ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-8990/2016

г. Вологда

04 июня 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2018 года.

В полном объёме постановление изготовлено 04 июня 2018 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Чапаева И.А., судей Виноградова О.Н. и Писаревой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от конкурсного управляющего ФИО2 по доверенности от 30.08.2017, от представителя учредителей должника ФИО3 по доверенности от 25.07.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя учредителей общества с ограниченной ответственностью «Мастер-Сити» ФИО4 на определение Арбитражного суда Тверской области от 08 сентября 2017 года по делу № А66-8990/2016 (судья Медникова Ю.А.), 

 

у с т а н о в и л:

Арбитражным судом Тверской области 15 августа 2016 года принято к производству заявление о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Мастер-Сити» (место нахождения: 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – должник, Общество).

Определением суда от 20.10.2016 в отношении должника введена процедура наблюдения. Временным управляющим утверждён ФИО5.

Решением суда от 20.04.2017 Общество признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утверждён ФИО5

Представитель учредителей должника 03.08.2017 обратился в суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества Общества, являющегося предметом залога по требованиям конкурсного кредитора публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – Банк), в редакции, предложенной учредителями.

Определением суда от 08.09.2017 в результате разрешения разногласий суд утвердил положение о продаже имущества должника в редакции Банка, одновременно отказав в удовлетворении ходатайства заявителя о проведении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества.

Представитель учредителей Общества с судебным актом не согласился и обратился с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. В обоснование своей позиции ссылается на занижение начальной продажной цены имущества Общества и необоснованность отказа суда первой инстанции в назначении судебной экспертизы по делу. Апеллянт полагает, что продажа недвижимого имущества должника единым лотом приведёт к ограничению круга потенциальных участников торгов; а снижение цены предложения имущества в ходе торгов путём публичного предложения на 20 % за шаг влечёт возможность продажи имущества должника за бесценок. 

Апелляционный суд установив, что в материалы дела сторонами представлены отчёты об оценке стоимости имущества должника, выполненные обществом с ограниченной ответственностью «Мастер-Сити» и индивидуальным предпринимателем ФИО6, согласно которым стоимость спорных объектов существенно (почти в несколько раз) различается, пришёл к выводу о необоснованности отказа суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства заявителя о проведении судебной оценочной экспертизы по делу.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «РосПрофОценка» ФИО7.

На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости административно-выставочного здания общей площадью 3622,5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 69:40:0100216:007:1/020815/37:10000/А,А1,А2А3; а также расположенных по тому же адресу выставочного здания общей площадью 942,5 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100216:7:27; здания гаража общей площадью 113,5 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100216:0007:1/020815/37/1000/В; земельного участка общей площадью 8934,1 кв. м с кадастровым номером 69:40:01:00:216:0007 (далее – Недвижимое имущество). 

Согласно экспертному заключению от 13.03.2018 № 03/02-18э общая рыночная стоимость Недвижимого имущества составила 66 890 000 руб.

В составе суда в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произведена замена судьи Журавлева А.В., в связи с нахождением в отпуске, на судью Виноградова О.Н. После замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

Представитель апеллянта доводы жалобы поддержал, ходатайствовал о проведении повторной экспертизы, ссылаясь на недостатки экспертного заключения от 13.03.2018 № 03/02-18э.

Представитель конкурсного управляющего возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, а также назначения повторной экспертизы по делу.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, поэтому разбирательство по делу произведено без их участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Судом апелляционной инстанции не усмотрено оснований для проведения повторной судебной экспертизы, в связи с чем отказано в удовлетворении ходатайства апеллянта о её назначении.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, проведение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учётом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

При оценке представленного в материалы дела экспертного заключения судом апелляционной инстанции учтено, что заключение выполнено компетентным экспертом, стаж работы по специальности которого составляет более пятнадцати лет, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы сделаны на основании подробных затратного, доходного и сравнительного методов оценки объекта. Выводы эксперта согласуются с исследовательской частью, не имеют разногласий, противоречий.

При этом несогласие стороны с выводами эксперта не свидетельствует о какой-либо недостаточной ясности или полноте экспертизы. 

Довод апеллянта о неверном определении экспертом общей величины износа административного здания в размере 42,5 % (страница 62 заключения),  тогда как согласно технической документации износ здания составляет 15 % (лист 14 заключения), не принимается апелляционной коллегией, поскольку на страницах 61-62 заключения экспертом обосновано, что при применении затратного подхода к оценке административного здания указанный показатель включает в себя не просто величину износа, указанного в технической документации, а вывод эксперта об общей величине износа, складывающейся из неисправимого физического износа элементов здания, функционального и внешнего его устаревания.

Вопреки доводу апеллянта о неверном выборе экспертом понижающего коэффициента по условию продажи для земельного участка при применении сравнительного подхода, указанный коэффициент принят экспертом в строгом соответствии с видом разрешённого использования, указанном в приобщённых к материалам дела кадастровых паспортах земельного участка.

Ссылка представителя учредителей на отсутствие обоснования при использовании затратного подхода показателей таблицы «Расчёт стоимости конструктивных элементов» (листы заключения 59, 63, 68), противоречит тексту экспертного заключения, в котором на страницах 58-59, 62-63, 67-68, указана использованная для получения значений литература.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ апеллянтом не представлено объективных доказательств того, что использование экспертом при определении рыночной стоимости Недвижимого имущества доходным подходом расчётов в долларах США, привело к недостоверности полученных в результате судебной экспертизы результатов. При этом итоговая величина стоимости объекта оценки выражена в экспертном заключении в рублях Российской Федерации, как того требует пункт 27 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Министерства экономического развития России от 20.05.2015 № 297.

