АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-24363/2022

г. Челябинск

30 мая 2024 года

Резолютивная часть оглашена 06.05.2024

Решение в полном объеме изготовлено 30.05.2024

Судья Арбитражного суда Челябинской области Ефимов А. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровым В. С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации города Сочи, ОГРН 

<

***>, г. Сочи,

к Обществу с ограниченной ответственностью «Проммаш», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с 01.04.2021 по 30.06.2022 в сумме 995 184 руб. 89 коп, в том числе, основного долга в сумме 921 774 руб. 30 коп, пени в сумме 73 410 руб. 59 коп,

при участии в судебном заседании представителей:

ответчика: ФИО1, доверенность от 15.12.2022, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

Администрации города Сочи, ОГРН 

<

***>, г. Сочи (далее – истец, Администрация) обратилась к Обществу с ограниченной ответственностью «Проммаш», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск (далее – ответчик, ООО «Проммаш») с требованиями о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с 01.04.2021 по 30.06.2022 в сумме 995 184 руб. 89 коп, в том числе, основного долга в сумме 921 774 руб. 30 коп, пени в сумме 73 410 руб. 59 коп.

Ссылается на уклонение ответчика от исполнения предусмотренной договором от 22.04.1998 №4900000883 обязанности по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком. 

Ответчик отклонил требования по доводам отзыва (л.д. 94-95 т.1). Указал, что договором предусмотрено изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год, тогда как истец произвел расчет задолженности по второму с 01.01.2021 увеличению ее размера. Кроме того, ее размер определен на основании Отчета об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 26.05.2021 №03-05-43/21, составленного с применением рыночной стоимости земельного участка, неправомерно завышенной более чем в два раза по сравнению с кадастровой его стоимостью (68 245 979 руб. и 32 947 992 руб., соответственно). Отмечает, что добросовестно вносил арендную плату в размере, согласно Уведомления Департамента имущественных отношений  администрации г. Сочи №516/02.01-45 от 21.01.2021, а именно, 535 143 руб. 25 коп. в 2021 году, 556 548 руб. 98 коп. в 2022 году (с учетом коэффициента инфляции 1,04). Ссылается на признание Администрацией в Акте сверки взаимных расчетов по состоянию на 02.11.2021 наличия у ООО «Проммаш» переплаты.

Ходатайством исх. от 26.01.2023 (л.д. 11 т.1) ответчик просил назначить судебную экспертизу.

Определением от 02.05.2023 судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Негосударственное экспертное учреждение «Эсконс» (далее – ООО «НЭУ «ЭСКОНС») с постановкой на разрешение эксперта следующих вопросов:

1. Соответствует ли размер годовой арендной платы по договору аренды от 22.04.1998 г. № 4900000883, определенный в Отчете об оценке от 26.05.2021 № 03-05-43/21, действительной рыночной стоимости годовой арендной платы по договору ?

2. Если нет, то какова действительная рыночная величина годовой арендной платы по договору аренды от 22.04.1998 г. № 4900000883 по состоянию на дату, указанную в Отчете об оценке от 26.05.2021 № 03-05-43/21?

Заключением ООО «НЭУ «ЭСКОНС» №23072006 от 24.01.2024 (л.д. 22-33 т.2) установлено:

1. Размер годовой арендной платы по договору аренды от 22.04.1998 №4900000883, определенной в Отчете об оценке от 26.05.2021 №03-05-43/21, не соответствует рыночной арендной плате (расчетной денежной сумме, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях).

2. Рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях), на дату, указанную в Отчете об оценке от 26.05.2021 №03-05-43/21, составляет 618 792 руб.

Ответчиком представлен контррасчет основного долга и неустойки за период с 11.11.2021 по 03.04.2024 (л.д. 56-57 т.2), согласно которому по арендным платежам имеется переплата в сумме 31 432 руб. 32 коп, по неустойке – задолженность на сумму 49 419 руб. 01 коп, сумма задолженности по неустойке с учетом переплаты по арендным платежам составляет 17 986 руб. 69 коп.

В судебное заседание 03.05.2024 истец не явился.

В соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 45499476745769 (л.д. 60 т.1), а также ходатайством о приобщении дополнительных документов в ответ на определение суда (л.д. 61 т.1) подтверждается получение  истцом копии определения суда о начавшемся судебном разбирательстве.

С учетом указанного следует признать, что судом приняты надлежащие меры по извещению участвующих в деле лиц о судебном разбирательстве.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося в судебное заседание истца по правилам ст. 156 АПК РФ.

