ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672007, г. Чита, ул. Ленина, 145  http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А58-10636/2019

г. Чита

7 ноября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 7 ноября 2024 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Венедиктовой Е.А., Горбатковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федоровым М.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 июля 2024 года по делу № А58-10636/2019 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Департаменту градостроительства и транспортной инфраструктуры города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании убытков,

при участии в деле индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), привлеченного в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора,

при участии в деле в судебном заседании представителя ИП ФИО1: ФИО3 по доверенности от 11.08.2024 (представлены документы, подтверждающие наличие высшего юридического образования),

представителя Департамента градостроительства и транспортной инфраструктуры Окружной администрации города Якутска по доверенности № 70 от 28.12.2023, Департамента имущественных отношений и земельных отношений Окружной администрации города Якутска по доверенности № 71 от 28.12.2023, Окружной администрации города от Якутска по доверенности № 224 от 27.12.2023: ФИО4 (представлены документы, подтверждающие наличие высшего юридического образования),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Окружной администрации города Якутска, Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ДИиЗО ОА г. Якутска) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.02.2018 № 09-5/2018-0004, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска и ФИО1 на срок с 16.02.2018 по 16.10.2021. Код целевого назначения участка 4.9, площадь 1580 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием: обслуживание автотранспорта; кадастровый номер земельного участка 14:36:107009:676; - о взыскании солидарно с ответчиков Окружной администрации города Якутска и Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска в пользу истца ИП ФИО1 убытки в сумме 6534769,80 руб.; - о взыскании солидарно с ответчиков Окружной администрации города Якутска и Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска в пользу истца ИП ФИО1 размер упущенной выгоды в сумме 17563058,34 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13.10.2020, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2021, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.06.2021 производство по кассационной жалобе ФИО5 прекращено. Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13.10.2020 по делу № А58- 10636/2019, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2021 по тому же делу отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Истец уточнил исковые требования в заявлении от 04.06.2024, заявил отказ от требований в части расторжения договора аренды земельного участка № 09-5/2018-0004 от 16.02.2018.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 июля 2024 года уточнения требований приняты, производство по делу № А58-10636/2019 в части расторжения договора аренды земельного участка № 09-5/2018-0004 от 16.02.2018 прекращено. В удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, не согласившись с указанным решением суда, в апелляционной жалобе просит отменить его и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что у истца не было возможности оценить все вероятные риски, связанные с приобретением права аренды на земельный участок с учетом всех характеристик спорного участка, ввиду отсутствия указанной информации, которую должна была предоставить Окружная администрации г. Якутска при объявлении аукциона. 

Истец понесла реальный ущерб в размере 6534769,80 рублей. В том числе, 4528769,80 рублей задаток на участие в открытом аукционе, что подтверждается платежным поручением №3008 от 08.02.2018, а также 2006000 рублей на подготовительные работы по строительству объекта «Теплые автостоянки с гаражами в квартале 67 г. Якутск» по договору с ИП ФИО2 от 06.05.2018, что подтверждается договором, актами выполненных работ и др. Размер упущенной выгоды составил 17902000 рублей и подтверждается проведенной ООО «Артык Консалтинг» оценкой от 17.05.2022 в рамках судебной экспертизы, назначенной судом.

ИП ФИО6 заключила договор аренды земельного участка по результатам аукциона для использования земельного участка площадью 1580 кв.м., а не 670 кв.м. Арендованный земельный участок по целевому назначению использовать в полном объеме не представляется возможным ввиду не соответствия градостроительным, санитарным нормам.

Полагает, что поскольку причиной возникновения убытков является непредставление ответчиком всей существенной информации о земельных участках при размещении конкурсной документации и заключении договоров аренды, то обязанность по их возмещению подлежит возложению на ответчика.

Ответчик - Окружная администрации города Якутска в возражениях  на апелляционную жалобу ссылаясь на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе,  в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 28.12.2017 Окружной администрацией города Якутска вынесено распоряжение № 2261р об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка со следующими характеристиками (л.д. 12 т. 1):

Местоположение: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Ойунского (п. 2.1.);

Категория земель – земли населенных пунктов (п. 2.2.);

Кадастровый номер – 14:36:107009:676 (п. 2.3.);

Площадь земельного участка – 1580 кв.м. (п. 2.4.);

Вид разрешенного использования – Обслуживание автотранспорта (п. 2.5.);

Вид приобретаемого права – аренда (п. 2.6.);

Срок аренды – 2 (два) года 8 (восемь) месяцев (п. 2.7.);

Начальная цена аукциона на право заключения договора аренды земельного участка составляет – 4528769 руб. (п. 2.8.).

Извещение о проведении аукциона было размещено на официальных сайтах www.torgi.gov.ru, www.якутск.рф и в газете «Эхо-столицы» от 15.01.2018. Организатором торгов является Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации 

<

...>, PC (Я) 

<

...>.

08.02.2018 платежным поручением № 3008 ФИО1 внесла в счет Окружной администрации г. Якутска задаток на сумму 4528769,80 руб. (л.д. 36 т. 1, л.д. 34 т. 2).

15.02.2018 по результатам торгов составлен протокол № 10-18 (л.д. 24-25 т. 1), согласно которому для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием: Обслуживание автотранспорта (1580 кв.м.), допущены к участию следующие участники: ФИО1 (участник № 1) и ООО «ГлавСтрой» (участник № 2).

Предпоследнее предложение о цене: 6650651,13 руб. заявлено участником № 2 ООО «ГлавСтрой».

Последнее предложение о цене: 6850170,67 руб., заявлено участником № 1 ФИО1.

С учетом изложенного Единая комиссия приняла решение:

1. Признать аукцион состоявшимся; 2. Признать участника № 1 ФИО1 – победителем открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием: Обслуживание автотранспорта (1580 кв.м.) с предложением о цене предмета аукциона 6850170,67 руб.

16.02.2018 между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) на основании протокола № 10-18 открытого аукциона заключен договор аренды № 09-5/2018-0004 от 16.02.2018 (далее – договор аренды), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 14:36:107009:676, находящийся по адресу: РС (Я), 

<

...> площадью 1580 кв.м. (далее – земельный участок) (п. 1.1.) (л.д. 37-44, 142-147 т. 1).

Согласно пункту 1.2. договора аренды земельный участок предоставлен для использования под обслуживание автотранспорта. Код целевого назначения участка 4.9. Приведенное описание цели использования является окончательным. Изменение цены использования земельного участка, указанного в пункте 1.1. договора, не допускается. Срок действия договора установлен с 16.02.2018 по 16.10.2021 (п. 2.1. договора аренды).

Пунктом 2.2. договора аренды установлено, что на основании пункта 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации ежегодный размер арендой платы составляет 6850170,67 руб., согласно протокола аукциона на право заключения договора аренды земельного участка № 10-18 от 15.02.2018, который является неотъемлемой частью договора (приложение № 3).

Согласно пункту 2.3 договора аренды внесение арендной платы за земельный участок, указанный в пункте 1.1 договора, осуществляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором 2 раза в год равными долями не позднее 15 апреля и 15 октября физическими лицами, и 4 раза в год не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря – юридическими лицами.

Земельный участок принят арендатором 28.02.2018, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 42 т. 1).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) 13.03.2018 за номером 14:36:107009:676-14/001/2018- (л.д. 44 т. 1).

15.05.2018 внесенные истцом денежные средства в качестве задатка в размере 4528769,80 руб. зачислены в счет арендной платы по договору аренды № 09-5/2018-0004 от 16.02.2018 (платежное поручение № 49693 от 15.05.2018).

