ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-7122/2019

г. ФИО13

06 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судейОвечкиной Е.А., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании представителя ответчика – ФИО3 по доверенности от 24.01.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кировский Завод Реставрации Труб» 

на решение Арбитражного суда Кировской области от 27.04.2021 по делу № А28-7122/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кировский Завод Реставрации Труб» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к публичному акционерному обществу «Т Плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице филиала «Кировский» 

с участием в деле третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

общества с ограниченной ответственностью «Вяткастрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кировской области 

об изменении договора, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кировский Завод Реставрации Труб» (далее – истец, ООО «Кировский Завод Реставрации Труб», заявитель апелляционной жалобы) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Т Плюс» в лице филиала «Кировский» (далее – ответчик, ПАО «Т Плюс») о внесении изменений и частичном расторжении договора от 20.11.2017, взыскании излишне уплаченной стоимости и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, с учетом окончательного уточнения сформулировал их следующим образом:

1. Внести в пункт 1.1 договора от 20.11.2017 № 7J00-FA041/01-001/0001-2018, заключенного  между ПАО «Т Плюс» и ООО «Кировский Завод Реставрации Труб» изменения, указав площадь продаваемых объектов недвижимости:

- площадь здания материального склада, назначение нежилое здание, количество этажей 1, расположенное по адресу: ФИО13ская область, город ФИО13, Ленинский район, пр. Колесникова 6/1, кадастровый номер 43:40:001045:347 в размере 1 507,7 кв.м.,

- площадь земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ФИО13ская область, город ФИО13, Ленинский район, пр. Колесникова 6/1, кадастровый номер 43:40:001045:346 в размере 21 098,7 кв.м.,

2. Внести в пункт 2.1 договора от 20.11.2017 № 7J00-FA041/01-001/0001-2018, заключенного  между ПАО «Т Плюс» и ООО «Кировский Завод Реставрации Труб» изменения, указав, что цена:

- здания материального склада, назначение нежилое здание, количество этажей 1, расположенное по адресу: ФИО13ская область, город ФИО13, Ленинский район, пр. Колесникова 6/1, кадастровый номер 43:40:001045:347 в размере 1 507,7 кв.м. уменьшается на сумму 3 102 761,68 рублей и составляет 5 867 365,32 рублей,

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ФИО13ская область, город ФИО13, Ленинский район, пр. Колесникова 6/1, кадастровый номер 43:40:001045:346 в размере 21 098,7 кв.м. уменьшается на сумму 142 644,93 рубля и составляет 3 774 768,07 рублей.

3. Взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения:

- за здание материального склада, назначение нежилое здание, количество этажей 1, расположенное по адресу: ФИО13ская область, город ФИО13, Ленинский район, пр. Колесникова 6/1, кадастровый номер 43:40:001045:347 площадью 1 507,7 кв.м. 3 102 761,68 рублей,

- за земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: ФИО13ская область, город ФИО13, Ленинский район, пр. Колесникова 6/1, кадастровый номер 43:40:001045:346 площадью 21 098,7 кв.м. в сумме 142 644,93 рублей.

4. Взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 411 437,36 рублей (за здание) и 16 931,76 рублей (за земельный участок).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 27.04.2021 в удовлетворении требований отказано.

Истец  с принятым решением суда частично не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение изменить, принять новый судебный акт  об удовлетворении требований в следующей части:

1. Внести в пункт 1.1 договора от 20.11.2017 № 7J00-FA041/01-001/0001-2018, заключенного  между ПАО «Т Плюс» и ООО «Кировский Завод Реставрации Труб» изменения, указав  площадь здания материального склада, назначение нежилое здание, количество этажей 1, расположенное по адресу: ФИО13ская область, город ФИО13, Ленинский район, пр. Колесникова 6/1, кадастровый номер 43:40:001045:347 в размере 1 507,7 кв.м.

2. Внести в пункт 2.1 договора от 20.11.2017 № 7J00-FA041/01-001/0001-2018, заключенного  между ПАО «Т Плюс» и ООО «Кировский Завод Реставрации Труб» изменения, указав, что цена здания материального склада, назначение нежилое здание, количество этажей 1, расположенное по адресу: ФИО13ская область, город ФИО13, Ленинский район, пр. Колесникова 6/1, кадастровый номер 43:40:001045:347 в размере 1 507,7 кв.м. уменьшается на сумму 3 102 761,68 рублей и составляет 5 867 365,32 рублей.

3. Взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения за здание материального склада, назначение нежилое здание, количество этажей 1, расположенное по адресу: ФИО13ская область, город ФИО13, Ленинский район, пр. Колесникова 6/1, кадастровый номер 43:40:001045:347 площадью 1 507,7 кв.м. 3 102 761,68 рублей.

4. Взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 411 437,36 рублей.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является незаконным и необоснованным.

В обоснование возражений истец указал, что площадь  здания составляла 1 510 кв.м., а не 2 305 кв.м., как указано в договоре. В ЕГРН сведения о меньшей площади должны были быть внесены, начиная с 07.12.2015, однако по непонятной причине  данные сведения об объекте не были изменены, в результате чего, на момент заключения  договора площадь  здания была указана  с учетом данных, содержащихся на тот момент в ЕГРН, которыми стороны руководствовались на момент совершения сделки.

Не согласен с выводом суда о том, что покупатель, проявляя в должной степени осмотрительность и заботливость, имел возможность до заключения договора  осмотреть объект и самостоятельно установить разницу площадей здания.

Уверенность директора ООО «Кировский Завод Реставрации Труб» в достоверности указанных  в договоре сведений была основана на представленной продавцом  выписке из ЕГРН, согласно которой площадь здания составляла  2305 кв.м., истец действовал при заключении договора разумно и добросовестно, осмотрел здание  склада, оснований сомневаться в достоверности сведений о площади объекта не имелось. Площадь здания является значительной, в связи с чем даже при визуальном осмотре выявить факт разницы было невозможно.

Кроме того не согласен с выводом суда о порядке определения цены в договоре. Полагает, что цена объекта была установлена, исходя из стоимости 1 кв.м., в этой связи  в силу требований пункта 2 статьи 424, статьи 555 ГК РФ уменьшение покупной цены здания  по сравнению с ценой, указанной в договоре, является возможным.

Полагает, что в справке  оценщика от 01.03.2017 № 41 речь идет  о примерной рыночной стоимости здания (8 970 000,00 руб.), тогда как  в договоре цена указана 8 970 127,00 руб., полагает, что данная стоимость определена сторонами в порядке преддоговорных переговоров, исходя из  стоимости 1 кв.м. здания 3 891,60 руб. и площади 2305 кв.м. (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Учитывая, что продавец не предоставил встречное предоставление на указанную в договоре сумму, считает, что основания  требовать уменьшения  покупной цены имеются. 

Также считает несоответствующим законодательству вывод суда о  том, что договор прекратил действие и не может быть изменен. Продавцом не исполнены надлежащим образом обязательства по договору, поэтому договор не прекратил действие, продавец не предпринял действий по исправлению недостоверных сведений в ЕГРН об объекте, в связи с чем покупатель  лишился в значительной степени  того, на что рассчитывал при заключении договора  (1/3 площади покупаемого здания). Считает, что в связи с нарушением ответчиком существенных условий  договора, связанных с передачей имущества  в меньшей площади, нежели указана в договоре, истец на основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ  вправе требовать  изменения условий договора о предмете и требовать по правилам статей 453, 1102, 1103 неосновательное обогащение и проценты.

Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 12.07.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 13.07.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласился, просит решение оставить без изменения, указал, что нарушений обязательств по договору продавцом не было допущено, имущество передано ответчиком и приято истцом по акту без замечаний, по результатам совершения оспариваемой сделки покупатель получил именно то имущество,  которое осматривал перед его приобретением. Цена определена для объекта в твердой сумме, какие-либо недопонимания сторон относительно объекта продажи отсутствовали,  истец производит расчет новой стоимости здания не предусмотренным договором способом. Полагает, что в данном случае существенные условия договора не подлежат изменению в сторону покупателя, удовлетворение исковых требований повлечет, по мнению ответчика, совершение сделки на нерыночных условиях.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала ранее представленные возражения по существу доводов жалобы.

Истец и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области в обжалуемой части проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Судом установлены следующие фактические обстоятельства, имевшие место до заключения между сторонами спора договора продажи недвижимости, которые не оспариваются сторонами.

В 1983 году возведено здание материального склада, получившего впоследствии кадастровый номер 43:40:001045:0001:15459/09/Г по сведениям Кировского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» первичная из подтвержденных обособленная инвентаризация здания произведена 27.01.2004 года. Здание однопролетное, выполнено на металлическом каркасе, одноэтажное, площадь здания - 1507,7 кв.м. Размер в плане 12,5*126,38 м. Высота от 5,62 до 5,7м.

1992 - значение года возведения объекта, впоследствии получившего кадастровый номер 43:40:001045:347 - здания склада по адресу: 

<

...> д 6/1 по сведениям, содержащимся в ЕГРН, внесенных на основании технического плана ФИО4 от 29.03.2015 года.

04.07.1996 протоколом №1 учредительного собрания закрытого акционерного общества «Кировэнергомонтаж» принято решение об установлении общего размера уставного капитала 120000000 (сто двадцать миллионов) рублей, разделенных на 120000 (сто двадцать тысяч) обыкновенных акций номинальной стоимостью 1000 (одна тысяча) рублей и порядке их оплаты, учредитель ЗАО «Комиэнергомонтаж» осуществляют оплату приобретенных акций в полном размере имуществом, принадлежащим ему на праве собственности и состоящем из помещений в зданиях по адресу: г. ФИО13, ТЭЦ-5 (д. Ломовская), в. т.ч.: 

1) Помещения в здании бытового корпуса на 1000 ч., количество помещений - 18, площадь помещений 453,7 кв.м., денежная оценка имущества -7493000 рублей;

2) Помещения в конторе стройуправления, количество помещений - 5, площадь помещений - 74,4 кв.м., денежная оценка имущества - 1343000 рублей; 

3) Помещения в объединенном корпусе, количество помещений - 14, площадь помещений - 590,2 кв.м., денежная оценка имущества - 12218000 рублей;

4) Помещения в здании материального склада, количество помещений - 2, площадь помещений - 352 кв.м., денежная оценка имущества - 6546000 рублей. Неденежные вклады (помещения) передаются ЗАО «Комиэнергомонтаж» Обществу на праве собственности по акту приема-передачи и учитываются на балансе в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете. Денежные средства учредителей физических лиц подлежат зачислению на расчетный счет Общества.

05.07.1996  подписан акт приема-передачи имущества в качестве оплаты учредителями ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ЗАО «Комиэнергомонтаж», в качестве оплаты 23 % уставного капитала.

25.12.2000 подготовлена техническая документация энергетического производственно-технологического комплекса ТЭС № 109/01 (являлась основанием для разработки технического плана здания от 29.03.2019, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений о площади и наименовании здания с кадастровым номером 43:40:001045:347, кадастровым инженером ФИО12). Кадастровый номер комплекса: 43:40:001045: 0001:109-К/01. В графе 5А столбца «№ на плане» раздела 5.1 вышеуказанной документации отображено здание материального склада площадью 2305 кв. м. год ввода в эксплуатацию 1992г.

27.01.2004 проведена  первичная техническая инвентаризация здания материального склада, расположенного по адресу: 

<

...>. Площадь 2440,9 кв.м. Инвентарный номер 15459/09. Год постройки - 1983 год.

15.11.2004  в ЕГРП (в настоящий момент ЕГРН)  внесена запись о праве собственности ОАО «Трест Северовостокэнергострой» в отношении помещений площадью 105,6 кв.м., 143,3 кв.м., 205,1 кв.м. по адресу: 

<

...>, соответственно № 4301/01-331/2004-381, № 43-01/01-331/2004-382, № 43-01/01-331/2004-383.

03.12.2004 между ООО «Трест Северовостокэнергострой» (ИНН 

<

***>), выступающего в качестве продавца, и ООО «Вяткастрой» (ИНН 

<

***>), выступающего в качестве покупателя заключен  договор №20/04 купли-продажи. Предметом договора являются три помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, а именно: помещение с кадастровым номером 43:40:001045:0001:15459/09:1001/Г, площадью 105,6 кв.м.,  помещение с кадастровым номером 43:40:001045:0001:15459/09:1002/Г, площадью 143,3 кв.м., помещение с кадастровым номером 43:40:001045:0001:15459/09:1003/Г, площадью 205,1 кв.м. 