 В судебном заседании 03.05.2024 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 06.05.2024, о чем участвующие в деле лица были извещены публично на интернет-сайте: http://www.kad.arbitr.ru в разделе «Картотека арбитражных дел» в установленные АПК РФ сроки.

После перерыва стороны не явились.

В судебном заседании ответчик выразил мнение о необоснованности требований.

Заслушав ответчика и изучив представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.04.1998 между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (Арендодатель) и ЗАО «Альфа» (Арендатор) заключен договор №883 (л.д. 27-29 т.1), согласно которому Арендатору в пользование был предоставлен земельный участок площадью 2 100 кв.м., занимаемый заводом по розливу минеральной воды по адресу: Завокзальный переулок, 7, сроком действия по 01.01.2047.

Арендная плата установлена в размере базовой ставки в зоне С-1-б х 2 100 х 0,3, с ее внесением ежеквартально равными частями по истечении пятнадцатого дня начала следующего квартала, с правом ее изменения Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовых ставок (раздел 2 договора).

В случае нарушения сроков внесения арендной платы установлена пеня в размере 0,05% от суммы недоимки за каждый день просрочки (п. 5.3 договора).

Договором от 26.04.2006 (л.д. 31-32 т.1) ЗАО «Альфа» передала права и обязанности по договору №883 от 22.04.1998 ООО «ПРОМТЭК» в связи с заключением между ними договора купли-продажи недвижимого имущества.

Дополнительным соглашением от 01.04.2003 (л.д. 30 т.1) изменена нумерация договора №883 от 22.04.1998 на №4900000883 от 22.04.1998, с 01.01.22003 установлена годовая арендная плата в размере 223 552 руб. 

В связи с заключением 25.03.2009 между ООО «УРАЛМАШЛИЗИНГ» (Продавец) и ООО «Проммаш» (Покупатель) договора купли-продажи недвижимого имущества №76/КП/Л/22/и, расположенного на спорном земельном участке (л.д. 34-37), на основании договора от 29.03.2009 права и обязанности по договору №4900000883 от 22.04.1998 перешли ООО «Проммаш».

Согласно свидетельству серии 23-АЖ №128955 (л.д. 38 т.1) и выписке из ЕГРН от 23.06.2022 (л.д. 39-44 т.1) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205027:2, площадью 2 100 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, р-н Центральный, пер. Трунова, на праве собственности принадлежит  Муниципальному образованию город-курорт Сочи.

Дополнительным соглашением к договору №4900000883 от 22.04.1998, в соответствии с постановлением Администрации г. Сочи от 21.03.2013 «О переходе на рыночную оценку размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи  …» (л.д. 74 т.1), заключенным между Администрацией г. Сочи (Арендодатель) и ООО «Проммаш» (Арендатор), размер годовой арендной платы в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 05.06.2013 №2/92/ОЗ-2013 определен в сумме 410 287 руб.

Установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен не чаще одного раза в год.

Письмом исх. от 21.01.2021 №516.02.01-45 (л.д. 99 т.1) Администрация в лице Департамента имущественных отношений уведомила ООО «Проммаш» об установлении годовой арендной платы, с учетом уровня инфляции в размере 3,7% в сумме 535 143 руб. 25 коп.

Однако, письмом исх. от 03.11.2021 №16923/02.01-45 (л.д. 100 т.1) Администрация в лице Департамента имущественных отношений сообщило об увеличении размера годовой арендной платы с 19.05.2021 на основании Отчета об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 26.05.2021 №03-05-43/21 до 1 023 690 руб.

Ответчик указал, что направленное в его адрес Дополнительное соглашение от 27.10.2021 к договору №4900000883 от 22.04.1998 (л.д. 101 т.1) с размером годовой арендной платы 1 023 690 руб. им не подписано.

В обоснование исковых требований Администрацией представлен расчет основного долга в сумме 921 774 руб. 30 коп, пени в сумме 73 410 руб. 59 коп. (л.д. 16-20 т.1).

При этом, истец считает необходимым руководствоваться самой же Администрации, по расчетам которой по состоянию на 02.11.2021 переплата ООО «Проммаш» по основному обязательству составила  44 890 руб. 62 коп, задолженность по пене составила 14 058 руб. 27 коп, после зачета переплата составляет 30 832 руб. 35 коп. (оригинал Акта на л.д. 107-108 т.1).

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Оценив представленный в материалы дела договор аренды №4900000883 от 22.04.1998 на предоставление земельного участка, суд приходит к выводу о том, что он заключен с учетом принципа свободы договора по волеизъявлению сторон и не противоречит действующему законодательству (статьи 420, 421 ГК РФ). 