Истец обращался в Департамент градостроительства Окружной администрации города Якутска с заявлениями от 29.10.2018 № 14058, от 24.01.2019 № 519 о выдаче разрешения на строительство «теплых автостоянок с гаражами в квартале 67 г. Якутска», расположенного по адресу: РС (Я), г. Якутск, Октябрьский округ, квартал «67», ул. Ойунского, на земельном участке с кадастровым номером 14:36:107009:676, площадью 1579,66 кв.м.

По результатам рассмотрения указанных заявлений Департамент градостроительства Окружной администрации города Якутска отказал в выдаче разрешений на строительство на основании части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, о чем вынесены мотивированные отказы от 02.11.2018 №15167, от 01.02.2019 № 942-ДГ (л.д. 64-65, 66-68 т. 1).

Распоряжением от 11.09.2018 № 2235/1зр исполняющим обязанности первого заместителя Главы ГО «Город Якутск» ФИО7 принято решение о предоставлении ФИО1 разрешения на отклонение от предельных параметров (л.д. 71 т. 1).

Окружной администрацией города Якутска 15.04.2019 по заявлению ИП ФИО1 № 3388 от 04.04.2019 выдано разрешение № 14-RU14301000-32-2019 на строительство «теплых автостоянок с гаражами в квартале 67 г. Якутска» со сроком действия до 30.04.2020 (л.д. 72-73 т. 1).

Уведомлением от 21.05.2019 № 689-ДГ Департамент градостроительства Окружной администрации города Якутска сообщил ИП ФИО1 о принятии решения об отмене разрешения на строительство № 14-RU14301000-32-2019, выданного Окружной администрацией города Якутска 15.04.2019 со сроком действия до 30.04.2020 (л.д. 74-75 т. 1).

В обоснование данного решения Департамент градостроительства Окружной администрации города Якутска сослался на п. 11.25 и таблицы 10 СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» расстояние от гаражей и открытых стоянок до участков школ, детских яслей-садов при числе легковых автомобилей от 11 до 50 следует принимать не менее 25 метров и принял во внимание, что рядом с проектируемым объектом «Теплые автостоянки с гаражами в квартале 67 г. Якутска» расположены два образовательных учреждения: «Республиканский лицей-интернат» по адресу: 

<

...> и «Детский сад № 39 «Ромашка», по адресу: 

<

...>. Расстояние от участков Республиканского лицей-интернат и детского сада «Ромашка» до проектируемой автостоянки составляет менее 25 метров.

Распоряжением заместителя главы ГО «Город Якутск» ФИО8 № 1686зр от 28.05.2019 отменено разрешение на строительство № 14-RU14301000-32-2019, выданное 15.04.2019 (л.д. 76, 141 т. 1).

09.04.2018 истец обратился в адрес Департамента с заявлением от 09.04.2019 № 55 (вх. 2524-ДИЗО/19) об отсрочке арендных платежей. Данным заявлением истец также гарантировал погашение возникшей задолженности в срок до июля 2019 года (л.д. 150 т. 1).

В ответ на данное заявление с письмом от 24.04.2019 № 3237-ДИЗО/19 ДИЗО направил в адрес истца выписку из протокола № 5 от 18.04.2019 очередного заседания Комиссии по обеспечению поступлений доходов от арендной платы за земли на территории городского округа «город Якутск», согласно которому принято решение об утверждении гарантийного письма истца по оплате задолженности арендной платы в размере основного долга 4883177,03 руб., пени 346264,61 руб. за земельный участок произвести в срок до 01.07.2019 (л.д. 152 т. 1).

13.06.2019 истец обратился в ДИиЗО ОА г. Якутска с заявлением от 13.06.2019 №58 (вх. 4526-ДИЗО/19) об аннулировании оплаты задолженности по арендной плате в связи с отменой разрешения на строительство (л.д. 77 т. 1). 24.06.2019 истец обратился к Главе Окружной администрации г. Якутска с заявлением от 21.06.2019 о расторжении договора аренды земельного участка, решения вопроса по аннулированию начисленных арендных платежей и выплате убытков предпринимателя в размере 6534769,80 руб. (л.д. 80-82 т. 1).

Указанным заявлением истец попросил: решить вопрос и подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 16.02.2018 № 09-5/2018-0004 в течении месяца со дня получения данного заявления; списать всю начисленную арендную платы в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению; решить вопрос по выплате ФИО6 убытков в размере 6534769,80 руб., вложенных в участие в аукционе, разработку проектной документации, производстве отдельных видов работ. Данным заявлением истец предупредил, что в случае отказа оставляет за собой право на обращение в суд с исковыми требованиями о расторжении договора аренды и взыскании убытков.

В ответ на данное заявление заместитель главы – Руководитель аппарата ГО «Город Якутск» ФИО9 письмом от 18.07.2019 № 1350-кп сообщил (л.д. 84-87, 148-149, 148-149 т. 1): -о принятии 05.07.2019 Комиссией по обеспечению поступлений доходов от арендной платы за земли на территории городского округа «город Якутск» решения (выписка из протокола № 10 от 05.07.2019) об отказе Арендатору в списании задолженности по арендной плате и пени за несвоевременное внесение арендной платы, за земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 14:36:107009:676 в связи с отсутствием правовых оснований; -в целях прекращения договорных арендных отношений с Департаментом, на основании обращения истца подготовлен проект соглашения № 09-2/2019-0064 о расторжении договора аренды земельного участка № 09-5/2018-0004 от 16.02.2018; -в связи с неисполнением обязательств по договору по состоянию на 16.07.2019 у Арендатора имеется задолженность по арендной плате за земельный участок в размере 5520116,85 руб., в т.ч. образовалась неустойка за оплату арендной платы в размере пени 693709,19 руб.

19.08.2019 истец обратился к Главе Окружной администрации г. Якутска с заявлением от 16.08.2019 об изменении назначения земельного участка с уменьшением суммы арендных платежей, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, либо выделении другого аналогичного земельного участка для строительства (л.д. 89-91 т. 1).

В ответ на данное заявление письмом от 04.09.2019 № 1179 ДИиЗО ОА г. Якутска сообщил истцу об отсутствии правовых оснований для уменьшения суммы арендных платежей и замены земельного участка.

Полагая, что использование земельного участка под обслуживание автотранспорта было невозможным с момента заключения договора в силу требований градостроительных норм, а взаимные и последовательные действия ответчиков направленные на проведение аукциона на право заключения договора аренды, по выдаче разрешения на строительство «теплых автостоянок с гаражами в квартале 67 г. Якутска», последующие действия по принятию Распоряжения от 28.05.2019 об отмене разрешения на строительство № 14-RU14301000-32-2019, привело к фактической невозможности дальнейшего использования данного участка по целевому назначению и причинило предпринимателю убытки, истец, ссылаясь на положения статей 1, 15, 420, 432, 433, 450, 451, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и о взыскании убытков, сложившихся из начисленных ему арендных платежей; стоимости участия в аукционе 4528769. 80 руб.; стоимости оплаченных проектных работ и производства отдельных видов работ в размере 2006000 руб.; упущенной выгоды в размере 17902000 руб.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд оснований для иных выводов не находит в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 61 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

В пункте 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В статье 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что внедоговорный вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Общими основаниями ответственности за причинение вреда являются противоправность поведения нарушителя, причинная связь между таким поведением и наступившим вредом, а также вина причинителя вреда (статья 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в предмет доказывания по делу о взыскании убытков входит установление факта причинения вреда и размера понесенных убытков.

Противоправность поведения нарушителя при наступлении гражданско-правовой ответственности, предусмотренной статьями 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, выражается в незаконности актов, действий или бездействия органов публичной власти.

В данном конкретном случае, истец не доказал реальный ущерб в виде расходов согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как уже было указано выше, по смыслу статей 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Кодекса).

