ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16872/2022

г. Челябинск

27 декабря 2022 года

Дело № А47-10389/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания        ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «А7 Агро» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.10.2022 по делу № А47-10389/2021.

В судебном заседании принял участие представитель:

  общества с ограниченной ответственностью «А7 Агро» - ФИО2 (доверенность №56 от 11.02.2022, диплом, паспорт).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Администрация Сорочинского городского округа Оренбургской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «А7 Агро» (далее – ООО «А7 Агро», общество, ответчик) о расторжении договора аренды № 2969 от 15.08.2017. земельного участка с кадастровым номером 56:30:0000000:1591, площадью 7438000 кв. м, с разрешенным использование - сельскохозяйственное использование, местоположение: Российская Федерация, Оренбургская область, Сорочинский городской округ, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:30:0 (ФИО3) в связи неиспользованием земельного участка по целевому назначению. 

Решением суда первой инстанции от 19.10.2022 (резолютивная часть от 12.10.2022) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в  удовлетворении иска в полном объеме. 

Податель жалобы указал, что судом первой инстанции неправомерно не принят во внимание довод ответчика, что при заключении договора аренды земельного участка в 2017 году к договору и в самом договоре о состоянии, передаваемого земельного участка ничего не сказано. Более того, упоминания о проводимой инвентаризации земельного участка договор аренды № 2969 от 15.08.2017 не содержит. Фактически можно сделать вывод, что на момент заключения договора аренды данный земельный участок был заросшим.

По мнению апеллянта, перечисленные судом первой инстанции письма не подтверждают факт неиспользования земельного участка ответчиком, так как наличие писем, без подтверждающих доказательств, само по себе не делает их надлежащими доказательствами.

Податель жалобы отметил, что представленные истцом акты обследования земельного участка, являются односторонними, ответчик участия в обследовании не принимал в период с 2017 год по 2021 г. Доказательств надлежащего уведомления арендатора (ответчика) со стороны арендодателя о проведении осмотров, указанные акты не содержат, истцом в материалы дела не представлены. Из чего следует, что наличие только актов (без соотнесения содержания данного акта с перечнем признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства согласно Постановлению Правительства от 18.09.2020 № 1482) недостаточно для вывода о нецелевом использовании спорного земельного участка. Истец в одностороннем порядке составлял акты, не предоставляя вторые экземпляры Арендатору, тем самым лишая Арендатора права на защиту своих интересов.

Апеллянт считает выбранный подход судом первой инстанции к формированию вопросов перед экспертом, ошибочным. Данные вопросы не отражают сущность используемых понятий, изложенных от 18.09.2020 № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель с/х назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ». Утвердив вопросы перед экспертом, суд первой инстанции исключает объективную оценку земельного участка, не учитывая его конечное состояние на момент проведения экспертизы (2022 г).

Податель жалобы не согласен с отказом суда первой инстанции в назначении по делу повторной экспертизы. Отметил, что поводом для подачи ходатайства со стороны ответчика послужило некорректно поставленные перед экспертом вопросы, а также выводы в заключении эксперта, которые приводят к двойному толкованию и не правильному формированию правовой позиции. В своих пояснениях эксперт не смог точно определить степень обработки земельного участка контура №3, ссылаясь на проведенное неравномерное дискование, которое не позволяет в полной мере дать эксперту точный ответ. А так же в судебном процессе эксперт подтвердил, что контур № 3 имеет обработку на площади около 100 га в 2022 году фактически подтверждая, что данный земельный участок обработан ответчиком. В связи с чем у суда первой инстанции сформировалось ошибочное суждение, в основу которого легло убеждение о неиспользовании ответчиком контура № 3 спорного участка в 2021 году. Более того, неиспользование участка в 2021 году не является основанием для расторжения, поскольку в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Апеллянтом к жалобе приложены дополнительные документы: Администрации Сорочинского городского округа Оренбургской области в адрес ООО «А7 Агро» от 21.09.2017, от 14.02.2018, от 22.05.2019, от 05.07.2019, от 28.05.2021. Представитель апеллянта пояснил, что указанные документы имеются в материалах дела.

В приобщении документов отказано ввиду их наличия в материалах дела.

