ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-26010/2016

30 августа 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     24 августа 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 августа 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Желтянникова В.И.

судей  Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Южаковой В.Д., 

при участии:  

от истца Оснач А.А., по доверенности от  28.09.2017,

от ответчика Проволоцкого В.В., по доверенности от  29.12.2016, 

от третьих  лиц: 1) не явился, извещён,  2) Мороз Н.Г., по доверенности от  31.05.2017, Коршуновой Н.В., по доверенности от  09.01.2017, 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-17876/2017)  ИП Оснач Натальи Михайловны

на  решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2017 по делу № А56-26010/2016 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ИП Оснач Натальи Михайловны

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 

третьи лица: 1) АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Государственное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости,

установил:

Индивидуальный предприниматель Оснач Наталья Михайловна (далее - истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, ответчик), акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд имущества) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения 7-Н по адресу: Санкт-Петербург. пр. Стачек, д.90, литера А, с учетом протокола разногласий по цене, определенной на основании отчета независимого оценщика.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП «ГУИОН»).

По ходатайству истца Фонд имущества исключен из числа ответчиков по делу и переведен в состав третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора.

До вынесения решения Предприниматель в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил дополнить договор купли-продажи нежилого помещения 7-Н по адресу: Санкт-Петербург. Пр. Стачек, д.90, литера А, пунктом 2.1.1 о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 4 236 000 руб. зачесть в счет оплаты объекта. Уточнение принято судом. 

По ходатайству истца судом было назначено проведение судебной экспертизы.

26.05.2017 вынесено решение, в резолютивной части которого указано: урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 7-Н по адресу: Санкт-Петербург. пр. Стачек, д.90, литера А, установив цену помещения в размере 12 400 000 руб. Иные предложенные истцом изменения в проект договора купли-продажи отклонить. Взыскать с истца в пользу ГУП «ГУИОН» 15 000 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, установив цену помещения, определённую на основании отчёта независимого оценщика с учётом стоимости неотделимых улучшений.

По мнению подателя жалобы, выкупная стоимость объекта недвижимости необоснованно завышена, а результаты проведённой судебной экспертизы недостоверны, поскольку в выводах эксперта имеются противоречия. Кроме того, судом при установлении выкупной цены арендуемого имущества не учтена стоимость произведённых Предпринимателем неотделимых улучшений, в связи с чем истец ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

21.08.2017 в канцелярию апелляционного суда от ГУП «ГУИОН» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо возражает против доводов истца, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал ходатайство о проведении повторной экспертизы. 

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы и ходатайства о проведении повторной экспертизы возражал.

Представитель ГУП «ГУИОН» поддержал правовую позицию ответчика, относительно удовлетворения ходатайства возражал.

Третье лицо - Фонд имущества, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направило, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Ссылки Предпринимателя на необоснованность выводов экспертного заключения и необходимость проведения по делу повторной экспертизы получили надлежащую оценку суда первой инстанции и правомерно отклонены.

Исходя из положений части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Следует отметить, что допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Предпринимателем не представлено.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Кроме того, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Проанализировав представленное в материалы дела заключение от 23.12.2016 № СЭ-5/2016, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заключение соответствуют требованиям, предъявляемым законом, в заключении даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, доводы истца о необъективности и некомпетентности эксперта, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, какими-либо доказательствами не подтверждены. Экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на его разрешение, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, экспертное учреждение имеет лицензию на оказание данного вида услуг.

Суд апелляционной инстанции, поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что доводы истца о несогласии с экспертным заключением являются несостоятельными.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Предприниматель в соответствии с договором аренды от 22.03.2001 №05-А-004178 является арендатором нежилого помещения 7-Н площадью 89,9 кв.м., кадастровый номер 78:15:0008202:5029, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д.90, литера А.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), предприниматель 16.10.2015 обратился в Комитет с заявлением о выкупе помещения.

Распоряжением от 31.12.2015 №1723-рз Комитет распорядился осуществить приватизацию помещения, установив цену продажи объекта в размере 12 400 000 руб. (без НДС) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 №31-8-0119(294)-2015, выполненным ГУП ГУИОН. Письмом от 21.03.2016 Фонд имущества уведомил истца о принятом Комитетом решении об условиях приватизации объекта и направил предпринимателю на подписание проект договору купли-продажи помещения.

