ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-117243/2022

01 сентября 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Семиглазова В.А., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: ФИО2  – по доверенности от 27.06.2023, ФИО3 – по доверенности от 10.01.2023 (посредством системы «онлайн-заседание»); 

от ответчиков: 1) ФИО4 – по доверенности от 12.12.2022, ФИО5 – по доверенности от 15.02.2023; 2), 3) – не явились, извещены; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера  13АП-16964/2023, 13АП-22519/2023)  Санкт-Петербургской организации общероссийской общественной организации «Союз кинематографистов Российской Федерации» и Учреждения «Дом творчества кинематографистов «Репино» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2023 по делу № А56- 117243/2022 (судья Бугорская Н.А.), принятое

 

по иску Санкт-Петербургской организации общероссийской общественной организации «Союз кинематографистов Российской Федерации» (адрес: 191011, Санкт-Петербург, ул. Караванная, 12, ОГРН 

<

***>);

к 1) Закрытому акционерному обществу «Санаторий «Черная речка» (адрес: 197729, Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, ОГРН 

<

***>); 2) Учреждению «Дом творчества кинематографистов «Репино» (адрес: 197738, Санкт-Петербург, 

<

...>, ОГРН 

<

***>); 3) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, 10-12, ОГРН 

<

***>);

о расторжении договоров, 

 

установил:

Санкт-Петербургская организация общероссийской общественной организации «Союз кинематографистов Российской Федерации» (далее – истец, Организация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу «Санаторий «Черная речка» (далее – Общество), Учреждению «Дом творчества кинематографистов «Репино» (далее – Учреждение), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление), в котором просило:

– расторгнуть Инвестиционное соглашение о реконструкции объектов недвижимости дома творчества кинематографистов РФ «Репино» (о девелопменте) от 15.09.2021 (в редакции дополнительных соглашений от 15.09.2022 № 1, от 27.04.2022 № 2);

– расторгнуть следующие договоры: договор займа от 15.09.2021, договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 15.09.2021, договор купли-продажи от 27.04.2022, договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 27.04.2022;

– обязать Управление погасить запись о залоге от 08.10.2021 под номером 78:38:0022128:2032-78/011/2021-5, а также запись о залоге от 23.05.2022 под номером 78:38:0022128:2032-78/011/2022-6. 

Решением суда от 14.04.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Организация подала апелляционную жалобу, в которой решение от 14.04.2023 отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. 

Учреждение, также считая решение от 14.04.2023 незаконным и необоснованным, подало апелляционную жалобу, в которой просило означенный судебный акт отменить.

В обоснование апелляционных жалоб, доводы которых фактически идентичны друг другу, Организация и Учреждение указали, что вывод суда первой инстанции об отсутствии существенного нарушения Обществом условий договора займа и иных заключенных договоров противоречит представленным в материалы дела доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателей жалоб, сохранение договорных отношений существенным образом нарушает права и интересы истца, а также баланс интересов сторон. 

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения. 

Определением суда от 04.07.2023 судебное разбирательство по делу было отложено в целях совместного рассмотрения вышеуказанных апелляционных жалоб.

Организация 15.08.2023 направила в апелляционный суд дополнительные пояснения, в которых, ссылаясь на то, что фактически инвестиционное соглашение от 15.09.2021 представляет собой договор простого товарищества, который не содержит срока действия простого товарищества, указал, что у истца имеется право на односторонний немотивированный отказ от исполнения означенного договора в соответствии со статьей 1051 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании представители Организации доводы апелляционных жалоб поддержали в полном объеме, представители Общества против удовлетворения апелляционных жалоб возражали. 

Учреждение и Управление, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание, что в силу статей 123, 156, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Обществом (девелопер), Организацией (заказчик) и Учреждением (арендатор) было заключено инвестиционное соглашение о реконструкции объектов недвижимости дома творчества кинематографистов РФ «Репино» (о девелопменте) от 15.09.2021 в редакции дополнительных соглашений от 15.09.2022 № 1, от 27.04.2022 № 2 (далее – соглашение), из которого следует, что Учреждение является арендатором земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022128:2001 общей площадью 51040 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, а Организация владеет объектами капитального строительства – объекты недвижимости и объекты капитального строительства, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, а также насосная станция с артезианской скважиной №П-1328 (за территорией ДТК), Санкт-Петербург, Репино, Дальняя улица, дом 26, литера А.

