Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-1147/2018

08 мая 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2018 года.Полный текст  постановления изготовлен 08 мая 2018 года.

 

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Волковой М.О.,

судей                                       Дроздовой В.Г., Гричановской Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии  в заседании:

от МИЗИП Хабаровского края: ФИО2, представитель по доверенности от 12.01.2018 №1-11-130;

от ИП ФИО3: ФИО4, представитель по доверенности от 31.08.2017 №78АБ2357123;

от Минэкономразвития Хабаровского края: ФИО5, представитель по доверенности от 10.01.2018 №11-06-57,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края

на решение от  17.01.2018

по делу № А73-6663/2017

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей  Букиной Е.А.,

по иску Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края

к  индивидуальному предпринимателю ФИО3 

об  изъятии земельного участка,

третье лицо: Министерство экономического развития и внешних связей Хабаровского края,

УСТАНОВИЛ:

Министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, далее – МИЗИП Хабаровского края) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (ОГРНИП 313784708000726, далее – ИП ФИО3) об изъятии земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329204:2258, площадью 36 233 кв.м, находящегося по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Гаровка-1, образованного из земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329204:88, принадлежащего на праве собственности ФИО3, регистрационная запись №27-27-01/050/2011-2014 от 25.03.2011, для государственных нужд Хабаровского края с выплатой ФИО3 возмещения за изымаемый земельный участок в размере 4 098 840 руб. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство экономического развития Хабаровского края (далее – Минэкономразвития).

Решением от 17.01.2018 земельный участок с кадастровым номером 27:17:0329204:2258 изъят для государственных нужд Хабаровского края, с выплатой ФИО3 возмещения - 27 495 846 руб. 

В апелляционной жалобе МИЗИП Хабаровского края считает судебный акт подлежащим отмене.

В обоснование указано на отсутствие в решении мотивов, по которым судом отдано предпочтение экспертному заключению ООО «ЭКО плюс» №32-т/2017 от 20.10.2017 и не принят отчет ООО «Респект», в то время как в материалах дела имеются также заключение эксперта АО «Богерия» №70 от 25.08.2017, согласно которому выкупная цена земельного участка составляет 14 677 526 руб. (3 659 533 руб. – рыночная стоимость земельного участка, 11 017 993 руб. – убытки), отчет ООО «Главэкспертоценка» №290/2017, согласно которому выкупная цена составляет 22 347 675 руб. (3 312 945 руб. – рыночная стоимость имущества и 19 034 730 руб. – убытки). При этом, суд не оценил факт наличия значительной разницы в суммах возмещения за земельный участок, а также возражения истца, касающиеся заключения №32-т/2017 от 20.10.2017, в  котором допущены нарушения при расчете реального ущерба и размера убытков, причиненных изъятием земельного участка.

По мнению заявителя жалобы, экспертом ФИО6 нарушены требования пункта 4 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ, поскольку эксперт не определил ни рыночную стоимость исходного земельного участка, ни рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329204:2259, остающегося в собственности у ФИО3, после изъятия, ни разницу между ними.

Кроме того, экспертом ФИО6 неправильно рассчитан размер убытков, с неправильно примененной ставкой капитализации.

В подтверждение своей позиции заявлено о приобщении к материалам дела заключений №3 от 13.02.2018 и №4 от 15.02.2018, писем министерства от 24.01.2018 №1-11-617 и №1-11-618, от 25.01.2018 №25/01-11, №300/318-р. 

Невозможность представления указанных документов в суд первой инстанции мотивирована объективными причинами, связанными с отсутствием финансирования.

Позиция МИЗИП Хабаровского края поддержана в отзыве на жалобу Минэкономразвития.

ИП ФИО3 в своем отзыве выразил несогласие с доводами жалобы, указав на отсутствие в отчете ООО «Респект» оценки имуществу, находящемуся на спорном земельном участке, реальный ущерб рассчитан, исходя из стоимости риэлтерских услуг и размера государственной пошлины, оплачиваемой при регистрации перехода права собственности, в то время как в суде первой инстанции истец не опроверг выводы заключения №32-т/2017 от 20.10.2017.

В судебном заседании представитель МИЗИП Хабаровского края поддержала доводы апелляционной жалобы и ходатайств о приобщении заключений, заявив ходатайство о проведении по делу повторной оценочной экспертизы, которое поддержано представителем минэкономразвития.

Ходатайство мотивировано выполнением заключения ООО «ЭКО плюс» №32-т/2017 от 20.10.2017 с нарушением требований действующего законодательства, в том числе Гражданского и Земельного кодексов РФ, Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ; наличием в материалах дела четырех заключений (отчетов), в том числе двух судебных экспертиз, в которых имеется значительная разница в суммах возмещения за земельный участок.

Представлено письмо ООО «Агентство ХЭО» о согласии на проведение экспертизы, копии документов о профессиональной подготовке экспертов, платежное поручение о перечислении денежных средств на депозит апелляционного суда.

         Возражая против доводов жалобы и ходатайств, представитель ИП ФИО3 указала на отсутствие в ходе рассмотрения спора по существу со стороны истца подобных ходатайств. При этом, специалист, составивший заключение на отчет №32-т/2017 от 20.10.2017 (ФИО7), является работником МИЗИП Хабаровского края, а эксперты ООО «Агентство ХЭО» (ФИО8 и ФИО9) вместе с ФИО10  (представителем по данному делу) являются учредителями ООО «Агентство ХЭО», что вызывает сомнения в их беспристрастности.

         Вместе с тем, со своей стороны ходатайствовала о приобщении к материалам дела рецензии №419/03 от 29.03.2018 на заключение №32/т от 20.10.2017, с учетом принципа состязательности сторон.

         Рассмотрев ходатайства истца и ответчика о приобщении дополнительных документов (заключений, писем, рецензии), апелляционный суд, принимая во внимание положения части 2 статьи 268 АПК РФ, не усматривает процессуальных оснований для их приобщения, исходя из отсутствия обоснования невозможности представления документов в суд первой инстанции по независящим от сторон причинам.

         При этом, факт получения спорных документов после принятия судебного акта сам по себе не является безусловным основанием для их приобщения к материалам дела и не относится к объективным причинам невозможности представления в суд первой инстанции, в отсутствие от сторон ходатайств об отложении судебного разбирательства с целью предъявления дополнительных доказательств.

         В этой связи документы возвращены сторонам.

         Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, пояснения участников процесса, апелляционный суд считает решение подлежащим изменению по следующим основаниям.

         Согласно материалам дела ФИО3 является главой крестьянского (фермерского хозяйства), в собственности которого находится земельный участок с кадастровым номером 27:17:0329204:88, площадью 151 000 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права от 25.03.2011).

         Земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Распоряжением Правительства Хабаровского края от 13.02.2015 №60-рп утверждена документация по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории для размещения линейного объекта «Автомобильная дорога «Обход г. Хабаровска км 13 - км 42» в городском округе «Город Хабаровск» и Хабаровском районе Хабаровского края».

Распоряжением МИЗИП Хабаровского края от 01.04.2016 №496 (с учетом изменений, внесенных распоряжением МИЗИП Хабаровского края от 14.06.2016 №1034) утвержден перечень земельных участков, подлежащих образованию, изымаемых для государственных нужд Хабаровского края в целях строительства I и II этапа объекта «Автомобильная дорога «Обход г. Хабаровска км 13 - км 42».

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329204:88 образован земельный участок с кадастровым номером 27:17:0329204:2258, площадью 36 233 кв.м, находящегося по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Гаровка-1, который подлежит изъятию для государственных нужд.

Согласно кадастровой выписке на земельный участок с кадастровым номером 27:17:0329204:2258 площадью 36 233 кв.м  земельный участок поставлен на кадастровый учет 02.08.2016, предыдущий кадастровый номер 27:17:0329204:88, который подлежит снятию с регистрационного учета.

В целях определения размера возмещения в связи с изъятием  земельного участка Министерством проведена оценка изымаемого недвижимого имущества.

Согласно отчету об оценке №77-8 от 15.11.2016, выполненному ООО «Респект» (оценка проведена по состоянию на 13.06.2016)  рыночная стоимость земельного участка составляет 3 830 190 руб. (справочно - 1 кв.м - 105,71 руб.); размер реального ущерба - 268 650 руб.