От Администрации Сорочинского городского округа Оренбургской области отзыва на апелляционную жалобу с доказательствами направления в адрес ответчика посредством электронной почты 22.12.2022. Представитель апеллянта ознакомлен с текстом отзыва в ходе судебного заседания.

Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией Сорочинского городского округа (далее арендодатель/ истец) и обществом с ограниченной ответственностью «А7 Агро» (арендатор/ответчик) 15.08.2017 г. заключен договор аренды земельного участка № 2969 (далее договор, т. 1 л.д. 8-11). 

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 56:30:0000000:1591, общей площадью 7 438 000 кв. м, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, Сорочинский городской округ, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:30:0, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, на основании распоряжения Администрации Сорочинского городского округа Оренбургской области от 10.08.2017 № 652-р, на основании протокола № 2 от 07.08.2017 заседания комиссии по организации и проведению торгов (конкурсов, аукционов) в сфере земельных отношений по извещению № 050717/0142526/01 от 05.07.2017 согласно кадастрового паспорта земельного участка (приложение № 1). 

Согласно пункту 1.2. договора категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. 

Договор заключен сроком на 10 (десять) лет. Действие договора распространяется на правоотношения, возникшие с «10» августа 2017 г. по «09» августа 2027 г. (пункт 1.3. договора). 

Согласно п. 4.1. договора арендодатель имеет право: 

- расторгнуть настоящий Договор в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, либо в случаях, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, направив не менее чем за 10 (десять) календарных дней уведомление Арендатору о намерении расторгнуть Договор с указанием причин расторжения; 

- осуществлять контроль за использованием и охраной земель, предоставленных в аренду. 

Пункт 5.2. договора устанавливает, что арендатор обязан: 

- использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; 

- не допускать загрязнение, деградацию и ухудшение плодородия почв на земле; 

- обеспечивать арендодателю, органам государственного контроля за использованием и охраной земель свободный доступ на Участок; 

- соблюдать специально установленный режим использования земельного участка. 

Согласно п. 8.2. договора досрочное расторжение настоящего договора по требованию арендодателя возможно в случаях существенного нарушения договора другой стороной. 

Письмом от 21.09.2017 № 01-01-15/4460 Администрация Сорочинского городского округа просила ООО «А7 Агро» направить в их адрес информацию о сроках начала обработки спорного земельного участка. Обратила внимание ответчика на необходимость эффективно использовать полученные в аренду земельные участки в соответствии с их целевым назначением (т. 1 л.д. 24-26). 

Письмом от 14.02.2018 № 01-01-15/748 Администрация Сорочинского городского округа уведомила ООО «А7 Агро» о необходимости целевого использования, предоставленного в аренду спорного земельного участка (т. 1 л.д. 27-29). 

Письмом от 22.05.2019 № 01-01-15/2 Администрация Сорочинского городского округа указала ООО «А7 Агро», что в соответствии с условиями договора аренды, ответчик должен использовать земельный участок для целей сельскохозяйственного производства. В результате инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения, проведенной в 2017-2018 г.г., истцом выявлены факты неиспользования в полном объеме земельного участка. Ответчику было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка № 2969 от 15.08.2017 г., с приложением соглашения о расторжении от 21.05.2019 г. (т. 1 л.д. 30-33) 

Согласно акту осмотра земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Пронькинского территориального отдела от 25.06.2019 года установлено, что поле № 6 - земельный участок местоположением: обл. Оренбургская область, р-н Сорочинский, земельный участок расположен в кадастровом квартале 56:30:121009, находится в 3000 м на восток от с.Пронькино, примерной площадью 424 га. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. На схеме расположения земельных участков на публичной кадастровой карте 1 отмечен как Поле № 6. Земельный участок не обработан, зарос сорной травянистой и древесно-кустарниковой растительностью, (фото № 6, з/у в аренде у ООО «А7 Агро»). 

Письмом от 05.07.2019 № 01-01-15/3263 Администрация Сорочинского городского округа указала ООО «А7 Агро», что при проведении инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения в 2019 г. выявлено, что большая часть земель площадью 2 758,2 га (общая площадь земель, переданная в пользование на основании договоров аренды составляет 6 094,8 га) для целей сельскохозяйственного производства не используется, земельные участки заросли сорной травянистой растительностью. Истец просил ответчика принять решение об использовании земельных участков и уведомить до 20.07.2019 Администрацию о принятом решении. 