31.01.2005  в ЕГРП внесена запись о праве собственности № 43-43-01/002/2005-046 в отношении помещения склада площадью 121,4 кв.м. - подвал, по адресу: 

<

...> в пользу ООО «Вяткастрой».

16.12.2005  внесение в сведения ЕГРП внесены  сведения о постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 43:40:001045:36, адрес: обл. ФИО13ская 

<

...> Категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: размещение объектов, предусмотренных в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур, кадастровая стоимость: 647 872,08 рублей, площадь 3437 кв.м.

17.04.2006  приведена новая техническая инвентаризация здания по пр. Колесникова, д.10 силами филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по г. Кирову. По результатам издан технический паспорт на помещение склада 43:40:001045:0001:15459/09:1007/Г по адресу: 

<

...>. Разработан Кировским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация».

17.04.2006  проведена  техническая инвентаризация здания материального склада. Общая площадь - 2503,7 кв.м. адрес: г. ФИО13, Ленинский район, проезд Колесникова, д. 10. (из справки КОГБУ «Бюро технической инвентаризации № 1698 от 19.12.2019 года);

27.06.2006 в ЕГРП внесена  запись № 43-43-01/303/2006-315 о праве собственности ООО «Вяткастрой» в отношении помещения склада с кадастровым номером 43:40:001045:0001:15459/09:1007/Г.

Согласно справке, подготовленной Кировским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ», по сведениям, хранящимся вБТИ, общая площадь здания материального склада (лит. Г) по адресу: г. ФИО13,проезд Колесникова, 10 составляет 1003,3 кв.м.

В соответствии с выпиской от  18.12.2007 № 05-9371 из плана приватизации треста «Северовостокэнергострой», утвержденного решением Комитета по управлению имуществом Кировской области от 20.10.1992 № 511 (610044, 

<

...>), в соответствии с планом приватизации треста «Северовостокэнергострой» и актом оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.07.1992, здание материального склада, деревня Ломовская, дата ввода в эксплуатацию 1Х-83, остаточная стоимость 28,9 т. руб., включено в уставный капитал АООТ «Трест «Северовостокэнергострой».

18.04.2008 заключен  договор купли-продажи земельного участка №897. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 43:40:001045:36, площадью 3437 кв.м. по адресу: 

<

...>, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение объектов, предусмотренных в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур, фактическое использование: размещение здания материального склада. Договор заключен между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова, выступающего в качестве продавца, и ЗАО «Кировэнергомонтаж» (ИНН 

<

***>) и ООО «Вяткастрой» (ИНН 

<

***>), выступающих в качестве покупателей. При переходе права собственности ЗАО «Кировэнергомонтаж» (ИНН 

<

***>) приобрело 4927/10033 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и ООО «Вяткастрой» (ИНН 

<

***>) приобрело 5106/10033 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, которые пропорциональны площади расположенных земельном участке зданий строений и сооружений, находящихся в собственности ЗАО «Кировэнергомонтаж» (ИНН 

<

***>) и ООО «Вяткастрой» (ИНН 

<

***>).

01.04.2009 между ЗАО «Кировэнергомонтаж» (ИНН 

<

***>), выступающего в качестве продавца, и ООО «Вяткастрой» (ИНН

<

***>), выступающего в качестве покупателя заключен  договор б/н купли-продажи недвижимого имущества. Предметом договора являются: помещение материального склада с кадастровым номером 43:40:001045:0001:15459/09:1004/Г, площадью 138,4 кв.м., помещение материального склада с кадастровым номером 43:40:001045:0001:15459/09:1005/Г, площадью 212,6 кв.м., помещение материального склада с кадастровым номером 43:40:001045:0001:15459/09:1006/Г, площадью 141,7 кв.м., а также  4927/10033 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 43:40:001045:36. 

В ЕГРП  внесены записи №43-43-01/296/2010-281 о регистрации права собственности на помещение материального склада с кадастровым номером 43:406001045:0036:33:401:002:000154590:0400:21006 (43:40:001045:0001:15459/09:1006/Г), площадью 141,7 кв.м., на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2009. Собственник - ООО «Вяткастрой»

14.05.2010 в ЕГРП внесена запись № 43-43-01/296/2010-282 в отношении земельного участка площадью 3437 кв.м. с кадастровым номером 43:40:001045:36 по адресу: 

<

...> о регистрации права собственности ООО «Вяткастрой».

10.12.2013  в ЕГРН внесены записи о постановке на кадастровый учет здания с кадастровым номером 43:40:001045:286 по адресу: 

<

...>, наименование: бытовок, кадастровая стоимость: 808 278,83 рублей, общая площадь: 62,8 кв.м., назначение: нежилое здание, количество этажей (в том числе подземных): 1, материал стен: кирпичные.

02.10.2015 в ЕГРН  внесена запись № 43-43-01/621/2014-721 о праве собственности ПАО «Т ПЛЮС» в отношении ТЭЦ-5, единого энергетического производственного технологического комплекса, инв. № 109/01 по адресу: 

<

...>.

25.11.2015  распоряжением заместителя главы администрации г. Кирова № 5066 о присвоении адреса зданию материального склада, получившего впоследствии кадастровый номер 43:40:001045:347: 

<

...> д 6/1.

27.11.2015 разработан технический план в связи с постановкой на кадастровый учет здания материального склада, расположенного по адресу: РФ, ФИО13ская область, г. ФИО13, Ленинский район, проезд Колесникова, д. 6/1

27.11.2015 кадастровый инженер ФИО4 направила в ФГБУ «ФКП» заявление № 30-2728912 с приложением технического плана в отношении здания с кадастровым номером 43:40:001045:347 о постановке на кадастровый учет вышеуказанного здания. Здание выделено из сложной вещи с кадастровым номером 43:40:001045:298. Площадь здания из технического плана -2 305 кв.м.

07.12.2015 в ЕГРН внесены сведения о постановке на кадастровый учет здания с кадастровым номером 43:40:001045:347 по адресу: РоссийскаяФедерация, ФИО13ская область, г. ФИО13, Ленинский район, пр. Колесникова, д. 6/1, наименование: здание материального склада, кадастровая стоимость: 12 219 357,06 рублей, общая площадь: 1507,7 кв.м., назначение: нежилое здание, количество этажей (в том числе подземных): 1, материал стен: железобетонные. 

03.02.2016 в ЕГРН внесены сведения о праве собственности ПАО «Т ПЛЮС» в отношении земельного участка с кадастровым номером 43:40:001045:346 за № 43-43/001-43/001/068/2016-156/1. 

08.02.2016 в ЕГРН внесены сведения о праве собственности ПАО «Т ПЛЮС» в отношении здания с кадастровым номером 43:40:001045:347 за № 4343/001-43/001/068/2016-157/1. В ЕГРН внесены сведения о площади объекта 2 305 кв.м.

20.11.2017 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) подписан договор купли-продажи имущества № 7J00-FA041/01-001/0001-2018 (далее также – договор).

Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество:

- здание, назначение нежилое здание, площадью 2 305 кв.м., количество этажей 1, расположенное по адресу: ФИО13ская область, город ФИО13, Ленинский район, пр. Колесникова 6/1, кадастровый номер 43:40:001045:347. Недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права № 182398 от 08.02.2016,

- здание бытовок, производственное, 1 этажное, площадь 62,8 кв.м., инв. 642, лит. Р, расположенное  по адресу: 

<

...> кадастровый номер 43:40:001045:286. Недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права 43-АГ № 133827 от 22.12.2014,

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 21 896 кв.м., расположенный по адресу: РФ, ФИО13ская область, город ФИО13, Ленинский район, пр. Колесникова 6, кадастровый номер 43:40:001045:346. Участок принадлежит продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права № 190193 от 03.02.2016,

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 35 038 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 43:40:001045:352. Участок принадлежит продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права № 230643 от 13.05.2016.

Продавец гарантирует, что на момент совершения настоящего договора имущество никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц. Отчуждаемый земельный участок не обременен правами третьих лиц, ограничения в его пользовании отсутствуют. На момент заключения настоящего договора имущество не передано в аренду (пункт 1.3 договора).

