АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8389/17 

Екатеринбург

14 июня 2024 г.

 

Дело № А76-219/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Беляевой Н. Г., Тороповой М. В.

при ведении протокола помощником судьи Поповой Е.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества специализированного застройщика «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.11.2023 по делу № А76-219/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

 Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением вебконференц-связи прибыли представители:

ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 25.11.2021 № 74АА5595522).

В здании Арбитражного суда Уральского округа приняли участие представители:  

акционерного общества специализированного застройщика «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций» – ФИО3 (доверенность от 16.01.2024 № 16); 

общества с ограниченной ответственностью «Грин Парк» – ФИО4 (доверенность от 11.07.2023).

Акционерное общество специализированный застройщик «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и инвестирования» (далее – истец, общество СЗ «ЮУ КЖСИ») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Грин Парк» (далее – ответчик, общество «Грин Парк») об уменьшении установленный пунктом 3.1 договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.12.2011 № ДЗ-275 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства размер платы, установив стоимость приобретенных истцом прав и обязанностей в размере 100 000 000 руб.; о взыскании неосновательного обогащения в сумме 487 044 144 руб. 16 коп., судебных расходов в сумме 631 200 руб., в том числе: 175 000 руб. стоимости услуг эксперта по проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Техническая экспертиза и оценка» в 2019 г. экспертизы; 155 000 руб. стоимости услуг эксперта по проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского» в 2022 г. экспертизы; оплаты услуг специалистов 306 200 руб. (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Девелопмен Финанс», федеральный фонд содействия развития жилищного строительства, Администрация Сосновского муниципального района, общество с ограниченной ответственностью «УралЭксперт», ФИО5, некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация «Свободный оценочный департамент», акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ФИО1, УФНС России по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 12» (далее – третьи лица).

Решением арбитражного суда от 27.06.2017 в удовлетворении требования о внесении изменений в договор уступки прав отказано, в остальной части требование оставлено без рассмотрения.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 01.03.2018 решение суда и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.10.2023 исковые требования удовлетворены частично. Суд уменьшил установленную пунктом 3.1 договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 передачи прав и обязанностей по договору от 30.12.2011 № ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства цену договора на 263 738 руб. Взыскал с общества «Грин Парк» в пользу общества СЗ «ЮУ КЖСИ» 6000 руб. расходов по уплате госпошлины и 175 000 руб. расходов по проведению экспертизы (1 этап). В удовлетворении требования в остальной части отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество СЗ «ЮУ КЖСИ» обжалуемые судебные акты считает незаконными ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права при их принятии, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, просит их отменить, исковые требования удовлетворить.

По мнению заявителя жалобы, суды необоснованно не приняли во внимание нарушения договора со стороны ответчика, являющиеся основанием иска об уменьшении стоимости спорного договора. Так, документация по планировке и межеванию территории, предоставленная ответчиком, противоречила генеральному плану, правилам землепользования и застройки поселка Садовый Кременкульского сельского поселения, не соответствовала требованиям действующего законодательства (статьи 26, 42-43, 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и нарушала права третьих лиц. Ответчиком передана истцу документация, не пригодная для строительства 300 000 кв. м. жилья. Разрешенное использование земельного участка не допускало строительство на нем жилых домов в 3-4 этажа, ДПТ не соответствовала генеральному плану и правилам землепользования и застройки, а потому проект планировки и межевания по существу выдан на строительство самовольных построек.

Заявитель также отмечает, что поскольку экспертом давалась оценка размеру арендной платы (что не является предметом настоящего спора), а не стоимости права аренды, заключение эксперта является полностью недопустимым и недостоверным. Фактически второй этап проведения экспертизы судом не был проведен. Вопрос о величине снижения цены договора не разрешен до настоящего момента. Учитывая основание и предмет иска, Истец считает, что суды вообще не вправе были высказываться относительно рыночной стоимости объекта.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Грин Парк» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив законность судебных акта в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанций не нашел оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании приказа общества «ЮУ КЖСИ» от 01.04.2013 № 28/1 и решения Наблюдательного совета от 29.03.2013 (протокол № 2) введено в действие Положение о закупках, в главе 12 которого закреплен порядок проведения открытых тендеров.

В 2013 году обществом «ЮУ КЖСИ» принято решение о проведении открытого тендера № 36/13 «Приобретение земельных участков» .

В качестве предмета договора обозначены два лота: лот № 1 - приобретение права собственности на земельный участок, лот № 2 - приобретение права аренды земельного участка или передача прав и обязанностей по договору аренды.

Начальная (максимальная) цена договора по каждому лоту составляет 675 000 000 руб. из расчета не более 450 руб. за 1 кв. м земельного участка.

Обществом «ЮУ КЖСИ» обозначены следующие условия и сроки приобретения прав на земельные участки: для лота № 1 - земельный участок передается по акту приема-передачи в момент заключения договора купли-продажи; для лота № 2 - земельный участок передается по акту приема-передачи в момент заключения договора аренды/передачи прав и обязанностей по договору аренды. Срок аренды не менее 4 лет с момента заключения договора.

Оплата по обоим лотам производится в следующем порядке: 75% от цены договора в течение 30 календарных дней с момента заключения договора, а оставшиеся 25% - выплачивается ежемесячно равными долями в течение 24 месяцев, с месяца, следующего за месяцем заключения договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет соответственно продавца либо арендодателя.

К земельным участкам по каждому из лотов предъявлены следующие одинаковые требования:

количество - 1 земельный участок по каждому лоту;

площадь - не менее 1 300 000 кв. м и не более 1 500 000 кв. м;

категория земель/вид разрешенного использования - из земель населенных пунктов/жилищное строительство или комплексное освоение в целях жилищного строительства;

минимально допустимая этажность зданий - не менее 3 этажей и не более 4 этажей;

место нахождения земельного участка - Российская Федерация, Челябинская область, Сосновский район, в радиусе не более 15 км от границ города Челябинска;

наличие технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения - наличие технических условий на водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение или газоснабжение, электроснабжение со сроком действия на момент заключения договора по предмету тендера не менее 3 лет;

наличие утвержденной градостроительной документации - наличие утвержденной документации по планировке и межеванию территории земельного участка и градостроительного плана;

минимальный объем общей площади жилья к застройке - не менее 300 000 кв. м;

иные требования - земельный участок должен быть свободен от любых объектов и сетей, препятствующих осуществлению жилищного строительства; в отношении земельного участка не должно быть обременений и/или ограничений.

