Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-26812/2022

09 июня 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  07 июня 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  09 июня 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ИП ФИО2 (адрес:  Россия 197341, Санкт-Петербург, ул. Главная, д.31, к.2, лит. А, кв. 31);

ответчик: ИП ФИО3 (адрес:  Россия 188671, Ленинградская  обл.,  Всеволожский  р-н,  пгт.  Рахья, Ленинградская  обл., Октябрьское шоссе, д.32);

третье лицо: Индивидуальный предприниматель ФИО4 (адрес:  Россия 188671, Ленинградская  обл.,  Всеволожский  р-н,  пгт. Рахья, ОГРН:  

<

***>);

о взыскании задолженности,

при участии:

- от истца: ФИО5 (доверенность от 11.03.2022),

- от ответчика: ФИО6 (доверенность от 23.06.2020),

- от третьего лица: ФИО6 (доверенность от 23.06.2020),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчик) о взыскании по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости от 03.12.2021 задолженности в размере 1 500 000 руб. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика и третьего лица против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, пояснил, что земельный участок на данный момент продан, договор не был заключен по вине истца.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

03.12.2021 между продавцами – ответчиком и третьим лицом и покупателем – истцом был заключен предварительный договор купли-продажи (далее – предварительный договор), в соответствии с которым они обязались в срок не позднее 15.01.2022 заключить договор купли-продажи в отношении земельного участка, площадью 874 +- 22 кв.м., категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), кадастровый номер 47:07:1301138:54, расположенный по адресу: 

<

...> уч. № 28/71 и расположенного на нем трехэтажного нежилого здания площадью 595,5 кв.м, кадастровый номер: 47:07:1301138:199 (далее – объект).

Во исполнение пункта 9 договора, истец передал ответчику обеспечительный платеж 1 500 000 руб., что подтверждается распиской ответчика на сумму 200 000 руб. от 03.12.2021 и распиской ответчика от 16.10.2021 о получении 1 300 000 руб. 

Из пункта 3 договора следует, что объект подлежит отчуждению за счет кредитных средств по согласованной цене.

Вместе с тем, истец не смог получить кредит на покупку объекта, в связи с чем не смог заключить договор купли-продажи объекта и, руководствуясь пунктом 12 предварительного договора, 10.02.2022 направил ответчику и третьему лицу требование от 08.02.2022 о возврате 1 500 000 руб. обеспечительного платежа, что подтверждается описями вложения с отметками посты и почтовыми чеками.

При этом, как пояснил истец, ответчики до 10.02.2022 не обращались к нему с предложением о заключении договора.

Однако денежные средства возвращены не были, что послужило основанием для обращения истца в суд. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленное требование подлежащим удовлетворению ввиду следующего. 

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных договором. 

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор, он не будет заключен, либо ни одна из сторон не направит предложение заключить такой договор. 

В соответствии с положениями статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

 В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Обосновывая исковое требование, истец указывает, что при заключении предварительного договора купли-продажи им был внесён обеспечительный платеж. Заключение договора купли-продажи объекта было невозможно в силу независящих от истца причин – отказ банка в выдаче кредитных средств в связи с тем, что общая площадь нежилого здания 595,5 кв.м., превышает максимальную общую площадь объектов капитального строительства нежилого назначения (за исключением объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, объектов бытового обслуживания (включая бани), амбулаторно-поликлинических учреждений, объектов крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и т.п.) без трибун для зрителей), включая объекты условно разрешенных видов использования, на территории земельных участков, установленную Градостроительным планом, актуальными Правилами застройки и землепользования г. Всеволожск для подзоны ТЖ-21 - 300 кв.м. Разрешение на отступление от разрешенных параметров строительства отсутствует. Поскольку в установленный срок договор не был заключен по причинам, не зависящим от истца, обеспечительный платеж подлежит возврату истцу.

Ответчик и третье лицо, возражая против удовлетворения иска, в своем отзыве указывают, что отказ в выдаче кредитных средств на покупку объекта не является обстоятельством, не зависящим от истца, поскольку истец не смог обосновать банку то, что назначение нежилого здания, указанного в предварительном договоре, относится к бытовому обслуживанию населения, его площадь подпадает под исключения и полностью соответствует требования градостроительных регламентов. Также ответчик и третье лицо ссылаются на пункт 7 предварительного договора, согласно которому истец выразил свое согласие на приобретение объекта в состоянии «как есть» в сроки, указанные в пункте 1 предварительного договора. Помимо этого, ответчик указал, что 12.01.2022 им было направлено истцу предложение о заключении договора, которое не принято истцом. Таким образом, по мнению продавцов, договор не был заключен по вине покупателя, что давало им право удержать внесенную оплату.