Реальный ущерб рассчитан, исходя из стоимости риэлтерских услуг и размера государственной пошлины, оплачиваемой при регистрации перехода права собственности.

В отношении размера упущенной выгоды указано на отсутствие доказательств.

Данный отчет в части рыночной стоимости земельного участка  получил положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

12.01.2017 ИП ФИО3 получены  проект  соглашения  об изъятии  спорного земельного участка, отчет об оценке с положительным  заключением,  кадастровый  паспорт, заключение о возмещении убытков.

По истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения ФИО3 соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Хабаровского края не подписал.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В силу  статьи 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией  объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов, в том числе - автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Согласно пункту 2 статьи 56.2 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.

В силу пункта 1 статьи 56.3. Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также - решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.

В  силу  пунктов 2, 6 статьи 279 Гражданского кодекса РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 1 статьи 282 ГК РФ). 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4 статьи 281 ГК РФ).

По настоящему делу соглашение  об изъятии земельного  участка  не подписано ввиду несогласия собственника земельного участка с  размером возмещения, предложенного МИЗИП Хабаровского края  за  изымаемый  земельный участок.

Не согласившись со стоимостью изымаемого земельного участка, предложенной МИЗИП Хабаровского края, ФИО3 обратился к ООО «Главэкспертоценка», которым выдано заключение №70 от 24.02.2017 на отчет №77-8 от 15.11.2016, выполненный ООО «Респект».

Согласно данному заключению отчет №77-8 от 15.11.2016 не соответствует положениям Федерального закона №135-ФЗ, ФСО №3.

ООО «Главэкспертоценка» также на основании договора, заключенного с ответчиком, выполнен отчет №290/2017, которым рыночная стоимость спорного земельного участка определена в 3 312 945 руб., убытки в размере 19 034 730 руб., выкупная цена земельного участка составила 22 347 675 руб.

В связи с наличием разногласий, касающихся стоимости изымаемого земельного участка, судом по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АО «Богерия» Рой Ден Юн.

В соответствии с экспертным заключением №70 от 28.08.2017 рыночная стоимость земельного участка определена в 3 659 533 руб.; размер убытков, в том числе размер упущенной выгоды, установлен в 11 017 993 руб., в том числе упущенная выгода - 10 871 262 руб.

ФИО3 представлена рецензия №30/2017 на данное экспертное заключение о его несоответствии требованиям Федерального закона №73-ФЗ.

Учитывая наличие возражений обеих сторон, судом по делу назначена  дополнительная оценочная экспертиза с поручением ее проведения эксперту ООО «ЭКО плюс» ФИО6.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

1) определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329204:2258, площадью 36 233 кв.м, адрес (описание местоположения): Хабаровский край, Хабаровский район, в районе с.Гаровка-1, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского хозяйства), образованного из земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329204:88, принадлежащего на праве собственности ФИО3, регистрационная запись №27-27-01/050/2011-214 от 25.03.2011, изымаемого для государственных нужд Хабаровского края, по состоянию на «19» мая 2017 г.;

2) определить размер убытков, в том числе размер упущенной выгоды в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, причиненных изъятием данного земельного участка, с указанием раздельно:

- размера реального ущерба и параметров, на основании которых он был рассчитан (т.е. стоимость улучшений участка и имущества, расположенного на нем и пр.); указать стоимость по каждому виду улучшения и имущества; в случае наличия на участке имущества (теплиц и подобного) - указать возможен ли демонтаж этого имущества с целью использования по назначению на другом земельном участке либо с целью отчуждения без значительного снижения его стоимости или нет (т.е. демонтаж приведет к полной утрате полезных свойств и стоимости имущества);

- размер упущенной выгоды и параметры, на основании которых она была рассчитана (документы, на основании которых экспертом сделан вывод о размере упущенной выгоды).