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 12 Постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее -Постановление Пленума ВС РФ N 25), также следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Таким образом, для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность действий причинителей вреда, размер ущерба и причинно-следственную связь между противоправными действиями и возникшим ущербом. Согласно разъяснениям пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Из разъяснений пункта 14 Постановления Пленума ВС РФ N 25 следует, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер.

При этом лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. При этом к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Судом установлено, что по итогам аукциона предприниматель приобрел право аренды земельного участка с видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта» (код целевого назначения участка 4.9). Предприниматель имел намерение построить на указанном земельном участке теплую автостоянку с гаражами и для этой цели ему было выдано разрешение на строительство, которое впоследствии было отменено в связи нарушением Свода правил 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Отменяя разрешение на строительство, Департамент градостроительства и архитектуры администрации сослался на положения пункта 11.25 и таблицы 10 Свода правил 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», согласно которым расстояние от гаражей и открытых стоянок до школ, детских садов при численности автомобилей от 11 до 50 следует принимать не менее 25 метров и указал, что расстояние от школы, детского сада до проектируемой автостоянки составляет менее 25 метров.

Как верно установлено судом первой инстанции, Свод правил 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» с 2017 года заменен на Свод правил 42.13330.2016.

Пунктом 11.34 СП 42.13330.2016 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) предусматривалось, что расстояния от наземных и наземно-подземных гаражей, открытых стоянок, предназначенных для постоянного и временного хранения легковых автомобилей, и станций технического обслуживания до жилых домов и общественных зданий, а также до общеобразовательных и дошкольных образовательных организаций, размещаемых на селитебных территориях, следует принимать с учетом СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200, нормативных документов по пожарной безопасности и СП 113.13330.

Таблицей 7.1.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200 определены разрывы от сооружений для хранения легкового автотранспорта до объектов застройки, согласно которым расстояние от открытых автостоянок и паркингов вместимостью от 10 и менее машино-мест до территорий школ, детских учреждений, ПТУ, техникумов, площадок для отдыха, игр и спорта, детских должно составлять не менее 25 м, при вместимости от 11 до 50 машиномест - не менее 50 м.

В соответствии с приложением к СП 113.13330.2012 (действовавшего на момент заключения договор) расстояния от стоянок автомобилей до участков территорий школ, детских, образовательных учреждений, ПТУ, техникумов, площадок для отдыха, игр и спорта должно составлять для стоянок автомобилей вместимостью менее 10 машино-мест – 25 м, а при вместимости от 11-50 машиномест – 50 м.

Таким образом, указанные Своды правил при несоблюдении разрывов и расстояний устанавливают запреты на размещение каких-либо объектов, связанных с обслуживанием автотранспорта, в том числе не являющихся капитальными.

Учитывая, что к возникшим правоотношениям данные Своды правил не применены, арбитражный суд с целью определения возможности использования истцом земельного участка по назначению, определенному договором аренды, назначил судебную экспертизу.

Перед экспертом суд поставил следующий вопрос: Возможно ли использовать земельный участок с кадастровым номером 14:36:107009:676, находящийся по адресу: РС (Я), 

<

...> площадью 1580 кв.м. по назначению, определенному договором аренды № 09-5/2018-0004 от 16.02.2018 (видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта»; соответствует коду (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельных участков - 4.9), на момент его заключения (16.02.2018) и в период его действия (по 16.10.2021) с учетом требований действующего в спорный период законодательства (Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ?

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № 2118-23-СТЭ от 27.02.2023 (том 8 л.д.34-44), использование земельного участка с кадастровым номером 14:36:107009:676, находящегося по адресу: РС (Я), 

<

...> площадью 1580 кв.м. по назначению, определенному договором аренды № 09-5/2018-0004 от 16.02.2018 (видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта») возможно для обвалованной стоянки автомобилей, что соответствует коду (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельных участков - 4.9, на момент его заключения (16.02.2018) и в период его действия (по 16.10.2021) с учетом требований действующего в спорный период законодательства (Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ.

