АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 сентября 2025 года

Дело №

А56-112410/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Салтыковой С.С., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 представителя ФИО2 (доверенность от 11.01.2025), от администрации Ломоносовского муниципального района Ленинградской области ФИО3 (доверенность от 09.01.2025 № 3),

рассмотрев 08.09.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025 по делу № А56-112410/2024,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Предприниматель), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ломоносовского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188502, 

<

...>, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет), администрации Ломоносовского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188502, 

<

...>, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), с заявлением о признании незаконным решения Администрации от 06.08.2024 № исх-му-4353/202 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 47:14:0303005:48 (далее - Участок) в собственность за плату без проведения торгов и обязании принять решение о предоставлении Участка в собственность за плату без проведения торгов и направлении в адрес Предпринимателя договора купли-продажи Участка.

Решением суда от 26.02.2025, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе Предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 26.02.2025 и постановление от 10.06.2025, направить дело на новое рассмотрение.

Податель жалобы считает ошибочными выводы судов о несоответствии фактического использования расположенного на Участке здания виду разрешенного использования Участка, а также о несоответствии площади испрашиваемого Участка критерию ее необходимости для эксплуатации здания. По мнению Предпринимателя, суд первой инстанции необоснованно сослался на наличие зон с особыми условиями использования территории в качестве основания для отказа в предоставлении Участка.

В отзывах на кассационную жалобу Комитет и Администрация просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержала доводы жалобы, представитель Администрации - доводы отзыва на нее.

Комитет извещен в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзывах на нее.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимости, здание ветеринарной лечебницы, с кадастровым номером 47:14:0303001:615 площадью 98,8 кв. м, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, дер. Низино (далее - Строение).

Строение расположено в границах Участка площадью 1400 кв. м с видом разрешенного использования: для размещения и эксплуатации здания ветеринарной лечебницы по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, дер. Низино.

Предпринимателем 03.06.2024 подано заявление № 10664857 о предоставлении в собственность Участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По результатам рассмотрения указанного заявления от Администрации поступил отказ в предоставлении Участка от 19.06.2024 № исх-му-3297/2024. В обоснование отказа Администрация указала на несоответствие Строения требованиям действующего законодательства (здание заброшено, оконные и дверные проемы отсутствуют, внутри постройки находится строительный мусор).

Предприниматель 18.07.2024 подал повторное заявление № 10970093 о предоставлении в собственность Участка без проведения торгов. Письмом от 06.08.2024 № исх-му-4353/2024 Администрация повторно отказала в удовлетворении заявления, указала в качестве основания отказа на неиспользование Участка по целевому назначению.

Письмом от 06.09.2024 № 778 Комитет в ответ на запрос Предпринимателя о причинах отказа в предоставлении Участка указал, что его использование не соответствует целевому назначению, поскольку расположенное на нем Строение имеет заброшенный вид, внутри его находится строительный мусор, Участок не огорожен.

Считая отказ, выраженный в решении от 06.08.2024 № исх-му-4353/2024 и письме от 06.09.2024 № 778, не соответствующим закону, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций не установили совокупности оснований для удовлетворения заявленных Предпринимателем требований.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом по правилам распределения бремени доказывания, установленным статьей 65, частью 5 статьи 200 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

При этом лицо, оспаривающее законность принятого соответствующим органом ненормативного правового акта (решения), должно доказать наличие у него охраняемого законом права, которое оно считает нарушенным принятым актом, и представить соответствующие доказательства, подтверждающие данное право. 

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. 

Пунктом 2 названной статьи предусмотрены случаи продажи земельных участков без проведения торгов. В таком порядке, в частности, осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ). 

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ при рассмотрении заявления о предоставлении участка уполномоченный орган проверяет наличие или отсутствие предусмотренных статьей 39.16 того же Кодекса оснований для отказа в предоставлении земельного участка и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. 

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка среди прочего в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 № 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными. 

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются. 

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

По смыслу приведенных норм земельного и градостроительного законодательства вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенному на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым. 

При этом предоставление в собственность земельного участка, имеющего вид разрешенного использования, не соответствующий фактическому использованию расположенного на нем объекта недвижимости, вступает в противоречие с указанными нормами права, а также влечет ненадлежащее, не соответствующее требованиям законодательства определение выкупной цены, размер которой при продаже публичных земель без торгов в случаях, указанных в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ, устанавливается по правилам земельного законодательства и нормативных правовых актов соответствующих публичных образований исходя из кадастровой стоимости земельных участков, определяемой с учетом видов их использования. 

Установив, что Строение заброшено, оконные и дверные проемы отсутствуют, внутри постройки находится строительный мусор, суды пришли к обоснованному выводу, что целевое использование Участка и расположенного на нем объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования Участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок. 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Указанная правоприменительная практика, сформированная в период действия статьи 36 ЗК РФ, актуальна и в настоящее время, поскольку правовое регулирование ситуации, исходя из принципов земельного законодательства, не изменилось, и с 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 ЗК РФ.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394). Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2). 

При отказе в удовлетворении заявленных требований суд апелляционной инстанции с учетом указанных норм законодательства и разъяснений обоснованно исходил из недоказанности Предпринимателем необходимости предоставления в собственность Участка, чей размер значительно превышает по площади принадлежащее ему Строение.

При таких обстоятельствах суды, руководствуясь приведенными выше положениями действующего земельного законодательства и сложившейся практикой их применения, правомерно заключили, что испрашиваемый в собственность Участок не может быть предоставлен заявителю в порядке реализации исключительного права, гарантированного статьей 39.20 ЗК РФ, соответственно, оспариваемый отказ Администрации в предоставлении Предпринимателю в собственность Участка не нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя при осуществлении им предпринимательской и иной экономической деятельности. 

С учетом наличия вышеуказанных оснований для отказа Предпринимателю в предоставлении Участка в собственность оспариваемые Предпринимателем выводы суда первой инстанции о невозможности предоставления Предпринимателю Участка в собственность ввиду его нахождения в соответствующих зонах с особыми условиями использования территории не повлияли на результат рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025 по делу № А56-112410/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

С.С. Салтыкова

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева