АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА 

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, 

официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва 

03.06.2024 Дело № А41-93819/2021  

Резолютивная часть постановления объявлена 29.05.2024  Полный текст постановления изготовлен 03.06.2024  

Арбитражный суд Московского округа в составе:  

председательствующего-судьи Морхата П.М., судей Зверевой Е.А., Мысака Н.Я. при участии в судебном заседании: 

от ФИО1 - представитель ФИО2, дов. от 20.03.2024  

на 2 года, 

иные лица извещены надлежащим образом, представители не  

явились, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ИП ФИО1 

на определение Арбитражного суда Московской области от  

26.01.2024 (л.д. 107-109) и 

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от  

07.03.2024 ( № 10АП-2953/2024) по делу № А41-93819/2021 (л.д. 163-168) 

об отказе в удовлетворении заявления о расторжении договора  

купли-продажи от 19.06.2023, заключенного между должником и ИП  

ФИО1 по делу № А41-93819/21, 

предметом которого является земельный участок, категория земель:  

земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения  

объектов индивидуального жилищного строительства, площадь 69 748  

кв.м., кадастровый номер 50:23:0000000:160134 по адресу: Российская  

Федерация, Московская область, р-н Раменский, д. Прудки, 

по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Ударник»,  

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области по делу № А4193819/21 от 21.10.2022 ООО «Ударник» признано несостоятельным  (банкротом) и в отношении него введено конкурсное производство сроком  на 6 месяца до 20.04.2023 г. Конкурсным управляющим утвержден  ФИО3.  

Определением арбитражного суда Московской области по делу №  А41-93819/21 от 19.07.2023 г. арбитражный управляющий ФИО3 отстранен от исполнения обязанностей  конкурсного управляющего ООО «Ударник».  

Определением арбитражного суда Московской области по делу №  А41-93819/21 от 24.08.2023 г. конкурсным управляющим ООО «Ударник»  утвержден ФИО4, член Ассоциации  «Сибирская гильдия антикризисных управляющих».  

В рамках дела № А41-75113/23 ИП ФИО1  обратился в суд с заявлением к ООО "УДАРНИК" с требованиями:  

- Расторгнуть договор купли-продажи от 19.06.2023, заключенный  между ООО «Ударник» и Индивидуальным предпринимателем ФИО1, предметом которого является земельный  участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное  использование: для размещения объектов индивидуального жилищного  строительства, площадь 69 748 кв.м., кадастровый номер  50:23:0000000:160134 по адресу: Российская Федерация, Московская  область, р-н Раменский, д. Прудки.  

- Взыскать с ООО «Ударник» в пользу индивидуального  предпринимателя ФИО1 денежные средства в  размере 3 333 00 руб., обязав конкурсного управляющего ФИО4 перечислить взысканную сумму на расчетный  счет заявителя, а также расходы по оплате государственной пошлины в  размере 45 665 руб.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен  Конкурсный управляющий ФИО3.  

Определением от 09.10.2023 г. по делу № А41-75113/23 суд  объединил в одно производство дела № А41-93819/21 и № А41-75113/23,  присвоив делу объединенный номер № А41-93819/21.  

Определением Арбитражного суда Московской области от 26  января 2024 года, оставленным без изменения постановлением Десятого  арбитражного апелляционного суда от 07.03.2024, в удовлетворении  заявленных требований отказано.  

Не согласившись с вынесенными судами определением и  постановлением, ИП ФИО1 обратился с кассационной жалобой, в  которой просит определение и постановление отменить и направить спор  на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылаются на  нарушение судами норм материального и процессуального права, а также  несоответствие выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах,  фактическим обстоятельствам по делу и имеющимся в деле  доказательствам, утверждая, что Продавец при заключении договора  купли-продажи не предоставил покупателю имеющуюся у него  информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его  использования, а именно о наличии газопровода на спорном земельном  участке.  

Как указывает заявитель жалобы фактическая площадь земельного  участка на 2000 кв.м. меньше, чем площадь, указанная в объявлении о  проведении торгов по реализации имущества должника, и, соответственно,  сумма лота завышена, поскольку, продаваемая площадь, превышает  фактическую.  

Поступивший от конкурсного управляющего ООО «Ударник» отзыв  на кассационную жалобу приобщен к материалам дела, в отзыве просит в  удовлетворении кассационной жалобы отказать.  

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал  доводы кассационной жалобы по мотивам, изложенным в ней.  

Иные лица, участвующие в деле лица своих представителей в  арбитражный суд округа не направили, что согласно части 3 статьи 284  АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация  о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на  общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа  http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».  

