АРБИТРАЖНЫЙСУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности

судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

 

«

Дело № А54-7775/2022

г.Калуга

01» марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «26» февраля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено «01» марта 2024 года

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего                                   Егоровой Т.В.

судей                                                                           Нарусова М.М.  

                                                                           Чудиновой В.А. 

при участии в судебном заседании:

от федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности»: представитель ФИО1 по доверенности от 04.08.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 21.07.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023 по делу № А54-7775/2022 

 

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – истец, ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Приокский пассаж» (далее – ООО «Приокский пассаж», общество), межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды №0562088-П от 01.10.2005 недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и отнесенного в установленном порядке к памятникам истории и культуры от 31.12.2008 с применением последствий недействительности (ничтожности) сделки.

 Решением Арбитражного суда Рязанской области от 21.07.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023, в удовлетворении иска отказано.

Истец обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

От ООО «Приокский пассаж» поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит решение и постановление оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

В отзыве на кассационную жалобу межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях  просило рассмотреть дело в соответствии с представленными сторонами доказательствами и действующими нормами законодательства Российской Федерации в отсутствие его представителя.

Иные участвующие в деле лица, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа полагает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как следует из материалов дела, распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области от 27.09.2005 №248-р в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и п.п. 1.9, 1.10, 1.12 Распоряжения ТУ Минимущества РФ по Рязанской области от 30.04.2004 N 74-р "Об утверждении Положения об арендной плате за государственное имущество Российской Федерации, расположенное на территории Рязанской области" ООО «Приокский пассаж» установлена льгота по арендной плате.

01.10.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области (в настоящее время Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях) (арендодатель) и ООО «Приокский пассаж» (арендатор) заключен договор аренды №0562088-П недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и отнесенного в установленном порядке к памятникам истории и культуры.

По условиям пункта 1.1 указанного договора  аренды от 01.10.2005 №0562088-П арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание – памятник истории и культуры федерального значения, составляющее казну Российской Федерации «Торговые ряды», расположенное по адресу: 

<

...>, для использования под торгово-развлекательный комплекс, под размещение организаций, осуществляющих оказание услуг населению и офисы в соответствии с условиями договора.

Как следует из материалов дела, согласно охранному договору от 11.11.2002 № 36 и условиям договора аренды от 01.10.2005 №0562088-П ООО «Приокский пассаж» обязалось производить работы по сохранению памятника на время его аренды.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. Общая площадь здания согласно договору составляет 3878,2 кв.м. Срок аренды по договору от 01.10.2005 № 0562088-П устанавливается на 30 лет с 01 октября 2005 года по 01 октября 2035 года (пункт 1.3 договора).

Реорганизация сторон, а также перемена собственника или владельца арендуемого здания не являются основанием для изменения условий или расторжения настоящего договора. Новый собственник (владелец) становится правопреемником арендодателя по настоящему договору, при этом настоящий договор подлежит переоформлению на основании соглашения, но лишь в части изменения наименования и реквизитов нового собственника (владельца) (пункт 8.1 договора аренды).

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области N 43-р от 17.02.2011 закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП "Информационные технологии" федеральное недвижимое имущество, составляющее имущество государственной казны Российской Федерации - здание "Торговые ряды", общей площадью 3878, 2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, постоянный реестровый номер федерального имущества П12620000018.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 19.11.2013 по делу № А54-3117/2013 в иске ФГУП "Информационные технологии" о расторжении договора аренды от 01.10.2005 №0562088-П отказано.

ФГУП "Информационные технологии" на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области N 43-р от 26.01.2018 прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» 23.10.2018, что подтверждается листом записи Единого государственного реестра юридических лиц от 23.10.2018 за государственным регистрационным номером 2187848181926.

Как указывает кассатор, в ходе судебного разбирательства по делу № А54-3590/2021 истцу стало известно о наличии дополнительного соглашения от 31.12.2008 к договору аренды от 01.10.2005 № 0562088-П, которое нарушает его права и законные интересы, в том числе влечет неблагоприятные для него последствия, поскольку фиксация курса доллара США является экономически выгодным исключительно для арендатора, не представлено доказательств проведения каких-либо восстановительных работ, капитального ремонта и других действий, направленных на сохранение объекта культурного наследия, в связи с чем положения дополнительного соглашения о выполнении  арендатором работ по капитальному ремонту и сохранению здания на сумму 19096482 руб. 28 коп., по мнению кассатора, не нашли своего подтверждения.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 07.04.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцатого Арбитражного апелляционного суда от 09.11.2022 и Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 10.03.2023 N Ф10-248/2023 по делу N А54-3590/2021  в иске ФГУП "Дирекция по инвестиционной деятельности" к ООО "Приокский пассаж" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.10.2005 в размере 17520047 руб. 26 коп. за период с 24 февраля 2019 г. по 30 сентября 2021 г.  отказано, установлено, что исходя из условий договора о порядке проведения зачета и размере затрат арендатора на ремонт здания зачету в счет ежемесячной арендной платы подлежит сумма в размере 27827084,64 руб. (8730602,36 руб. остаток незачтенных расходов по п. 3.1 договора и 19096482,28 руб. дополнительных расходов по п. 5 дополнительного соглашения к договору от 31.12.2008), в связи с чем задолженность арендатора по договору аренды от 01.10.2005 № 0562088-П отсутствует.

Определением Верховного Суда РФ от 19.06.2023 N 310-ЭС23-9056 отказано в передаче дела N А54-3590/2021 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства указанного постановления.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца  в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении искового заявления, суды правомерно исходили из следующего.

Пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. на момент спорных правоотношений, далее – ГК РФ) определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктами 3.1., 3.2 договора на период с 01.10.2005 до 01.11.2027 года арендная плата по настоящему договору устанавливается в размере 8013,92 долларов США (кроме того НДС) и подлежит зачету арендатору в счет ежемесячного погашения фактически произведенных арендатором затрат по улучшению арендованного имущества в сумме 60731110,00 (шестьдесят миллионов семьсот тридцать одна тысячу сто десять) рублей. Размер арендной платы не подлежит пересмотру арендодателем до 01.11.2027 либо до истечения срока, установленного сторонами в соответствии с п. 3.5. настоящего договора.

После 01.11.2027 года арендная плата по настоящему договору устанавливается на основании действующего законодательства Российской Федерации и оформляется отдельным дополнительным соглашением к настоящему договору.

Согласно пунктам 3.3, 3.4 договора размер арендной платы, установленной пунктом 3.1 настоящего договора и подлежащей зачету, ежемесячно рассчитывается арендатором в рублях самостоятельно исходя из курса условной денежной единицы, соответствующей доллару США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Зачет ежемесячных арендных платежей производится арендатором самостоятельно исходя из расчета, установленного пунктом 3.3 настоящего договора, с последующим уведомлением арендодателя о фактически произведенном зачете путем направления в его адрес бухгалтерской справки. 

Согласно пункту 3.5 в случае колебания курса доллара США в период действия настоящего договора, который приведет к увеличению необходимого периода зачета арендатору арендных платежей в счет ежемесячного погашения фактически произведенных им затрат по улучшению арендованного имущества, предусмотренного пунктом 3.1 настоящего договора, срок осуществления зачета подлежит соответствующему пересмотру сторонами 01.11.2027.

Исходя из условий договора, пунктами 2.1.7 и 2.1.8 установлена обязанность арендатора своевременно проводить за свой счет косметический, текущий и восстановительный ремонты арендуемого здания, а также своевременно проводить за свой счет капитальный ремонт здания и работы по его сохранению. При осуществлении за свой счет капитального ремонта здания и работ по его сохранению арендатор имеет право на возмещение полной стоимости работ за счет арендной платы.

Таким образом, договором аренды предусмотрен зачет арендной платы в счет ежемесячного погашения фактически произведенных арендатором затрат по улучшению арендованного имущества, т.е. уплата арендной платы путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 614 ГК РФ.

В силу пункта 8.2 договора аренды все затраты арендатора, связанные с увеличением стоимости арендованного имущества и осуществленные в период действия данного договора, подлежат возмещению арендодателем путем применения освобождения от уплаты арендной платы, установленной пунктом 3.1 договора, на соответствующий срок после окончания срока действия зачета затрат, предусмотренных пунктом 3.1 договора.

31.12.2008 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому пункты 3.1, 3.2 договора дополнены абзацами следующего содержания: "В случае, выполнения арендатором дополнительных работ по сохранению здания и его капитальному ремонту в соответствии с требованиями настоящего договора и дополнительного соглашения, арендная плата в размере 8013,92 долларов США (кроме того НДС) подлежит зачету арендатору в счет ежемесячного погашения фактических затрат, произведенных арендатором по сохранению здания и его капитальному ремонту"; "В случае если курс условной денежной единицы, соответствующей доллару США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому, составит 30 (тридцать) и более рублей за один доллар США, размер арендной платы, подлежащей зачету, рассчитывается арендатором по курсу 30 (тридцать) рублей за один доллар США".

Кроме этого, в пункте 5 дополнительного соглашения указано, что в соответствии с пунктом 2.1.8. договора арендатором дополнительно выполнены работы по капитальному ремонту и сохранению здания на сумму 19096482,28 (Девятнадцать миллионов девяносто шесть тысяч четыреста восемьдесят два) рубля 28 коп. согласно предоставленных смет и подтверждающих документов.

Указанная сумма стоимости работ и затрат арендатора в размере 19096482,28 (Девятнадцать миллионов девяносто шесть тысяч четыреста восемьдесят два) рубля 28 коп. подлежит возмещению за счет арендной платы в порядке, предусмотренном договором и настоящим соглашением.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 195 ГК РФ установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196, пунктом 1 статьи 197 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 указанного Кодекса.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Судами установлено, что истец стороной (арендодателем) по договору аренды от 10.10.2005 №0562088-П стал в порядке универсального правопреемства при реорганизации в форме присоединения к нему ФГУП «Информационные технологии»,  реорганизация завершена 23.10.2018.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от  09.12.2020 по делу № А54-3424/2020 установлено, что закрепление имущества, предоставленного в аренду ответчику по договору аренды от аренды от 01.10.2005 № 0562088-П, на праве хозяйственного ведения за истцом, влечет переход к последнему прав и обязанностей арендодателя имущества.

Оспариваемое дополнительное соглашение от 31.12.2008 к договору аренды от 10.10.2005 №0562088-П зарегистрировано в ЕГРН 18.12.2017.

Как верно установлено судами первой и апелляционной инстанций, для истца дополнительное соглашение породило соответствующие правовые последствия с даты государственной регистрации завершения реорганизации его правопредшественника, то есть с 23.10.2018, при этом осведомленность истца о заключении дополнительного соглашения наступила 28.01.2019, то есть в дату, когда произошла регистрация его права хозяйственного ведения, после которой он мог получить сведения о наличии всех зарегистрированных обременений в отношении объекта недвижимости, право владения которым он получил, включая сам договор аренды и все дополнительные соглашения к долгосрочному договору аренды, в том числе и спорное, сведения о регистрации которого внесены в ЕГРН 18.12.2017.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 3, 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43  «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

По смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН, содержащая сведения о наличии зарегистрированного дополнительного соглашения от 31.12.2008 к договору аренды от 10.10.2005 №0562088-П с номером регистрации №62:29:0080016:8-62/001/2017-22 от 18.12.2017.

Кроме того, истец обращался в Росреестр для государственной регистрации своего права хозяйственного ведения на объект аренды, которая  осуществлена 28.01.2019.

Учитывая разъяснения пунктов 101, 102 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" судами установлено, что уже в январе 2019 года заявитель не мог не знать об иных зарегистрированных правах и обременениях на данный объект недвижимости, включая оспариваемое дополнительное соглашение, в связи с чем срок для требования о признании сделки недействительной на момент предъявления иска 23.09.2022 истек, а соответствующие аргументы кассатора подлежат отклонению.

Согласно статье 214 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 ГК РФ (соответствующие органы государственной власти). Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с ГК РФ (статьи 294, 296).

В силу закона предприятие, которому спорное имущество передано на праве хозяйственного ведения для надлежащего осуществления  обязанностей по контролю за использованием по назначению и сохранностью находящегося в государственной собственности имущества должно было в пределах срока исковой давности узнать о заключении оспариваемого соглашения, в связи с чем оснований не согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанции об истечении срока исковой давности у суда округа не имеется.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Аргумент кассатора в обоснование недействительности (ничтожности) дополнительного соглашения от 31.12.2008 к договору аренды от 01.10.2005 № 0562088-П об отсутствии государственной регистрации, основан на неверном толковании закона, и суды, отклонив его, правомерно учли следующее.

В силу статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статья 609 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 433,  пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» следует, что по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как части этого договора также подлежат регистрации. При несоблюдении данного требования дополнительное соглашение считается незаключенным.

Таким образом, подлежащий государственный регистрации договор влечет возникновение (изменение, прекращение) правоотношений сторон такой сделки даже в отсутствие регистрации, тогда как для наступления соответствующих правовых последствий сделки для третьих лиц имеет значение факт состоявшейся регистрации либо установление обстоятельства осведомленности третьего лица о состоявшейся сделке.

Судами установлено, что собственник передал имущество в пользование арендатору, а арендатор принял его, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, по договору аренды произошла замена арендодателя в результате реорганизации, при этом все соглашения, заключенные предыдущим арендодателем являются обязательными для нового арендодателя, в отсутствие государственной регистрации дополнительное соглашение от 31.12.2008 повлекло соответствующие правовые последствия для сторон договора аренды от 01.10.2005 № 0562088-П, с даты государственной регистрации 18.12.2017 соответствующие правовые последствия наступили и для третьих лиц.

Относительно аргумента кассатора о необоснованном определении в оспариваемом дополнительном соглашении порядка расчета арендной платы и затрат на произведенный ремонт судами указано, что проведение зачета арендной платы на указанную сумму затрат арендатора, соответствует нормам подпункта 5 пункта 2 статьи 614 ГК РФ и установлено в рамках договора аренды от 01.10.2005 №0562088-П – пункты 2.1.8 и 8.2, одним из существенных условий которого является возмещение затрат арендатора, связанных с увеличением стоимости арендованного имущества при проведении им ремонтных работ на данном имуществе в период действия договора, путем освобождения от уплаты арендной платы, то есть встречный зачет денежных обязательств сторон договора.

Также пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено, что лица, владеющие на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, и обеспечившие выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с Федеральным законом, имеют право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат.

Учитывая положения пункта 1 статьи 47.2, пункта 11 статьи 47.6, пункта 11 статьи 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", правовой позицией, выраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 мая 2018 года N 305-КГ17-23190, суды верно указали, что затраты истца на капитальный ремонт, реставрацию и другие улучшения объекта культурного наследия следует квалифицировать как составляющую часть арендной платы, определенной договором аренды.

Таким образом, возможность уплаты арендной платы путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества предусмотрена гражданским законодательством и законодательством об охране объектов культурного наследия и является обычно применяемой практикой в гражданском обороте, при этом суд округа отмечает, что в силу действующего законодательства состав и порядок утверждения  отчетной документации о выполнении работ по сохранению объекта культурного наследия устанавливаются федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а приемка работ по сохранению объекта культурного наследия должна быть произведена в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем для зачета необходимо, чтобы доказательства подтверждали предъявляемые арендатором к зачету затраты и реальность оснований возникновения задолженности для проведения зачетов.

Пунктом 4 дополнительного соглашения к договору стороны дополнили пункты 3.1 и 3.2. договора установив ограничение курса валюты в размере 30 руб. за 1 доллар США в связи с постоянно  меняющимся и растущим курсом доллара США. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. 

На момент заключения договора аренды порядок определения размера арендной платы за предоставляемое в аренду федеральное имущество регулировался распоряжениями Минимущества России от 30 апреля 1998 г. N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14 мая 1999 г. N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом", распоряжение ТУ Минимущества РФ по Рязанской области от 30.04.2004 N 74-р "Об утверждении Положения об арендной плате за государственное имущество Российской Федерации, расположенное на территории Рязанской области", которое устанавливало единую методику расчета арендной платы за пользование государственным имуществом Российской Федерации на территории Рязанской области, в том числе по памятникам истории и культуры.

Разработанные на основании вышеуказанных распоряжений Минимущества России и применяемые в субъектах Российской Федерации методики определения размера арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, как правило, используют нормативный подход к расчету годового размера арендной платы исходя из стоимости строительства 1 кв. м площади помещения, приведенного к курсу доллара США.

Суды пришли к выводу о том, что указанный порядок расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом соответствовал действующему на момент заключения дополнительного соглашения  распоряжению  Мингосимущества РФ от 14.05.1999 №671-р, регулирующему в спорный период формирование арендной платы за пользование федеральным имуществом, в котором применялся курс условной денежной единицы, соответствующий курсу доллара США.

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.3 указанного распоряжения ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы.

Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому.

В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ (пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Приказом Минэкономразвития РФ от 30.11.2009 №497 указанное распоряжение отменено, использование курса условной денежной единицы, соответствующей курсу доллара США, при расчете платежей за использование (аренду) федерального недвижимого имущества отменено в связи с нецелесообразностью и не соответствием экономическим интересам участников таких правоотношений.

В целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003 - 2005 годы), утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 N 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения размера арендной платы за использование федерального недвижимого имущества.

В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации, письмом от 01.02.2005 N ВН-05/3131 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, рекомендовало пересмотреть метод определения размера арендной платы и устанавливать размер арендной платы за предоставляемые в аренду здания, сооружения и отдельные помещения равным величине годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В договорах аренды федерального имущества следовало предусмотреть обязательное условие о пересмотре размера арендной платы с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка.

Договор аренды федерального имущества от 01.10.2005 № 0562088-П соответствующих условий не содержит.

Согласно статье 421 ГК РФ условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (императивными нормами). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды, в данных случаях спор между сторонами относительно определения размера арендной платы может быть разрешен судом при рассмотрении иска, вытекающего из обязательственных правоотношений сторон.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Доводы кассатора сводятся к переоценке установленных по делу обстоятельств. Заявитель фактически выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства.

При этом, само по себе несогласие кассатора с результатами оценки судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора, по сути, направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств, установленных судами фактических обстоятельств и положенных в обоснование содержащихся в судебных актах выводов, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и  апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 21.07.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023 по делу № А54-7775/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

 

Председательствующий                                            Т.В. Егорова 

 

Судьи                                                                          М.М. Нарусов

 

                                                                                     В.А. Чудинова