﻿Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-45004/2021

13 ноября 2021 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  09 ноября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  13 ноября 2021 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191124, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул НОВГОРОДСКАЯ д.20, лит. А, пом. 2-Н; Россия 191144, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,  УЛ.  НОВГОРОДСКАЯ,  Д.  20,  ЛИТ.  А,  ПОМ.  2-Н, ОГРН:  1177847189190);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Культурный центр «Эдисон» (адрес: Россия 194291, г. Санкт-Петербург, пр. Культуры, д.12, к.1, лит.А, пом. 2Н, офис 41-50, ОГРН:  1037804009121);

о взыскании задолженности,

встречное требование о взыскании неосновательного обогащения,

при участии: 

- от истца: не явился, извещен;

- от ответчика: Хребтов И.А. (доверенность от 28.07.2021), 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Культурный Центр «Эдисон» (далее – ответчик, Общество) о взыскании по договору аренды от 10.05.2001 № 02-А003696 задолженности по арендной плате за период с 01.05.2020 по 31.12.2020 в размере 2 123 142,28 руб., пени по состоянию на 26.03.2021 в размере 802 875,52 руб.

Определением арбитражного суда от 03.08.2021 к рассмотрению принято встречное исковое заявление Общество о взыскании с Комитета неосновательного обогащения в размере 612 678, 24 руб.

Комитет, извещенный о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представителя в арбитражный суд не направил, что в силу статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие.

В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения требований Комитета в связи с погашением задолженности и неустойки. Встречные исковые требования представитель Общества поддержал. 

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

10.05.2001 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договора аренды № 02-А-003696 (далее – договор), в соответствии с которым с учетом дополнительного соглашения от 21.07.2011 № 5 (далее – дополнительное соглашение) Обществу передано во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Культуры, д. 12, корп. 1, лит. А, в помещении 2-Н (1-30), 9-Н, кадастровый № 78:5527:1:1:6 на первом этаже жилого здания, общей площадью 1386,9 кв.м. на срок 5 лет (далее – объект).

В соответствии со статьями 610 и 621 ГК РФ договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Размер арендной платы, сроки и порядок ее уплаты согласованы сторонами в разделе 3 договора с учетом дополнительных соглашений от 01.08.2006 № 4 и от 21.07.2011 № 5. 

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что Общество обязано своевременно и полностью выплачивать Комитету установленную договором и последующими изменениями и дополнения к нему арендную плату за пользование объектом. 

Однако по сведениям Комитета обязательство по внесению арендной платы за период с 01.05.2020 по 31.12.2020 Обществом исполнено не в полном объеме. Претензия Комитета от 11.12.2020 № ПР-41-598/20-0-0 оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд. 

Общество, возражая против удовлетворения требований Комитета, предъявило встречное исковое заявление о взыскании с Комитета неосновательного обогащения в размере 612 678, 24 руб., обосновывая его тем, что фактическая площадь объекта меньше, указанной в договоре, в связи с чем Обществом уплачена арендная плата в большем размере. 

Общество указывает, что в период с 2013 по 2015 годы по согласованию с Комитетом проведена перепланировка помещений 2-Н и 9-Н, по результатам которой 10.02.2015 проведен кадастровый учет помещений, образованных в результате раздела помещения с кадастровым номером 78:36:0005527:4978, вновь образованным помещениям присвоены номера 2-Н (общей площадью 1088,1 кв.м.) кадастровый номер 3 78:36:005537:8237, 9-Н (общей площадью 280,6 кв.м.) кадастровый номер 78:36:0005527:8236 и 13-Н (общей площадью 123,3 кв.м.).

Площадь объекта после перепланировки помещений составила 1 368,7 кв.м., а не 1 386,9 кв.м. как указано в договоре.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные сторонами требования не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Факт аренды Обществом объекта общей подтверждается представленными в материалы дела дополнительными соглашениями от 01.08.2006 № 4 и от 21.07.2011 № 5, подписанными сторонами.

В материалы дела Обществом представлены платежные поручения от 26.07.2021 № 137 и 26.07.2021 №137, из которых следует, что задолженность и неустойка погашены Обществом в полном объеме. 

При таких обстоятельствах, требования истца удовлетворению не подлежат. 

Встречное исковое требование не подлежит удовлетворению в силу следующего.

Согласно положениям статьей 1102 и 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Общество полагает, что арендная плата должна была рассчитываться с учетом общей площади объекта равной 1 368,7 кв.м., рассчитанной по результатам проведенной перепланировки объекта. Уплата арендной платы, рассчитанной из площади 1 368,7 кв.м. ведет к возникновению у Комитета неосновательного обогащения.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из содержания пункта 1 статьи 1102 ГК РФ следует, что для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие неосновательного обогащения (сбережения) имущества другой стороной без должного правового основания.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как указано в статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 14.07.2004 №387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», (принят ЗС СПб 30.06.2004) арендная плата за объекты нежилого фонда (далее - арендная плата) устанавливается на основании ее рыночной стоимости, определенной с применением методов массовой и индивидуальной оценки.

