ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-2996/2022

г. Вологда

27 декабря 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2022 года.

В полном объёме постановление изготовлено 27 декабря 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Зайцевой А.Я. и Колтаковой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 сентября 2022 года по делу  № А05-2996/2022,

у с т а н о в и л:

администрация городского округа «Город Архангельск»                               (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>;  адрес: 163069, Архангельская область, город Архангельск, площадь В.И.Ленина, дом 5;                                            далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163069, 

<

...>;                                    далее – управление) о признании недействительным уведомления об отказе в  государственной регистрации прав от 01.03.2022 № КУВД-001/2021-48209162/3  и о возложении обязанности на ответчика произвести снятие регистрационной записи об ограничении (обременении) – ипотеки в силу закона земельного участка с кадастровым номером 29:22:040610:30, при участии в деле в качестве  третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Граунд»                                  (далее – ООО «Граунд»), индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ИП ФИО2), Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округ.

Решением Арбитражного суда  Архангельской области от 21.09.2022 по настоящему делу заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

ИП ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, в ней изложенными, не согласился, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером 29:22:040610:30, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир ул. Гайдара и пр. Обводный канал; участок находится примерно в 40 метрах по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Архангельская область, г. Архангельск, Октябрьский территориальный округ (далее – земельный участок), 15.11.2005 предоставлен в аренду ООО «Граунд» с целевым назначением – строительство многофункционального жилого комплекса с помещениями общественного назначения по договору аренды от 15.11.2005 № 4/81(о) сроком на три года (распоряжение мэра города Архангельска от 12.09.2005 № 474/8р «О предоставлении земельного участка ООО «Граунд»).

Указанный объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом являлся объектом долевого строительства, в целях обеспечения строительства на указанный земельный участок зарегистрировано ограничение (обременение) – ипотека. Регистрация ипотеки проведена в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов  и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ), предусматривающим, что земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды на земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика. 

Департаментом градостроительства мэрии города Архангельска                     ООО «Граунд» 29.12.2007 выдано разрешение № 152 на ввод в эксплуатацию многофункционального жилого комплекса с помещениями общественного назначения, объекту присвоен кадастровый номер 29:22:040610:0030. 

Администрация обратилась в управление с заявлением от 16.11.2021                    № КУВД-001/2021-48083300 о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка.

По результатам правовой экспертизы управлением 19.11.2021 на основании части 2 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) принято решение о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (пункт 2 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

На основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ управлением 22.02.2022  принято решение об отказе в государственной регистрации в связи с тем, что причины, препятствующие ее проведению, не устранены. 

Администрация также обратилась в управление с заявлением                             от 16.11.2021 № КУВД-001/2021-48209162 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 15.11.2005 № 4/81(о) на земельный участок.

Государственная регистрация приостановлена уведомлением управления от 29.11.2021 № КУВД-001/2021-48209162/2 сроком на три месяца (до 28.02.2022).

 Уведомлением от 01.03.2022 № КУВД-001/2021-48209162/3 ответчиком отказано заявителю в государственной регистрации вышеназванного соглашения о расторжении договора аренды со ссылкой на пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (далее – Закон № 102-ФЗ).

 Как указало управление, прекращение записи о регистрации договора аренды возможно только при прекращении записи об ипотеке.  

Полагая, что решение ответчика об отказе в государственной регистрации не соответствует положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Закона № 214-ФЗ, администрация обратилась в суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, правомерно руководствуясь следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с нормами статей 198, 200 АПК РФ основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления является одновременно несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с данным кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (статья 131 ГК РФ). 

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке. 

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, среди прочего, документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ). 

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН (часть 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ). 

В соответствии со статьями 39.1 (подпункт 3 пункта 1), 39.6 и 39.8 (подпункт 1 пункта 8 и пункт 15) Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет, в случае предоставления земельного участка для строительства зданий, сооружений. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). 

Как установлено судом и следует из материалов дела, администрация обратилась в управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды (погашении записи о государственной регистрации права), приложив уведомления о прекращении действия договора аренды в связи с истечением срока действия договора. 

Позиция управления состоит в том, что погашение залога может быть осуществлено только после представления документов, свидетельствующих о передаче объектов долевого строительства, на основании которых производится государственная регистрация прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Суд первой инстанции правомерно признал указанную позицию управле6ния ошибочной в силу следующего.

На основании пункта 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. 

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 № 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона № 14-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором. 

Таким образом, как верно указано судом,  залог права аренды возникает в силу положений Закона № 214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д. 

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Закона, применяются положения ГК РФ и Закона № 102-ФЗ с учетом особенностей, установленных этим Законом. 

Возникший на основании Закона № 214-ФЗ или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 указанной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ). 

Сам факт возникновения залога в силу положений Закона о долевом строительстве, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога. 

Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки установлены в статье 53 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с частью 11 которого регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом № 102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным названным Федеральным законом. 

В силу пункта 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона №214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

В силу пункта 1.1 статьи 62 Закона № 102-ФЗ залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды. 

Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений. 

Судом первой инстанции правомерно также принят во внимание правовая позиция, изложенная Верховным Судом Российской Федерации в определении от 02.08.2017 № 309-КГ17-9712. 

Как верно отмечено судом, Законы № 214-ФЗ и 102-ФЗ, хотя и предусматривают основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, однако не содержат положений об основаниях прекращения залога в случае истечения срока аренды земельного участка до завершения строительства. С учетом этого, в спорном случае следует руководствоваться положениями ГК РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения. 

В статье 352 ГК РФ предусмотрено такое основание для прекращения залога как прекращение заложенного права (подпункт 3 пункта 1). 

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167, прекращение договора аренды и погашение записи в ЕГРН об аренде участка является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в связи с прекращением заложенного права. 

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки. 

С учетом изложенного суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ и установив прекращение действия договора аренды земельного участка в связи с прекращением срока его действия, пришел к правомерному выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права, в связи с чем удовлетворил требования администрации, признав оспариваемое уведомление управления не соответствующим вышеприведенным положениям действующего законодательства и нарушающим права и законные интересы заявителя.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные администрацией требования.

Содержащиеся в жалобе доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность решения. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда по заявленным доводам, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

 Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 сентября                 2022 года по делу  № А05-2996/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

О.Б. Ралько

 

Судьи

А.Я. Зайцева

ФИО3