Согласно указанному экспертному заключению при производстве судебной экспертизы были использованы нормативно-технические документы, включая Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ФЗ от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности, СП 113.13330.2012.Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиР21-02-99.

Суд, установив, что экспертное заключение не содержит ссылок на Свод правил 42.13330.2016., назначил дополнительную экспертизу, перед экспертом поставлен следующий вопрос: Возможно ли использовать земельный участок с кадастровым номером 14:36:107009:676, находящийся по адресу: РС (Я), 

<

...> площадью 1580 кв.м. по назначению, определенному договором аренды № 09- 5/2018-0004 от 16.02.2018 (видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта»; соответствует коду (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельных участков - 4.9), на момент его заключения (16.02.2018) и в период его действия (по 16.10.2021) с учетом требований действующего в спорный период законодательства (Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200, СП 113.13330, Свода правил 42.13330.2011 и иных норм, подлежащих применению в спорный период).

Заключение эксперта от 22.02.2024 N 213-08/20 (том 9 л.д.45-65), составленное по результатам проведенной судебной экспертизы, содержит следующие выводы: в период с 25.12.2019 (либо с 17.06.2020) по настоящее время, согласно Правил землепользования и застройки города Якутска вид разрешенного использования «обслуживание автотранспорта» с кодом 4.9 изменен на «служебные гаражи». Земельный участок с КН 14:36:107009:676 возможно использовать только с кодом 4.9 с видом разрешенного использования «служебные гаражи». Для этого необходимо изменить вид разрешённого использования в соответствии с ПЗУ.

В представленных суду письменных пояснениях эксперт пояснил, что в период с 16.02.2018 по 16.10.2021 невозможно было использовать всю площадь земельного участка, так как в соответствии с нормами и требованиями возможно размещение открытой автостоянки и паркинга вместимостью, машино-мест не более 10. (см. схема 1). Всю площадь земельного участка невозможно было бы использовать под обслуживание автотранспорта, так как это нарушало Свод правил 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Приказ Минстроя России от 30.12.2016 г. №1034/пр); СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200; Нормативные документы по пожарной безопасности; Свод правил 113.13330.2016. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*. Возможно размещение открытой автостоянки и паркинга вместимостью, машино-мест не более 10(см. схема 1). Также возможно размещение обвалованных гаражей (учитывая, что при вечномерзлом грунте подземное и полу-подземное строительство исключено). Площадь допустимого размещения сооружения для хранения легкового автотранспорта составляет 670 м2.

Таким образом, заключения экспертов соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела и является надлежащим доказательством.

Доказательств того, что экспертные заключения содержат недостоверные либо противоречивые выводы, в материалы дела не представлено.

Проверив доводы истца об основаниях невозможности использования им арендованного земельного участка по назначению, суд первой инстанции указанных обстоятельств обоснованно не установил. В данном случае, при совокупности обстоятельств, необходимых для возложения на ответчиков ответственности в виде возмещения убытков, со стороны истца не доказана. Прежде всего, истцом не доказано наличие причинно-следственной связи между действием (бездействием) причинителя вреда (муниципального образования, представляемого ответчиками) и возникшими убытками, признаков противоправности в действиях (бездействии) органов муниципального образования. Доказательств несоответствия переданного по договору земельного участка условиям договора и назначению участка на момент заключения договора аренды не представлено. При этом действуя разумно и добросовестно, истец мог и должен был оценить все возможные риски, связанные с приобретением права аренды на земельный участок с учетом всех характеристик спорного участка.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал полную и всестороннюю оценку имеющимся в деле доказательствам в их взаимосвязи и совокупности.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 июля 2024 года по делу №А58-10636/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

           Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия путём подачи жалобы через суд первой инстанции.

 

Председательствующий:                                                                Е.Н. Скажутина

 

Судьи:                                                                                                          Е.А. Венедиктова

 

                                                                                                           ФИО10