Предприниматель, считая выкупную стоимость объекта завышенной, направил Комитету протокол разногласий к договору, в котором предложил заключить договор по цене 6 500 000 руб., исключить из текста договора ряд положений, касающихся заключения договора аренды земельного участка, поскольку занимаемое им помещение, расположено в многоквартирном доме, изменить размер ответственности за нарушение условий договора. При этом к протоколу разногласий предпринимателем было приложено заключение ООО «КСБ оценка», в соответствии с которым диапазон рыночной стоимости объекта составляет 6 500 000 – 8 500 000 руб.

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно спорных пунктов договора, Общество обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора и заключении договора с учетом протокола разногласий по цене, определенной на основании отчета независимого оценщика.

Рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Как верно установил суд первой инстанции, из представленных истцом документов усматривается, что с согласия арендодателя предприниматель произвел перепланировку помещения, а также обустройство отдельного входа в помещение. Причем, как видно из представленных в материалы дела писем и согласований, условием выполнения и согласования перепланировок было осуществление их исключительно за счет самого предпринимателя без обязательства арендодателя по компенсации таких затрат, что является обоснованным, поскольку в осуществлении перепланировок был заинтересован сам истец. Соответственно, затраты на перепланировку Комитетом не согласовывались и не могут быть учтены при оплате выкупаемого имущества, поскольку не являются затратами, связанными с созданием неотделимых улучшений.

Также судом установлено и материалами дела подтверждается, что предпринимателем выполнены работы по углублению пола, что также относится к изменению технических характеристик помещения, требующих согласования с уполномоченными органами и внесения соответствующих изменений в техническую документацию об объекте. Однако, согласование  Комитета на выполнение работ по углублению пола истцом получено не было, несмотря на то, что проведение работ по углублению пола было произведено в установленном законом порядке.

Помимо этого, предпринимателем выполнены работы по замене общедомовых коммуникаций, окон, дверей, электрики, произведена отделка помещения, проведена пожарная и охранная сигнализация.

С учетом приведенных понятий, а также представленных документов, свидетельствующих о качестве проведенных работ, следует признать, что перечисленные работы относятся к неотделимым улучшениям арендованного имущества и могут быть зачтены в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Между тем, из представленных истцом документов не усматривается, что проведение и стоимость перечисленных неотделимых улучшений согласовывались с арендодателем. Все перечисленные улучшения произведены арендатором самостоятельно и за свой счет, что исключает возможность зачета таких неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости имущества.

Кроме того, истец в апелляционной жалобе выражает несогласие с выводами, изложенными в заключении эксперта Липпонен Ю.С., согласно которому Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта от 18.12.2015 № 31-8-0119 (294)-2015, выполненный ГУП «ГУИОН», признан соответствующим требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и стандартам оценки. Тем не менее, каких-либо замечаний относительно приведённых в отчёте ГУП «ГУИОН» расчётов апелляционная жалоба не содержит, в заключении эксперта отмечено, что значимые характеристики оценщиком учтены. Доказательств обратного в жалобе не приведено. Также истцом не представлены доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги таковыми не являются, а также того, что выборка могла бы состоять из другого набора объектов-аналогов, что могло бы привести к существенному изменению стоимости.

Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды пришли к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества.

Поскольку в заключении эксперта Липпонен Ю.С. содержатся все необходимые сведения, указанные в статье 86 АПК РФ, экспертиза проведена надлежащим лицом, выводы эксперта по результатам исследования достаточного материала обоснованы и непротиворечивы, суд первой инстанции правомерно не усмотрел установленных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения по ходатайству истца повторной  экспертизы и обоснованно определил цену помещения в размере 12 400 000 руб. 

Доводы подателя апелляционной жалобы сведены к переоценке установленных судом первой инстанции фактических обстоятельств спора и имеющихся в деле доказательств. Само по себе несогласие подателя жалобы с изложенными судом первой инстанции в решении выводами, основанными на исследовании представленных в дело доказательств и их оценке, не является основанием для отмены соответствующего действующему законодательству судебного акта.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 26.05.2017 по делу №  А56-26010/2016  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Е.В. Жиляева

 И.А. Тимухина