Действуя совместно в общих интересах, арендатор и заказчик имеют волеизъявление, направленное на развитие земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости, с учетом использования передового отечественного и зарубежного опыта в сфере проектирования и градостроительства, а девелопер располагает: возможностью привлечения инвестиционных ресурсов, возможностью внедрения передовых зарубежных методик и разработок в сфере проектирования и градостроительства, необходимым кадровым потенциалом, обладающим знаниями и опытом в сфере развития и преобразования земельных участков, а также объектов капитального строительства, деловыми связями, в том числе с зарубежными партнерами, а также репутацией добросовестного контрагента и участника земельных правоотношений и иными необходимыми возможностями для организации девелоперской работы.

В силу пункта 1.2 соглашения девелопер берет на себя обязательства от своего имени, за собственный счет развивать и преобразовывать земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости. 

Указанные договоренности стороны согласовали реализовать путем последовательного заключения совокупности следующих договоров, юридических и фактических действий: договоры займа, залога (ипотеки) объектов недвижимости, залога движимого имущества.

Одновременно с соглашением 15.09.2021 между Обществом (займодавец) и Организацией (заемщик) заключен договор займа № б/н в редакции дополнительного соглашения от 27.04.2022 (далее – договор займа), во исполнение которого займодавец передал в собственность заемщику (заказчику) денежную сумму в размере 37 000 000 руб. 00 коп., а заемщик обязался возвратить указанную сумму займа в сроки и в порядке, установленные договором.

Договор займа является беспроцентным и заключается для целей погашения кредиторской задолженности, основанием возникновений которой является хозяйственная деятельность заемщика и арендатора. Заемщик обязуется обеспечить совершение всех необходимых и достаточных действий по погашению кредиторской задолженности незамедлительно после получения суммы займа. (пункт 4.3 соглашения, пункты 1.2, 1.3 договора займа).

В пунктах 4.6, 4.7 соглашения стороны согласовали, что в обеспечение надлежащего выполнения заемщиком обязательств по договору займа, заемщик (залогодатель) предоставляет заимодавцу (залогодержатель) в залог (ипотека) объекты недвижимости, указанные в пункте 2.2 соглашения, а также дополнительно предоставляет заимодавцу (залогодержатель) в залог движимое имущество - объекты, указанные в пунктах 2.3 и 2.4 соглашения. 

Заемщик обеспечивает передачу в залог (ипотек) объектов, право собственности на которые на момент заключения настоящего Соглашения на имя заемщика не зарегистрировано, последовательно, по мере постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности заемщика на указанные объекты. Передача в залог (ипотеку) указанных объектов осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к договору залога (ипотеки) (пункт 4.9 соглашения, пункт 1.7 договора займа). 

В силу пункта 2.1 договора займа срок возврата заемных средств - не позднее 31.12.2022. При этом возврат суммы займа происходит путем зачета встречных однородных требований в соответствии со статьей 410 ГК РФ (пункт 2.3 договора займа).

 24.06.2022 стороны заключили дополнительное Соглашение № 2 к договору займа, в котором согласовали, что к сумме займа 37 000 000 руб. 00 коп., полученных заемщиком, займодавец дополнительно передает в собственность заемщика денежные средства в размере 24 000 000 руб. 00 коп. в соответствии со следующим графиком: до 30.06.2022 – 8 000 000 руб. 00 коп., до 31.07.2022 – 8 000 000 руб. 00 коп., до 31.08.2022 – 8 000 000 руб. 00 коп.

Вместе с тем, как указал истец, Обществом были перечислено только 8 000 000 руб. 00 коп. 30.06.2022, однако, несмотря на нарушения условий договора займа со стороны займодавца, заемщик исполнил свои обязательства в рамках договора залога (ипотеки) объектов недвижимости от 27.04.2022 и передал в залог объекты недвижимости, указанные в пункте 1.2 договора.

Кроме того, во исполнение пункта 5.1 соглашения и надлежащего исполнения обязательств по договору займа (пункт 1.5) между Обществом (залогодержатель) и Организацией (залогодатель) был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 15.09.2021 в редакции дополнительного соглашения от 24.06.2022 (далее – договор залога), согласно которому залогодатель передал залогодержателю в залог недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 договора (объекты недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, с кадастровыми номерами: 78:38:0022128:2037, 78:38:0022128:2034, 78:38:0022128:2032, 78:38:0022128:2046, 78:38:0022128:2036,78:38:0022128:2035, 78:38:0022128:2043, 78:38:0022128:2033, 78:38:0022128:2031, 78:38:0022128:2529, 78:38:0022128:250, 78:38:0022128:2528, 78:38:0022128:2531.