Ответчик, действующий своей волей и в своем интересе, будучи свободным в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 9, статья 421 ГК РФ), осознанно согласовал с истцом его условия.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 3 статьи 607 Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Представленный в материалы дела договор аренды №4900000883 от 22.04.1998 на предоставление земельного участка суд считает заключенным.

Факт получения и использования арендованного имущества подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В связи с наличием подписей и печатей на договоре аренды №4900000883 от 22.04.1998 на предоставление земельного участка, суд полагает, что размер арендной платы, а также порядок и методика ее исчисления также были согласован сторонами.

При этом, суд соглашается с ответчиком о праве Арендодателя на изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Соответственно, воспользовавшись таким правом, оформленным письмом (уведомлением) исх. от 21.01.2021 №516.02.01-45 (л.д. 99 т.1) об установлении годовой арендной платы 535 143 руб. 25 коп, истец неправомерно письмом исх. от 03.11.2021 №16923/02.01-45  увеличил ее до 1 023 690 руб. Соответственно, ответчик обоснованно отказался подписывать дополнительное соглашение с таким размером арендной платы.

В отношении довода ответчика о некорректном установлении арендной платы в размере 1 023 690 руб., расчет которой основан на Отчете об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 26.05.2021 №03-05-43/21.

Как отмечалось судом, на основании Заключения ООО «НЭУ «ЭСКОНС» №23072006 от 24.01.2024 рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях), на дату, указанную в Отчете об оценке от 26.05.2021 №03-05-43/21, составляет 618 792 руб.

Изучив данное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно содержит однозначные выводы по поставленным вопросам, их обоснование. Наличие противоречий в выводах эксперта судом не установлено. Экспертное заключение дано квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. В связи с чем, суд признает Заключение надлежащим доказательством по делу.

Учитывая, что условиями договора №4900000883 от 22.04.1998 предусмотрено методика исчисления размера арендной платы исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы, суд соглашается с доводами ответчика о неправомерности применения Администрацией в расчете годовой арендной платы данных  Отчета об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 26.05.2021 №03-05-43/21.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Частью 3 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Истцом не представлено мнение на отзыв ответчика, контррасчеты основного долга и пени.

В силу статей 606,  611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В п. 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли   являются   земельный    налог    (до    введения    в    действие    налога    на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда, изложенной в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды.

Ответчиком представлены платежные поручения об исполнении обязанности по внесению арендной платы, а также оплате пени (л.д. 102-106 т.1, оборот л.д. 61 – л.д. 65, 49-54 т.2): №34 от 17.03.2021, №59 от 21.06.2021, №84 от 21.09.2021, №44 от 17.08.2022, №45 от 22.08.2022, №5 от 28.02.2023, №17 от 15.05.2023, №23 от 15.08.2023, №26 от 18.09.2023, №3 от 06.02.2024, №4 от 06.02.2024,№5 от 06.02.2024, №10 от 04.04.2024.

Согласно контррасчету  ООО «Проммаш» (л.д. 56-57 т.2) с принятием в расчет исходных данных составленного истцом Акта сверки взаиморасчетов от 02.11.2021,  по состоянию на 03.04.2024 переплата по арендным платежам составляет 31 432 руб. 32 коп, долг пени составляет 49 419 руб. 01 коп.

При этом, истцом пени начислены по состоянию на 30.06.2022 исходя из размера арендной платы по Отчету об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 26.05.2021 №03-05-43/21, а потому, как и расчет основного долга, являются недостоверными.

По расчету ответчика на принятый истцом период с 01.04.2021 по 30.06.2022 задолженности ни по арендным платежам, ни по пени нет.

Контррасчет истцом не оспорен, судом признан арифметически верным.    

На основании изложенного, суд полагает, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени подлежит отклонению.

Согласно ч.2 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд, в числе прочего распределяет судебные расходы. 

В силу ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец от уплаты государственной пошлины освобожден. 

Стоимость судебной экспертизы в ООО «НЭУ «ЭСКОНС» согласно счета №2307/2006 от 24.01.2024 составила 54 000 руб.

ООО «Проммаш» перечислило на депозит суда платежным поручением №12 от 17.04.2023 30 000 руб., платежным поручением №24 от 24.08.2023 24 000 руб. (л.д. 132 т.1, л.д. 54 т.2)

Следовательно, с депозита суда на счет ООО «НЭУ «ЭСКОНС» подлежит перечислению 54 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Перечислить Обществу с ограниченной ответственностью «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС», г. Челябинск, со счета суда «Денежные средства, находящиеся во временном распоряжении арбитражного суда» за проведение судебной экспертизы 54 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья                                                                    А. В. Ефимов

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.