Дата начала срока приема заявок: с 8-30 11.09.2013 (по местному времени заказчика). Дата окончания срока приема заявок: до 10-00 14.10.2013 (по местному времени заказчика). Дата вскрытия конвертов с заявками: 14.10.2013 в 10-00. Дата рассмотрения заявок: 17.10.2013. Дата подведения итогов: 22.10.2013.

Впоследствии обществом СЗ «ЮУ КЖСИ» принято решение о внесении изменений в тендерную документацию, в результате которого начальная (максимальная) цена договора по каждому лоту увеличилась до 696 000 000 руб. из расчета не более 464 руб. за 1 кв. м земельного участка.

Согласно протоколу вскрытия заявок от 14.10.2013 по лоту № 1 не поступило ни одной тендерной заявки, а по лоту № 2 - подана 1 тендерная заявка участника закупки общества «Грин Парк», которая содержала предложение по цене договора - 675 694 432 руб. 

В соответствии с протоколом от 17.10.2013 рассмотрения заявок, поданных для участия в открытом тендере, открытый тендер № 36/13 «Приобретение земельных участков» признан несостоявшимся, но заказчик (общество СЗ «ЮУ КЖСИ») оставляет за собой право заключить договор по предмету тендера с единственным участником закупки либо назначить проведение повторной закупочной процедуры.

Протоколы вскрытия тендерных заявок и их рассмотрения опубликованы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте по веб-адресу: www.zakupki.gov.ru.

22 октября 2013 года на заседании Наблюдательного совета общества СЗ «ЮУ КЖСИ» (протокол № 7) принято решение одобрить истцу заключение договора с ответчиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, площадью 1 456 238 кв. м, по цене 675 694 432 руб. 

Право аренды общества «Грин Парк» на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 подтверждено следующими документами:

- протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.12.2011 № А122-07/2011/2;

- договором аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 № ДЗ-275 (далее - договор № ДЗ-275).

1) заключенным между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее - фонд, арендодатель) и обществом «Грин Парк» (арендатор), по условиям которого арендодатель обязуется представить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок общей площадью 1 456 238 кв. м (кадастровый номер 74:19:0000000:2852), расположенный по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, принадлежащий арендодателю на праве собственности. Участок предоставляется арендатору для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.1 договора). 

Срок аренды участка по договору - 6 лет. Земельный участок передан арендатору по акту от 30.12.2011.

Право собственности фонда на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 подтверждалось свидетельством о государственной регистрации от 23.11.2011 серии АГ № 682077.

Факт постановки земельного участка на учет в государственном кадастре недвижимости подтверждался кадастровым паспортом земельного участка от 23.11.2011 № 7400/102/11-39247.

По результатам открытого тендера и на основании решения Наблюдательного совета общества СЗ «ЮУ КЖСИ» об одобрении сделки от 22.10.2013, между обществом «Грин Парк» (арендатор) и обществом СЗ «ЮУ КЖСИ» (новый арендатор) подписан договор передачи прав и обязанностей от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 (далее - договор № 04-01/15-56-13), по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № ДЗ-275 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011, заключенного между фондом и арендатором, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, площадью 1 456 238 кв. м, находящимся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, Челябинская область, Сосновский район. Участок предоставлен в аренду под жилищное строительство/комплексное освоение в целях жилищного строительства (пункт 1.1 договора).

Передача прав и обязанностей, осуществляемых по договору, является возмездной.

Стороны оценивают передаваемые права, обязанности и документацию, указанную в п. 2.2 договора, в размере 675 694 432 руб. (пункт 3.1 договора № 04-01/15-56-13).

Оплата указанных денежных средств новым арендатором осуществляется в следующем порядке:

506 770 824 руб., что составляет 75% от цены от договора, в течение 30 календарных дней с момента заключения договора;

168 923 608 руб., что составляет 25% от цены договора ежемесячно равными долями в течение 24 месяцев с месяца, следующего за месяцем заключения договора (пункт 3.2 договора № 04-01/15-56-13).

28 октября 2013 года в установленном порядке произведена государственная регистрация договора № 04-01/15-56-13, о чем свидетельствует соответствующий штамп регистрирующего органа.

По акту приема-передачи от 28.10.2013 земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 передан истцу.

Кроме того, актом приема-передачи документации от 06.11.2013 подтверждается факт передачи от ответчика к истцу 265 наименований документов во исполнение пункта 2.2 договора № 04-01/15-56-13, в том числе технические условия на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям, исходные данные и требования для инженерно-технических мероприятий гражданской обороны, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, теплоснабжение к тепловым сетям, выданные обществом «Энергия» 14.01.2013 за № Эн-4/1а, рабочей документации на газоснабжение.

Во исполнение условий договора общество СЗ «ЮУ КЖСИ» перечислило обществу «Грин Парк» денежные средства в сумме 584 194 144 руб. 32 коп., что подтверждается платежными поручениями от 29.10.2013 № 5441 на сумму 350 000 000 руб., от 01.11.2013 № 5545 на сумму 500 000 000 руб., от 05.11.2013 № 5582 на сумму 106 770 824 руб., от 13.11.2013 № 5740 на сумму 7 038 483 руб. 72 коп., от 04.12.2013 № 6161 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп., от 21.01.2014 № 189 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп., 28.02.2014 № 38 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп., от 18.04.2014 № 2555 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп., а также передало векселя на сумму 42 230 901 руб. 96 коп., что подтверждается актами приемки-передачи векселей от 23.06.2014 и от 26.06.2014.

При этом, по платежному поручению от 28.11.2014 № 675 денежные средства в сумме 2 850 000 руб. перечислены третьему лицу – обществу «Девелопмент Финанс». Указанное платежное поручение в материалы настоящего дела не представлено, однако суд принял факт надлежащего исполнения истцом условия договора в части оплаты с учетом вступивших в законную силу постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 по делу № А76-4900/2015 и постановления Арбитражного суда Уральского округа от 09.09.2016 по этому же делу.

Таким образом, истец настаивал на том, что обязательство по оплате по договору № 04-01/15-56-13 исполнил на сумму 587 044 144 руб. 26 коп., что составляет 86,88% от цены сделки.

Ответчик данное обстоятельство не оспаривает.

