АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

__________________________________________________________________

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А48-4465/2024

город Калуга

07 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена  04.08.2025 

Постановление изготовлено в полном объеме   07.08.2025 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего

Нарусова М.М.,

Судей

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Попова А.А.,

ФИО1,

ФИО2,

при участии в судебном заседании

от истца:

общества с ограниченной ответственностью «Экология» 

от ответчика:

Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла 

ФИО3 -  представитель по доверенности от 01.03.2025;

ФИО4 – представитель по доверенности от 20.12.2024;

рассмотрев в открытом судебном заседании, путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области, кассационную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 07.02.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А48-4465/2024,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Экология» (далее – ООО «Экология», истец) обратилось в суд с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее – УМИЗ, Управление, ответчик, кассатор, заявитель) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества № 902 от 01.03. 2024, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Цена объектов недвижимого имущества устанавливается в размере 3 653 250 (Три миллиона шестьсот пятьдесят три тысячи двести пятьдесят) рублей без учета НДС, в соответствии с рыночной стоимостью объектов оценки, а именно: -3 435 417 (Три миллиона четыреста тридцать пять тысяч четыреста семнадцать) рублей, без учета НДС, в отношении объекта оценки - производственно-бытовое здание с оборудованной котельной, назначение: нежилое, общая площадь 738 кв. м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 57:52:0021604:89; - 217 833 (двести семнадцать тысяч) рублей в отношении объекта - проходная, назначение: нежилое, общая площадь 30,2 кв. м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 57:52:0021604:87.» Изложить пункт 2.2. Договора в следующей редакции: «Цена Объекта равна его рыночной стоимости определенной на основании Заключения эксперта № 24-96.1/р от 15 ноября 2024 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО5.». Пункт 6.4 из Договора исключить. Пункт 6.5. из Договора исключить. Изложить Приложение к Договору в следующей редакции: «Приложение к договору купли-продажи от 01.03.2024 г. № 902 График платежей в бюджет города Орла. Основная сумма по договору - 3653250 руб. Ставка рефинансирования - 5,330, согласно таблице (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 07.02.2025, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025,  иск удовлетворен.

Управление, не  согласившись с судебными актами первой и апелляционной инстанций, ссылаясь на их необоснованность, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты изменить, изложив договор купли-продажи объектов недвижимости в редакции УМИЗ.  Заявитель считает, что судами неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права. Фактически кассатор выражает несогласие с экспертными заключениями № 24-96/Р от 25.09.2024 г. и № 24-96.1/р от 15.11.2024. Полагает необоснованными исключение пунктов 6.4, 6.5 из редакции договора.

В судебном заседании суда округа представитель заявителя  доводы кассационной жалобы поддержала, по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по условиям договоров аренды объектов муниципального имущества от 27 июля 2018 г. № 19922 и от 27 марта 2020 г. № 19939 обществу с ограниченной ответственностью «Экология» на праве аренды передано в пользование муниципальное недвижимое имущество:

- производственно-бытовое здание с оборудованной котельной общей площадью 738 кв. м, лит. А, расположенное по адресу: 

<

...>;

- проходная общей площадью 30,2 кв. м лит. Б, расположенная по адресу: 

<

...>.

ООО «Экология», будучи арендатором указанного имущества и обладая преимущественным правом на его приобретение в соответствии с положениями, предусмотренными в статье 3 Федерального закона от 22.07. 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 159-ФЗ), обратилось в порядке, предусмотренном статьей 4 данного федерального закона, в УМИЗ с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В ответ на обращение истца Управлением направлено письмо от 20.12.2023 № 25/7433, которым ООО «Экология» уведомлено о принятии решения о приватизации указанного имущества и подготовке соответствующего постановления.

Впоследствии Администрацией города Орла вынесено постановление от 19.02.2024 г. № 645 «О приватизации объектов муниципального имущества: производственно-бытового здания с оборудованной котельной и проходной, расположенной по адресу: 

<

...>,а». Согласно условиям последнего Администрацией города Орла принято решение заключить с ООО «Экология» как субъектом малого предпринимательства договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества: производственно-бытового здания с оборудованной котельной, назначение: нежилое, общая площадь 738 кв. м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 57:25:0021604:89, и проходной, назначение: нежилое, общая площадь 30,2 кв. м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенной по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 57:25:0021604:87.

В соответствии с представленным Администрацией проектом договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2024 г. № 902, направленным в адрес истца письмом от 01.03.2024 г. № 25/2275, цена объектов недвижимого имущества установлена в размере 6390502,46 руб. без НДС, в соответствии с рыночной стоимостью объектов оценки, а именно:

- 6 211 502 руб. 46 коп., без НДС, в отношении производственно-бытового здания с оборудованной котельной, назначение: нежилое, общая площадь 738 кв. м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 57:25:0021604:89;

- 179 000 руб. 00 коп. в отношении проходной, назначение: нежилое, общая площадь 30,2 кв. м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенной по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 57:25:0021604:87.

Пунктом 3.1 проекта договора закреплено, что оплата приобретаемого недвижимого имущества осуществляется в рассрочку на пять лет, ежеквартально равными долями.

Покупатель вправе произвести досрочное исполнение обязательств по оплате Объектов (пункт 3.5 проекта договора).

В силу положений пункта 3.6 проекта соглашения сумма переплаты в полном размере зачисляется на погашение задолженности по срочным процентам и списывается на погашение задолженности по основному долгу.