Недвижимое имущество (здания) расположены на земельном участке площадью 21 896 кв.м., кадастровый номер 43:40:001045:346, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов, находящемся по адресу: РФ, ФИО13ская область, город ФИО13, Ленинский район, пр. Колесникова 6/1, принадлежащем продавцу на праве собственности, на основании свидетельства о государственной регистрации права № 190193 от 03.02.2016 (пункт 1.4 договора).

Цена имущества составляет 19 107 000 рублей 00 копеек и включает в себя:

- цену здания, кадастровый номер 43:40:001045:347, которая составляет 8 970 127 рублей 00 копеек,

- цену здания бытовок, кадастровый номер 43:40:001045:286, которая составляет 263 000 рублей 00 копеек,

- цену земельного участка, кадастровый номер 43:40:001045:346, которая составляет 3 917 413 рублей 00 копеек,

- цену земельного участка, кадастровый номер 43:40:001045:352, которая составляет 5 956 460 рублей 00 копеек

(пункт 2.1 договора).

Покупатель обязуется  в течение 10 рабочих дней с даты подписания настоящего договора оплатить продавцу цену, указанную в пункте 2.1 договора (пункт 2.2 договора).

Обязательство продавца передать имущество считается исполненным после подписания продавцов актов приема-передачи имущества (пункт 3.3 договора).

Между сторонами 31.12.2017 подписан акт о передаче от продавца покупателю имущества, указанного в пункте 1.1 договора.

07.02.2018 осуществлена государственная регистрация права собственности истца  на здание, назначение нежилое здание, площадью 2 305 кв.м., количество этажей 1, расположенное по адресу: ФИО13ская область, г. ФИО13, Ленинский район, пр. Колесникова, д. 6/1. Кадастровый номер 43:40:001045:347, номер регистрации № 43:40:001045:347-43/001/2018-1. 

Из пояснений истца следует, что фактические площади здания (кадастровый номер 43:40:001045:347) и земельного участка (кадастровый номер 43:40:001045:346), на котором это здание расположено, меньше тех, которые указаны в договоре, а именно  площадь здания  составляет 1 507,7 кв.м. вместо 2 305 кв.м., площадь  земельного участка (кадастровый номер 43:40:001045:346) составляет 21 098,7 кв.м. вместо 21 896 кв.м.

29.03.2019 подготовлен технический план здания  в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений о площади и наименовании здания с кадастровым номером 43:40:001045:347, расположенного по адресу: 

<

...>. Технический план подготовлен кадастровым инженером ФИО12, характеристики здания: площадь 1507,7 кв.м., наименование: здание склада.

02.04.2019 в ЕГРН  внесены изменения площади и наименования здания с кадастровым номером 43:40:001045:347, с указанием площади здания 1507,7 кв.м.

Истец обращался к ответчику с предложением заключить соглашение со ссылкой на нарушение ответчиком существенных условий договора относительно передаваемых площадей и характеристик объектов.

Ответчик в письме от 18.04.2019 на предложение заключить соглашение выразил отказ на внесение изменений в договор купли-продажи от 20.11.2017 № 7J00-FA041/01-001/0001-2018, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Определением от 17.09.2020 по ходатайству истца назначалась  судебная экспертиза, проведение которой поручалось ФИО14, ФИО15, экспертам общества с ограниченной ответственностью «Проектно-изыскательская фирма «Землеустроительное бюро», производство по делу приостанавливалось, на разрешение экспертам поставлены следующие вопросы:

1) Имеются ли отличия фактических параметров здания материального склада, кадастровый номер 43:40:001045:347, в части его площади, описанного в пункте 1.1 договора № 7J00-FA041/01-001/0001-2018  от 20.11.2017 между ПАО «Т Плюс» и ООО «КЗРТ», от основных сведений о площади данного здания, содержащихся в Росреестре (ЕГРН):

- на дату присвоения данному зданию, как объекту недвижимости, кадастрового номера – 07.12.2015,

- на дату регистрации права собственности на данный объект недвижимости за ПАО «Т Плюс» - 08.12.2016 (регистрационная запись № 43-43/001-43/001/068/2016-157/1),

- на дату заключения договора от 20.11.2017 № 7J00-FA041/01-001/0001-2018  между ПАО «Т Плюс» и ООО «КЗРТ»?

