ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-2604/2023

г. Вологда

05 октября 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 05 октября 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зреляковой Л.В. и                   Колтаковой Н.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования Тверской области «Городской округ город Тверь» в лице Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 04 июля 2023 года по делу № А66-2604/2023,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес:  город Тверь; ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319695200045163; далее – Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к муниципальному образованию Тверской области «Городской округ город Тверь» в лице Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (адрес: 170034, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Департамент) о признании отсутствующим зарегистрированного права муниципальной собственности муниципального образования Тверской области «Городской округ город Тверь» на следующие нежилые помещения, являющиеся общим имуществом собственников нежилых помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>: II-2 на 1 этаже площадью 20,9 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400065:921, собственность от 20.05.2016 № 69-69/002¬69/313/012/2016-397/1; И-3б на 2 этаже площадью 21,8 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400065:1230, собственность от 23.10.2019 № 69:40:0400065:1230-69/068/2019-1; IV6 на 3 этаже площадью 21,7 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400065:1232, собственность от 30.10.2019 № 69:40:0400065:1232-69/068/2019-1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Чемпион» (далее – ООО «Чемпион»), индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4.

Решением суда от 04.07.2023 иск удовлетворен.

Департамент с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Изначально в муниципальной собственности находилось все здание в целом, а не только спорные помещения. Нежилые помещения в здания отчуждались по мере нахождения покупателей, то есть в течение определенного времени. Если исходить из способа возникновения общей собственности на неделимое имущество, общая собственность возникает при одновременном попадании неделимого объекта в собственность нескольких лиц. Нежилое здание попадает в обладание нескольких лиц не сразу и не целиком, а постепенно (по мере заключения договоров купли-продажи) и по частям. Таким образом, отчуждение конкретных помещений в здании не является способом образования общей собственности, поскольку в собственность нескольких лиц попадает не здание целиком (как неделимая вещь), а конкретные помещения. Объектом права общей собственности является не конкретная часть вещи, а доля в ее ценности. Таким образом, нежилые здания с расположенными в них офисами (отдельными помещениями) в силу указанных причин не способны стать объектом общей собственности.

Предприниматель в отзыве на жалобу возразил против изложенных в ней доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Предпринимателю на праве собственности принадлежат следующие нежилые помещении в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>: № 11-3а, 2 этаж, площадью 146,3 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400065:1229, собственность от 03.09.2021 № 69:40:0400065:1229-69/083/2021 -3; № IVa, этаж № 3. площадью 133,2 кв.м, кадастровым номером  69:40:0400065:1231,  собственность  от   20.05.2016 № 69:40:0400065:1231-69/081/2021-3. Указанные нежилые помещения приобретены из муниципальной собственности города Твери в порядке приватизации на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 03.08.2021 № 012.0721.07754 и от 01.10.2021 № 012.0921.11076.

Одновременно с этим нежилые помещения в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>, принадлежат на праве собственности третьим лицам, не заявляющим самостоятельные требовании относительно предмета спора, а именно: II-1                 на 1-ом этаже площадью 64,8 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400065:919, принадлежащее на праве собственности ООО «Чемпион», собственность от 01.10.2018 № 69:40:0400065:919-69/068/2018-3; III на 1 этаже площадью               76,7 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400065:342, принадлежащее па праве собственности  ИП ФИО4, собственность от 01.12.2022                        № 69:40:0400065:342-69/068/2022-5; I подвал №1, площадью 68,3 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400065:343, принадлежащее на праве собственности ИП ФИО5, собственность от 18.08.2018                              № 69:40:0400065:343-69/068/2018-7; а также муниципальному образованию города Тверь: II-2 на 1-ом этаже площадью 20,9 кв.м, кадастровым номером 69:40:0400065:921, собственность от 20.05.2016 № 69-69/002-69/313/012/2016-397/1; 11-3б на 2 этаже площадью 21,8 кв.м, кадастровым номером       69:40:0400065:1230, собственность от 23.10.2019 № 69:40:0400065:1230-69/068/2019-1; 1Уб на 3 этаже площадью 21,7 кв.м,  кадастровым номером    69:40:0400065:1232,    собственность    от    30.10.2019 № 69:40:0400065: 1232-69/068/2019-1.

Согласно техническому паспорту на здание, а также техническому плану на нежилое помещение 1Уб на 3 этаже, кадастровым номером 69:40:0400065:1232, выпискам из реестра муниципальной собственности города Твери принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию города Тверь нежилые помещения являются лестничными клетками.

Как указано в исковом заявлении, поскольку принадлежащее Департаменту спорное имущество представляет собой лестничные клетки, предназначенные для обслуживания более одного нежилого помещения в нежилом здании, носит вспомогательный характер, изначально не создавалось как самостоятельный объект недвижимости и предназначалось для обслуживания здания в целом, спорные объекты в силу закона относятся к общему имуществу, поскольку они отвечают требованиям, предъявляемым законодателем к такому имуществу (предназначено для обслуживания нескольких помещений в здании, принадлежащих разным хозяйствующим субъектам), и находятся в фактическом владении и пользовании собственников помещений (истца и третьих лиц).