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы,  выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в  порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм  материального и процессуального права, а также соответствие выводов,  содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд  кассационной инстанции пришел к следующим выводам.  

Судом установлено, решением собрания кредиторов ООО  «Ударник» от 16.01.2023 был утвержден порядок продажи имущества  должника путем проведения электронных торгов.  

21.04.2023 конкурсным управляющим должника ФИО3  было опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве  объявление о проведении торгов по реализации имущества должника в  виде открытого аукциона на Электронной Торговой Площадке ООО  «Руссиа ОнЛайн»: www.rus-on.ru (121087, 

<

...>,  ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).  

Под лотом № 2 были выставлен на торги земельный участок,  категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:  

для размещения объектов индивидуального жилищного строительства,  площадь 69 748 кв.м., кадастровый номер 50:23:0000000:160134 по адресу:  Российская Федерация, Московская область, р-н Раменский, д. Прудки с  начальной ценой 33 330 000 руб., размер задатка 3 333 000 руб.  

Первые торги по продаже вышеуказанного имущества были  признаны: По лоту № 2 состоявшимися (Протоколы № 10258-0АОФ/2/2,  10258-ОАОФ/1/2, результатов открытых торгов в форме аукциона по  продаже имущества от 08.06.2023 г.).  

По результатам торгов был заключен договор купли продажи  имущества:  

- по логу № 2 с победителем торгов ИП ФИО1 договор от 19.06.2023 г. 05.06.2023 года ИП ФИО1  был внесен задаток в размере 3 333 000 руб., что подтверждается  Платежным поручением № 3 от 05.06.2023 г.  

08.06.2023 ИП ФИО1 выиграл торги и подписал с  организатором торгов протокол № 10258-ОАО/2/2 о результатах торгов.  

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 19.06.2023  цена продаваемого имущества: земельного участка, категория земель:  земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения  объектов индивидуального жилищного строительства, площадь 69 748 кв.  м, кадастровый номер 50:23:0000000:160134, адрес: Российская Федерация,  Московская область, р-н Раменский, д. Прудки, согласно Протокола  результатов открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества  ООО «Ударник» № 10258-0АО/2/2 от 08.06.2023 г. определена в размере 33  330 000 руб. Сумма задатка в размере 10 % от начальной цены лота (3  333 000 руб.), внесённая Покупателем для участия в аукционе,  засчитывается в качестве авансового платежа, оставшаяся сумма в размере  29 997 000 руб. должна быть внесена Покупателем в течение 30 дней с  даты подписания данного договора.  

В обоснование своих требований заявитель указал, что  приобретенный им земельный участок имеет более 90 % обременений,  поскольку участок находится в охранной зоне от магистральной трубы.  Данный факт не был оговорен при проведении торгов, в аукционной  документации соответствующие сведения отсутствуют. Имеющиеся  обременения приобретенного имущества не позволяют использовать  участок по фактическому назначению более, чем на 90 %.  

Заявитель также просил расторгнуть договор купли-продажи по  результатам торгов как заключенный под влиянием существенного  заблуждения. В качестве оснований для расторжения договора купли-продажи заявитель ссылается на предоставление недостоверных сведений  об имуществе должника, а именно: отсутствовали указания на наличие  обременении в отношении земельного участка с кадастровым номером  50:23:0000000:160134 (включенного в состав Лота № 2), что влечет  невозможность осуществления на земельном участке строительства.  

Отказывая в удовлетворении требований заявителя суд первой  инстанции указал, что согласно сведениям, содержащимся в прилагаемой к  договору купли-продажи выписке из ЕГРН, в пределах земельного участка  с кадастровым номером 50:23:0000000:160134 зарегистрированы  следующие обременения:  

- 1 563 кв. м, содержание ограничения: правила охраны  магистральных трубопроводов;  

- 1 505 кв. м, содержание ограничения: правила охраны линий и  сооружений связи;  

- 35 кв. м, содержание ограничения: правила охраны линий и  сооружений связи;  

- 67 748 кв. м, содержание ограничения: правила эксплуатации  приаэродромной территории;  

- 2 089 кв. м, содержание ограничения: правила охраны линий и  сооружений связи.  

Никаких иных ограничений на данном земельном участке, не  зарегистрировано. Таким образом, сведениями о наличии вышеуказанных  ограничений заявитель располагал, как при проведении торгов, так и на  момент заключения договора.  

Более того, п. 5 договора купли-продажи от 19.06.2023 г.,  подписанного ИП ФИО1 гласит, что Покупатель удовлетворен  качественным состоянием указанного имущества, с которым ознакомлен  путем его осмотра, произведенного им перед заключением настоящего  договора.  

Согласно Выписке из ЕГРН по состоянию на 15.06.2023 г.,  категория и вид разрешенного использования земельного участка не  изменились. Следовательно, довод заявителя о невозможности  осуществлять строительство на земельном участке не подтвержден  представленными в дело доказательствами.  

Заявитель не был как-либо ограничен в ходе проводимых  арбитражным управляющим торгов в получении сведений об имуществе,  его составе и характеристиках.  

В этой связи, в опубликованном сообщении о проведении торгов о  продаже имущества должника на электронной торговой площадке ООО  «Руссиа ОнЛайн», в газете «КоммерсантЪ» № 76 (7521) от 29.04.2023 г., в  ЕФРСБ ( № 11309154 от 21.04.2023 г.) указан порядок ознакомления с  имуществом: в рабочее время после предварительного согласования с  организатором торгов.  

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что проявив  должную степень заботливости и осмотрительности, действуя разумно  своей волей в своем интересе, в том числе путем изучения выписки из  ЕГРН и визуального осмотра земельного участка, покупатель имел  возможность получить всю необходимую информацию о приобретаемом  имуществе.  

С данными выводами суда первой инстанции согласился суд  апелляционной инстанции.  

Суд апелляционной инстанции указал, что заявителем не доказан и  сам факт его заблуждения, поскольку отсутствуют доказательства того, что  приобретенный земельный участок непригоден для жилищного  строительства.  

Кроме того, апелляционная коллегия приняла во внимание, что  торги по реализации имущества должника не оспорены в порядке ст.449  ГК РФ, недействительными не признаны.  

Между тем арбитражными судами не учтено следующее. 

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации,  регламентируя порядок арбитражного судопроизводства, предусматривает,  что правосудие в сфере предпринимательской и иной экономической  деятельности осуществляется арбитражными судами, образованными в  соответствии с Конституцией Российской Федерации и федеральным  конституционным законом, путем разрешения экономических споров и  рассмотрения иных дел, отнесенных к их компетенции данным Кодексом и  другими федеральными законами, по правилам, установленным  законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах (статья 1);  порядок судопроизводства в арбитражных судах определяется  Конституцией Российской Федерации, Федеральным конституционным  законом от 31 декабря 1996 года № 1-ФКЗ «О судебной системе  Российской Федерации», Федеральным конституционным законом от 28  апреля 1995 года № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской  Федерации», данным Кодексом и принимаемыми в соответствии с ними  другими федеральными законами (часть 2 статьи 3).  

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее - Земельный кодекс) закреплено, что продавец земельного участка  должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об  обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец  обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном  участке. Неисполнение этих требований влечет последствия,  предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса.  

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо  ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях  его использования в соответствии с разрешенным использованием; о  разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании  соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на  использование и стоимость продаваемого земельного участка; о  качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое  покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;  иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя  о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении  

которой установлены федеральными законами, вправе требовать  уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи  земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3  статьи 37 Земельного кодекса).  

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав  на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом  органом на основе принципов проверки законности оснований  регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.  

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона «О  государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ  единый государственный реестр недвижимости является сводом  достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с  настоящим законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах  на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения,  правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным  Федеральным законом сведений.  

Согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении  Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П, добросовестность лица,  полагавшегося на данные Единого государственного реестра  недвижимости, презюмируется.  

В соответствии с п. 6 ст. 56 Земельного кодекса РФ ограничение  прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и  порядке, которые установлены федеральными законами.  

В силу положений пп. 2 п. 2 ст. 7 Федерального закона «О  государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ  реестр ограничений прав и обременении недвижимого имущества является  составной частью ЕГРН.  

В соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона «О  государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ  каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором  внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении  права или обременении объекта недвижимое и идентифицируются  неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории  Российской Федерации номером регистрации.  

Приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975 (в ред.  от 21.10.2019) утверждены формы выписок из Единого государственного  реестра недвижимости, состав содержащихся в них сведениях и порядок их  заполнения.  

Согласно п. 61 Приказа Минэкономразвития России от 25.12.2015   № 975 (в ред. От 21.10.2019) в графе «Ограничение права и обременение  объекта недвижимости» выписки их ЕГРН вносятся сведения обо всех  актуальных на момент выдачи выписки записях об ограничениях прав и  обременениях объекта недвижимости.  

В силу п. 57 вышеуказанного приказа даже в случае, когда сведения  об ограничениях прав и обременении объекта недвижимости не подлежат  государственной регистрации в ЕГРН, сведения о них отражаются в графе  «Особые отметки».  

Согласно сведениям, содержащимся в прилагаемой к договору  купли-продажи выписке из ЕГРН, в пределах земельного участка с  кадастровым номером 50:23:0000000:160134 зарегистрированы следующие  обременения: 1 563 кв.м, содержание ограничения: правила охраны  магистральных трубопроводов; 1 505 кв.м, содержание ограничения:  правила охраны линий и сооружений связи; 35 кв.м, содержание  ограничения: правила охраны линий и сооружений связи; 67 748 кв.м,  содержание ограничения: правила эксплуатации приаэродромной  территории; 2 089 кв.м, содержание ограничения: правила охраны линий и  сооружений связи.  

Судами не дана оценка указанных обременений и ограничений в  выписке из ЕГРН от 15.06.2023г. № КУВИ-001/2023-138967105, а именно в  листе № 1-3 раздела 4.1. указанной выписки из ЕГРН.  

Судами не принят во внимание факт того, что ИП ФИО1 не  оспаривал, что ему известно, что в выписке ЕГРН имеются сведения о  некоторых обременениях, которые были указаны в обжалуемых актах и  которые не являлись препятствием для приобретения земельного участка.  

Каких-либо сведений о наличии газопровода на спорном земельном  участке в указанной выписке не значиться.  

При этом ФИО1 в подтверждение своих доводов,  письменными ходатайствами от 09.10.23 г. и 21.11.2023 года, были  предоставлены оригиналы документов из организаций, обсуживающих  нефтепровод и газопровод, находящийся вблизи приобретенного  земельного участка, которые им были получены по запросу адвоката с  приложением подписанного договора купли-продажи, относительно,  реально существующих обременений на земельный участок:  

- ответ (предупреждение) Филиала АО «Транснефть - Верхняя  Волга» Володарское РНПУ о наличии охранной зоны действующего  магистрального нефтепровода и запрете застройки спорного земельного  участка с кадастровым номером 50:23:0000000:160134, расположенного по  адресу: Российская Федерация, Московская область, р-н Раменский, д.  Прудки, на площади – 40173 кв. м., что составляет – 59 % от общей  площади земельного участка;  

- схема расположения действующего магистрального нефтепровода  с указанием расстояния, зоны и площади обременений спорного  земельного участка (копия/оригинал);  

- запрос адвоката Рогожиной Ю.А. в ООО «Газпром трансгаз  Москва» от 30.09.2023;  

- ответ (предупреждение) ООО «Газпром трансгаз Москва» о  наличии охранной зоны действующего магистрального газопровода и  запрете застройки спорного земельного участка с кадастровым номером  50:23:0000000:160134, расположенного по адресу: Российская Федерация,  Московская область, р-н Раменский, д. Прудки, на площади – 67748 кв. м,  что составляет – 100 % от общей площади земельного участка  (копия/оригинал);  

- схема расположения действующего магистрального газопровода с  указанием расстояния, зоны и площади обременений спорного земельного  участка (копия/оригинал);  

Таким образом судами не исследован все обстоятельства наличия  ограничений (обременений) на земельном участке, которые не были  известны покупателю.  

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской  Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо  ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях  его использования в соответствии с разрешенным использованием; о  разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании  соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на  использование и стоимость продаваемого земельного участка; о  качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое  покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;  иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя  о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении  которой установлены федеральными законами, вправе требовать  уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи  земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.  

Из смысла данной нормы права следует, что для возникновения у  покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи  необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств:  информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения  об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей  сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности, а также точно  известная представившему ее лицу; знание данной информации может  повлиять на приобретение им земельного участка.  

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец  обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о  юридических и фактических ограничениях в использовании земельного  участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном  реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо  ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия,  предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской  Федерации.  

К такой информации относятся также сведения о имеющихся  ограничениях (обременениях), оказывающих существенное воздействие на  использование и стоимость продаваемого земельного участка.  

С учетом изложенного, доводы истца о невозможности  использования земельного участка по его целевому назначению и то, что  он лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении  договора, относятся к обстоятельствам, подлежащим исследованию судом  при разрешении спора, однако судами приведенные положения закона  учтены не были.  

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса  Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему  внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле  доказательств (часть 1).  

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной  силы (часть 2).  

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого  доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь  доказательств в их совокупности (часть 3).  

Вместе с тем приведенные положения гражданского  процессуального закона не предполагают произвольной оценки  доказательств судом.  

Согласно взаимосвязанным положениям части 4 статьи 67 и части 4  статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации  суд обязан указать в мотивировочной части решения мотивы, по которым  одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов  суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по  которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.  

Кроме того, в соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса  Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите  гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники  гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт  3).  

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного  или недобросовестного поведения (пункт 4).  

Статьей 10 названного Кодекса предусмотрено, что не допускаются  осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить  вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а  также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав  (злоупотребление правом) (пункт 1).  

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1  данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом  характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в  

защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также  применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).  

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых  положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской  Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как  добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения,  ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего  права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том  числе в получении необходимой информации.  

Ссылка судов на определение Верховного суда РФ по делу № 305- ЭС18-449 от 05 марта 2018 года, где изложена правовая позиция, согласно  которой статья 37 ЗК РФ не возлагает на продавца земельного участка  обязанности выявить все возможные затруднения для последующего  использования покупателем земельного участка и довести эту информацию  до сведения покупателя – не применима с учетом фактических  обстоятельств спора.  

Заявителем указан вопрос о невозможности использования  земельного участка в соответствии с целевым назначением (для  размещения объектов индивидуального жилищного строительства) так как  продавцом не была предоставлена информация о наличии охранной зоны  действующего магистрального газопровода и запрете застройки спорного  земельного участка (100 % от общей площади земельного участка), что  полностью исключает возможность использования земельного участка в  соответствии с его видом разрешенного использования.  

Указанная позиция подтверждается сложившейся судебной  практикой (Определение Судебной коллегии по гражданским делам  Верховного Суда РФ от 02.10.2018 № 127-КГ18-20, Определение ВАС РФ  от 26.10.2010 № ВАС-14252/10 по делу № А50-36279/2009, Постановление  Арбитражного суда Московского округа от 11.04.2018 № Ф05-2633/2018 по  делу № А41-58221/2017, Определение ВАС РФ от 20.03.2013 N ВАС2738/13 по делу № А02-1049/2011).  

Также судами нижестоящих инстанций не дана оценка доводам  заявителя, что фактическая площадь земельного участка на 2000 кв.м.  меньше, чем площадь, указанная в объявлении о проведении торгов по  реализации имущества должника, и, соответственно, сумма лота завышена,  поскольку, продаваемая площадь, превышает фактическую.  

В объявлении о проведении торгов по реализации имущества  должника, а именно под Лотом № 2 был выставлен на торги земельный  участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное  использование: для размещения объектов индивидуального жилищного  строительства, площадь 69 748 кв.м.  

Однако фактически юридическая площадь земельного участка на  2000 кв.м. меньше – 67 748 кв.м.  

Все последующие документы, включая договор купли-продажи,  также содержат информацию о завышенной площади земельного участка.  Исходя из этого сумма лота также завышена, поскольку, продаваемая  площадь, превышает фактическую, при этом неверные сведения о площади  земельного участка также содержатся в положении о порядке, об условиях  и о сроках реализации имущества должника – ООО «Ударник» в формате  электронных торгов, утвержденных собранием кредиторов ООО  «Ударник» (Протокол от 16.01.2023 г.)  

Данный довод не был исследован судами первой и апелляционной  инстанций.  

Принимая во внимание, что имеющие значение для правильного  разрешения спора обстоятельства, не получили правовой оценки судов, суд  кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты  подлежат отмене, поскольку, устанавливая фактические обстоятельства,  имеющие значение для дела, суды не в полной мере исследовали  имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон и поскольку для  принятия обоснованного и законного судебного акта требуется  исследование и оценка доказательств, а также совершение иных  процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде  первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу  его полномочий, обособленный спор подлежит передаче на новое  рассмотрение в Арбитражный суд Московской области, в соответствии с  пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

На основании изложенного, арбитражный суд округа считает, что  выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых  определении, постановлении не соответствуют фактическим  обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в  соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных  актов.  

При таких обстоятельствах, судебные акты подлежат отмене и  обособленный спор направлению на новое рассмотрение в Арбитражный  суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении обособленного спора, судам необходимо:  

- определить наличие ограничений (обременений) земельного  участка как содержащихся в выписке из ЕГРН, так и отсутствующих в ней;  

- определить информирование покупателя продавцом об  имеющихся ограничениях (обременениях) земельного участка;  

- установить возможность использования земельного участка по  целевому назначению с учетом категории земель и вида разрешенного  использования земельного участка при наличии имеющихся ограничений  (обременений);  

- определить фактическую площадь земельного участка и  соответствие ее данным в документах о продаже участка;  

с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, оценки  собранных по делу доказательств, установить все имеющие значение для  правильного разрешения дела обстоятельства, после чего принять  законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.  

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 26.01.2024  и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от  07.03.2024 ( № 10АП-2953/2024) по делу № А41-93819/2021 отменить.  

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в  Арбитражный суд Московской области.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и  может быть обжаловано в Судебную коллегию по экономическим спорам  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий-судья Морхат П.М.  

Судьи: Зверева Е.А.  

 Мысак Н.Я.