Арендная плата, устанавливаемая в договоре аренды, не может быть ниже платы, определенной в соответствии с методиками определения арендной платы согласно приложению 1 к настоящему Закону Санкт-Петербурга, за исключением случая, установленного в статье 2-1 настоящего Закона Санкт-Петербурга (на период со дня выполнения арендатором работ по сохранению объекта культурного наследия до истечения срока действия договора аренды), а также случаев применения льготной ставки арендной платы за объекты нежилого фонда в порядке, установленном законом Санкт-Петербурга.

Согласно пункту 1 Положения о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда используется одна из следующих методик:

1.1. Методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (далее - Методика 1) согласно приложению 1 к настоящему Положению.

1.2. Методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки (далее - Методика 2) согласно приложению 2 к настоящему Положению.

1.3. Методика определения арендной платы за предоставляемые на условиях почасового пользования объекты нежилого фонда, закрепленные на праве оперативного управления за государственными учреждениями (далее - Методика 3), согласно приложению 3 к настоящему Положению.

1.4. Методика определения арендной платы за сооружения специального назначения, используемые при размещении плавательных средств на акваториях водных объектов (далее - Методика 4), согласно приложению 4 к настоящему Положению.

В пункте 2 Положения указано, что Методика 1 применяется для определения ставок арендной платы за объекты нежилого фонда, за исключением сооружений специального назначения, используемых при размещении плавательных средств на акваториях водных объектов, и объектов нежилого фонда, указанных в пунктах 2.2.1 и 2.3 настоящего Положения.

Методика 2 применяется для определения ставок арендной платы в следующих случаях:

- При заключении арендаторами объектов нежилого фонда договоров субаренды.

- При заключении в установленных федеральными законами случаях и в порядке на новый срок договоров аренды объектов нежилого фонда без проведения торгов.

- При определении ставок арендной платы по договорам аренды следующих объектов нежилого фонда:

- зданий общей площадью более 1500 квадратных метров, являющихся предметом договора аренды;

- зданий (сооружений) специального назначения (причалов, специально оборудованных банковских хранилищ и так далее), если иное не предусмотрено настоящим Законом Санкт-Петербурга;

- совокупности объектов нежилого фонда, расположенных на одном земельном участке и объединенных единством цели их назначения (целевого назначения);

- объекта нежилого фонда, требующего проведения капитального ремонта, на срок более 10 лет;

- зданий, строений, сооружений, расположенных на автомобильных дорогах, перечень которых определяется Правительством Санкт-Петербурга (далее - автомобильные дороги), и имеющих отдельный вход с автомобильных дорог;

- встроенных помещений (за исключением гаражей индивидуального пользования), находящихся в зданиях, строениях, сооружениях, расположенных на автомобильных дорогах и имеющих отдельный вход с автомобильных дорог.

- При определении ставок арендной платы на период до дня выполнения арендатором работ по сохранению объекта культурного наследия в случае, установленном в статье 2-1 настоящего Закона Санкт-Петербурга.

При этом в пункте 3 Методики определения арендной платы предусмотрено, что для расчета арендной платы определяется базовая расчетная ставка арендной платы [Аб] за квадратный метр в год в рублях.

С учетом изложенного следует признать, что арендная плата за объекты, находящиеся в собственности города, формируется с учетом площади объекта. При этом, арендная плата, устанавливаемая в договоре аренды, не может быть ниже платы, определенной в соответствии с методиками, что не исключает возможности установления в договоре арендной платы в размере большем, чем установлено методикой.

Пунктом 3.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 21.07.2011, установлено, что арендная плата, исходя из стоимости за 1 кв.м. в размере 7 555,51 руб., в год составляет 2 619 683,4 руб.

Из изложенного следует, что размер арендной платы за спорное помещение определялся исходя из площади этого помещения.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В пункте 1 статьи 612 ГК РФ сказано, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Указанным обязанностям арендодателя соответствует обязанность арендатора принять помещение и проверить его соответствие на предмет условиям договора.

Принимая помещение по акту приема-передачи без возражений и замечаний, арендатор подтвердил факт соответствия помещения условиям договора, включая условие о площади. При этом следует отметить, что площадь помещения была определена арендатором не произвольно, а на основании данных технического и кадастрового учета, не доверять которым не имелось оснований.

Общество утверждает, что о том, что площадь объекта фактически меньше, указанной в договоре, ему стало известно после проведения технического учета помещений по результатам проведенной перепланировки. 

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом на основании первичного технического плана помещения и на основании плана, составленного по результатам проведенных перепланировок, установлено, что в результате перепланировки Обществом возведены дополнительные перегородки, созданы дополнительные помещения. При этом возведение дополнительных перегородок могло повлиять на общую площадь объекта в сторону ее уменьшения. Следовательно, уменьшение площади объекта было обусловлено и действиями самого арендатора.

Учитывая, что параметры арендуемого объекта изменились в результате действий Общества, последнее с учетом положений законодательства об аренде, имело возможность потребовать от Комитета внесения соответствующих изменений в договор аренды, в том числе в судебном порядке. Однако, такие изменения в договор не были внесены, сведения о площади объекта и арендной платы не изменялись.

С учетом изложенного, учитывая отсутствие доказательств того, что на момент заключения договора аренды помещение по площади не соответствовало условиям договора, а дальнейшие действия Общества способствовали уменьшению ее площади, суд не усматривает оснований для взыскания с Комитета неосновательного обогащения не имеется. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В удовлетворении первоначального и встречного исков отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                                                  Вареникова А.О.