в эксплуатацию.  

В п. 3.3. договора стороны согласовали, что застройщик обязан передать  ООО «ИСК «УПТ» долю согласно приложения к договору, выделенные в натуре до  сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности.  

ООО «ИСК «УПТ» обязуется создать все необходимые условия для  беспрепятственного исполнения застройщиком условий договора и не принимать  никаких действий или бездействий, могущих затруднить или сделать невозможным  исполнение его условий.  

11.04.2014 между ООО «ИСК «УПТ» и обслуживающим кооперативом  ЖСК «Жилком» заключено соглашение (договор) о погашении взаимной  задолженности (приложение к договору об освоении строительством  многоквартирного жилого дома № 2 от 11.03.2014), согласно которому на  

основании договора об освоении строительством многоквартирного жилого дома   № 2 от 11.03.2014 задолженность обслуживающего кооператива ЖСК «Жилком»  перед ООО «ИСК «УПТ» составляет долю в виде пая равной 16% от всех  площадей квартир в строящемся многоквартирном доме с помещениями  общественного назначения по адресу: 

<

...>.  

В силу п. 2 указанного соглашения задолженность ООО «ИСК «УПТ» перед  обслуживающим кооперативом ЖСК «Жилком» за долю в виде пая составляет  стоимость аренды земельного участка площадью 0,3367 Га, который используется  по адресу: 

<

...>, под строительство  многоэтажного дома с помещениями общественного назначения и затрат  связанных с приобретением нежилого помещения, идущего под демонтаж,  ограждение территории, аренды, затраты на содержание аппарата управления и  охраны территории, командировочные затраты, затраты на разработку и  согласование проектно-технической документации с последующей экспертизой, и  получением декларации на начало строительных работ до момента передачи  Кооперативу, коммерческой выгоды. Все затраты сведены в калькуляцию  составленной ООО «ИСК «УПТ», сумма которых соответствует 16% от общих  площадей квартир в строящемся многоквартирном жилом доме с помещениями  общественного назначения по адресу: 

<

...> А.  

Согласно п.у 3 соглашения для ускорения расчетов стороны договорились о  погашении долга обслуживающим кооперативом ЖСК «Жилком» перед  ООО «ИСК «УПТ» путем осуществления взаимозачета, который оформляется  актом.  

В п. 4 соглашения стороны согласовали, что в результате проведения зачета  взаимных требований чистая задолженность обслуживающего кооператива  ЖСК «Жилком» перед ООО «ИСК «УПТ» аннулируется. Кооператив обязуется с  момента подписания соглашения погасить задолженность перед ООО «ИСК  «УПТ» путем оформления акта.  

ООО «ИСК «УПТ» до настоящего времени не переоформило право аренды  на спорный земельный участок.  

ООО ЖСК «Жилком» (ОКПО 36854825) заключал договоры «Об условиях  членства в обслуживающем кооперативе «ЖСК Жилком» по условиям договоров  обязался предоставить физическим лицам жилые квартиры.  

В последствие ООО ЖСК «Жилком» (ОКПО 36854825) перерегистрировался  на территории Российской Федерации как ЖСК «Жилком» (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>).  

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 14.12.2020  заявление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников  долевого строительства» о несостоятельности (банкротстве) ЖСК «Жилком»  принято к производству.  

Решением от 25.02.2021 ЖСК «Жилком» признан несостоятельным  (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство с  применением правил банкротства застройщика, предусмотренных параграфом 7  главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)», конкурсным управляющим утверждена ФИО2  

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, конкурсный управляющий  ЖСК «Жилком» обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.  

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций,  руководствуясь ст. 12, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 201.8  Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)», разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного  Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в  судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права  собственности и других вещных прав», пришли к выводу о наличии правовых  оснований для удовлетворения заявленных требований.  

По мнению суда кассационной инстанции, указанный вывод судов первой и  апелляционной инстанций соответствует положениям законодательства и  материалам дела.  

Дела о банкротстве застройщиков регулируются положениями параграфа 7  главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности  (банкротстве)».  

Принимая во внимание п. 3 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018   № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о  внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и  отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также то, что к  моменту вступления его в силу (28.12.2018) не начаты расчеты с кредиторами  третьей очереди суды нижестоящих инстанций верно определили, что при  рассмотрении настоящего заявления подлежат применению положения параграфа 7  главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)» в редакции Федерального закона № 478-ФЗ.  

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002   № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным  судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного  производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур,  применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о  банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат  предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или  застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права  собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого  имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.  

Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право  собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с  соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.  

В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации   № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от  29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при  разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных  прав» разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками  имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на  основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по  наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 Гражданского кодекса  Российской Федерации). В силу п. 2 ст. 8 указанного кодекса права на имущество,  подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации  

соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент  возникновения права установлен, в частности, для приобретения права  собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом  потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации  юридического лица (абз. 2 и 3 п. 2, п. 4 ст. 218, п. 4 ст. 1152 вышеназванного  кодекса).  

Из представленного в материалы обособленного спора заключения  ООО «Республиканский Экспертный Центр» № 159-СЭ-20 от 29.05.2020 следует,  что объект, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 90:25:010115:1042  является объектом капитального строительства, соответствует градостроительным  и строительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности,  требованиям экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности, не  имеет каких-либо повреждений или конструктивных дефектов, приводящих к  прекращению его эксплуатации, угрозу жизни и здоровью граждан не создает,  имеет признаки многоквартирного дома, а помещения имеют признаки квартир.  

