АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10 апреля 2023 года

Дело №

А56-118364/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области ФИО1 (доверенность от 15.03.2023 № 834), от ФИО5 представителя     ФИО2 (доверенность от 25.10.2021), от ФИО3 представителя ФИО2 (доверенность от 25.10.2021), от ФИО4 представителя ФИО2 (доверенность от 21.10.2021), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ФИО5 и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2022 по делу № А56-118364/2021, 

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области, адрес: 187556, Ленинградская обл., Тихвинский р-н, г. Тихвин, мкр. 4, д. 42, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, адрес: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление Росреестра), выразившихся в постановке на государственный кадастровый учет одиннадцати земельных участков с кадастровыми номерами с 47:13:0935001:1169 по 47:13:0935001:1179; обязании Управления Росреестра в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения путем снятия указанных участков с государственного кадастрового учета; актуализации сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) по итогам снятия с кадастрового учета перечисленных участков.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены кадастровый инженер ФИО6, ФИО4, ФИО3, ФИО5.

Решением от 21.04.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2022 данное решение отменено; заявленные требования удовлетворены.

ФИО5 в кассационной жалобе просит отменить постановление от 25.11.2022, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, несоответствие выводов этого суда обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и оставить в силе решение от 21.04.2022. По мнению подателя жалобы, заявителем пропущен трехмесячный срок на оспаривание действий Управления Росреестра, и оснований для признания уважительными причин пропуска срока у апелляционного суда не имелось; не доказана незаконность постановки земельных участков на кадастровый учет; при отсутствии в реестре сведений об утвержденном проекте межевания территории у регистрирующего органа не имелось оснований для приостановления осуществления кадастрового учета; отсутствие проекта планировки территории не может служить препятствием к разделу земельного участка; к исходному земельному участку существовал доступ с земельных участков общего пользования, и условия доступа к вновь образованным земельным участкам не изменились; Администрация не доказала невозможность осуществления публичных функций после постановки на кадастровый учет вновь образованных земельных участков и нарушение каких-либо ее прав; собственники исходного участка были вправе распорядиться им путем его раздела.

Управление Росреестра в кассационной жалобе также просит отменить постановление от 25.11.2022, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, несоответствие выводов этого суда обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и оставить в силе решение от 21.04.2022. По мнению подателя жалобы, условие правил землепользования и застройки о невозможности раздела земельных участков до утверждения проекта планировки территории противоречит федеральному законодательству, устанавливающему исчерпывающий перечень ограничений при образовании земельных участков, которых не имелось в данном случае; у собственников земельных участков отсутствует обязанность подготовки проекта планировки соответствующей территории и финансирования расходов на его подготовку; проверка наличия утвержденного проекта планировки территории и содержания такого проекта относится к полномочиям органа, распоряжающегося земельными участками, а не регистрирующего органа; при постановке земельных участков на кадастровый учет не нарушены требования законодательства, а также требования к образуемым земельным участкам; не доказано нарушение публичных интересов межеванием земельных участков, поскольку какое-либо строительство на спорных участках будет возможно только после процедур согласования в порядке, установленном правилами землепользования и застройки. 

Администрация в отзывах на кассационные жалобы просит оставить их без удовлетворения, считая выводы апелляционного суда правильными.

Управление Росреестра в отзыве на кассационную жалобу ФИО5 поддерживает его доводы.

В судебном заседании представитель ФИО5, одновременно представляющий интересы ФИО3 и ФИО4, представитель  Управления Росреестра поддержали кассационные жалобы своих доверителей, подтвердив приведенные в жалобах доводы. Представитель Управления Росреестра поддержал позицию ФИО5 об отмене постановления апелляционного суда.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, кадастровый инженер лично не явился, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в отсутствие участников процесса либо их представителей.   

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, в общей долевой собственности ФИО4 (доля 4/10), ФИО3 (доля 3/10), ФИО5 (доля 3/10) находился земельный участок площадью 13 400 кв. м с кадастровым номером 47:13:0935001:435, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Тихвинский муниципальный р-н, Тихвинское гп., в 194 м на северо-восток от дер. Заболотье, относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». 

Соглашением собственников от 14.07.2021 оформлено решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 47:13:0935001:435 на одиннадцать земельных участков, из которых три земельных участка поступают в собственность ФИО3, пять участков – в собственность ФИО4, два участка – в собственность ФИО5, один участок остается в общей долевой собственности названных лиц (в равных долях).