Спустя два года после заключения договора № 04-01/15-56-13 и исполнения его почти на 87% в части оплаты истец направил ответчику предложение от 30.12.2015, в котором сообщил, что предоставленная последним градостроительная документация выполнена с нарушением действующего законодательства, необходимая инженерная инфраструктура на земельном участке не возведена и предложил рассмотреть один из двух вариантов:

1) расторгнуть договор № 04-01/15-56-13, после чего обществу «Грин Парк» возвращаются права и обязанности по договору № ДЗ-275, а обществу СЗ «ЮУ КЖСИ» - все уплаченные им денежные средства;

2) снизить цену договора № 04-01/15-56-13 до 100 000 000 руб. с возвратом разницы в стоимости. 

Ответ истец попросил направить ему нарочно в срок до 14.01.2015.

Указанное предложение направлено посредством почтовой связи 30.12.2015 в 18:32, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложений в ценное письмо.

Учитывая время, необходимое для почтового пробега, дату направления письма и то, что период с 01.01.2015 по 11.01.2015 являлся нерабочими (праздничными) днями, ответчик в установленный истцом срок не успел получить и рассмотреть предложенные ему варианты.

Не получив ответа от общества «Грин Парк» и не дождавшись обозначенной в письме даты, общество СЗ «ЮУ КЖСИ» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о внесении изменений в договор № 04-01/15-56-13 путем уменьшения стоимости выкупного права на 433 044 263 руб. 

В обоснование заявленных требований общество СЗ «ЮУ КЖСИ» ссылается на то, что обществом «Грин Парк» существенным образом нарушен договор № 04-01/15-56-13, а именно:

- на участке размещен самовольно построенный газопровод;

- участок обременен санитарно-защитной зоной ГРС совхоза «Митрофановский»;

- документация по планировке и межеванию территории, предоставленная ответчиком, противоречила правилам землепользования и застройки ПЗиЗ поселка Садовый Кременкульского сельского поселения и не соответствовала требованиям действующего законодательства (статьи 26, 42-43, 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации);

- отсутствует решение арендодателя о разделе земельного участка, которое принимается только после подготовки документации, соответствующей требованиям действующего законодательства (статьи 42-43 Градостроительного кодекса Российской Федерации);

- представленные технические условия от 14.01.2013 № Эн-4/1а на теплоснабжение № Г-1-203/Т от 14.01.2013, являются неисполнимыми.

Ссылаясь на пункт 2 статьи 432.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и полагая, что общество СЗ «ЮУ КЖСИ» принимало решение о заключении договора № 04-01/15-56-13 на основе недостоверных заверений общества «Грин Парк», которые имеют существенное значение для определения выкупной стоимости права, истец просит внести соответствующие изменения в договор.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что действия общества СЗ «ЮУ КЖСИ» не направлены на поддержание стабильности гражданского оборота, тем более, что по смыслу пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации любая предпринимательская деятельность осуществляется его участниками самостоятельно и на свой риск. Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в совокупности в установленными фактическим обстоятельствами, суд первой инстанции пришел к выводу, что размер выкупной стоимости права подлежит уменьшению на 263 738 руб.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, среди прочего, путем признания права. 

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 

Из положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу норм пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации права и обязанности по договору аренды могут быть переданы арендатором в порядке, предусмотренном действующим законодательством. 

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. 

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника (пункт 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиком заключен договор от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13, на основании которого ответчиком (арендатор) переданы истцу (новый арендатор) права и обязанности по договору аренды земельного участка от 30.12.2011 № ДЗ-275 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

Согласно пункту 3.1. договора № 04-01/15-56-13 передача прав и обязанностей по договору является возмездной; стороны оценивают передаваемые права и обязанности, а также передаваемую в рамках настоящего договору документацию, указанную в пункте 2.2. договора, в размере 675 694 432 руб., в том числе НДС 18%. 

В соответствии с пунктом 5.6 договора № 04-01/15-56-13 в случае предоставления ответчиком ложной информации, не соответствующей условиям, указанным в пункте 1.3 настоящего договора, а также ложной информации об обременениях участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о качественных свойствах участка, которые могут повлиять на планируемое новым арендатором использование и стоимость участка, иной информации, в том числе ставшей известной арендатору при исполнении им обязательств по договору аренды, освоении участка, подготовке проектной, технической документации; равно непредоставление новому арендатору информации, известной арендатору по указанным в настоящем пункте условиям, новый арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения размера платы, указанной в пункте 3.1. договора. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Пунктом 5.6. договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 прямо предусмотрена возможность нового арендатора обратиться за снижением цены, указанной в пункте 3.1 договора, в случаях нарушения гарантий, установленных в пункте 1.3 договора.

 При этом реализация новым арендатором права требования соразмерного уменьшения платы по договору не поставлена в зависимость от существенности нарушения гарантий, предусмотренных пунктом 1.3. договора. 

Таким образом, исходя из условий пункта 5.6. договора от 25.10.2013 № 04- 01/15-56-13, основанием для соразмерного уменьшения стоимости права аренды является нарушение (не обязательно существенное) гарантий, установленных в пункте1.3 договора. 

Так, в пункте 1.3.6 договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 предусмотрено, что арендатор (ответчик) заявляет и гарантирует, что участок свободен от любых объектов, сетей, коммуникаций, препятствующих осуществлению строительства на участке. 

Однако из материалов дела усматривается и судами установлено, что в границах переданного истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 расположен подземный газопровод общей протяженностью 4 761,3 м. 

Судами верно принято во внимание, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.08.2013 по делу № А76-20326/2012, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.02.2014, иск общества «Грин Парк» удовлетворён, на общество «Газкомсервис» возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения в законную силу снести часть газопровода в координатах, указанных в резолютивной части решения, а в случае неисполнения решения суда в установленный срок обществу «Грин Парк» предоставлено право осуществить данные действия самостоятельно со взысканием с общества «Газкомсервис» необходимых расходов. 

Несмотря на то, что истцом реализовано право на процессуальное правопреемство на стороне истца по делу № А76-20326/2012, в связи с чем, истец своей волей и в своем интересе вправе реализовать полномочия по сносу спорного газопровода, факт нахождения на участке спорного газопровода имеет существенное значение для определения стоимости выкупаемого права аренды. 

Так, при рассмотрении дела № А76-20326/2012 суды пришли к выводу о том, что спорный газопровод проходит в границах арендуемого истцом (обществом «Грин Парк») земельного участка, в том числе, в той его части, на которой в соответствии с проектом планировки запланировано строительство жилых домов; такое расположение спорного газопровода исключает возможность осуществления арендатором земельного участка строительства в соответствии с проектом планировки, так как противоречит пунктам 7, 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878. 

Помимо этого, в рамках вышеуказанного дела судами установлено, что спорный газопровод является действующим, общество «Газкомсервис» заключало с физическими лицами договоры на поставку газа. Кроме того, по делу № А76-20326/2012 определён самовольный характер газопровода, размещенного в границах земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852. 

Из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. 

Таким образом, наличие подземного газопровода (хотя бы и возведенного самовольно) на переданном истцу земельном участке по существу является обременением, нарушающим положения пункта 1.3.6 договора от 25.10.2013 №04-01/15-56-13, а также препятствует осуществлению строительства на земельном участке и, кроме того, влечет дополнительные финансовые и временные затраты для его устранения. 

Установление конфигурации и территориального расположения газопровода на переданном истцу земельном участке, а также определение стоимости демонтажа самовольного газопровода являются существенными для настоящего спора обстоятельствами, влияющими на определение стоимости передачи прав и обязанностей по договору от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 и решения вопроса о возможности ее снижения, исходя из пункта 5.6 указанного договора. 

Истец, исходя из заключения общества с ограниченной ответственностью Агентство «Вита-Гарант» считал возможным снизить размер выкупной стоимости на 28 096 064 руб. (площадь участка 62 276 кв.м*464 руб. за 1 кв. м). При этом, при определении стоимости газопровода эксперт включил саму стоимость объекта, необходимость внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории с учетом финансовых и временных затрат

Между тем, самовольный объект не указан ни в проекте планировки, ни в проекте межевания территории. Учитывая, что объект - газопровод является самовольной постройкой подлежащей на основании решения суда сносу, то рассмотрению подлежит вопрос о стоимости работ по сносу самовольной постройки.

В то же время судами первой и апелляционной инстанции обоснованно принято во внимание, что решением суда по делу № А76-20326/2012 длина газопровода установлена общей протяженностью 4761,3 м, площадь газопровода не установлена.

Исходя из части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Данные обстоятельства являются преюдициально установленными в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не подлежат доказыванию вновь.

Как следует из экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью «Техническая экспертиза и оценка» стоимость работ по демонтажу самовольной постройки на дату заключения договора - газопровода высокого давления составит 263 738 руб. 

Таким образом, оценив по правилу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в совокупности в установленными фактическим обстоятельствами, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу, что по данному возражению истца, размер выкупной стоимости права подлежит уменьшению на 263 738 руб., исходя из заключения экспертов.

При этом рассмотрены и верно судами отклонены доводы ответчика относительно того, что приняв на себя права и обязанности лица, обладающего правом по сносу самовольной постройки, истец, тем не менее никаких мер по сносу объекта до настоящего времени не предпринял, поэтому невозможность использования участка не связана с нахождением на нем самовольного объекта, поскольку общество «Грин Парк» обязалось передать участок свободным от прав и притязаний иных лиц, что в указанной части сделано не было.

Так, из условий пункта 1.3.7 договора следует, что земельный участок имеет утвержденную документацию по планировке и межеванию территории земельного участка, градостроительный план земельного участка, выполненные в соответствии с требованиями действующего законодательства, не нарушающие права третьих лиц.

При этом ответчик во исполнение указанных условий передал истцу утвержденный постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 № 4161 проект планировки и межевания земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации  территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений (часть 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 26 Градостроительного кодекса Российской Федерации реализация документов градостроительного планирования осуществляется путем принятия в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую.

Истцом в обоснование значительности ущерба и несоответствия цены договора № 04-01/15-56-13 представлены следующие отчеты о рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852:

- отчет об оценке № 026-21-00050/4, выполненный 09.04.2015 автономной некоммерческой организацией «Союзэкспертиза» по заказу Главного контрольного управления Челябинской области, согласно которому по состоянию на 25.10.2013 рыночная стоимость права аренды составляет 96 294 000 руб.;

- отчет № 199.27/15-О, выполненный 30.03.2015 обществом с ограниченной ответственностью «Вита-Гарант» по заказу общества «ЮУ КЖСИ», согласно которому по состоянию на 25.10.2013 рыночная стоимость права аренды составляет 4 795 300 руб. (приложение к делу № 1),

- заключение специалиста от 15.09.2019, выполненное обществом с ограниченной ответственностью Агентство «Вита – Гарант» по заказу общества «ЮУ КЖСИ», согласно которому по состоянию на 25.10.2013 величина соразмерного снижения цены договора составляет 128 108 419 руб. 

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что до принятия решения о заключении договора № 04-01/15-56-13 обществом СЗ «ЮУ КЖСИ» также была проведена оценка рыночной стоимости права аренды, которую выполнило общество с ограниченной ответственностью «Урал-Эксперт». Согласно отчету от 19.10.2013 № 19/10-13-55 размер рыночной стоимости составляет 684 618 000 руб. 

В свою очередь, по заказу Главного контрольного управления Челябинской области автономной некоммерческой организацией «Союзэкспертиза» подготовлено заключение специалиста от 09.04.2015 № 026-21-00050/3, в котором сделан вывод о несоответствии отчета от 19.10.2013 № 19/10-13-55 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральным стандартам оценки и стандартам НП СРО «СВОД», а также о том, что выводы оценщика при определении рыночной стоимости объекта не соответствуют рыночным данным.

Так, судами правильно отмечено, что само НП СРО «СВОД» непосредственной после завершения оценки подтверждает соответствие отчета от 19.10.2013 № 19/10-13-55 перечисленным требованиям и дает на него положительное заключение, а иной специалист, спустя 1,5 года после проведенной оценки заявляет о несоответствии отчета, в том числе стандартам НП СРО «СВОД».

Кроме того, из материалов дела следует, что до заключения договора № 04-01/15-56-13 оценка рыночной стоимости права аренды проводилась и обществом «Грин Парк».

Проведение оценки поручено обществу с ограниченной ответственностью «Аудит. Консалтинг. Оценка Уралтехносервис», которым также подготовлен отчет от 29.07.2013 № 838 по оценке рыночной стоимости права аренды, согласно которому она составляет 660 294 000 руб. 

На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 02.08.2013 № 026-05-1464, в котором указано, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки № 1 и № 3, стандартам и правилам оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», нарушений и методологических ошибок в отчете не обнаружено, а итоговое значение рыночной стоимости объекта может быть рекомендовано для оперирования ею по назначению, указанному в отчете.

В ходе судебного разбирательства по заказу общества СЗ «ЮУ КЖСИ» на отчет от 29.07.2013 № 838 обществом «Вита-Гарант» подготовлены две рецензии от 28.03.2017 и от 10.04.2017, в которых сделан вывод о том, что отчет от 29.07.2013 № 838 не может быть признан в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Таким образом, суды по результатам исследования и оценки всех представленных в материалы дела доказательств, с учетом конкретных обстоятельств дела, исходили в данном случае из того, что до заключения договора № 04-01/15-56-13 и общество «ЮУ КЖСИ», и общество «Грин Парк» по своей воле и в своем интересе провели оценку рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, на все отчеты об оценке рыночной стоимости права аренды в порядке, установленном статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности были получены положительные экспертные заключения, которые в разумные сроки не оспорены, и при таких обстоятельствах стороны сделки согласились именно с оспариваемой в настоящем деле оценкой спорного права аренды, сопоставимой с установленной по результатам оценки рыночной стоимостью права аренды.

При этом судами учтено, что, поскольку результат рыночной стоимости оценки того или иного объекта, вещи, права и т.д. будет зависеть от той задачи, которую заказчик поставил перед оценщиком и того объема исходных данных, которые предоставил ему для работы, и потому рыночная стоимость земельного участка, определенная в связи с его изъятием для государственных и муниципальных нужд, как правило, значительно меньше, чем рыночная стоимость этого же земельного участка, определенная для целей его приватизации, причем каждый оценщик также по своему усмотрению определяет методы оценки и объекты-аналоги при использовании сравнительного подхода, а кроме того, рыночная стоимость любого имущества меняется с учетом изменения экономической ситуации в публично-правовом образовании, что особенно важно учитывать при проведении ретроспективной оценки недвижимости, то именно изложенными условностями объясняется такая существенная разница в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 в представленных в материалы дела различных отчетах об оценке.

С целью разрешения возникших между сторонами противоречий и во исполнение постановления суда кассационной инстанции определением суда от 19.11.2018 по делу назначена комплексная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Техническая экспертиза и оценка» ФИО6, ФИО7 и ФИО8.

При этом судом определено, что в случае установления экспертом нарушение условий рассматриваемого договора, по делу будет назначена бухгалтерская экспертиза с целью установления стоимости выявленных нарушений.

В материалы дела поступило экспертное заключение № 21-5509-18 со следующими выводами:

- по первому вопросу: генеральный план, ПЗИЗ Кременкульского сельского поселения, утвержденные решением Совета депутатов Кременкульского сельского поселения 22.12.2011 № 169, а также п. Садовый, утвержденные решением Совета депутатов Кременкульского сельского поселения 06.09.2012 № 217, с учетом предусмотренных данными документами территориальных зон, допускали строительство на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 МКД в 3-4 этажа общей площадью жилья не менее 300 000 кв. м в соответствии с проектом планировки и межевания территории, утвержденным постановлением администрации Сосновского муниципального района от 06.06.2012 № 4161;

- по второму вопросу: ДПТ земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, утвержденная постановлением администрации Сосновского муниципального района от 06.06.2012 № 4161, учитывает установление действующим на 25.10.2013 законодательством и находящиеся в границах названного участка территориальные зоны с особыми условиями использования территории, в том числе санитарно-защитную зону ГРС совхоза «Митрофановский»;

- по третьему вопросу: на спорном участке возможно построить МКД в 3-4 этажа общей площадью 300 000 кв. м с учетом наличия в границах участка санитрано-защитной зоны ГРС совхоза «Митрофановский»;

- по четвертому вопросу: на спорном участке возможно построить МКД в 3-4 этажа общей площадью 300 000 кв. м с учетом наличия в границах участка самовольного объекта-газопровода высокого давления протяженностью 4761,3 м;

- по пятому вопросу: по состоянию на 25.10.2013 действительная рыночная стоимость по демонтажу самовольной постройки-газопровода - составляет 263 738 руб.;

- по шестому вопросу: на момент заключения договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13возможность технологического присоединения к источнику теплоснабжения согласно техническим условиям от 14.01.2013 № Эн-4/1а на теплоснабжение № Г-1-203/Т от 14.01.2013, выданным обществом ч ограниченной ответственностью «Энергия», имелась.

Таким образом, суды правильно заключили, что экспертным заключением установлено, что возможность строительства МКД высотой 3-4 этажа на спорном участке в период действия договора аренды имелась.

Достаточных и надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что заключение судебной экспертизы является недостоверным, участвующими в деле лицами не приведено.

Суды приняли во внимание, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалах дела не имеется.

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем оснований не принимать результаты судебной экспертизы не имелось.

При таких обстоятельствах судами правомерно вопреки доводам ответчика заключение эксперта признано судами надлежащим доказательством по делу в силу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцом заявлено ходатайство о назначении второго этапа экспертизы с целью определения размера соразмерного уменьшения платы по договору с представлением выбранной им экспертной организации - НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов».

Определением суда от 25.01.2022 ходатайство истца удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского» эксперт ФИО9 (стаж в качестве эксперта – 15 лет).

На разрешение эксперта поставить вопрос - определить размер соразмерного уменьшения стоимости уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 по состоянию на 23.10.2013 с учетом недостатков, определенных в заключении эксперта по первому этапу проведения экспертизы (за исключением установления цены ликвидации самовольной постройки).

От эксперта поступило заключение о том, что оснований для соразмерного уменьшения стоимости уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 по состоянию на 23.10.2013 им не установлено. 

При этом судом первой инстанции правомерно отклонено заявление истца о проведении повторной экспертизе второго этапа, поскольку фактически истец не согласен с выводами и заявляя такое ходатайство, пытается преодолеть выводы эксперта с целью получения приемлемого для себя заключения.

