АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5126/2020

25 декабря 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от заявителя: А.П. Лишай, представитель, доверенность от 01.03.2020

от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: ФИО1, представитель, доверенность от 05.03.2020 №1-22-1506

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Заря» 

на решение от 15.06.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020

по делу №  А73-2576/2020

Арбитражного суда Хабаровского края

по заявлению открытого акционерного общества «Заря»

к министерству имущественных отношений Хабаровского края                        

о признании незаконными решения

Открытое акционерное общество «Заря» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680572, Хабаровский край, Хабаровский район, с. Осиновая речка, пер. Молодежный, д. 2; далее – ОАО «Заря», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>; далее – Министерство) с заявлением о признании недействительным решения, выраженного в письме от 20.11.2019 №1-11-9587, в части отказа в заключении договоров купли-продажи 24 земельных участков с кадастровыми номерами: 27:06:0020408:44, 27:06:0020307:2, 27:06:0020303:2, 27:06:0020208:5, 27:06:0020306:2, 27:06:0020401:2, 27:06:0020206:88, 27:06:0020409:290, 27:06:0020301:3, 27:06:0020308:2, 27:06:0020207:4, 27:06:0000000:844, 27:06:0020309:5, 27:06:0020213:45, 27:06:0020413:24, 27:06:0020305:2, 27:06:0000000:845, 27:06:0020304:2, 27:06:0000000:846, 27:06:0020209:4, 27:06:0020302:3, 27:06:0020310:12, 27:06:0020410:119, 27:06:002013:15; об обязании Министерство подготовить и направить ОАО «Заря» проекты договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами: 27:06:0020408:44, 27:06:0020307:2, 27:06:0020303:2, 27:06:0020208:5, 27:06:0020306:2, 27:06:0020401:2, 27:06:0020206:88, 27:06:0020409:290, 27:06:0020301:3, 27:06:0020308:2, 27:06:0020207:4, 27:06:0000000:844, 27:06:0020309:5, 27:06:0020213:45, 27:06:0020413:24, 27:06:0020305:2, 27:06:0000000:845, 27:06:0020304:2, 27:06:0000000:846, 27:06:0020209:4, 27:06:0020302:3, 27:06:0020310:12, 27:06:0020410:119, 27:06:002013:15 в тридцатидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу; об установлении стоимости земельных участков для расчета стоимости выкупа - определения стоимости выкупа земельных участков.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 15.06.2020, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020, в удовлетворении заявленных обществом требований оказано.

ОАО «Заря», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы привел доводы об ошибочности выводов судов о прекращении договора аренды от 27.02.2012 №673 и пропуска обществом срока на обращение с заявлением о приобретении земельных участков в собственность без проведения торгов. Полагает необоснованной позицию судов о доказанности Министерством факта ненадлежащего использования арендатором (ОАО «Заря») земельного участка сельскохозяйственного назначения. Ссылается на неисследованность судами обстоятельств ограничения в обороте земельных участков, на которых находятся мелиоративные системы. В указанном аспекте без внимания судов оставлены доводы общества о статусе этой системы и наличия факта её нахождения ранее.

Министерством представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором  выражено несогласие с доводами её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители ОАО «Заря» и Министерства поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что 27.02.2012 между Министерством (арендодатель) и ОАО «Заря» (арендатор) на основании распоряжения от 09.02.2012 №159 заключен договор аренды №673 земельного участка с кадастровым номером 27:06:000000:24, общей площадью 100 955 000 кв.м из земель категории сельскохозяйственного назначения в Вяземском районе Хабаровского края, для использования под сельскохозяйственное производство, сроком на 3 года, в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Срок аренды установлен по 09.02.2015. При этом стороны распространили действие договора на отношения, возникшие с 09.02.2012 (пункты 2.1, 2.2 договора). 

Согласно пункту 2.4 договора в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока, указанного в пункте 2.1 договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. По истечении месячного срока договор считается расторгнутым.

Наряду со случаями, указанными в пункте 2.4 договора, договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условия договора, в том числе, если арендатор допустил нарушение установленного договором срока внесения арендной платы более чем на 30 дней или допустил просрочку оплаты более двух раз подряд в течение года независимо от величины задолженности (пункт 6.2, подпункт 6.2.3 договора).