27.04.2022 между Обществом (покупатель) и Организацией (продавец) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости в редакции дополнительного соглашения от 24.06.2022 № 1 (далее – договор купли-продажи),  в обеспечение исполнения которого также заключен договор залога (ипотеки) от 27.04.2022 между Обществом (залогодержатель) и Организацией (залогодатель).

В пункте 5.1 договора купли-продажи стороны установили, что стоимость объектов недвижимости составляет 150 000 000 руб. 00 коп., стоимость земельного участка – 190 347 005 руб. 00 коп. (пункт 5.2 договора купли-продажи). 

Оплата стоимости объектов (пункт 5.1)  включает в себя, в том числе оплату безотзывным покрытым аккредитивом – 43 000 000 руб. 00 коп., открытым по поручению покупателя в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента подписания договора от 27.04.2022.

Как указывает истец, какой-либо информации по открытию аккредитива в пользу продавца по договору от 27.04.2022 не поступало, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи покупателем, так как повлекло для продавца невозможность и распоряжаться денежными средствами в указанном размере в установленные сроки, что, по мнению Организации, влечет его расторжение в судебном порядке.

Кроме того, Организация указала, что заемщик свое обязательство по государственной регистрации залога (ипотеки) объектов недвижимости выполнил, но Обществом на сегодняшний день сумма займа так и не предоставлена в полном объеме, что является существенным нарушением со стороны последнего условий договора, поскольку влечет для заказчика (заемщика) невозможность оплаты его кредиторской задолженности.

Более того, истец отметил, что из-за несвоевременного выполнения обязательств ответчиком, Организация в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, истец, ссылаясь на существенное нарушение Обществом заключенных сторонами соглашения и договоров, просил расторгнуть вышеуказанные сделки в судебном порядке. 

При этом, поскольку предметом требования является расторжение инвестиционного соглашения от 15.09.2021 и договора займа, обеспеченных договором залога недвижимого имущества (ипотеки) от 15.09.2021, а судьба залога как обеспечительной сделки следует за сделками, обязательства по которым обеспечены залогом, то данные договоры, по мнению истца, также подлежат расторжению с последующим погашением записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Ссылаясь на вышеозначенные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив материалы дела в их совокупности и взаимной связи с учетом положений статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанций пришел к выводу об отсутствии в данном случае оснований для расторжения договоров в судебном порядке по основаниям, предусмотренным статьями 450 и 451 ГК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, а также проверив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не находит оснований для их удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.

По смыслу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости», судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и так далее.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждается и судом первой инстанции верно установлено, что в силу пункта 1.2 соглашения Общество обязалось от своего имени, за собственный счет развивать и преобразовывать участок и расположенные на нем объекты недвижимости.

Так, во исполнение вышеназванного обязательства по результатам деятельности Общества за Организацией было дополнительно зарегистрировано право собственности на 8 объектов недвижимости, изготовлены технические планы в отношении 13 объектов недвижимости, а также осуществлен раздел участка, В результате чего Организацией может быть реализовано исключительное право на выкуп участка, предусмотренное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В целях обеспечения функционирования и нормально эксплуатации объектов недвижимости осуществлена модернизация котельной, приобретен и смонтирован водогрейный котел стоимостью 498 000 руб. 00 коп. 

Кроме того, для начала работ по проектированию получен расчет потребления газа, ситуационный план, выполнены инженерно-геодезические изыскания для проектирования. 

Как указало Общество и не опровергнуто истцом, на текущем этапе вложения девелопера для целей реализации инвестиционного проекта составили 13 170 921 руб. 32 коп. 

При этом, заявляя о неисполнении Обществом принятых на себя обязательств, Организация и Учреждение не учитывают, что уведомлением от 26.10.2022 были отменены доверенности на представление интересов истца, что в свою очередь затрудняет для Общества осуществление принятых на себя обязательств, в частности, осуществить действия по выкупу земельного участка и приступить к реконструкции имущественного комплекса дома творчества кинематографистов.