Также судом первой инстанции правомерно отклонены доводы общества СЗ «ЮУ КЖСИ» о том, что обществом «Грин Парк» не исполнены условия договора № 04-01/15-56-13 в части предоставления разработанной, утвержденной и согласованной с арендодателем документации по межеванию и планировке территории, градостроительного плана, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства, и в части выполнения мероприятий, предусмотренных техническими условиями, в том числе строительства инженерной инфраструктуры, необходимой для последующего строительства жилья, суд оценивает критически в силу следующего.

Согласно подпункту 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ) утверждение генеральных планов муниципального, городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов муниципального, городского округа документации по планировке территории относится к вопросам местного значения городского округа.

На основании частей 1, 2, 5 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

В силу частей 1 и 2 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

В соответствии с частью 6 статьи 43 данного Кодекса отражено, что подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, должна осуществляться в составе проектов межевания территорий, такая же возможность предусмотрена и в отношении застроенных земельных участков.

При этом суд правомерно обратил внимание на то, что градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

В части 17 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедур, предусмотренных частями 1-16 настоящей статьи, не требуется. Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.

Согласно части 11 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектной документации в случае подготовки проектной документации линейного объекта осуществляется на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории.

Следовательно, право подготовить проектную документацию возникает у лица, обратившегося за выдачей градостроительного плана земельного участка, лишь после получения такого плана - документа, содержащего всю необходимую для проектирования и строительства информации.

Из содержания приведенных положений следует, что подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является обязанностью уполномоченного органа.

По смыслу статей 41-46 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка, в сущности, представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) в отношении конкретного предназначенного для застройки земельного участка, в которой указывается информация о строительных характеристиках этого участка и имеющихся строительных ограничениях. Градостроительный план не устанавливает соответствующих характеристик, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах, в отношении территории, где расположен данный участок.

В целях обеспечения правовой определенности и единообразного понимания и применения норм на практике Законом № 373-ФЗ были внесены изменения в статью 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части законодательного урегулирования случаев, когда освоение территории допускается только при наличии документации по планировки, и случаев, когда разработка такой документации не требуется.

Так, обязательной является подготовка документации по планировке территории, применительно к которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Введение понятия «деятельность по комплексному и устойчивому ее развитию» также является новацией Закона № 373-ФЗ. При этом под такой деятельностью понимается осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов (пункт 34 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из анализа этого понятия и иных норм Градостроительного кодекса Российской Федерации и Закона № 373-ФЗ следует, что к деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории относятся комплексное освоение территории (в том числе в целях жилищного строительства), развитие застроенных территорий, а также новые институты редевелопмента территорий - комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления.

Перечень документов, которые ответчик обязан был передать истцу, предусмотрен в пункте 2.2 договора № 04-01/15-56-13.

Как указывалось выше, актом приема-передачи документации от 06.11.2013 подтверждается факт передачи от ответчика к истцу 265 наименований документов во исполнение пункта 2.2 договора № 04-01/15-56-13. В разумный срок общество «ЮУ КЖСИ» не заявило возражений относительно неполноты либо недостоверности полученных от общества «Грин Парк» документов.

Между тем в опровержение доводов общества СЗ «ЮУ КЖСИ» об отсутствии для земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 разработанной и утвержденной документации по межеванию и планировке территории, градостроительного плана в материалы дела представлены:

- приказ Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области от 17.11.2011 № 166 «О включении земельных участков в границы поселка Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области», который включил вышеназванный земельный участок в границы пос. Садовый и рекомендовал Администрации Сосновского муниципального района организовать корректировку генерального плана и разработку правил землепользования и застройки;

- постановление Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 28.03.2012 № 2638 «О разработке документации по планировке и межеванию территории южной части пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области»;

- задание от 14.05.2012 № 58 на разработку документации по планировке и межеванию территории южной части пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области, утвержденное Управлением архитектуры и строительства Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области;

- свидетельство о согласовании документации по планировке территории от 28.05.2012 № 57, выданное Управлением архитектуры и строительства Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области;

- постановление Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 № 4161 «Об утверждении документации по планировке и межеванию территории земельного участка, расположенного в южной части пос. Садовый (кадастровый номер 74:19:0000000:2852) Сосновского муниципального района Челябинской области»;

- решение Совета депутатов второго созыва Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.09.2012 № 217 «Об утверждении генерального плана, правил землепользования и застройки пос. Садовый Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области»;

- распоряжение Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 28.09.2012 № 1550 «О разработке проекта «Корректировка генерального плана, правил землепользования и застройки пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области»;

- градостроительный план № RU74192012-1060, подготовленный на основании заявления общества «Грин Парк» от 30.11.2012 и утвержденный постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 17.12.2012 № 9958, из которого следует, что на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 запланировано строительство 139 объектов капитального строительства, а именно: 84 многоквартирных жилых домов с количеством этажей от 2-хдо 4-х, 23 трансформаторных подстанции, 1 газовой котельной, 6 предприятий розничной торговли, 10 объектов социального, культурного, бытового назначения, 4 детских садов, 2 школ, 2 контрольно-пропускных пунктов, 3 станций технического обслуживания с автомойкой и 3 временных некапитальных объектов.

Положения договора № 04-01/15-56-13 не содержат условий о принятии ответчиком обязательства по строительству необходимой инженерной инфраструктуры.

Кроме того, такие условия отсутствовали и в тендерной документации, разработанной самим истцом.

Более того, 22.01.2013 обществом «Грин Парк» в Администрации Сосновского района Челябинской области получены разрешения на строительство пяти жилых домов № RU74192012-19, № RU74192012-20, № RU74192012-21, № RU74192012-22, № RU74192012-23 этажностью, соответствующей тендерной документации, что само по себе опровергает довод истца о невозможности строительства на спорном земельном участке.

Письмом от 19.02.2014 № 01-121 общество СЗ «ЮУ КЖСИ» обратилось к главе Сосновского района Челябинской области с просьбой внести изменение в генеральный план пос. Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна.

Письмом от 18.03.2014 № 01-12/681 общество СЗ «ЮУ КЖСИ» обратилось к главе Сосновского района Челябинской области с просьбой подготовить постановление о разработке документации (корректировки) по планировке и межеванию территории южной части пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области.

Пояснений о невозможности реализовать ранее утвержденную документацию, либо о ее несоответствии установленным требованиям указанные письма не содержат. Анализ их текстов свидетельствует о том, что основанием корректировки документации является намерение общества СЗ «ЮУ КЖСИ» иным образом разместить объекты капитального строительства.

