АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                        Дело № А65-3899/2021 

 

Дата принятия решения –  20 июля 2021 года.

Дата объявления резолютивной части –  16 июля 2021 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района, г. Зеленодольск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о расторжении договора аренды земельного участка № Зем-1-1414а от 01.09.2017; об обязании ответчика вернуть истцу земельный участок (с учетом уточнения от 23.03.2021),

при участии представителей сторон:

от истца  – представитель ФИО2 по доверенности от 20.10.2020, представлен диплом,

представитель ФИО3 по доверенности от 30.10.2020, представлен диплом,

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 04.11.2020, представлен диплом,

представитель ФИО5 по доверенности от 04.11.2020, представлен диплом,

представитель ФИО6 по доверенности от 24.07.2020, адвокатское удостоверение №4 от 31.01.2003;

от третьего лица – представитель ФИО7 по доверенности от 22.12.2020, представлен диплом,

У С Т А Н О В И Л :

Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 01.09.2017, об обязании ответчика вернуть истцу земельный участок.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.03.2021 к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Зеленодольский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.05.2021 к участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство экономики Республики Татарстан, (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>), Муниципальное образование города Казани, (420111, 

<

...>).

До рассмотрения дела по существу, ответчик представил суду письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы с указанием на необходимость поставить перед экспертом следующие вопросы:

1. Определить место проведения обследования объекта земельных отношений при составлении Акта от 11.11.2020г., и Акта проверки органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля юридического лица от 25.12.2020г. с учетом границ земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:1771.

2. Определить наличие линейных инженерных объектов на земельном участке с кадастровым номером 16:20:036401:1771.

3. Определить наличие изменений на земельном участке с кадастровым номером 16:20:036401:1771 с 2012 года по настоящий момент.

Представители истца возражали, указав на наличие акта проверки земельного участка от 25.12.2020 № 33, которым, по мнению истца, все нарушения установлены.

Суд, рассмотрев данное ходатайство, пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Согласно пункту 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяется арбитражным судом.

Судом установлено, что заявленное ходатайство о проведении экспертизы обусловлено сомнениями о нахождении на земельном участке ливневой канализации и теплотрассы.

Для установления необходимости назначения судебной экспертизы по вышеуказанным вопросам, суд определением от 22.06.2021 обязал лиц, участвующих в деле, провести 29.06.2021 в 10 час. 00 мин. совместный осмотр земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:1771.

По результатам осмотра сторонами составлены два акта осмотра от 29.06.2021 по одному от каждой стороны.

Из представленных актов следует, что на земельном участке отсутствуют какие либо постройки, строительство на земельном участке не ведётся, строительная техника и строительные материалы отсутствуют, земельный участок не огорожен, зарос сорной растительностью.

При этом имеются разногласия о наличии на данном земельном участке ливневой канализации и теплотрассы.

Реализация судом права на назначение экспертизы обусловлена целесообразностью рассмотрения требований по иску.

Суд, рассмотрев представленные акты осмотра, признаёт их достаточными доказательствами для рассмотрения дела по существу.

При этом судом принято во внимание то, что приостановление производства по делу до проведения судебной экспертизы по данному спору нарушает право истца на судебное разбирательство в срок, установленный Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, по требованиям о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Следовательно, отсутствует процессуальная необходимость проведения судебной экспертизы.

 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, дал пояснения по существу спора.

Представитель ответчика требования не признал, обосновал свои возражения.

Представитель третьего лица (Управления Росреестра РФ по РТ) поддержало позицию истца.

Третьи лица (Министерство экономики Республики Татарстан и Муниципальное образование города Казани) в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Министерство экономики РТ представило отзыв, в котором указало о том, что данный иск не затрагивает права и законные интересы данного лиц, в связи с чем разрешение дела оставило на усмотрение суда. МО г. Казани отзыв не представило.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, 01.09.2017 между ИК Зеленодольского МР (арендодатель) и ООО «УК «Технополис «Новая Тура» (арендатор) заключен договор аренды № Зем-1-1414а земельного участка общей площадью 103 000 кв.м, с кадастровым номером 16:20:036401:1771, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, МО «г. Зеленодольск», из земель: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: в целях размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктуры (далее - договор).

Истцом указанный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 31.08.2017 без замечаний со стороны ответчика.

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлен ответчику в целях размещения объектов социальной, общественной, инженерной инфраструктуры.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора ответчик должен приступить к освоению земельного участка в течение трех лет, а также должен использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

По мнению истца, ответчик не приступил к его освоению в установленный договором срок, что подтверждается, актом обследования земельного участка № 125 от 11.11.2020, актом проверки органом муниципального контроля от 25.12.2020 (фототаблица), Постановлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр) № 111 от 29.12.2020 о назначении административного наказания в соответствии с частью 3 статьи 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Поскольку ответчик обязательства по использованию земельного участка своевременно не исполнил, истец в адрес ответчика направил претензию от 14.01.2021 с требованием о расторжении договора и возврате земельного участка.

Ответчик на претензию истца ответил письмом № 04-1/243 от 04.02.2021, согласно которому указал, что провел ряд подготовительных мероприятий.