В последующем земельный участок с кадастровым номером 27:06:000000:24 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами: 27:06:0020408:44, 27:06:0020307:2, 27:06:0020303:2, 27:06:0020208:5, 27:06:0020306:2, 27:06:0020401:2, 27:06:0020206:88, 27:06:0020409:290, 27:06:0020301:3, 27:06:0020308:2, 27:06:0020207:4, 27:06:0000000:844, 27:06:0020309:5, 27:06:0020213:45, 27:06:0020413:24, 27:06:0020305:2, 27:06:0000000:845, 27:06:0020304:2, 27:06:0000000:846, 27:06:0020209:4, 27:06:0020302:3, 27:06:0020310:12, 27:06:0020410:119, 27:06:002013:15.

После окончания срока действия договора аренды (09.02.2015), арендатор продолжил пользоваться земельным участком.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2015 по делу №А73-5433/2014 ОАО «Заря» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Определением от 03.02.2016 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2

Министерство (арендодатель) уведомлением от 29.11.2018 №1-11-11461 заявило об отказе от исполнения договора аренды 27.02.2012 №673 по мотиву наличия долга по арендной плате. 

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 08.07.2019 по делу №А73-5433/2014, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2019 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.12.2019, односторонний отказ Министерства от 29.11.2018 от исполнения договора аренды от 27.02.2012 №673 признан недействительным.

Конкурсный управляющий ОАО «Заря» 11.10.2019 обратился в Министерство с заявлениями №№05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 о предоставлении 24 земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: 27:06:0020408:44, 27:06:0020307:2, 27:06:0020303:2, 27:06:0020208:5, 27:06:0020306:2, 27:06:0020401:2, 27:06:0020206:88, 27:06:0020409:290, 27:06:0020301:3, 27:06:0020308:2, 27:06:0020207:4, 27:06:0000000:844, 27:06:0020309:5, 27:06:0020213:45, 27:06:0020413:24, 27:06:0020305:2, 27:06:0000000:845, 27:06:0020304:2, 27:06:0000000:846, 27:06:0020209:4, 27:06:0020302:3, 27:06:0020310:12, 27:06:0020410:119, 27:06:002013:15 в собственность без проведения торгов, основываясь на нахождении земель сельскохозяйственного назначения в аренде общества более трех лет в порядке пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002  №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон №101-ФЗ), пункта 2 статьи 39.3 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Письмом от 20.11.2019 №1-1-9587 Министерство отказало в удовлетворении указанных заявлений общества по причине того, что обращения по данным земельным участкам поданы за пределами срока действия договора аренды. Кроме того, в границах земельных участков с кадастровыми номерами 27:06:0020303:2, 27:06:0020304:2, 27:06:0020305:2, 27:06:0020306:2, 27:06:0020307:2, 27:06:0020308:2 расположен объект - сооружение (сооружения ирригационных и мелиоративных систем, осушительная система «Шереметьево»), находящийся в собственности Хабаровского края, не являющийся собственностью ОАО «Заря». По информации Управления Россельхознадзора по Хабаровскому краю и ЕАО в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 27:06:0000000:844, 27:06:0000000:845, 27:06:0020305:2, 27:06:0020304:2, 27:06:0020206:88, 27:06:0020309:5, 27:06:0020209:4, 27:06:0020213:45, 27:06:0020301:3, 27:06:0020302:3, 27:06:0020207:4, 27:06:0020307:2, 27:06:0020308:2, 27:06:0020208:5, 27:06:0000000:846, 27:06:0020306:2, 27:06:0020413:24, 27:06:0020303:2 обществу выдано предостережение о недопустимости нарушений обязательных требований в части неиспользования по целевому назначению, зарастанию сорной растительностью земельных участков сельскохозяйственного назначения и невыполнения установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв. 

ОАО «Заря», не согласившись с отказом Министерства, изложенным в письме от 20.11.2019 №1-1-9587, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, отказывая в удовлетворении которого суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания недействительным акта и незаконными действий (бездействий) процессуальный закон предусматривает совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному правовому акту и нарушение прав и охраняемых законом интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

 

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи, в собственность за плату.

По общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом №101-ФЗ.