По результатам рассмотрения инициативы общества «ЮУ КЖСИ» издано постановление Администрации Сосновского муниципального района от 01.04.2014 № 1906 «О корректировке документации по планировке и межеванию территории южной части пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области (кадастровый номер 74:19:0000000:2852)».

Решением Совета депутатов третьего созыва Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 25.12.2014 № 30 «Об утверждении генерального плана, правил землепользования и застройки пос. Садовый Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области» земельные участки, входящие в состав пос. Садовый отнесены к категории».

Судами обоснованно отмечено, что проект планировки и межевания земельного участка разработан в соответствии с постановлением администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 28.03.2012 № 2638 «О разработке документации по планировке и межеванию территории южной части кос. Садовый», согласован Управлением архитектуры и строительства администрации Сосновского муниципального района Челябинской области (Свидетельство о согласовании документации по планировке территории от 28.05.2012 № 57 и утвержден постановлением администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 № 4161.

Судами также верно указано, что истец имел реальную возможность осуществлять строительство на земельном участке жилых домов на основании выданных разрешений на строительство, так как общество «Грин Парк» передало обществу СЗ «ЮУ КЖСИ» по акту приема-передачи документации от 06.11.2013 разрешения от 22.01.2011 на строительство жилых домов №№ 1,2,3,4,5,6, выданные администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области, со сроком действия до 22.06.2014 и 22.10.2014 с возможностью продления срока действия разрешения в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Общество СЗ «ЮУ КЖСИ» в период рассмотрения настоящего спора, обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу «АО АИЖК», именуемому в настоящее время акционерное общество «ДОМ.РФ» о взыскании 21 359 585 руб. 67 коп. убытков в виде излишне уплаченной арендной платы за часть земельного участка за период с 1 квартала 2014 года по 2 квартал 2016 года по делу № А40-79976/2017.

Арбитражный суд города Москвы решением от 31.10.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.05.2018, в удовлетворении исковых требований отказал.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2018 обществу СЗ «ЮУ КЖСИ» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

При этом суды исходили из того, что действия общества СЗ «ЮУ КЖСИ» по внесению изменений в Генеральный план поселка Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировке ранее разработанной первоначальным арендатором (общество «Грин Парк») документации по планировке и межеванию территории, направлены на размещение объектов капитального строительства иным образом в целях увеличения общего объема жилищного строительства на земельном участке.

Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 21.05.2018 отметил, что данные обстоятельства следуют из пункта 1.2.2 договора аренды, согласно которому прежний арендатор должен был построить на предоставленном в аренду земельном участке 35 000 кв. м жилья, в то время как обществом СЗ «ЮУ КЖСИ» разработана и утверждена проектная документация на строительство 406 621 кв. м жилья.

Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 26.01.2018 указал, что еще в 2013 году общество «ЮУ КЖСИ» могло реализовать ранее утвержденную предыдущим арендатором (обществом «Грин Парк») документацию по планировке и межеванию территории и осуществить комплексное освоение земельного участка в соответствии с Договором аренды.

Обществом СЗ «ЮУ КЖСИ» в Арбитражном суде Челябинской области инициировано рассмотрение дела № А76-10363/2017 об обязании акционерного общества «ДОМ.РФ» заключить с обществом СЗ «ЮУ КЖСИ» договор купли-продажи земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, в удовлетворении требования отказано.

Арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 27.02.2019 указал, что отклоняя довод общества СЗ «ЮУ КЖСИ» об отсутствии технической возможности присоединения планируемых объектов застройки к сетям газораспределения для нужд теплоснабжения и горячего водоснабжения по причине загруженности существующих газораспределительных сетей и источника газоснабжения ГРС совхоза «Митрофановский», суды пришли к выводу о том, что загруженность существующих сетей связана с действиями истца по внесению изменений в генеральный план пос. Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировке ранее разработанной обществом «Грин Парк» документации по планировке и межеванию территории, свидетельствующими о намерении общества СЗ «ЮУ КЖСИ» иным образом разместить объекты капитального строительства, увеличить общий объем жилищного строительства на земельном участке и получить прибыль от продажи жилья.

Таким образом, довод общества СЗ «ЮУ КЖСИ» о невозможности использования спорного участка в соответствии с его назначением по причине несоответствия представленной ответчиком документации, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Также доводы истца о предоставления неисполнимых технических условий № Эн-4/1а на теплоснабжение № Г-1-203/Т от 14.01.2013 с общества с ограниченной ответственностью «Энергия», судом первой инстанции правомерно отклонен, так как данный довод не подтвержденным материалами дела и фактическими обстоятельствами.

В постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 27.02.2019 по делу № А76-10363/2017 указано, что, «отклоняя довод общества СЗ «ЮУ КЖСИ» об отсутствии технической возможности присоединения планируемых объектов застройки к сетям газораспределения для нужд теплоснабжения и горячего водоснабжения по причине загруженности существующих газораспределительных сетей и источника газоснабжения ГРС с/х «Митрофановский», суды пришли к выводу о том, что загруженность существующих сетей связана с действиями истца по внесению изменений в генеральный план пос. Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировке ранее разработанной обществом «Грин Парк» документации по планировке и межеванию территории, свидетельствующими о намерении общества СЗ «ЮУ КЖСИ» иным образом разместить объекты капитального строительства, увеличить общий объем жилищного строительства на земельном участке и получить прибыль от продажи жилья».

Следовательно, при бездействии общества СЗ «ЮУ КЖСИ» в части согласования технических условий на подключение к ресурсоснабжающему пункту, оснований считать, что фактической возможности для такого подключения у судов не имелось.

По этим же основаниям суды правомерно отклонили доводы истца относительно ограничений в использовании частей земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 с учетом зоны минимальных расстояний газопровода - отвода к ГРС с-за «Митрофановский; охранной зоны ВЛ 10 кВ № 9 ПС Кременкуль до распределительного пункта № 377; охранной зоны газопровода - отвода к ГРС с-за "Митрофановский»; зоны минимальных расстояний магистральных газопроводов «Бухара – Урал» 1 нитка, «Бухара – Урал» 3 нитка, «Долгодеревенское – Красногорск»; охранной зоны объекта электроснабжения газопровода - отвода к ГРС с-за «Митрофановский»; охранной зоны магистральных газопроводов «Бухара – Урал» 1 нитка, «Бухара – Урал» 3 нитка; санитарно-защитной зоны ГРС с-за «Митрофановский»; зоны минимальных расстояний обеспечения безопасности ГРС с-за «Митрофановский» и иных зон при их наличии.

