АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

               

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело №А54-3573/2021

12 апреля 2022 года

город Калуга

 

Резолютивная часть постановления объявлена: 06 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено: 12 апреля 2022 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

Председательствующего 

 ФИО1,

судей

 ФИО2,

 ФИО3,

при участии в заседании: 

 

от  заявителя  жалобы:

от иных участвующих в деле лиц:

не явились, извещены надлежаще;

не явились, извещены надлежаще,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Медплюс» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 30.09.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 по делу №А54-3573/2021, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Рязани (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Медплюс" (далее - ответчик) задолженности по арендной плате по договору  аренды земельного участка от 05.09.2008 №С085-08 за период с 01.07.2019 по 31.12.2020 в сумме 1 659 498,98 руб., пеней в сумме 535 475,81 руб., начисленных за период с 01.07.2019 по 31.12.2020. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Веритас», ФИО4. 

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 30.09.2021, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество с ограниченной ответственностью «Медплюс»  обжаловало их в кассационном порядке. 

Изучив материалы дела и доводы заявителя кассационной жалобы,   судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты по настоящему делу  отмене или изменению не подлежат в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений главы администрации г. Рязани N 1034 от 23.05.2008 и N 2703 от 23.05.2008 между администрацией города Рязани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Веритас" (арендатор) заключен договор от 05.09.2008 N С 085-08, по условиям которого арендатору предоставлен  земельный участок  с кадастровым номером 62:29:0070034:2  площадью 1 932, 6 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> (Железнодорожный район), для завершения строительства здания магазина.

Срок действия договора аренды сторонами установлен  с 20.02.2008 по 19.02.2011. 

Согласно пункту 2.1 договора  арендная плата за участок рассчитывается арендодателем, исходя из площади земельного участка, на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 10 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здания, строения, сооружения, помещения. 

Пунктом 2.7 договора установлено, что размер арендной платы не является постоянным. Основаниями для изменения размера арендной платы являются соответствующие нормативно-правовые акты органов местного самоуправления, субъекта Федерации, федеральные законы. Размер арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год, кроме случаев, когда законом предусмотрен иной минимальный срок пересмотра размера арендной платы. Арендная плата считается измененной с момента вступления в законную силу правового акта органа местного самоуправления, Закона Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. 

Согласно пункту 5.1 договора за неуплату арендной платы в установленный настоящим договором срок начисляется пеня в размере 0,04 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки. Уплата пени не освобождает арендатора от оплаты задолженности по арендной плате. 

В случае продления срока действия договора или заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта ставка арендной платы применяется с использованием повышающего коэффициента 5,0, начиная с момента истечения срока настоящего договора до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости (пункт 5.2 договора).  

Договор N С 085-08 от 05.09.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070034:2 в установленном законом порядке зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 10.08.2009. 

На основании постановления администрации города Рязани N 2380 от 31.05.2011 "О продлении срока действия договора N С 085-08 от 05.09.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070034:2 на период строительства" соглашением от 04.08.2011 срок действия договора сторонами продлен по 19.02.2013.

На объект капитального строительства, расположенный на вышеуказанном земельном участке, 29.11.2017 зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью "Медплюс". 

С момента возникновения права собственности на объект недвижимости плату за пользование земельным участком, на котором расположен данный объект, ООО «Медплюс» не вносило. 

За период с 01.07.2019 по 30.12.2020  задолженность ответчика составила 1 659 498 руб. 98 коп.. 

Ненадлежащее исполнение обществом с ограниченной ответственностью «Медплюс» обязательств по своевременной уплате арендных платежей явилось основанием для начисления администрацией города Рязани пени, которая составила  в сумме 535 475 руб. 81 коп. за период с 01.07.2019 по 31.12.2020. 

Претензия истца об оплате сложившегося долга во внесудебном порядке ответчиком не исполнена.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации города Рязани в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно учитывал следующее.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу предписаний статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.02.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как  указано выше,  земельный участок с кадастровым номером 62:29:0070034:2 предоставлялся  в аренду ООО «Веритас». По истечении срока действия договора аренды общество не возвратило арендодателю земельный участок и продолжило им пользоваться. При этом, арендодатель не заявлял о прекращении арендных отношений.

При таких обстоятельствах спора суд обоснованно пришел к выводу о том, что по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжил пользование спорным земельным участком на условиях заключенного  договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.

 Право собственности  на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, у ООО «Медплюс» возникло с 29.11.2017.

На указанную дату прежний собственник данного объекта владел и пользовался земельным участком на условиях аренды.

Учитывая изложенное, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о том, что с момента приобретения права собственности на объект недвижимого имущества ООО «Медплюс» обязано уплачивать арендную плату за владение и пользование земельным участком, на котором расположен данный объект, на условиях договора аренды, заключенного с прежним собственником объекта недвижимости.

Учитывая, что доказательств внесения арендной платы за период с 01.07.2019 по 31.12.2020 ответчиком не представлено, суд первой и апелляционной  инстанций обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования о взыскании задолженности в сумме 1 659 498 руб. 98 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как указано выше, по условиям договора аренды земельного участка предусмотрено начисление пени (неустойки) в размере 0,04 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки. 

Пеня, исчисленная с размера сложившегося долга по арендной плате,  составила 535 475 руб. 81 коп.. 

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия соглашается с выводами арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика 535 475 руб. 81 коп. неустойки.

При таких обстоятельствах спора суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты по настоящему делу приняты с учетом установленных фактических обстоятельств спора и при правильном применении судом норм материального права, регулирующего спорные правоотношения сторон.

Доводы заявителя кассационной жалобы в части несогласия с обжалуемыми судебными актами основаны на ошибочном толковании статьи 35 ЗК РФ, статьи 552 ГК РФ, в связи с чем судебной коллегией отклоняются.

Не соглашаясь с обжалуемыми судебными актами, ООО «Медплюс» также считает, что истцом арифметически неправильно произведен расчет неустойки, подлежащей с общества, однако указанное нарушение судом устранено не было.

Доводы заявителя кассационной жалобы в этой части являлись предметом исследования и оценки арбитражным судом апелляционной инстанции и признаны необоснованными.

С выводами суда апелляционной инстанции судебная коллегия соглашается, так как данные выводы основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Нарушений норм процессуального права, влекущих за собой отмену обжалуемых судебных актов, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 30.09.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 по делу №А54-3573/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

 

Судьи

 

ФИО1

 

ФИО2

 

ФИО3