Как следует из экспертного заключения №32-т/2017 от 20.10.2017, рыночная стоимость земельного участка составила 3 652 400 руб.; реальный ущерб - 7 273 981 руб. (который   складывается   из   стоимости   2-х   теплиц – 

7 127 600 руб., стоимости риэлтерских услуг - 146 381 руб., стоимости услуг по регистрации права собственности - 350 руб.); упущенная выгода - 16 569 400 руб.; общая сумма убытков - 27 495 781 руб.

В судебном заседании эксперт ФИО6 уточнила общий размер убытков в связи с допущенной счетной ошибкой, который составил  27 495 846 руб., из них: рыночная стоимость земельного участка - 3 652 400 руб., реальный ущерб - 7 274 046 руб. (складывается из стоимости 2-х теплиц - 7 127 600 руб., стоимости риэлтерских услуг - 146 096 руб., стоимости услуг по регистрации права собственности - 350 руб.); упущенная выгода - 16 569 400 руб.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (определение Судебной Верховного Суда Российской Федерации №89-КГ15-4).

Основываясь на выводах эксперта, указанных в  заключении №32-т/2017 от 20.10.2017 ООО «ЭКО плюс», с учетом уточнения и письменных пояснений эксперта, суд  первой  инстанции, отклонив доводы МИЗИП Хабаровского края и минэкономразвития о необходимости принятия отчета №77/8 от 13.06.2016 ООО «Респект», принял решение об изъятии спорного земельного  участка с выплатой ФИО3 возмещения за изымаемый земельный участок в размере 27 495 846 руб., из них: 3 652 400 руб. - рыночная стоимость земельного участка,  7 274 046 руб. - реальный ущерб, причиненный изъятием земельного участка,  16 569 400 руб. - упущенная выгода, причиненная изъятием земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности предпочтения экспертному заключению ООО «ЭКО плюс» №32-т/2017 от 20.10.2017 и не принятии отчета ООО «Респект», в то время как в материалах дела имеются также заключение эксперта АО «Богерия» №70 от 25.08.2017, согласно которому выкупная цена земельного участка составляет 14 677 526 руб. (3 659 533 руб. – рыночная стоимость земельного участка, 11 017 993 руб. – убытки), отчет ООО «Главэкспертоценка» №290/2017, согласно которому выкупная цена составляет 22 347 675 руб. (3 312 945 руб. – рыночная стоимость имущества и 19 034 730 руб. – убытки), подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно отчету №77/8 от 13.06.2016, выполненному ООО «Респект», специалистом  рыночная стоимость земельного участка определена в 3 830 190 руб.; размер реального ущерба - 268 650 руб. В отношении размера упущенной выгоды указано на отсутствие доказательств.

Данный отчет в части рыночной стоимости земельного участка  получил положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Между тем, в силу пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

При этом, согласно пункту 4 статьи 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Законодательство допускает участие в гражданском обороте как недвижимых вещей, права на которые подлежат государственной регистрации, так и движимых вещей, права на которые не регистрируются.

Как следует из отчета №77/8 от 13.06.2016 ООО «Респект», оценка имуществу, находящемуся на земельном участке, не дана. Реальный ущерб рассчитан, исходя из стоимости риэлтерских услуг и размера государственной пошлины, оплачиваемой при регистрации перехода права собственности, который определен специалистом в 268 650 руб.

При этом факт нахождения на спорном земельном участке имущества ответчика – теплиц (зимних и весенних) подтвержден заключением АО «Богерия» №70 от 25.08.2017, истцом и третьим лицом не оспаривался. 

Экспертом установлена невозможность демонтажа теплиц без значительного снижения их стоимости.

Доказательств того, что спорные теплицы возведены на земельном участке после получения ответчиком уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка, в материалы дела не представлено.

Кроме того, в отчете №77/8 от 13.06.2016 ООО «Респект» в отношении размера упущенной выгоды указано на отсутствие доказательств.

Вместе с тем, в отчете ООО «Респект» указано, что рассматриваемый земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, на дату оценки эксплуатируется.

При этом, указание в отчете на эксплуатацию земельного участка для сельскохозяйственных целей в условиях фермерства предполагает наличие дохода, лишение которого влечет упущенную выгоду.