В соответствии с положениями пункта 9 договора в обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору покупатель вносит обеспечительный платеж.

При заключении основанного договора обеспечительный платеж засчитывается в счет уплаты цены объекта (пункт 9.1).

Если договор не будет заключен по вине продавцов, они должны будут вернуть покупателю внесенный обеспечительный платеж в двойном размере.

Если же договор не будет заключен по вине покупателя, то обеспечительный платеж остается у продавцов (пункты 10 и 11 договора).

Если же договор купли-продажи не будет заключен по независящим от сторон обстоятельствам, продавцы должны будут вернуть покупателю внесенный платеж в течение 5 дней с момента истечения срока, указанного для заключения основного договора (15.01.2022)  или с даты досрочного прекращения договора (пункт 12).

Следовательно, существенным для дела обстоятельством является причина незаключения основного договора.

Истец указывает, что не смог заключить договор по причине отказа Банка в предоставлении ему кредитных средств на покупку объекта, в подтверждение чего ссылается на условия договора, предусматривающие покупку объекта за счет кредитных средств, а также отказ Банка.

В силу абзацу первого статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 43 постановления № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Изучив представленный в материалы договор, арбитражный суд соглашается с позицией истца о том, что условием для заключения договора купли-продажи объекта являлось получением истцом кредитных средств, о чем указано в пункте 3 договора.

Однако в выдаче кредитных средств истцу было отказано, что подтверждается письмом ПАО «Совкомбанк». При этом первоначально указанным банком была одобрена выдача кредита истцу. Таким образом, причиной незаключения договора со стороны истца послужил отказ Банка в выдаче кредита на приобретение участка.

По утверждению продавцов ими было реализовано намерение заключить основной договор, в связи с чем в адрес истца направлялось уведомление о заключении договора купли-продажи. В подтверждение данного факта продавцами представлены в материалы дела опись вложения от 12.01.2022 и почтовая накладная ООО «Экспресс почта № 1» от 12.01.2022 № 038315. 

Между тем, представленное в дело уведомление о заключении договора купли-продажи объекта направлено продавцами в адрес истца за 3 дня до истечения срока на его заключение, а попытка вручения указанного уведомления была предпринята 13.01.2022, т.е. за 2 дня до истечения срока на заключение договора купли-продажи. При этом указанное уведомление не было получено истцом. 

Кроме того, согласно пункту 19 предварительного договора все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме заказным письмом с уведомлением о вручении или должны быть доставлены лично по адресам сторон, указанным в договоре, с вручением под роспись, а копия сообщения должны быть направлена по электронной почте по адресам, указанным в договоре.

Между тем, доказательств того, что уведомление о заключении договора  было продублировано по адресу электронной почты, указанному истцом в предварительном договоре, ответчиком не представлено.

Таким образом, суд считает, что у истца не было возможности отреагировать на уведомление ответчика и третьего лица о заключении договора купли-продажи объекта до окончания срока, установленного для его заключения, а самим ответчиками не обеспечено направление этого уведомления в сроки, позволяющие заключить договор до 15.01.2022. 

Кроме того, учитывая, тот факт, что на момент рассмотрения дела земельный участок продан ответчиком и третьим лицом иному лицу, суд приходит к выводу о том, что реальной заинтересованности в заключении основного договора у ответчика не имелось.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истец не был уведомлен ответчиком и третьим лицом о намерениях заключить основной договора купли-продажи объекта должным образом и заблаговременно, договор не был заключен не по вине истца, в связи с чем обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ и у ответчика отсутствуют основания для удержания обеспечительного платежа. 

Факт внесения истцом 1 500 000 руб. обеспечительного платежа подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, указанный платеж ответчиком не возвращен. 

При таких обстоятельствах, требование истца подлежит удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежат также 28 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

р е ш и л:

Взыскать с предпринимателя ФИО3 в пользу предпринимателя ФИО2 1 500 000 руб. задолженности и 28 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения. 

СудьяВареникова А.О.