2) Изменялись ли фактические параметры данного здания его площади и когда?

По результатам проведенной судебной экспертизы эксперты пришли к следующим выводам: на дату присвоения спорному зданию, как объекту недвижимости, актуального кадастрового номера 43:40:001045:347 - 07.12.2015, на дату регистрации права собственности на данный объект в пользу ПАО «Т Плюс» - 08.12.2016, на дату заключения договора между ПАО «Т Плюс» и ООО «КЗРТ» №7Ю0-РА041/01/0001-2018 - 20.11.2017,  имелись отличия фактических параметров здания с кадастровым номером 43:40:001045:347 от основных сведений о площади данного здания, содержащихся в ЕГРН. По состоянию на указанные даты в ЕГРН содержались сведения о площади спорного здания равной 2305 кв. метров, в то время как фактические параметры площади данного объекта фактически не изменялись и имели значение 1510,3 кв. метров. Изменений фактических параметров здания и его площади с момента его постройки в 1983 году не было. Незначительные изменения учтенных параметров здания в части площади составили 16,1 кв. метров (1494,2 кв. метра в 2004 году и 1510,3 кв. метров в настоящий период). Данные изменения, исходя из результатов проверки на местности, связаны с изменением методики измерений площади здания. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения в обжалуемой части, исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

По смыслу статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенной нормы лицо, требующее изменения  договора, должно доказать наличие существенного нарушения другой стороной договора как основание заявленных требований.

Вместе с тем применительно к положениям пункта 2 статьи 450 ГК РФ, признавая то или иное нарушение существенным,  следовательно, дающим право продавцу требовать изменения договора, следует установить, насколько значительно разошлись обоснованные ожидания стороны по сравнению с тем, что в действительности она получила. 

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ основанием к изменению договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По смыслу данной  нормы лицо, требующее изменения условий договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность перечисленных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ.

Исследовав фактические обстоятельства спора и оценив представленные сторонами доказательства по делу в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что по договору купли-продажи ответчик передал в ответственность истцу в составе комплекса недвижимого имущества здание с кадастровым номером 43:40:001045:347, договором определена покупная цена спорного объекта  8 970 127,00 руб. 

Из условий договора следует, что спорное здание имеет площадь 2 305 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Договор заключен по результатам открытого аукциона  по продаже объектов недвижимости.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам фактическая площадь спорного объекта составляет 1507,7 кв.м., соответствующие изменения сведений об объекте внесены в ЕГРН 02.04.2019.

По мнению истца, существенное нарушение ответчиком условий договора выразилось  в передаче истцу здания  площадью значительно меньше той площади, которая была предусмотрена условиями договора, чем причинило  ответчику существенный ущерб и в значительной степени лишило его того, на что рассчитывал при заключении договора.

Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для изменения договора в судебном порядке в части характеристик объекта и стоимости, а также порождают для ответчика обязанность возвратить необоснованно полученные денежные средства в сумме, превышающей стоимость здания, исходя из его фактической площади.

Суд первой инстанции оценил имеющиеся в деле доказательства в своей совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ и пришел к выводу о том, что  истец не доказал наличие условий, предусмотренных как в пункте 2 статьи 450, так и в пункте 4 статьи 451 ГК РФ как основания для изменения договора.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Суд первой инстанции не установил основания для изменения договора. При этом суд обоснованно исходил из того, что спорный договор сторонами исполнен, имущество во исполнение сделки продавцом передано покупателю и приято последним в том техническом состоянии, которое существовало на момент его передачи.

Суд правомерно исходил из того, что истец, заключая спорный договор в процессе осуществления предпринимательской деятельности, при должной степени осмотрительности как участник гражданского оборота должен был принять меры к получению сведений об объекте сделки, в том числе осмотреть приобретаемое имущество.

Доводы истца о том, что он при заключении договора полагался на представленные продавцом данные ЕГРН, тем самым действовал добросовестно, отклоняются. Указанные обстоятельства не свидетельствуют о принятии покупателем необходимых мер к установлению характеристик предмета сделки.

Так, в материалы дела истцом представлена кадастровая выписка на здание, из которой следует, что в ГКН 07.12.2015 внесены сведения  о спорном объекте и его характеристиках, в том числе площади 1507,7 кв.м. 

Действуя разумно и осмотрительно, истец не мог оставить без внимания данные обстоятельства и не принять мер к установлению действительной площади объекта.

Доводы истца об отсутствии возможности при визуальном осмотре объекта определить площадь здания отклоняются, поскольку  обязанность по приемке имущества пунктом 4.2.2 договора возложена на покупателя.

Ответчиком обязанность по передаче имущества исполнена, фактическая передача имущества покупателю состоялась 31.12.2017. Какой-либо неопределенности между сторонами договора относительно предмета сделки не имелось, акт подписан без замечаний и разногласий.

Повторно оценив обстоятельства дела, апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельств того, что при заключении договора ожидания покупателя в получении исполнения по договору в связи с включением в условия данных о большей площади здания  разошлись с действительными обстоятельствами.

Доводы ответчика о том, в результате нарушения ответчиком существенных условий он лишился возможности приобрести имущество той площадью, на которую рассчитывал, заключая договор,  отклоняются.  Подписание акта приема-передачи  от 31.12.2017 свидетельствует о принятии покупателем имущества в том состоянии и с теми характеристиками, которые имелись на момент передачи, доказательства сокрытия ответчиком от истца сведений об объекте в деле отсутствуют.

Договор не был оспорен сторонами, не признан недействительным в установленном порядке, в том числе по основаниям введения покупателя в заблуждение относительно предмета сделки.

Истец также не доказал, что включение в договор условия о площади здания 2 305 кв.м. существенным образом повиляло на стоимость спорного объекта.

Оценив условия договора по правилам статьи 431 ГК РФ, а также иные представленные в дело доказательства, в том числе конкурсную документацию, суд первой инстанции пришел к выводу, что установленная пунктом 2.1 договора (8 970 127,00 руб.) цена являлась твердой (статьи 424, 555 ГК РФ).

Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Оснований для иной оценки доказательства  суд апелляционной инстанции не усматривает.

Доводы истца об определении сторонами цены имущества, исходя из стоимости квадратного метра здания 3 891,60 руб. и общей площади  2305 кв.м. документально не подтверждены. Договор с условием о твердой цене подписан  истцом без разногласий, доказательств того, что цена объекта недвижимости установлена на единицу ее площади, отсутствуют, такой порядок формирования цены не следует из конкурсной документации.

Уплаченная истцом покупная цена за приобретенное здание не превышает кадастровую стоимость объекта площадью 1507,7 кв.м, которая, согласно публичным сведениям Росреестра по состоянию на 20.02.2020, составляла 12 219 357,06 рублей. Доказательства несоответствия установленной договором цены рыночной стоимости объекта с учетом его фактического состояния отсутствуют, факт причинения  убытков в связи с непредставлением  ответчиком равноценного исполнения  по договору истцом не доказан.

Истец с 07.02.2018 является собственником спорного здания, о наличии каких-либо недостатков имущества не заявлял. 

Реестровая ошибка в части площади объекта устранена истцом, сведения об уточненной площади внесены в ЕГРН. 

Таким образом, оснований для изменений условий договора о площади спорного объекта и его цене в связи с нарушением ответчиком его условий не установлено.

Судом первой инстанции не установлено и истцом не доказано  наличие существенных изменений обстоятельств, послуживших основанием для обращения истца с настоящим иском в суд (пункту 4 статьи 451 ГК РФ).

Поскольку оснований изменения существенных условий договора не имеется, денежное требование, основанное на изменении цены договора, также не подлежит удовлетворению.

В связи с изложенным вывод суда об отказе в удовлетворении иска  является правильным.

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При рассмотрении дела судом  нормы материального и процессуального права судом не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, у суда  апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения в обжалуемой части по указанным в жалобе основаниям.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 27.04.2021 по делу № А28-7122/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кировский Завод Реставрации Труб»  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

А.Б. Савельев

ФИО16

ФИО1