Считая, что право собственности ответчика на спорные нежилые помещения является отсутствующим, ответчик, отчуждая имущество истцу и третьим лицам, утратил право собственности на владение общим имуществом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно  пункту 52 совместно постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в реестр.

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Для оспаривания зарегистрированного права собственности ответчика путем использования такого способа защиты, как признание права отсутствующим, помимо установления нарушений, имевших место при государственной регистрации, необходимо доказать, что наличие зарегистрированного права нарушает права истца, которые не могут быть восстановлены при помощи иных предусмотренных законодательством способов защиты.

В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6                  ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В силу статьи 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи, пункт 1 статьи 133 ГК РФ) либо не подлежит разделу в силу закона.

На основании статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

В силу пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64) к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании и прямо законом не урегулированным, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В статьях 289, 290 ГК РФ закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как правомерно указал суд первой инстанции, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В пункте 2 Постановления № 64 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ каждому собственнику нежилых помещений в нежилом здании принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения здания, несущие конструкции здания, оборудованные за пределами или внутри помещений, обслуживающие более одного помещения. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРН не требуется.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРН, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРН, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

Из материалов дела видно, что Предприниматель в обоснование заявленных требований ссылается на то, что спорные помещения являются объектами общего имущества здания, принадлежат собственникам помещений здания на праве общей долевой собственности в силу закона, фактическим ими используются, и не могут выступать объектами индивидуальной собственности ответчика. Нарушение его прав заключается в наличии в ЕГРН записи о принадлежности спорных помещений ответчику на праве муниципальной собственности. Иск предъявлен для последующего регистрации права долевой собственности на спорное имущество за истцом и третьими лицами в установленном порядке в ЕГРН.

Суд установил, следует из материалов дела, согласно заключению кадастрового инженера общества с ограниченной ответственностью «Единый центр недвижимости» ФИО6 от 15.05.2023, при анализе сведений ЕГРН и технического паспорта здания, изготовленного Тверским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 10.08.2011, установлено что нежилое помещение, кадастровым номером 69:40:0400065:921, является лестничной площадкой с расположенной на ней лестницей (помещение 11 на    1 этаже согласно техническому паспорту), нежилое помещение, кадастровым номером 69:40:0400065:1230, является лестничной площадкой с расположенной на ней лестницей (помещение 8 на 2-м этаже согласно техническому паспорту) и нежилое помещение, кадастровым номером 69:40:0400065:1232, также является лестничной площадкой с расположенной на ней лестницей (помещение 8 на 3-м этаже согласно техническому паспорту). Данные нежилые помещения представляют собой помещения общего пользования и выполняют обслуживающую функцию для обеспечения доступа к другим нежилым помещениям в здании (фотографии в приложениях 1, 2, 3 заключения кадастрового инженера).

Как правильно указал суд первой инстанции, ответчику на праве муниципальной собственности принадлежат спорные помещения в здании, которые являются лестничными клетками, то есть местами общего пользования. Данные помещения необходимы истцу и третьим лицам для доступа в принадлежащие им иные помещения. Спорные помещения (лестницы) используются именно по такому назначению. При этом у ответчика в собственности отсутствуют иные помещения в здании, к которым требуется обеспечить доступ посредством спорных помещений. Департамент, продав в порядке приватизации муниципального имущества все нежилые помещения в нежилом здании, к которым должен быть обеспечен доступ посредством использования  спорных помещений,  в силу прямого указания закона утратил право собственности на места общего пользования, то есть на спорные помещения.

При этом суд указал, что принадлежащее Департаменту спорное имущество, представляет собой лестничные клетки, предназначенные для обслуживания более одного нежилого помещения в нежилом здании, расположенном но адресу: 

<

...>, носит вспомогательный характер, изначально не создавалось как самостоятельный объект недвижимости и предназначалось для обслуживания здания в целом. Спорные объекты в силу закона относятся к общему имуществу, поскольку они отвечают требованиям, предъявляемым законодателем к такому имуществу (предназначено для обслуживания нескольких помещений в здании, принадлежащих разным хозяйствующим субъектам), и находятся в фактическом владении и пользовании собственников помещений. Право собственности Департамента на спорные нежилые помещения подлежит признанию отсутствующим, поскольку муниципальное образование – город Тверь, отчуждая все имущество в здании (отдельные помещения), утратило право собственности на владение общим имуществом в этом же здании.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. К числу таких последствий относится признание судом требований истца обоснованными в случае не представления ответчиком доказательств в обоснование их правомерности.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требование Предпринимателя о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика на спорные помещения заявлено правомерно и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу части 1 статьи 58 Закона № 218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Суд также указал, настоящее решение после вступления его в законную силу является основанием для государственной регистрации прекращения права муниципальной собственности муниципального образования Тверской области «Городской округ город Тверь» на указанное имущество.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции  у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 04 июля                      2023 года по делу № А66-2604/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования Тверской области «Городской округ город Тверь» в лице Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

        А.Я. Зайцева

 

Судьи

        Л.В. Зрелякова 

        Н.А. Колтакова