Согласно пункту 28 раздела 7.1.1. «Химические объекты и производства» СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 для газораспределительных станций магистральных газопроводов с одоризационными установками меркаптана размер СЗЗ составляет 300 м.

Вместе с тем доказательства утверждения в установленном порядке санитарно-защитной зоны АГРС совхоза «Митрофановский» (постановление Главного государственного санитарного врача Челябинской области) в материалах дела отсутствуют.

Относительно довода истца о снижении выкупной стоимости на 39 391 071 руб., являющихся убытками общества СЗ «ЮУ КЖСИ», в связи с отсутствием на момент подписания спорного договора решения о разделе участка судами первой и апелляционной инстанции правомерно указано следующее.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, реализация такого способа защиты как возмещение убытков предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение противоправного действия (бездействие), возникновение у потерпевшего убытков, причинно-следственная связь между действиями и его последствиями и вина правонарушителя. Отсутствие одного из элементов вышеуказанного состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.

В пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В рассматриваемом споре, истец ссылается на то, что при заключении договора не имелось разрешения собственника участка на его раздел.

Между тем, условиями договора не предусмотрена передача обществом «Грин Парк» новому арендатору такого решения. Действия по его получению являлись обязанностью самого общества СЗ «ЮУ КЖСИ».

При этом суд первой инстанции, приняв во внимание, что действия истца по внесению изменений в генеральный план пос. Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировке ранее разработанной обществом «Грин Парк» документации по планировке и межеванию территории, свидетельствующие о намерении общества СЗ «ЮУ КЖСИ» иным образом разместить объекты капитального строительства, увеличить общий объем жилищного строительства на земельном участке и получить прибыль от продажи жилья, повлекли за собой необходимость изменения как в генеральном плане, так и документации по межеванию участка. Данные обстоятельства следуют из пункта 1.2.2 договора аренды, согласно которому прежний арендатор должен был построить на предоставленном в аренду земельном участке 35 000 кв. м жилья, в то время как обществом СЗ «ЮУ КЖСИ» разработана и утверждена проектная документация на строительство 406 621 кв. м жилья. Изначальным арендодателем (Фондом) в полном объеме выполнены обязательства перед первоначальным арендатором (обществом «Грин Парк») по передаче последнему в аренду имущества, являющегося предметом Договора аренды, поскольку участок передан в состоянии, соответствующем условиям Протокола № А122-07/2011/2 от 28.12.2011 и договора аренды, а также назначению имущества для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Так, судами установлено, что в качестве застройщика общество СЗ «ЮУ КЖСИ» в 2014 г. приступило к бронированию квартир и указывало, что проект «Озерный» предусматривает ввод жилья в течение 4 лет, начиная с 2015 г., при этом первые 12 домов (30 000 кв. м жилья) должны быть сданы в IV квартале 2015 г. План микрорайона предусматривал строительство 10-ти этажных домов панельных домов 97 серии (секции БСУЗ-7-2М, Студия + КЖСИ, БСУ 8-2М, БСУ 8-2М-1). 

Как верно указали суды, данные обстоятельства дополнительно подтверждают, что мотивами обращения общества СЗ «ЮУ КЖСИ» с настоящим иском в суд является не установление факта нарушения ответчиком условий договора № 04-01/15-56-13, а изменение собственных бизнес-планов и стратегий хозяйственной деятельности и т.п.

Истолковав вышеуказанные нормы права применительно к рассматриваемому спору, исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность в соответствии с требованиями, предусмотренными нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленных в материалы дела доказательств, суды первой и апелляционной инстанций, установив отсутствие факта невозможности в пользовании спорным земельным участком с учетом проведенных судебных экспертиз, пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования об изменении пункта 3.1 договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 передачи прав и обязанностей по Договору № ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 путем уменьшения установленного в нем размера платы и установления стоимости приобретенных истцом прав и обязанностей только в размере 263 738 руб. за демонтаж объекта самовольной постройки.

При этом суды правомерно указали, что действия общества СЗ «ЮУ КЖСИ» не направлены на поддержание стабильности гражданского оборота, тем более, что по смыслу пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации любая предпринимательская деятельность осуществляется его участниками самостоятельно и на свой риск.

Доводы заявителя жалобы о несогласии с выводами судебной экспертизы по вопросу о величине снижения цены договора; о том, что судебная экспертиза не может быть признана надлежащим доказательством и не может быть положена в основу обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции отклоняются.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Вопрос о назначении судебной экспертизы отнесен к сфере судейского усмотрения, то есть именно суд вправе определять необходимость применения в конкретном деле специальных знаний для установления обстоятельств, имеющих значение для правильного его разрешения.

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе с тем оно подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из обжалуемых судебных актов не следует, что судами установлено противоречие заключения, составленного по результатам проведения судебной экспертизы второго этапа, с остальными доказательствами по делу. Суды указали, что данное заключение отвечает критерию достоверности доказательства, экспертиза проведена на основании определения суда с соблюдением всех процессуальных требований закона, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, не содержит неясностей, обосновано и непротиворечиво.

Наличие квалификации и компетенции эксперта судом первой инстанции проверено и установлено на основании предоставленных им документов. Отвод эксперту в порядке, установленном нормой статьи 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не заявлен.

Выводы эксперта сделаны точно по поставленным вопросам. Сведения, содержащиеся в экспертном заключении, документально не опровергнуты (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах несогласие общества СЗ «ЮУ КЖСИ» с выводами судов о наличии оснований для уменьшения установленного размера платы и установления стоимости приобретенных истцом прав и обязанностей в размере 263 738 руб. за демонтаж объекта самовольной постройки, не свидетельствует о нарушении судами при рассмотрении спора норм материального права, и подлежат отклонению.

Принимая во внимание, что заявитель жалобы не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые не были учтены и оценены судами первой и апелляционной инстанций, равно как и доказательства, которые опровергали бы выводы судов нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями норм статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из полномочий суда кассационной инстанции исключены действия по установлению обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, по предрешению вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также по переоценке доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.11.2023 по делу № А76-219/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества специализированного застройщика «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                          Н.Г. Беляева 

 

                                                                                      М.В. Торопова