Письмом от 18.07.2019 г. № 01/353 (т. 1 л.д. 113) ответчик сообщил истцу, что на спорном земельном участке проводятся работы по расчистке земель от древесной растительности, осуществляется распахивание, дискование, часть земельного массива подготовлена к посеву озимых с/х культур. 

Письмом от 28.05.2021 № 01-01-15/2725 Администрация Сорочинского городского округа указала ООО «А7 Агро», что в результате инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения, проведенной в 2017-2020 г.г., выявлены факты неиспользования в полном объеме спорного земельного участка. В адрес ООО «А7 Агро» администрацией Сорочинского городского округа неоднократно направлялись письма с требованием принятия мер по использованию земельного участка в целях сельскохозяйственного производства, предложения о расторжении договора аренды. Однако до настоящего времени, земельный участок для целей сельскохозяйственного производства не используется, зарос сорной травянистой и кустарниковой растительностью. Что привело к возникновению пожароопасной обстановки на земельном участке. Истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды земельного участка № 2969 от 15.08.2017 г. 

В адрес администрации 15.06.2021 от ответчика поступил ответ, в котором указано, что на спорном земельном участке растут деревья, ответчиком осуществляются мероприятия по основной обработке почвы (дискование), в части, где это представляется возможным, общество планирует к концу 2021 года осуществить расчистку земельного участка сельскохозяйственного назначения от деревьев путем их выкорчевывания и удаления пней. Ответчик от расторжения договора аренды отказался. 

Согласно акту обследования спорного земельного участка от 29.06.2021 года начальником отдела сельского хозяйства администрации Сорочинского городского округа Оренбургской области, главным специалистом отдела по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям, начальником Пронькинского территориального отдела проведено обследование земельного участка, расположенного на территории ФИО3, с кадастровым номером 56:30:0000000:1591 площадью 7438000 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Оренбургская область, Сорочинский городской округ, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:30:0 (ФИО3), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование. Земельный участок находится в аренде у ООО «А7 Агро». В результате обследования установлено, что на момент осмотра 29.06.2021 г. указанный участок обработан не полностью, зарос сорной древесно-кустарниковой, травянистой растительностью, не обработанная площадь составляет примерно 450 га., приложены фотографии спорного земельного участка. 

Ссылаясь на то, что земельный участок используется ответчиком не по его назначению, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка. 

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из заключенности договора аренды, а также подтверждения факта неиспользования земельного участка по целевому назначению, что свидетельствует о наличии оснований для применения ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта. 

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 4.1.2 договора аренды предусмотрены следующие основания для досрочного расторжения договора:

- использования участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования, а также способами, приводящими к его порче, ухудшению его характеристик и снижения стоимости;

- не освоения или не использования участка в течение одного года или иных сроков, установленных градостроительной документацией;

- использование участка способами, запрещенными законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее - Классификатор).

Согласно Классификатору, содержание вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения включает в себя выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, садоводство, выращивание льна и конопли, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработку сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, питомник, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Из смысла указанных требований законодательства понятия категория земли и вид использования являются неразрывными, относятся к существенным условиям договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в силу закона бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора аренды земельного участка, возложено на истца.

Таким образом, истец, обращаясь в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды обязан доказать наличие со стороны общества существенных нарушений условий договора.

Под существенным нарушением условий договора Администрация района подразумевает не использование земельного участка в соответствии с категорией земель, то есть по сельскохозяйственному назначению, что земельный участок обработан не полностью, зарос сорной древесно-кустарниковой, травянистой растительностью, не обработанная площадь составляет примерно 450 га. 

Как указывалось выше, в силу п. 8.2. договора досрочное расторжение настоящего договора по требованию арендодателя возможно в случаях существенного нарушения договора другой стороной. 