Удовлетворяя заявление конкурсного управляющего должника о признании  права собственности ЖСК «Жилком» на объект незавершенного строительства –  многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым  номером 90:25:010115:1042 по адресу: 

<

...> суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному  выводу о том, что включение в конкурсную массу указанного объекта  недвижимости позволит в дальнейшем удовлетворить требования кредиторов-участников долевого строительства, включенных в реестр требований кредиторов  должника.  

Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о  градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает  на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию  многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу  разрешением на строительство (п. 3 ст. 110 Жилищного кодекса Российской  Федерации).  

Как установлено судами, права застройщика ООО «ИСК «УПТ» переданы  ЖСК «Жилком», который дом не достроил и не ввел его в эксплуатацию, что, в  свою очередь, явилось основанием для возбуждения настоящего дела о  несостоятельности (банкротстве).  

Поскольку ООО «ИСК «УПТ» свою обязанность по передаче права аренды  на земельный участок, предусмотренную соглашением от 11.03.2014, не  исполнило, то у конкурсного управляющего отсутствует возможность  зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, и  как следствие, не могут быть проведены мероприятия конкурсного производства, -  передача объекта фонду (иной специализированной организации) для дальнейших  мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного  строительства или выплаты возмещения.  

Стороны обособленного спора в судах первой и апелляционной инстанций  пояснили, что дом закончен строительством на 90%, незавершенными остались  работы по организации придомовой территории, некоторые работы в общих  помещениях многоквартирного жилого дома.  

Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что ЖСК «Жилком 1» с  20.03.2017 фактически является застройщиком многоквартирного жилого дома,  привлекало денежные средства граждан и юридических лиц для строительства  многоквартирного жилого дома, отклоняются судебной коллегией как  несостоятельные в силу нижеследующего.  

25.07.2015 вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 236-ФЗ «О  внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,  которым внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации.  Жилищно-строительный кооператив не вправе осуществлять одновременно  строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более  чем три. Данное требование должно быть исполнено к 25 июля 2016 года.  

В случае, если уже существующий ЖСК осуществляет строительство более  одного многоквартирного дома или количество членов такого кооператива  превышает количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, то  не допускается принятие новых членов в указанный ЖСК до получения в  установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных  домов. То есть существующие ЖСК до окончания строительства более не вправе  привлекать средства граждан (п. 7 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 236- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской  Федерации»).  

С учетом изложенного, 22.01.2016 ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 приняли решение о создании жилищностроительного кооператива «Жилком 1», который зарегистрирован в качетве  юридического лица 27.01.2016.  

20.03.2017 между ООО «ИСК «УПТ», в лице директора ФИО20, ЖСК  «Жилком» в лице председателя ФИО18 и ЖСК «Жилком 1» в лице  председателя правления ФИО18 заключен договор уступки права (цессии),  предметом которого являлись права и обязанности по договору № 2 от 11.03.2014  об освоении строительством многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> заключенному между ООО «ИСК «УПТ»  и ЖСК «Жилком».  

Решением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 05.11.2019 по делу   № 2-2956/2019 договор уступки права (цессии) от 11.03.2014 признан  недействительным. Решение вступило в законную силу. Основанием для  признания договора недействительным, явилось отсутствие согласия на уступку  членов кооператива.  

Таким образом, после признания договора уступки права (цессии)  недействительным какие-либо права у ЖСК «Жилком-1» по договору № 2 от  11.03.2014 об освоении строительством многоквартирного жилого дома по адресу:  

<

...> заключенному между  ООО «ИСК «УПТ» и ЖСК «Жилком» отсутствуют.  

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что ООО «ИСК «УПТ» не  возражает против передачи земельного участка с кадастровым номером  90:25:010115:1042 ЖСК «Жилком 1», не может быть принят во внимание судом  округа, поскольку земельный участок, на котором расположен спорный объект  незавершенного строительства, прежде всего, - это участок публично-правовой  собственности, после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, правовая  судьба земельного участка с разрешенным использованием «многоэтажная жилая  

застройка (высотная застройка)» разрешается только одним способом, - на  земельный участок возникает право общей долевой собственности всех  собственников помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности в  таком случае не требуется (п. 66 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной  практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и  других вещных прав»).  

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что спорный объект  фактически представляет собой завершенный строительством жилой дом также  отклоняется судебной коллегий, поскольку данное обстоятельство не влияет на  какие-либо права или обязанности ЖСК «Жилком 1».  

Применительно к фактическим обстоятельствам дела, все доводы заявителя  кассационной жалобы получили надлежащую оценку судов первой и  апелляционной инстанций. Оснований для переоценки у суда кассационной  инстанции не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу ч. 4 ст. 288  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным  основанием для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции  не установлено.  

При изложенных обстоятельствах, кассационная судебная коллегия полагает,  что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим  обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального  и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемых  судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется.  

Руководствуясь статьями 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями  289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Севастополя от 25.07.2022 и  постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022  по делу № А84-7091/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вынесения, в судебную  коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий М.Ю. Иванова 

Судьи А.В. Андреев  

ФИО1