Вычитание цены земельного участка из стоимости зданий при определении их цены доходным подходом обусловлено необходимостью установления отдельной рыночной стоимости зданий и земельного участка, а допущенная экспертом неточность при вычитании стоимости земли в размере 1565,94 руб. за 1 кв. м, вместо 1736,13 руб. за 1 кв. м, не могла привести к занижению рыночной стоимости зданий, как на то указывает апеллянт.

Кроме того отказывая в удовлетворении ходатайства представителя учредителей должника о назначении повторной экспертизы суд апелляционной инстанции учёл, что согласно общедоступным сведениям Единого федерального реестра сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) 29.01.2018 конкурсным управляющим сообщено о признании недействительными первых торгов по продаже имущества должника в связи с отсутствием заявок на участие в торгах. Указанная в первоначальном объявлении о торгах продажная стоимость Недвижимого имущества несущественно отличалась от рыночной его стоимости, определённой в ходе проведения судебной экспертизы, что свидетельствует о необоснованности довода апеллянта о многократном занижении начальной продажной цены имущества должника.

При таких обстоятельствах оснований для отклонения экспертного заключения от 13.03.2018 № 03/02-18э как недопустимого доказательства и назначения дополнительной или повторной экспертизы у апелляционного суда не имеется.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность определения в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам. 

Абзацем вторым пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) предусмотрено, что начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в ЕФРСБ не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

Абзац третий пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусматривает возможность заинтересованных лиц на обжалование начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога в течение десяти дней с даты включения таких сведений в ЕФРСБ.

Апелляционный суд с учётом полученного в результате проведения судебной экспертизы заключения, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства полагает необоснованным утверждение представителя участников должника о занижении начальной продажной цены Недвижимого имущества.

Довод апеллянта о нецелесообразности продажи имущества должника единым лотом является предположением и не подтвержден объективными доказательствами. Кроме того из материалов дела следует, что спорное Недвижимое имущество представляет собой единый комплекс зданий, расположенный на одном земельном участке, в связи с чем логичным является довод конкурсного управляющего о необходимости реализации всего имущества одним лотом.

Ссылка представителя учредителей на то, что установление снижения цены предложения имущества в ходе торгов путём публичного предложения на 20 % за шаг необоснованно и может привести к продаже Недвижимого имущества за бесценок, не принимается судом апелляционной инстанции.

Вопреки доводам апеллянта, утверждённым залоговым кредитором и судом первой инстанции Положением о торгах предусмотрено снижение цены еженедельно на 1/8 от начальной цены, то есть на 12,5 % (пункт 7.2 Положения, том 13, лист 21).

По смыслу закона именно к компетенции залогового кредитора относится определение шага аукциона, периодичности снижения начальной продажной цены имущества и минимальной цены, ниже которой имущество не может быть продано (цене отсечения).

В силу пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – Постановление № 58) основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Между тем доказательств того, что предложения залогового кредитора по порядку или условиям проведения торгов в форме публичного предложения способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, в материалы дела не представлено. Порядок и условия проведения торгов являются в достаточной степени определёнными.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы представителя учредителей должника и утвердил Положение о торгах в редакции, предложенной Банком.

В абзаце третьем пункта 11 Постановления № 58 разъяснено, что начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Поскольку суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство заявителя о проведении судебной экспертизы по обособленному спору, и действительная рыночная стоимость Недвижимого имущества определена лишь судом апелляционной инстанции, апелляционная коллегия полагает необходимым установить начальную проданную цену Недвижимого имущества в размере, определённом в экспертном заключении от 13.03.2018 № 03/02-18э.

В связи с тем, что фактически апелляционная жалоба удовлетворена не была, а довод о существенном занижении начальной продажной цены имущества не нашёл своего подтверждения, расходы на проведение судебной экспертизы относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

п о с т а н о в и л:

изменить определение Арбитражного суда Тверской области                              от 08 сентября 2017 года по делу № А66-8990/2016, дополнив его резолютивную часть абзацем следующего содержания:

«установить начальную продажную цену имущества, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Мастер-Сити», в сумме 66 890 000 руб., а именно:

административно-выставочное здание общей площадью 3622, 5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 69:40:0100216:007:1/020815/37:10000/А,А1,А2А3 – 39 820 000 руб.;

выставочное здание общей площадью 942,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 69:40:0100216:7:27 – 10 460 000 руб.;

здание гаража общей площадью 113,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 69:40:0100216:0007:1/020815/37/1000/В – 1 100 000 руб.;

земельный участок общей площадью 8934,1 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 69:40:01:00:216:0007 – 15 510 000 руб.».

В остальной части определение Арбитражного суда Тверской области       от 08 сентября 2017 года по делу № А66-8990/2016 оставить без изменения.

Перечислить с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью «РосПрофОценка» 15 000 руб., уплаченных ФИО3 по чеку-ордеру от 17.01.2018 в счёт оплаты услуг эксперта.

Возвратить с депозитного счета Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда ФИО3 излишне уплаченные                         15 000 руб. по чеку-ордеру от 17.01.2018.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение месяца со дня принятия.

 

Председательствующий

И.А. Чапаев

 

Судьи

О.Н. Виноградов

 

О.Г. Писарева