В силу пункта 4 статьи 10 Закона №101-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: земельный участок используется по договору аренды не менее трех лет; использование участка осуществляться надлежащим образом (в соответствии с его целевым назначением); заявление о заключении договора купли-продажи подано до дня истечения срока договора аренды.

Как установлено судами, договор аренды земельного участка от 27.02.2012 №673 заключен его участниками на срок с 09.02.2012 по 09.02.2015 (пункт 2.1 договора).

После окончания срока аренды (09.02.2015) общество продолжило пользоваться указанными земельными участками в отсутствие возражений со стороны Министерства, в связи с чем действие договора от 27.02.2012 №673 было возобновлено на неопределенный срок согласно пункту 2.4 договора и пункту 2 статьи 621 ГК РФ (данные обстоятельства установлены судебными актами по делу №А73095/2019 и Определением судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.11.2020 №303-ЭС16-19972(2)).

Вместе с тем, возобновление договора на неопределенный срок не означает сохранение возможности выкупа земельного участка согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в любое время после его возобновления на неопределённый срок. 

Доказательств обращения общества в уполномоченный орган с соответствующим заявлением до окончания срока действия договора аренды №673 (09.02.2015) в соответствии с требованиями указанных правовых норм в материалы дела не представлено.

На основании изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что обращение общества с заявлениями от 11.10.2019 о предоставлении спорных земельных участков в собственность не может быть признано надлежащим по смыслу части 4 статьи 10 Закона №101-ФЗ и подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Судами также установлено и не оспаривалось участниками правового конфликта, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 27:06:0020303:2, 27:06:0020304:2, 27:06:0020305:2, 27:06:0020306:2, 27:06:0020307:2, 27:06:0020308:2, 27:06:0020213:45 находится осушительная мелиоративная система «Шереметьево», принадлежащая на праве собственности Хабаровскому краю.

К ограниченным в обороте землям относятся земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные под объектами гидротехнических сооружений (подпункт 10 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ). 

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства относится, в числе прочих, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Учитывая установленные обстоятельства, суды пришли к верному выводу о том, что поскольку испрашиваемые земельные участки обременены сооружением - мелиоративная система, находящимся в собственности Хабаровского края, то предоставление земельных участков с кадастровыми номерами 27:06:0020303:2, 27:06:0020304:2, 27:06:0020305:2, 27:06:0020306:2, 27:06:0020307:2, 27:06:0020308:2, 27:06:0020213:45 в собственность ОАО «Заря» приведет к нарушению принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Согласно Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 №369, использование (неиспользование) участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды установили, что в июне 2019 года КГКУ «Краевой имущественный комплекс» проведен осмотр земельных участков, в результате которого зафиксирован факт их неиспользования обществом (акт осмотра от 11.06.2019 №37). В этом же акте указано на наличие задолженности ОАО «Заря» по арендной плате в размере 1 833 413 руб. 63 коп. и штрафным санкциям в размере 218 699 руб. 91 коп. По информации Управления Россельхознадзора по Хабаровскому краю и ЕАО, предоставленной в Министерство (письмо от 06.11.2019 №04-16/5318), в ходе административного обследования спорных земельных участков установлено их неиспользование по целевому назначению. ОАО «Заря» не приняты меры по проведению обязательных мероприятий по охране земель; воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также по проведению агротехнических, противопожарных и фитосанитарных мероприятий сельскохозяйственных угодий. 

ОАО «Заря» в материалы дела в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства устранения выявленных нарушений, а также надлежащего использования им спорных земельных участков по целевому назначению.

Учитывая указанные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что заявителем не выполнены условия о сроке обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, а также о надлежащем использовании арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения, в связи с чем он не обладает правом на приобретение в собственность переданного ему в аренду спорного земельного участка в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Доводы кассационной жалобы не опровергают правильность применения судами норм материального права относительно спорных правоотношений сторон, основаны на неверном их толковании и понимании, а в остальном направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71, частью 2 статьи 271 АПК РФ.

Неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих отмену состоявшихся по делу судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ), судами  также не допущено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.06.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 по делу № А73-2576/2020 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную  жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                          М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи                                                                   В.А. Гребенщикова

                                                                              С.И. Гребенщиков