Между тем, оценщик правом,  предусмотренным статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности», на истребование документов, необходимых для размера упущенной выгоды, у заказчика или собственника имущества не воспользовался, равно как и заказчик не воспользовался правом, установленным статьей 56.8 Земельного кодекса РФ, на обращение к собственнику земельного участка с целью получения документов, необходимых для расчета упущенной выгоды при составлении отчета.

Поскольку ответчик имеет право как на возмещение реального ущерба (наличие на земельном участке имущества, иных улучшений, изъятие или уничтожение которого влекут уменьшение имущества собственника), так и на упущенную выгоду (неполученные доходы), в то время как отчет №77/8 от 13.06.2016 ООО «Респект» фактически не содержит данных о наличии убытков (не отражает реальный размер причиненных ответчику убытков),  суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание в качестве доказательства указанный отчет, как не соответствующий принципу достоверности.

Возражая против стоимости земельного участка, установленной в отчете №77/8 от 13.06.2016 ООО «Респект», ФИО3 в материалы дела представлен отчет №290/2017, выполненный ООО «Главэкспертоценка», в котором   рыночная   стоимость   спорного   земельного   участка  определена в 3 312 945 руб., убытки в размере 19 034 730 руб., выкупная цена земельного участка составила 22 347 675 руб.

Учитывая несогласие МИЗИП Хабаровского края с данным отчетом, суд назначил по делу судебную оценочную экспертизу, поручив ее проведение  эксперту АО «Богерия» Рой Ден Юн.

Экспертным заключением №70 от 28.08.2017 АО «Богерия»  рыночная стоимость земельного участка определена в 3 659 533 руб.; размер убытков, в том числе размер упущенной выгоды, установлен в 11 017 993 руб., в том числе упущенная выгода - 10 871 262 руб.

Данное заключение не принято судом, поскольку имущество (теплицы), расположенное на спорном земельном участке, экспертом не идентифицировано как объект оценки (характеристики теплиц не приведены), и не оценено.

Указанное свидетельствует о том, что эксперт провел исследования не в полном объеме, исходя из чего результат, полученный в ходе исследований по вопросам, поставленным судом, не может быть признан верным.

В этой связи, принимая во внимание указанные обстоятельства и наличие возражений обеих сторон, судом по делу назначена  дополнительная оценочная экспертиза с поручением ее проведения эксперту ООО «ЭКО плюс» ФИО6  

Экспертное заключение ООО «ЭКО плюс» №32-т/2017 от 20.10.2017, с учетом письменных дополнений эксперта, принято судом в качестве надлежащего доказательства, на основании которого судом установлена выплата ФИО3 возмещения за изымаемый для государственных нужд земельный участок - 27 495 846 руб.

Данная сумма складывается из рыночной стоимости земельного участка - 3 652 400 руб., реального ущерба - 7 274 046 руб. (стоимость 2-х теплиц - 7 127 600 руб. + стоимость риэлтерских услуг - 146 096 руб. + стоимость услуг по регистрации права собственности - 350 руб.) и упущенной выгоды - 16 569 400 руб.

Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами, изложенными в экспертном заключении ООО «ЭКО плюс» №32-т/2017 от 20.10.2017, в связи с чем заявлено ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

По мнению заявителя жалобы, в экспертном заключении допущены нарушения при расчете реального ущерба и размера убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Указанные доводы подлежат отклонению по следующим основаниям.

В силу статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства подлежат исследованию и оценке со стороны суда на предмет относимости, допустимости и достоверности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Законодательство предъявляет к проведению судебной экспертизы, кандидатуре эксперта и содержанию самого заключения ряд обязательных требований, в частности, к соблюдению процессуального порядка проведения экспертизы и требования к квалификации (компетентности) эксперта.

Спорное экспертное заключение выполнено экспертом, имеющим высшее образование, стаж работ по экспертной специальности с 2011 года, являющимся действительным членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», включенным в реестр оценщиков 25.02.2011 рег.№007198 РОО. Эксперт предупрежден судом за дачу заведомо ложного заключения.

При производстве экспертизы экспертом использованы положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от  29.07.1998 №135-ФЗ (с изменениями и дополнениями); Федеральные стандарты оценки (ФСО) №1 («Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»), №2 («Цель оценки и виды стоимости»), №3 («Требования к отчету оценки»), №7 («Оценка недвижимости»); интернет-ресурсы; «Справочник оценщика недвижимости». Том 3. Земельные участки»; Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003; методика определения физического износа гражданских зданий.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

МИЗИП Хабаровского края не согласно с датой, по состоянию на которую эксперт определил сумму возмещения (19.05.2017), так как в соответствии с пунктом 5 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

Между тем, в силу пункта 4 статьи 57 Земельного кодекса РФ при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка - для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, а также убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Указанное следует из разъяснений, данных в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014 (вопрос 7).  

По настоящему делу стоимость объекта определена на момент рассмотрения  спора  в  суде,  что  соответствует позиции Верховного Суда  Российской Федерации.

Ссылка МИЗИП Хабаровского края на допущенные арифметические ошибки в заключении №32-т/2017 от 20.10.2017, подлежит отклонению, учитывая данные экспертом в ходе рассмотрения спора по существу пояснения и представленные дополнения к заключению.

Довод жалобы о неправильном расчете  размера убытков, с неверно примененной ставкой капитализации, отклоняется, исходя из следующего. 

Упущенная  выгода  представляет собой  неполученный  доход,  который  обладатели прав  на  недвижимое имущество получили бы при обычных  условиях гражданского оборота, если  бы  их права не  были нарушены. 

Согласно Распоряжению Минимущества от 10.04.2003  №1102-р под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Размер упущенной выгоды определен экспертом, со ссылкой  на   пункт  23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611,  с  использованием  метода  дисконтирования денежных потоков и прямой  капитализации в рамках  доходного  подхода.

Таким образом, применив метод прямой капитализации, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода одного года в стоимость путем деления дохода на ставку капитализации для земли, определяемую рыночными данными, полученными на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций, экспертом получен размер упущенной выгоды, что соответствует требования ФСО №7.

Довод жалобы о нарушении экспертом пункта 4 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ, поскольку эксперт не определил ни рыночную стоимость исходного земельного участка, ни рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329204:2259, остающегося в собственности у ФИО3, после изъятия, ни разницу между ними, подлежит отклонению.

Так,  в соответствии с пунктом 4 статьи 56.8 Кодекса, в целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав).

Указанные разъяснения,  приведенные  в данном пункте,  касаются случаев  определения размера возмещения за изымаемый земельный участок,  который подлежит образованию. 

Между тем, как установлено по  материалам  дела, на момент определения  размера возмещения земельный участок,  принадлежащий истцу,  был разделен, а участок,  подлежащий  изъятию,  поставлен  на кадастровый учет 02.08.2016, то есть был образован, в  связи с чем положения пункта 4 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ применению не подлежат.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Иного   судом   не установлено. 

При этом, доказательств, опровергающих установленную экспертом в заключении №32-т/2017 от 20.10.2017 величину рыночной стоимости  земельного участка  и  размера убытков,  в ходе рассмотрения спора по существу не предоставлено,  о  проведении  повторной или дополнительной экспертизы  не заявлено.

Согласно статье 86 АПК РФ заключение эксперта должно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Спорное заключение, с учетом дополнительных пояснений эксперта, содержит полные ответы на поставленные судом вопросы, не вызывающие двоякого толкования и оснований сомневаться в их достоверности.

В силу части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Поскольку спорное заключение  соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а также критериям относимости и достаточности, апелляционный суд признает экспертное заключение ООО «ЭКО плюс» №32-т/2017 от 20.10.2017 надлежащим доказательством по делу, в связи с чем доводы МИЗИП Хабаровского края о его недостоверности подлежат отклонению как несостоятельные.

Оснований для определения выкупной стоимости в  ином размере,  чем определено  экспертным заключением №32-т/2017 от 20.10.2017, апелляционным судом не установлено.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом, с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Между тем, в ходе рассмотрения спора по существу истец ходатайство о проведении по делу повторной оценочной экспертизы не заявил, равно как и не заявил об отсутствии возможности для проведения экспертизы ввиду отсутствия финансирования.

С учетом установленного, основания для удовлетворения ходатайства о проведении по делу повторной оценочной экспертизы отсутствуют, в связи с чем данное ходатайство подлежит отклонению.