При таких обстоятельствах оснований полагать, что приостановление деятельности по выкупу земельного участка обусловлено исключительно виновными действиями ответчика, по представленным сторонами доказательствам не имеется.

Более того, из материалов дела также следует, что во исполнение условий договора займа  Обществом были причислены Организации денежные средства в размере 45 000 000 руб. 00 коп., в последующем по платежному поручению т 07.04.2023 № 715 (л.д. 80 тома 2) была предоставлена оставшаяся часть займа в размере 16 000 000 руб. 00 коп. 

Вопреки части 1 статьи 65 АПК РФ объективных и допустимых доказательств возникновения у Организации негативных последствий, вызванных исключительно несвоевременным предоставлением всего объема займа, истцом в материалы дела не представлено. 

При этом, несмотря на то, что означенный договор является целевым (для оплаты кредиторской задолженности заемщика), Организацией не было представлено и доказательств принятия мер по погашению кредиторской задолженности за счет соответствующих средств, что также подтверждается и представленными в материалы дела претензией от 19.10.2022 № 77, а также платежными поручениями, содержащими сведения о расходовании денежных средств, в связи с чем доводы последней о существенных негативных последствий для неё вследствие позднего перечисления займа отклоняются апелляционной коллегией как необоснованные и документально не подтвержденные.

В то же время в соответствии с условием пункта 2.3 договора займа, предусматривающим, что возврат займа происходит путем зачета встречных однородных требований в соответствии со статьей 410 ГК РФ, Общество письмом от 27.01.2023 № 08-01 направило заявление о зачете. 

Указанное в совокупности также свидетельствует о том, что Обществом исполнены обязательства по предоставлению займа, при этом каких-либо существенных нарушений договора допущено не было. 

Кроме того, Организацией заявлено требование о расторжении договора купли-продажи, при этом, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Обществом была произведена предварительная оплата в размере 45 000 000 руб. 00 коп., что составляет треть стоимости всех объектов недвижимости, являющихся предметом сделки, подлежащей оплате в денежном выражении.

При таких обстоятельствах, повторно оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, принимая во внимание произведенное со стороны Общества встречное предоставление по договорам, в том числе размер денежных средств, вложенных Обществом в рамках инвестиционного проекта, регистрацию объектов недвижимости за Организацией, изготовление технических паспортов на объекты, а также перечисление суммы займа в полном объеме, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при конкретных обстоятельствах рассматриваемого спора расторжение договоров является несоразмерной мерой ответственности, не соответствующей принципу поддержания баланса интересов сторон, тем более, что просрочка исполнения обязательств по договорам не может быть признана в качестве существенного нарушения, влекущего применение такой  крайней меры как расторжение договора, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон, при непредставлении истцом доказательств каких-либо негативных для него последствий ввиду просрочки перечисления суммы займа. 

Более того, имущественные интересы истца, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения Обществом денежного обязательства, могут быть компенсированы применением к последнему предусмотренных договорами или законом штрафных санкций.

Доводы истца о наличии оснований для расторжения договоров со ссылкой на статьи 1051 ГК РФ также отклоняются апелляционной коллегией как несостоятельные и не имеющие правового значения для разрешения настощего спора, поскольку в рамках настоящего дела Организацией не было заявлено требование о признании договора расторгнутым, ранее истец также не отказывался от соглашения на основании статьи 1051 ГК РФ, а фактически просил суд расторгнуть договоры на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ ввиду существенного нарушения Обществом условий договора. 

С учетом приведенного, поскольку расторжение договора является крайней мерой, применяемой судом в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения соглашения, а также договоров займа и купли-продажи. 

При этом, поскольку основания для расторжения договоров займа и купли-продажи отсутствует, то в силу статьи 352 ГК РФ не имелось у суда и оснований для расторжения договоров ипотеки, которыми обеспечены обязательства из основных договоров, равно как и для удовлетворения требования Организации о погашении регистрационных записей.

На основании изложенного в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции отказано обоснованно и правомерно, а потому суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб Организации и Учреждения, доводы которых не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта по настоящему делу.

При вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2023 следует оставить без изменения, а жалобы Организации и Учреждения без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на подателей жалоб.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 14.04.2023 по делу №  А56-117243/2022  оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

В. А. Семиглазов

В. В. Черемошкина