Письмом от 21.09.2017 № 01-01-15/4460 Администрация просила ООО «А7 Агро» направить в их адрес информацию о сроках начала обработки спорного земельного участка. Обратила внимание ответчика на необходимость эффективно использовать полученные в аренду земельные участки в соответствии с их целевым назначением (т. 1 л.д. 24-26). 

Письмом от 14.02.2018 № 01-01-15/748 Администрация уведомила ООО «А7 Агро» о необходимости целевого использования, предоставленного в аренду спорного земельного участка (т. 1 л.д. 27-29). 

Письмом от 22.05.2019 № 01-01-15/2 Администрация указала ООО «А7 Агро», что в соответствии с условиями договора аренды, ответчик должен использовать земельный участок для целей сельскохозяйственного производства. В результате инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения, проведенной в 2017-2018 г.г., истцом выявлены факты неиспользования в полном объеме земельного участка. Ответчику было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка № 2969 от 15.08.2017 г., с приложением соглашения о расторжении от 21.05.2019 г. (т. 1 л.д. 30-33) 

Согласно акту осмотра земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Пронькинского территориального отдела от 25.06.2019 года установлено, что поле № 6 - земельный участок местоположением: обл. Оренбургская область, р-н Сорочинский, земельный участок расположен в кадастровом квартале 56:30:121009, находится в 3000 м на восток от с.Пронькино, примерной площадью 424 га. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. На схеме расположения земельных участков на публичной кадастровой карте 1 отмечен как Поле № 6. Земельный участок не обработан, зарос сорной травянистой и древесно-кустарниковой растительностью, (фото № 6, з/у в аренде у ООО «А7 Агро»). 

Письмом от 05.07.2019 № 01-01-15/3263 Администрация указала ООО «А7 Агро», что при проведении инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения в 2019 г. выявлено, что большая часть земель площадью 2 758,2 га (общая площадь земель, переданная в пользование на основании договоров аренды составляет 6 094,8 га) для целей сельскохозяйственного производства не используется, земельные участки заросли сорной травянистой растительностью. Истец просил ответчика принять решение об использовании земельных участков и уведомить до 20.07.2019 Администрацию о принятом решении. 

Письмом от 18.07.2019 г. № 01/353 (т. 1 л.д. 113) ответчик сообщил истцу, что на спорном земельном участке проводятся работы по расчистке земель от древесной растительности, осуществляется распахивание, дискование, часть земельного массива подготовлена к посеву озимых с/х культур. 

Письмом от 28.05.2021 № 01-01-15/2725 Администрация указала ООО «А7 Агро», что в результате инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения, проведенной в 2017-2020 г.г., выявлены факты неиспользования в полном объеме спорного земельного участка. В адрес ООО «А7 Агро» администрацией Сорочинского городского округа неоднократно направлялись письма с требованием принятия мер по использованию земельного участка в целях сельскохозяйственного производства, предложения о расторжении договора аренды. Однако до настоящего времени, земельный участок для целей сельскохозяйственного производства не используется, зарос сорной травянистой и кустарниковой растительностью. Что привело к возникновению пожароопасной обстановки на земельном участке. Истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды земельного участка № 2969 от 15.08.2017. 

В адрес администрации 15.06.2021 от ответчика поступил ответ, в котором указано, что на спорном земельном участке растут деревья, ответчиком осуществляются мероприятия по основной обработке почвы (дискование), в части, где это представляется возможным, общество планирует к концу 2021 года осуществить расчистку земельного участка сельскохозяйственного назначения от деревьев путем их выкорчевывания и удаления пней. Ответчик от расторжения договора аренды отказался. 

Согласно акту обследования спорного земельного участка от 29.06.2021 года начальником отдела сельского хозяйства администрации, главным специалистом отдела по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям, начальником Пронькинского территориального отдела проведено обследование земельного участка, расположенного на территории ФИО3, с кадастровым номером 56:30:0000000:1591 площадью 7438000 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Оренбургская область, Сорочинский городской округ, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:30:0 (ФИО3), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование. Земельный участок находится в аренде у ООО «А7 Агро». В результате обследования установлено, что на момент осмотра 29.06.2021 г. указанный участок обработан не полностью, зарос сорной древесно-кустарниковой, травянистой растительностью, не обработанная площадь составляет примерно 450 га, приложены фотографии спорного земельного участка. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Протокольным определением от 02.03.2022 суд первой инстанции предложил лицам, участвующим в деле провести комиссионный выезд на спорный земельный участок в целях проведения совместного обследования освоенной площади, возложив инициативу проведения осмотра на истца. 

Во исполнение требований суда первой инстанции, согласно акту комиссионного выезда на спорный земельный участок (т. 3 л.д. 23), составленного 18.04.2022 начальником отдела сельского хозяйства администрации Сорочинского городского округа Оренбургской области, главным специалистом отдела по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям с привлечением кадастрового инженера установлено, что земельный участок обработан не полностью, зарос сорной древесно-кустарниковой травянистой растительностью, не обработанная площадь составляет примерно 4 399 487 кв. м, приложено заключение кадастрового инженера от 18.04.2022. Представители ответчика при обследовании земельного участка в указанный период времени участие не принимали. 

Представитель ответчика в судебном заседании от 20.04.2022, не согласившись с заключением кадастрового инженера от 18.04.2022 года, представил акт обследования земельного участка, составленный ООО «А7Агро», заявил о назначении судебной экспертизы по делу. 

Определением суда от 16.05.2022 назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено Торгово-промышленной палате Оренбургской области г. Оренбург, эксперту ФИО4, перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

Определить площадь обрабатываемого земельного участка с разрешенным использованием сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:30:0000000:1591, расположенного в Сорочинском городском округе, в период с 2018 по август 2021. 

Определить площадь обработанного земельного участка в 2022 году на земельном участке с кадастровым номером 56:30:0000000:1591 (при наличии такового). 

Указать процентное соотношение обработанного земельного участка и необработанного к общей площади земельного участка (7 438 000 кв. м) с кадастровым номером 56:30:0000000:1591. 

При обнаружении обработанных площадей в 2022 году на указанном земельном участке также определить процентное соотношение обработанного земельного участка к общей площади указанного земельного участка. 

От Союза «Торгово-промышленная палата Оренбургской области» 28.07.2022 в материалы дела представлено экспертному заключению от 21.07.2022 № 092-08-00086 в котором эксперт пришел к следующим выводам по поставленным вопросам. 

- по вопросу № 1: Площадь обработанного земельного участка с разрешенным использованием сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:30:0000000:1591, расположенного в Сорочинском городском округе, в период с 2018 г. по август 2021 г. составила - 973708 кв. м (4 контур - 316846 кв. м, 3 контур - 532 кв. м, 6 контур - 656330 кв. м). 

- по вопросу № 2: Площадь обработанного земельного участка в 2022 году на земельном участке с кадастровым номером 56:30:0000000:1591 составила - 1902412 кв. м (6 контур - 101 кв. м, 7 контур -1902311 кв. м). 

- по вопросу № 3: Процентное соотношение обработанного и необработанного земельного участка к общей площади земельного участка (7438000 кв. м) с кадастровым номером 56:30:0000000:1591 составила 38,7% (2876120 кв. м) и 61,3% (4561880 кв. м) соответственно. 

- по вопросу № 4: Процентное соотношение обработанного в 2022 году земельного участка к общей площади земельного участка (7438000 кв. м) с кадастровым номером 56:30:0000000:1591 составила 25,6% (1902412 кв. м). 

В судебном заседании от 12.10.2022 суда первой инстанции заслушаны пояснения эксперта ФИО4 по экспертному заключению от 21.07.2022 № 092-08-00086. 

Анализируя заключение судебной экспертизы, апелляционный суд находит его достаточно обоснованным и логичным. Выводы эксперта основаны на комплексе представленных в его распоряжение документов, в заключении содержатся сведения о примененных методах исследования, подробное описание проведенных исследований и ответы на поставленные вопросы.

Полученное в рамках настоящего дела экспертное заключение выполнено в соответствии с положениями норм процессуального закона, экспертиза проведена компетентным экспертом, обладающими необходимыми специальными познаниями в области экспертного исследования и квалификацией. Привлеченный эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения.

Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта и правильности произведенного исследования у апелляционного суда, вопреки доводам ответчика, не имеется. Каких-либо противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, судом апелляционной инстанции не установлено.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что несогласие ответчика с выводами по результатам судебной экспертизы не свидетельствует о какой-либо порочности (недостаточной полноте или ясности) экспертизы.

Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела.

Вопреки доводам жалобы, экспертное заключение содержит подробное обоснование процентного соотношения обработанного и необработанного земельного участка к общей площади земельного участка (7438000 кв. м) с кадастровым номером 56:30:0000000:1591.

Ответчик как в суде первой инстанции, так в суде апелляционной инстанции, доказательств недостоверности сведений, отраженных в экспертном заключении, не представил.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции некорректно сформулировал вопросы для постановки перед экспертом, не представил ответчику права задать вопросы эксперту, не свидетельствуют о существенном нарушении судом норм процессуального права.

Процедура назначения по делу судебной экспертизы судом первой инстанции соблюдена, на все вопросы, сформулированные перед экспертом, даны ответы, кроме того, эксперт был допрошен в суде первой инстанции (что следует из протокола судебного заседания суда первой инстанции от 12.10.2022).

Довод о том, что суд первой инстанции неправомерно отклонил ходатайство истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, с целью установления различий в проектной документации, разработанной истцом и ответчиком, подлежит отклонению.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 названного Кодекса относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора. Суд первой инстанции в силу оценки конкретных обстоятельств, установленных при рассмотрении данного дела, выводов, сделанных в рамках судебной экспертизы, не установил необходимости в проведении дополнительной экспертизы по делу.

Принимая во внимание, что общество длительный период времени не использовало земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:30:0000000:1591, площадью 7438000 кв. м, по целевому назначению, учитывая, что ответчик не исполнял обязанности, предусмотренной пунктом 5.2 договора аренды от 15.08.2017 № 2969, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что данные нарушения ООО «А7 Агро» условий договора аренды являются существенными, а потому достаточным основанием для расторжения договора аренды от 15.08.2017 № 2969в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы подателя жалобы, о том, что 06.09.2021 ответчиком инициирована процедура перевода части спорного земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонены. 

Так, на момент предоставления спорного земельного участка в аренду и по настоящее время спорный земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование сельскохозяйственное использование. При заключении договора аренды со стороны арендатора каких-либо возражений о состоянии земельного участка не поступало. Доказательств обратного материалы дела не содержат. 

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю. 

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе, земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами (статья42 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков, а, следовательно, арендодатель - публичный собственник такого земельного участка заинтересован в сохранении его целевого назначения в период действия договора аренды с целью возможности дальнейшего распоряжения им. 

Согласно подпунктам 1, 3 пункта 2 статьи 13 Земельного кодекса Российской Федерации в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения, защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению достигнутого уровня мелиорации. 

При этом, как следует из пункта 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. 

Согласно статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. 

Следовательно, при разрешении земельных споров следует учитывать не только правовой режим земельных участков как объектов недвижимого имущества, но и особо охраняемые законом свойства земель сельскохозяйственного назначения как основы жизни и деятельности человека, важнейшего природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском хозяйстве, а также их целевое назначение. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369 утвержден перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, согласно которому неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка. 

Данное постановление действовало до 29.09.2020. 

С 30.09.2020 действует постановление Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации». 

Согласно пункту 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1482 установлены признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению являются: 

наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле- и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений), и (или) наличие дерна, характеризующегося переплетением корней, побегов, корневищ многолетних сорных растений, глубина которого достигает 15 и более сантиметров (за исключением наличия дерна на земельных участках, предназначенных и используемых для выпаса сельскохозяйственных животных), и (или) распространение деградации земель; 

наличие признаков, указанных в абзаце втором настоящего пункта, на 20 и более процентах площади земельного участка, отнесенного в установленном порядке к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям. 