На основании подготовленного кадастровым инженером ФИО6 межевого плана из земельного участка с кадастровым номером 47:13:0935001:435 образованы одиннадцать земельных участков площадью 999 кв. м, 1746 кв. м, 1323 кв. м, 1005 кв. м, 1120 кв. м, 1003 кв. м, 1004 кв. м, 1008 кв. м, 1069 кв. м, 1388 кв. м, 1735 кв. м, поставленных на государственный кадастровый учет 29.07.2021 с присвоением участкам кадастровых номеров 47:13:0935001:1169, 47:13:0935001:1170, 47:13:0935001:1171, 47:13:0935001:1172, 47:13:0935001:1173, 47:13:0935001:1174, 47:13:0935001:1175, 47:13:0935001:1176, 47:13:0935001:1177, 47:13:0935001:1178, 47:13:0935001:1179 соответственно. При этом земельный участок площадью 1323 кв. м с кадастровым номером 47:13:0935001:1171, остающийся в общей долевой собственности собственников, является многоконтурным, состоит из двух контуров, через него осуществляется доступ от земель общего пользования к десяти другим образованным земельным участкам, согласно заключению кадастрового инженера этот участок полностью обременен правом прохода и проезда к образуемым в результате раздела земельным участкам.

Одновременно с постановкой на кадастровый учет на вновь образованные участки зарегистрировано право собственности ФИО4, ФИО3, ФИО5 в соответствии с их соглашением от 14.07.2021, в том числе за ФИО4 – право единоличной собственности на участки с кадастровыми номерами с 47:13:0935001:1174 по 47:13:0935001:1178, за Тетерей П.В. - на участки с кадастровыми номерами 47:13:0935001:1170 и 47:13:0935001:1179, за ФИО3 – на участки с кадастровыми номерами 47:13:0935001:1169, 47:13:0935001:1172, 47:13:0935001:1173; в отношении участка с кадастровым номером 47:13:0935001:1171 зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО4, ФИО3 и ФИО5 (по 1/3 доли у каждого).

Приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 15.04.2016 № 19 утверждены Правила землепользования и застройки Тихвинского городского поселения (в редакции приказа от 09.03.2017 № 11) (далее – Правила).

Согласно карте градостроительного зонирования территории Тихвинского городского поселения спорные земельные участки находятся в территориальной зоне Ж-4 – зоне перспективного развития территории населенного пункта (статьи 47, 51.4 Правил). Статьей 46 Правил определены условия, которые должны соблюдаться при разделе земельных участков, в частности: в результате раздела к каждому образуемому земельному участку обеспечивается подъезд (подход) от земель общего пользования; обеспечение подъезда (прохода) через земельный участок, предназначенный для жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, не допускается; обеспечение подъезда через земельный участок, не предназначенный для жилищного строительства, допускается только по существующим проездам с твердым дорожным покрытием.

Пунктом 3 статьи 46 Правил установлено, что раздел земельных участков, расположенных в зоне Ж-4, до утверждения проекта планировки не допускается.

На данный момент в отношении территории, в пределах которой находятся спорные участки, проект планировки не утвержден.

Администрация, считая, что в отсутствие утвержденного проекта планировки Управление Росреестра должно было приостановить осуществление кадастрового учета вновь образованных земельных участков, а в дальнейшем отказать в постановке на кадастровый учет земельных участков, образованных в результате раздела, ссылаясь на то, что указанными действиями регистрирующего органа нарушаются права муниципального образования по регулированию и планированию застройки территории Тихвинского городского поселения и не соблюдены требования к образуемым земельным участкам, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.   

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований Администрации, исходил из того, что раздел спорного земельного участка не относится к случаям, когда раздел может быть произведен исключительно в соответствии с проектом межевания территории; сведения об утвержденном проекте межевания территории в информационных ресурсах отсутствовали и регистрирующий орган не обязан был запрашивать Администрацию о наличии такого проекта; градостроительными регламентами не установлены ограничения по образованию участков; финансирование работ по изготовлению проекта планировки территории является исключительной компетенцией Администрации и не может быть возложено на собственников участка. Кроме того, суд посчитал пропущенным Администрацией трехмесячный срок на оспаривание действий Управления Росреестра по постановке 29.07.2021 земельных участков на кадастровый учет.            

