Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-57944/24

23 декабря 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагаевым Р.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ООО «АЛЬФА-М» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об изменении условий договора аренды от 20.02.2021 №АМ-3610-10/2021, о взыскании суммы задолженности по арендной плате за период с 01.07.2023 по 30.06.2024 в размере 60000 руб., неустойки от неуплаченной части суммы арендной платы в размере 6325,34 руб. и неустойки в размере 1/300 ставки ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 01.07.2024 по дату фактического исполнения обязательства,

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 01.07.2024, паспорт РФ,

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 16.09.2022, паспорт РФ, ФИО4, представитель по доверенности от 01.07.2023, паспорт РФ,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «АЛЬФА-М» с требованиями об изменении условий договора аренды от 20.02.2021 №АМ-3610-10/2021, о взыскании суммы задолженности по арендной плате за период с 01.07.2023 по 30.06.2024 в размере 60000 руб., неустойки от неуплаченной части суммы арендной платы в размере 6325,34 руб. и неустойки в размере 1/300 ставки ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 01.07.2024 по дату фактического исполнения обязательства.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Представленные в материалы дела уточнения таковыми не являются, судом не рассматриваются как уменьшение требований, поскольку отказа от требований в части взыскания задолженности и неустойки, правила об уменьшении требований при одновременном предъявлении имущественных и неимущественных требований не применяются. Однозначно воля на отказ от части требований истцом не выражена, в связи с чем спор рассмотрен по первоначально заявленным требованиям.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ИП ФИО5 и ООО «АЛЬФА-М» заключен договор аренды от 20.02.2021 № АМ-3610-10/2021, предметом которого является часть нежилого помещения Литера Б на плане № 13, 36, 37 общей площадью 99,7 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: Московская область, городской округ Красногорск, 

<

...>.

В связи со сменой собственника арендуемых помещений, между ООО «АЛЬФА-М» и ИП ФИО1 заключено дополнительное соглашение от 25.05.2021, в соответствии с которым новым арендодателем является ИП ФИО1

Согласно п. 3.1 договора, арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы составляет 100000 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.

В соответствии с п. 3.1.2. договора, переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения, и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых помещений.

Согласно п. 3.2. договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Московской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1. настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Письмом от 11.05.2023 истец предложил ответчику заключить дополнительное соглашение, в соответствии с которым увеличить размер постоянной части арендной платы с 01.07.2023 на 5%.

В ответ на указанное обращение, ответчик отказал истцу в увеличении размера постоянной части арендной платы.

Уведомлением от 04.12.2023 № 2 истец повторно сообщил ответчику о повышении арендной платы на 5 %.

Претензией от 04.12.2023 истец указал, что в связи с отказом ответчика от подписания дополнительного соглашения, на стороне ответчика имеется задолженность по оплате арендных платежей за период с 01.07.2023 по 30.06.2024 в размере 60000 руб. Потребовал уплатить задолженность и неустойку, подписать дополнительное соглашение об изменении постоянной части арендной платы.

Письмом от 15.12.2023 ответчик повторно отказал истцу в увеличении размера постоянной части арендной платы.

Таким образом, поскольку требования об изменении условий договора аренды от 20.02.2021 № АМ-3610-10/2021 оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом. 

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В свою очередь на основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как предусмотрено пунктом 43 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условии договора в силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ).

Согласно п. 3.2. договора, пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Московской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1. настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

С учетом изложенного, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, оценив условия договора, у суда отсутствуют основания для вывода, что у ответчика имеется обязанность по заключению дополнительного соглашения в части увеличения размера постоянной части арендной платы. 

Включение в договор условия пункта 3.2 договора не является принятием сторонами сделки, в том числе ответчиком, обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части, такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Доводы истца о том, что повышение размера арендной платы на уровень инфляции не является изменением договора судом отклоняются, поскольку сторонами установлена твердая сумма арендной платы – 100000 руб.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2020 № 304-ЭС20-15454 по делу № А27-23499/2019.

Суд принял во внимание представленный в материалы дела консультационный отчет от 29.11.2024, в соответствии с которым наиболее вероятный размер арендной платы по договору аренды составляет 133797 руб.

Между тем, суд отмечает, что в рассматриваемом споре рыночная величина арендной платы не является обязательной для сторон договора аренды и носит лишь рекомендательный характер, что также подтверждается позицией Верховного суда Российской Федерации по делу № А56-74075/2020 (определение Верховного суда Российской Федерации от 14.02.2022 № 307-ЭС21-28015).

Кроме того, помимо текстуального согласования необходимости оформления изменений арендной платы путем заключения дополнительного соглашения, сторонами также согласован порядок и алгоритм действий сторон при установлении нового размера арендной платы в связи с изменением индекса потребительских цен - путем направления заинтересованной стороной письма с предложением об изменении размера арендной платы не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Также сторонами дополнительно в том же пункте согласовано, что по соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора, что позволяет оценить данное условие договора как направленное на допустимость изменения арендной платы чаще одного раза в год по обоюдному согласию. Кроме того, судом принято во внимание, что индекс потребительских цен является показателем, имеющим как положительную, так и отрицательную динамику, что позволяет ставить вопрос об изменении арендной платы не только арендодателю (в случае увеличения индекса потребительских цен), но и арендатору (в случае его уменьшения либо стагнации).

Законодательством установлен повышенный стандарт поведения субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации), предполагающий необходимость повышенной осмотрительности при приобретении и осуществлении ими гражданских прав, несоблюдение которого предполагает отнесение на субъекта предпринимательской деятельности соответствующих негативных последствий (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 № 308-ЭС14-1400). 

Судебный контроль призван обеспечивать защиту прав и свобод участников гражданского оборота, а не проверять экономическую целесообразность действий субъектов предпринимательской деятельности, поскольку последние обладают самостоятельностью и широкой дискрецией при принятии решений в сфере бизнеса. В этой связи суды не оценивают экономическую целесообразность подобных решений, так как в силу рискового характера предпринимательской деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2004 № 3-П).

Так, изменение условий договора в судебном порядке обусловлено необходимостью защиты слабой стороны договора, не сведущей об особенностях конкретного вида правоотношения и не способной влиять на отдельные условия договора, а не должно компенсировать последствия проявления стороной договора неосмотрительности при вступлении в гражданские правоотношения в условиях равенства преддоговорных возможностей. Судом установлено, что стороны имели равные переговорные возможности и определяли условия заключенного им договора по собственному усмотрению.

Суд также исходит из того, что материалы дела не содержат доказательств того, что действия ответчика в рамках исполнения договора влекут для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, и истец в принципе не ссылается на существенные нарушения ответчиком условий договора (подпункт 1 пункта 1 статьи 450 ГК РФ).

При таких обстоятельствах достаточные правовые основания для удовлетворения искового требования об изменении условий договора аренды отсутствуют. 

Согласно положению части 3 статьи 9 АПК РФ арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Поскольку судом не установлено оснований для удовлетворения требований о внесении изменений в договор аренды, расчет арендной платы необходимо производить в соответствии с действующим договором аренды от 20.02.2021 №АМ-3610-10/2021. В этой связи оснований для взыскания задолженности в виде доплаты истцом не представлено, производные исковые требования в виде взыскания задолженности и неустойки признаются судом необоснованными и удовлетворению не подлежат. Данный вывод согласуется с подходом изложенным в судебных актах по делу № А40-63169/23.

Ссылки истца на судебные акты по делу № А27-23877/22 отклоняются судом, поскольку такие судебные акты не являются практикообразующими и не подтверждают наличие единообразной практики по данной категории споров.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья                                                                                                              Ю.С. Таранец