При этом, само по себе несогласие с экспертным заключением, в отсутствие надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, равно как и об обязанности апелляционного суда  назначить по делу повторную или дополнительную экспертизу.

Вместе с  тем, оспариваемое решение подлежит изменению  в  связи с неприменением судом норм  материального  права,  подлежащих  применению к настоящему  спору. 

По требованию уполномоченного органа исполнительной власти, органа местного самоуправления суд принимает решение о выкупе земельного участка, определяя при этом размер выкупной цены и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» (утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  10.12.2015).

В соответствии с пунктом 1 статьи  56.11 Земельного кодекса РФ заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием,  в том числе,  для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности (подпункт 1); государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества (подпункт 6).

Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное (пункт 3 статьи 56.11 Земельного кодекса РФ). 

Требования  к содержанию соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд установлены в статье 56.9 Земельного кодекса РФ,  которые в  обязательном порядке  предусматривают указание  в соглашении на:

 - кадастровые  номера земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, которые подлежат изъятию, или в случае отсутствия кадастровых номеров зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства их условные номера, присвоенные в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», а при отсутствии условных номеров иное описание этих зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства;

- цель изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд;

- реквизиты решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

- права на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, которые прекращаются и (или) возникают на основании соглашения об изъятии недвижимости;

- размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр.

Поскольку при принятии   решения судом  не приняты во  внимание  указанные   императивные нормы материального права, содержание требования к  резолютивной части решения  об изъятии  земельного  участка, решение на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 270 АПК Рподлежит изменению. 

 В связи с отказом в назначении по делу повторной оценочной экспертизы заявителю жалобы надлежит возвратить с депозитного счета апелляционного суда денежные средства в сумме 153  000 руб., перечисленные за ее проведение.

 

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от  17.01.2018 по делу №А73-6663/2017 изменить.

   Изъять в целях строительства 1, 2 этапа объекта «Автомобильная  дорога «Обход  г. Хабаровска, км 13 - км 42» в  городском  округе  «Город Хабаровск» и Хабаровском районе Хабаровского края» на основании распоряжения Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края  от 01.04.2016 №496 (в  редакции  от 14.06.2016 №1034) для государственных нужд Хабаровского края у ФИО3 (ОГРНИП 313784708000726) принадлежащий  ему  на праве  собственности  земельный участок с кадастровым номером 27:17:0329204:2258, площадью 36 233 кв.м, адрес (описание местоположения): Хабаровский край, Хабаровский район, в районе с. Гаровка-1, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, образованный из земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329204:88 (регистрационная запись №27-27-01/050/2011-2014 от 25.03.2011).

   Выплатить ФИО3 в счет возмещения за изымаемый земельный участок 27 495 846 руб., из них:

- 3 652 400 руб. - рыночная стоимость земельного участка,

- 7 274 046 руб. - реальный ущерб, причиненный изъятием земельного участка,

- 16 569 400 руб. - упущенная выгода, причиненная изъятием земельного участка.

   Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 27:17:0329204:2258, площадью 36 233 кв.м, адрес (описание местоположения): Хабаровский край, Хабаровский район, в районе с. Гаровка-1, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, образованный из земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329204:88 (регистрационная запись №27-27-01/050/2011-2014 от 25.03.2011).

   Обязать  ФИО3 передать  Министерству  инвестиционной  и земельно-имущественной политики Хабаровского края  (ОГРН

<

***>) земельный участок с кадастровым номером 27:17:0329204:2258, площадью 36 233 кв.м, адрес (описание местоположения): Хабаровский край, Хабаровский район, в районе с. Гаровка-1, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, образованный из земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329204:88 (регистрационная запись №27-27-01/050/2011-2014 от 25.03.2011).

   Возвратить Министерству  инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края   с депозитного счета Шестого арбитражного апелляционного суда 153 000 руб., внесенные для оплаты судебной экспертизы  по платежному поручению №165546 от 20.04.2018.

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

    М.О. Волкова

 

Судьи

    В.Г. Дроздова

 

 Е.В. Гричановская