Апелляционный суд, отменяя решение суда и удовлетворяя требования Администрации, посчитал, что имеются основания для восстановления Администрации срока на обжалование действий регистрирующего органа, и  пришел к следующим выводам по существу спора: раздел земельного участка был осуществлен в нарушение установленного Правилами регулирования, направленного на обеспечение последовательного и планомерного развития территорий, создание благоприятных условий проживания и нахождения на данной территории человека, а, следовательно, межевой план в нарушение действовавших на дату его подготовки требований подготовлен без учета документов градостроительного зонирования; образованные земельные участки не соответствуют требованиям Правил и статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в части обеспечения подъезда с земель общего пользования, возможности использования всех образованных участков по назначению.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ) осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно статье 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли населенных пунктов. Земли каждой категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. 

Общие правила использования земельных участков из состава земель населенных пунктов установлены статьей 85 ЗК РФ. Согласно данной статье в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе к жилым. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.   

Исходя из статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительная деятельность осуществляется, в том числе, в виде территориального планирования, заключающегося в планировании развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (статья 9 ГрК РФ). 

В целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов осуществляется градостроительное зонирование.

Согласно статьям 1, 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Правила применения правил землепользования и застройки включают в себя положения о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами; о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления; о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Правилами Тихвинского городского поселения установлены общие градостроительные регламенты и градостроительные регламенты для территориальных зон.

Территориальная зона Ж-4, в которой находился принадлежавший гражданам на праве общей долевой собственности исходный земельный участок с кадастровым номером 47:13:0935001:435, определена как зона перспективного развития территории населенного пункта, предназначенная для комплексного и устойчивого развития в целях жилищного строительства, размещения объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам и положениям генерального плана Тихвинского поселения. Пунктом 4 статьи 51.4 Правил предусмотрено, что территории, расположенные в пределах границ указанной территориальной зоны, обеспечиваются документацией по планировке территории в составе проектов планировки и межевания территорий, а также градостроительных планов всех застроенных и (или) подлежащих застройке земельных участков; при разработке документации по планировке территории принимаются нормативы (градостроительные регламенты) зоны Ж-3.

Общие условия раздела земельных участков определены в статье 46 Правил в составе общих градостроительных регламентов. Пунктом 3 данной статьи установлен запрет на раздел земельных участков, расположенных в зоне Ж-4, до утверждения проекта планировки.

Как указала Администрация при обращении в суд с настоящими требованиями, обоснованными, в том числе, наличием указанного выше запрета, подготовка и утверждение документации по планировке территории не являются в силу закона в данном случае обязательными для органа местного самоуправления, поэтому Администрация не намерена самостоятельно осуществлять финансирование работ по изготовлению проекта планировки территории, где расположен исходный земельный участок.  

 Между тем из положений ГрК РФ (статья 41) также не следует обязанность собственников земельного участка инициировать подготовку документации по планировке территории, в отношении которой не предусматривается осуществление ее комплексного развития (что не равнозначно перспективному развитию территории) и в установленном порядке не принято решение о ее комплексном развитии.  

Установление в нормативном правовом акте ограничений на изменение земельного участка его собственником в зависимости от исполнения органом местного самоуправления публичной обязанности нарушает баланс частного и публичного интереса, поскольку на собственника возлагается дополнительное бремя несения организационных и материальных затрат в отсутствие предусмотренной законом обязанности нести эти затраты.

В таком случае указание в пункте 3 статьи 46 Правил на недопустимость раздела земельных участков в территориальной зоне Ж-4 не может расцениваться как препятствие к разделу земельного участка по решению его собственника, и Правила в этой части как противоречащие в этой части положениям федерального законодательства, не предусматривающим наличие утвержденного проекта планировки как обязательное условие раздела земельного участка, применительно к абзацу тринадцатому  статьи 12 ГК РФ, части 2 статьи 13 АПК РФ не подлежат применению.  

Вместе с тем суд апелляционной инстанции, отменяя решение арбитражного суда первой инстанции и удовлетворяя требования Администрации, обоснованно принял во внимание следующее.

Исходя из пункта 1 статьи 11.2 ЗК РФ раздел земельного участка является одним из способов образования земельных участков. По общему правилу, целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признается целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 3 данной статьи). 