Отказ ответчика послужил основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом в силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, лицо, вступая в отношения, урегулированные нормами права, должно не только знать о существовании обязанностей, отдельно установленных для каждого вида правоотношений, но и обеспечить их выполнение, то есть соблюсти ту степень заботливости и осмотрительности, которая необходима для строгого соблюдения требований закона.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части второй статьи 619 данного Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В качестве основания расторжения договора аренды истец ссылается на неосвоение земельного участка согласно договору.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что спорный земельный участок предоставлен ответчику на основании договора аренды № Зем-1-1414а от 01.09.2017 в целях размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктуры.

Доказательства, свидетельствующие о наличии на земельном участке принадлежащего ответчику незавершенного строительством объекта недвижимости, не представлены.

Сторонами представлены два акта осмотра от 29.06.2021.

Из представленных актов следует, что на земельном участке отсутствуют какие либо постройки, строительство на земельном участке не ведётся, строительная техника и строительные материалы отсутствуют, земельный участок не огорожен, зарос сорной растительностью.

При этом имеются разногласия о наличии на границе земельного участка ливневой канализации и теплотрассы.

Судом установлено, что отсутствует проектная документация на строительство каких-либо объектов капитального строительства на земельном участке общей площадью 103 000 кв.м, с кадастровым номером 16:20:036401:1771, по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, МО «г. Зеленодольск», также градостроительный план и разрешение на строительство ответчику не выдавались.

Следовательно, наличие либо отсутствие на границе земельного участка ливневой канализации и теплотрассы при отсутствии надлежащих разрешений на проведение земляных работ не имеет правового значения для рассмотрения данного спора, поскольку не свидетельствует о надлежащем использовании земельного участка по целевому назначению.

Так же, вступившим в законную силу, решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.04.2021 по делу № А65-538/2021 установлен факт неиспользования обществом земельного участка площадью 103 000 кв.м с кадастровым номером 16:20:036401:1771 в соответствии с назначением в срок, установленный положениями статьи 284 ГК РФ, равный трем годам.

Более того, доводы ответчика рассмотрены и им дана правовая оценка, а именно: «Доводы арендатора о том, что Обществом в течение трех лет предпринимались попытки к размещению на спорном земельном участке объектов социальной, общественной инфраструктуры, но по объективным причинам (пожар, произошедший в 1 павильоне на земельном участке с кадастровым номером 16:20:036401:262 и потребовавший в результате этого происшествия значительных вложений заявителя в его реконструкцию, глобальный экономический кризис 2014г., смена направления использования свободных площадей, поиск контрагентов, ведение переговоров, разработка и согласование проектов договоров в 2017, 2018гг.; в 2019г. – реконструкция ливневой канализации, в 2020г.- действия коронавирусных норм, пандемия, судебные разбирательства с арендатором комплекса – ООО «Барсил»), начать строительство не представилось возможным, рассмотрены судом и обоснованно отклонены, поскольку не свидетельствуют о наличии оснований для освобождения общества от административной ответственности. По представленным заявителем в материалы дела документам усматривается лишь намерения на размещение объектов инфраструктуры на спорном земельном участке, однако доказательства осуществления фактических действий по реализации строительства социальной, общественной и инженерной инфраструктуры заявителем не представлены.»

Указанное обстоятельство также подтверждается письмом от 13.01.2021 № 3 МБУ «Управление архитектуры и градостроительной политики Зеленодольского муниципального района» из которого следует, что ООО "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура" в адрес Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:20:036401:1771, не обращалось, вышеуказанные документы не выдавались.

Ссылка ответчика на то, что на земельном участке планируется реализация инвестиционного проекта, судом отклоняется, поскольку ответчиком не представлено доказательств на реализацию на участке каких-либо проектов, в том числе Соглашения о реализации инвестиционного проекта. В свою очередь, истцом представлены доказательства того, что все инвестиционные меморандумы с участием ответчика признаны утратившими силу на основании постановлений Кабинета Министров Республики Татарстан, а в перечне приоритетных инвестиционных проектов, соответствующих приоритетным направлениям инвестиционной политики Республики Татарстан, меморандуме на 2020-2021 годы, ни ответчик, ни спорный земельный участок не фигурируют.

Довод ответчика о начале использования земельного участка, со ссылкой на заключенный договор подряда № ИИ210404/1 от 27.04.2021 на выполнение инженерных изысканий с ООО «Татгеоизыскания», а также обращения от 04.05.2021, 28.05.2021 на выдачу разрешения на проведение инженерно-геологических изысканий, судом отклоняется поскольку указанный договор и обращения ответчиком осуществлены за пределами трехгодичного срока с даты, заключения договора аренды (01.09.2017).

Довод ответчика о том, что истцом чинятся препятствия освоению земельного участка, судом отклоняются, поскольку доказательств совершения арендодателем противоправных действий, направленных на лишение ответчика возможности использования земельного участка, обществом в материалы дела не представлены.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что установленный законом трехлетний срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к договору аренды земельного участка, предназначенного и предоставленного для строительства, истек; арендатором допущены существенные нарушения условий договора (неосвоение земельного участка более трех лет).

При таких обстоятельствах, суд, усмотрев основания для расторжения договора аренды, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Также, учитывая, что договор от 01.09.2017 № Зем-1-1414а расторгнут, требование истца об обязании освободить земельный участок кадастровым номером 16:20:036401:1771 является обоснованным.

Государственная пошлина, согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № Зем-1-1414а от 01.09.2017.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу передать Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района, г. Зеленодольск, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), земельный участок общей площадью 103 000 кв.м, с кадастровым номером 16:20:036401:1771, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, МО «г. Зеленодольск».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в доход бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                                                                                                               Т.Р. Гиззятов