Согласно пункту 6.4 проекта соглашения покупатель обеспечивает беспрепятственный доступ на объекты работникам (специалистам) ремонтно-строительных организаций, жилищных и эксплуатационных органов и служб для осмотра и выполнения ими работ, связанных с ремонтом и технической эксплуатацией инженерных коммуникаций или строительных конструкций, расположенных на объектах и предназначенных для их совместного использования иными собственниками здания (строения, сооружения), в состав которого входят объекты.

Покупатель обязан нести бремя затрат, связанных: с эксплуатацией инженерных коммуникаций и строительных конструкций здания (строения, сооружения) пропорционально его доле собственности, определяемой как часть объема здания (строения, сооружения); с использованием и поддержанием в надлежащем состоянии земельного участка, прилегающего к зданию (строению, сооружению) (пункт 6.5 проекта соглашения).

Подписанный экземпляр договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2024 г. № 902 вместе с протоколом разногласий направлен в адрес ответчика письмом от 27.03.2024 № 71. Ответчик, в свою очередь, отклонил представленный протокол разногласий, о чем составил письмо от 05.04.2024 г. № 25/2776.

Из переписки сторон следует, что ООО «Экология», ознакомившись с представленным ответчиком проектом договора от 01.03.2024 № 902, выразило несогласие с условиями относительно цены объектов недвижимости и принципа ее определения (пункты 2.2, 2.3 соглашения), графиком платежей в бюджет города Орла.

Покупателем предложена иная редакция пунктов 3.5 и 3.6 договора, в соответствии с которой: «Покупатель вправе произвести досрочное частичное или полное исполнение обязательств по оплате Объектов» (пункт 3.5 договора); «Сумма переплаты в полном размере направляется на погашение основного долга с последующим сокращением размера ежемесячного платежа» (пункт 3.6 договора).

Также обществом предлагалось исключить положения пунктов 6.4 и 6.5 договора.

Учитывая сложившиеся разногласия между сторонами, ссылаясь на их неразрешенность, истец обратился в арбитражный суд области с иском об их урегулировании.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 217, 421, 422, 432,  445, 446, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ № 159-ФЗ, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), с учетом результатов экспертного заключения № 24-96/Р от 25.09.2024 и  дополнительного экспертного заключения № 24-96.1/р от 15.11.2024, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов на момент 19.05.2022. составила: - производственно-бытовое здание с оборудованной котельной, кадастровый номер 57:25:0021604:89 - 4 122 500 руб. (с НДС) и 3 435 417 руб. (без НДС); проходная, кадастровый номер 57:25:0021604:87 - 261 400 руб. (с НДС) и 217 833 руб. (без НДС), принимая во внимание пояснения эксперта-оценщика ФИО5, пришли к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований.

Суды признали экспертное заключение допустимым и достоверным доказательством по делу, соответствующим требованиям АПК РФ, в том числе требованиям, установленным Законом № 135-ФЗ, основания сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу, отсутствуют, противоречий и неясностей заключение не содержит.

При этом суд не  принял составленную специалистом ФИО6 13.01.2025 рецензию на экспертное заключение № 24-96.1/р от 15.11. 2024, и не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы ввиду отсутствия предусмотренных на то оснований.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 3 ФЗ № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ № 135-ФЗ.

Суд кассационной инстанции отмечает, что по форме и содержанию заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, выводы эксперта, приведенные в заключении по представленным на экспертизу документам и поставленным на разрешение вопросам являются достаточно обоснованными, противоречий в выводах эксперта нет, каких-либо неясностей, требующих разъяснений и являющихся основанием для проведения повторной экспертизы судом не выявлено, в связи с чем заключения эксперта правомерно приняты судами первой и апелляционной инстанций в качестве допустимого доказательства по делу.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства, которые бы объективно могли поставить под сомнение выводы судебной экспертизы по делу, суды правомерно определили условия спорного договора купли-продажи в отношении стоимости объектов недвижимости, в размере 3 653 250  руб. без учета НДС.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза в деле может быть назначена в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

В отсутствие неясности или неполноты заключения эксперта, противоречий в выводах эксперта, соответствие его требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, не имелось предусмотренных процессуальным законом оснований для назначения повторной экспертизы.

Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах суды обоснованно не усмотрели оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с результатами оценки рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, которые были положены в основу обжалуемых судебных актов, в силу статьи 288 АПК РФ не является основанием для их отмены кассационной инстанцией, и по существу направлено на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Доводы о необоснованном исключении судами пунктов 6.4 и 6.3 в редакции, предложенной ответчиком, были предметом изучения судов нижестоящих инстанций и обоснованно отклонены со ссылкой на положения статьи 210 ГК РФ, Правила благоустройства и санитарного содержания территории муниципального образования «Город Орел»,  утвержденные решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.06.2011 г. № 5/0073-ГС.

Таким образом, поскольку гражданским законодательством и актами местного самоуправления определены правила содержания имущества, принадлежащего собственнику, а положения пунктов 6.4 и 6.5 договора фактически их дублируют, суды правомерно пришли к выводу о необходимости их исключения из итоговой редакции соглашения. Самостоятельного юридического значения приведенные пункты, вопреки доводам жалобы, не имеют.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования суда апелляционной инстанции и не опровергают его выводы. 

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и  апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 07.02.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А48-4465/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                                М.М. Нарусов

Судьи                                                                                                 А.А. Попов

                                                                                                             ФИО1