При этом признаки, указанные в настоящем пункте, считаются признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, если одновременно с ними отсутствует ведение сельскохозяйственной деятельности на оставшейся площади земельного участка либо ведение такой деятельности менее чем на 25 процентах площади земельного участка: 

а) выращивание сельскохозяйственных культур и обработка почвы - на земельном участке, предназначенном для растениеводства (за исключением садоводства); 

б) работы по закладке, выращиванию, уходу за многолетними плодовыми и ягодными культурами, виноградом и иными многолетними культурами и уборке их урожая - на земельном участке, предназначенном для садоводства или выращивания многолетних насаждений; 

в) работы по возделыванию и уборке однолетних и многолетних трав (сенокошение, заготовка зеленых, сочных и грубых кормов), разведению и (или) выпасу сельскохозяйственных животных - на земельном участке, предназначенном для животноводства; 

г) работы по разведению, содержанию и использованию пчел, размещению ульев, зимовника; пасечной постройки для обработки продукции пчеловодства, хранения сотовых рамок, пчеловодного инвентаря, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведения иных полезных насекомых, а также работы по возделыванию медоносных (энтомофильных) культур, кустарников и деревьев, перечень которых определяется Министерством сельского хозяйства Российской Федерации, - на земельном участке, предназначенном для пчеловодства; 

д) работы по выращиванию подроста деревьев и кустарников, саженцев, сеянцев, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян, обработке почвы - на земельном участке, предназначенном для питомников; 

е) работы, предусмотренные подпунктами «а» - «д» настоящего пункта, - на земельном участке, предназначенном для сельскохозяйственного производства или для научного обеспечения сельского хозяйства. 

На основании части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Экспертным заключением Союза «Торгово-промышленная палата Оренбургской области» от 21.07.2022 № 092-08-00086 установлено, что: 

- процентное соотношение обработанного и необработанного земельного участка к общей площади сорного земельного участка составила 38,7% и 61,3% соответственно. 

- процентное соотношение обработанного в 2022 году земельного участка к общей площади спорного земельного участка составила 25,6%. 

В силу совокупности представленных истцом в дело доказательств, экспертного заключения, следует, что арендатором по договору аренды земельного участка от 15.08.2017 № 2969 допущено систематическое, на протяжении 2017-2021 годов, неиспользование по целевому назначению земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, что привело к зарастанию почвы сорной, древесной растительностью. Наличие признаков неиспользования ответчиком арендуемого земельного участка по целевому назначению подтверждено вышеуказанными документами. 

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом не представлены доказательства целевого использования спорного земельного участка с момента его предоставления в аренду.

Обстоятельства, установленные актами обследования, экспертным заключением, ответчиком не опровергнуты надлежащими относимыми и допустимыми доказательствами и фактически по своему содержанию не оспариваются. 

Таким образом, суд приходит к выводу о длительном характере неиспользования по целевому назначению арендуемого земельного участка, что привело к его зарастанию кустарниками, сорными растениями, что, противоречит условиям договора аренды и приведенным нормам Земельного кодекса Российской Федерации. 

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 15.08.2017 № 2969 правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Ссылка апеллянта на то, что акты обследования составлены арендодателем в одностороннем порядке, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной ввиду того, что обществом документально факт нарушения целевого использования земельного участка не опровергнут.

Кроме того, протокольным определением от 02.03.2022 судом первой инстанции было предложено лицам, участвующим в деле провести комиссионный выезд на спорный земельный участок в целях проведения совместного обследования освоенной площади, возложив инициативу проведения осмотра на истца. 

Согласно акту комиссионного выезда на спорный земельный участок (т. 3 л.д. 23), составленного 18.04.2022 начальником отдела сельского хозяйства администрации Сорочинского городского округа Оренбургской области, главным специалистом отдела по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям с привлечением кадастрового инженера установлено, что земельный участок обработан не полностью, зарос сорной древесно-кустарниковой травянистой растительностью, не обработанная площадь составляет примерно 4 399 487 кв. м, приложено заключение кадастрового инженера от 18.04.2022. Представители ответчика при обследовании земельного участка в указанный период времени участие не принимали. 

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно расторг договор аренды, установив нарушения арендных обязательств со стороны общества, обязав его освободить земельный участок от объектов арендатора, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Доводы заявителя, по сути, сводятся к несогласию с экспертным заключением, произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, однако такое несогласие само по себе не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемого решения.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по доводам заявителя не усматривается.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.10.2022 по делу № А47-10389/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «А7 Агро» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

 

Судьи:

А.С. Жернаков

 

А.Х. Камаева