Статьей 11.9 ЗК РФ установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам. Так, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Специальные требования к образуемым земельным участкам вне зависимости то того, в какой территориальной зоне они расположены, установлены градостроительными регламентами, содержащимися в статье 46 Правил, а именно: раздел земельных участков допускается при соблюдении минимальных расстояний от жилых домов и других объектов до границ смежных участков; к каждому образуемому земельному участку обеспечивается подъезд (подход) от земель общего пользования. При этом обеспечение подъезда (прохода) через земельный участок, предназначенный для жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, не допускается; обеспечение подъезда через земельный участок, не предназначенный для жилищного строительства, допускается только по существующим проездам с твердым дорожным покрытием.

Как установлено апелляционным судом, в результате раздела исходного земельного участка площадью 13 400 кв. м образовано одиннадцать земельных участков, в том числе двухконтурный земельный участок общей площадью 1323 кв. м с кадастровым номером 47:13:0935001:1171, состоящий из двух контуров, которые представляют собой две полосы шириной на всем протяжении не более 7 метров, фактически образующие проход от земель общего пользования к образованным участкам, не граничащим с землями общего пользования. При этом все вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». 

Согласно заключению кадастрового инженера, содержащемуся в межевом плане, доступ ко всем образуемым земельным участкам осуществляется через образуемый земельный участок 47:13:0935001:435:ЗУ11 (после постановки на кадастровый учет кадастровый номер 47:13:0935001:1171), указанный участок полностью обременен правом прохода и проезда к образуемым в результате раздела земельным участкам.

Между тем обеспечение подъезда и прохода к образуемым земельным участкам через земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, прямо противоречит действующим градостроительным регламентам (пункт 1 статьи 46 Правил). Статьей 51.4 Правил установлены параметры разрешенного строительства для территориальной зоны Ж-4, предусматривающие минимальное расстояние от жилого дома до границы участка 15 метров, что очевидно невозможно соблюсти для земельного участка с кадастровым номером 47:13:0935001:1171 при ширине каждого его контура не более 7 метров. Статьей 35 Правил допускается применение для всех объектов с основными и условно разрешенными видами использования вспомогательного вида разрешенного использования в виде проездов (территории) общего пользования, но в дополнение к основным и условно разрешенным видам использования, а не в качестве единственного вида использования. Однако конфигурация земельного участка с кадастровым номером 47:13:0935001:1171 явно не позволяет использовать его по назначению – для размещения индивидуального жилого дома с соблюдением параметров разрешенного строительства.

При таких обстоятельствах следует признать, что межевой план, представленный для осуществления кадастрового учета образованных земельных участков, по содержанию не соответствовал требованиям законодательства, поскольку предусматривал образование земельных участков с нарушением требований статьи 11.9 ЗК РФ и градостроительных регламентов, установленных Правилами, в части доступа к образуемым земельным участкам через земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, в противоречие с градостроительными регламентами, и невозможности использования одного из образуемых участков по назначению. Данные обстоятельства согласно пунктам 7, 26 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» должны были повлечь приостановление осуществления кадастрового учета с одновременной государственной регистрацией прав и последующий отказ в совершении регистрационных действий в случае неустранения причин приостановления.

При таком положении вывод суда апелляционной инстанции по существу спора по мотивам нарушения требований к образуемым земельным участкам следует признать правильным.   

Что касается пропуска Администрацией срока на подачу настоящего заявления в арбитражный суд, то данный вопрос разрешен апелляционным судом с учетом обстоятельств, имеющих отношение к данному вопросу, в том числе обращения Администрации первоначально в Тихвинский городской суд Ленинградской области, принявший к своему производству два аналогичных заявления Администрации. Суд кассационной инстанции не видит необходимости и не вправе исходя из положений статей 286, 288 АПК РФ переоценивать вывод апелляционного суда по данному вопросу.     

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого постановления, в связи с чем оно должно быть оставлено в силе.

При подаче кассационной жалобы ФИО5 уплатил государственную пошлину в сумме 3000 руб., в то время как исходя из подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46, размер государственной пошлины по данной кассационной жалобе составляет 150 руб. Между тем поскольку кассационная жалоба была подана в электронном виде и ФИО5 несмотря на предложение арбитражного суда в определении от 01.02.2023 о принятии кассационной жалобы к производству не представил оригинал чек-ордера от 12.01.2023 № 13, вопрос о возврате плательщику излишне уплаченной государственной пошлины не может быть разрешен в данном судебном акте.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2022 по делу № А56-118364/2021 оставить без изменения, а кассационные жалобы ФИО5 и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин