ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-2879/2019

г. Вологда

15 февраля 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2021 года.

В полном объёме постановление изготовлено 15 февраля 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при  участии от индивидуального предпринимателя ФИО2 представителя ФИО3 по доверенности от 14.10.2019, от Государственного учреждения – Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Твери Тверской области (межрайонное) ФИО4 по доверенности от 13.07.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и Государственного учреждения – Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Твери Тверской области (межрайонное) на решение Арбитражного суда Тверской области от 17 ноября 2020 года по  делу № А66-2879/2019, 

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 307694916400021, ИНН 

<

***>; адрес Тверская область; далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Государственному учреждению – Управлению Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Твери Тверской области (межрайонное) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 170100, Тверская область, город Тверь, набережная реки Лазури, дом 20; далее –  фонд) о взыскании 12 225 716 руб. 10 коп. стоимости ремонта арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 17.11.2020 по настоящему делу заявленные требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 2 958 885 руб. 56 коп. убытков, 60 505 руб. 36 коп. стоимости экспертизы. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Истец с решением суда не согласился в части отказа в удовлетворении заявленных им требований  и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, требования удовлетворить  полном объеме. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы, изложенные в апелляционной жалобе предпринимателя, поддержал, просил ее удовлетворить, в отзыве на апелляционную жалобу фонда с доводами, в ней изложенными, не согласился, просит оставить ее без удовлетворения.

Ответчик  с решением суда не согласился в части удовлетворения требований истца и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права. Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы, изложенные в апелляционной жалобе фонда, поддержал, просил ее удовлетворить, в отзыве на апелляционную жалобу предпринимателя с доводами, в ней изложенными, не согласился, просит оставить ее без удовлетворения.

Заслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 01.08.2011 предпринимателем (арендодатель) и фондом (арендатор) заключен договор аренды помещения № 1 (далее – договор), в соответствии с условиями которого в аренду переданы помещения административного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 69:40:02:00:018:0054:1/015846/37:10000/А, поименованные в техническом паспорте на поэтажном плане первого этажа как помещения:                  № 1-15, второго этажа - № 1-4, 6-35 общей площадью 1061,5 кв. м. 

Учитывая, что общая площадь здания составляет 1071 кв. м, фактически арендатором арендуется все здание, расположенное по указанному адресу, арендодатель оставил за собой только помещение № 5 площадью 9,5 кв. м на втором этаже здания для осуществления текущего контроля за использованием арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 2.1 договора (с учетом дополнительного соглашения от 25.07.2013 к договору) он заключен на срок с 01.08.2011 до 10.08.2018.

Указанный договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Состояние и характеристики передаваемого в аренду здания, помещений, прилегающей территории на момент передачи в аренду подробно зафиксированы в акте приема-передачи помещений от 01.08.2011.

Согласно пункту 1 данного акта здание и помещения переданы истцом ответчику в новом, отличном состоянии - после поддерживающего, подготовительного ремонта 2011 года для передачи в аренду, после ремонта не эксплуатировались, процент износа - «0».

 В соответствии с пунктом 4 акта приема-передачи все сети, инженерное оборудование и приборы новые, опробованные для пуска в эксплуатацию. Применяемые при строительстве и отделке материалы новые, качество выполненных работ – отличное. 

В соответствии с пунктом 5 акта приема-передачи технические характеристики, планировки, эксплуатационные показатели и санитарное состояние помещений соответствуют требованиям арендатора.

Как указано в пункте 3.3.8 договора (с учетом дополнительного соглашения) арендатор обязан проводить текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений (в том числе их ограждающих конструкций и элементов).

На основании пункта 3.3.11 договора в случае прекращения срока его действия арендатор обязуется: заблаговременно произвести текущий ремонт или уплатить арендодателю по рыночной цене стоимость непроизведенного ремонта помещений, инженерных сетей и оборудования по предъявленной арендодателем смете;сдать помещения по акту приема-передачи в течение 5-ти календарных дней в состоянии после произведенного ремонта и произведенных неотделимых улучшений с учетом нормального износа.

При несоблюдении арендатором, в том числе пункта 3.3.8 договора имущество восстанавливается арендатором за свой счет или сумма ущерба, причиненного арендодателю, компенсируется пострадавшей стороне по рыночной цене (пункт 5.9 договора).

Арендодатель имеет право требовать от арендатора возмещения убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору (пункт 3.2.5 договора).

Арендатор несет полную ответственность за порчу арендуемого имущества, произошедшую по вине арендатора, а также за нанесение ущерба третьими лицами во время эксплуатации (пункт 3.3.12 договора).

Окончание действия договора не освобождает стороны от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору (пункт 5.10 договора).

При подготовке к возврату арендованного имущества в связи с окончанием срока действия договора  арендодатель обращал внимание   арендатора   на   недостатки   возвращаемого   имущества   и   необходимости восстановительного ремонта здания в целом.

При возврате арендуемого имущества сторонами выявлен целый ряд недостатков арендуемого имущества, которые зафиксированы в актах возврата от лица арендодателя и арендатора. При этом арендатор заявил о разногласиях в части состояния возвращаемого арендуемого имущества, составив свой акт возврата, указав также на недостатки возвращаемого арендованного имущества. 

Поскольку арендуемое имущество в течение длительного периода времени использовалось арендатором, оно нуждалось в ремонте, не было надлежащим образом отремонтировано к моменту окончания срока действия договора и было возвращено арендодателю в ненадлежащем виде.

Для того чтобы состояние возвращаемого арендованного имущества и стоимость его восстановления была установлена надлежащим образом, арендодателем привлечена специализированная организация, которая 31.07.2018 с участием представителей арендатора и арендодателя провела осмотр арендованного имущества о чем был составлен соответствующий акт. 

По итогам осмотра было составлено техническое заключение с локальными сметами. В соответствии с указанными документами стоимость восстановительного ремонта арендованного имущества составила 12 498 170 руб. Указанное заключение направлено в адрес арендатора. 

В ответ на данное заключение ответчик пояснил, что не видит оснований для какого-либо возмещения денежных средств истцу, поскольку арендованное имущество ответчиком ремонтировалось, а по окончании срока действия договора аренды передано истцу в том состоянии, в котором ответчик его получил, с учетом нормального износа.

Истец с доводами ответчика не согласился, указал, что как арендодателем, так и арендатором в отношении арендованного имущества в актах возврата установлены следующие дефекты арендованного имущества, которые, по мнению истца, не могут считаться нормальным износом: потертости, вмятины, выбоины, царапины, жировые пятна, загрязнения на стенах, батареях, окнах, откосах, лестницах;затемнения, связанные с работой камер видеонаблюдения;повреждения лакокрасочного покрытия дверей; повреждения плинтусов и отсутствие заглушек на них;следы от залива потолочных плиток;повреждения напольных плиток;отслоения на элементах шкафов под раковинами от влаги;износ элементов замков; потертости поверхности линолеума;отсутствие заглушек на подоконниках; царапины и отверстия в ламинате; сколы на коробах канализационного лежака; разбитые и отошедшие плитки крылец.

Истец полагает, что возникновение указанных дефектов связано с интенсивностью воздействия, а не с длительностью использования.

Претензии арендодателя к арендатору распространяются на состояние не только помещений здания (с коридорами, санузлами, лестничными клетками), но и фасада здания (наружных стен), кровли здания, крылец здания, благоустройства здания (в т.ч. трансформаторной подстанции), состояния пожарной сигнализации.

Указанные претензии вытекают из пункта 3 акта приема-передачи помещений к договору, абзац 2 пункта 3.3.5 договора.

Согласно абзацу 2 пункта 3.3.5 договора в редакции дополнительного соглашения рендатор обязуется самостоятельно заключить договора с соответствующими службами на выполнение работ по обслуживанию и ремонту средств пожарной сигнализации, видеонаблюдения, вентсистемы и кондиционирования, локальных сетей, внутренних инженерных сетей (тепловой узел, тепловые сети, холодное и горячее водоснабжение, канализация), трансформаторной подстанции, ввода тепловых сетей, дворового водопровода и канализации (в том числе, ливневой канализации), а также на очистку кровли в зимний период.

В пункте 3.3.8 договора в редакции дополнительного соглашения в связи с длительностью арендных отношений специально установлена обязанность арендатора проводить текущий и капитальный ремонт не только помещений, но и их ограждающих конструкций и элементов. 

Поскольку арендуемое здание является двухэтажным и все помещения (за исключением одного) находятся в аренде у арендатора, то в отношении арендуемых помещений фасад (наружная часть стен) и крыша (кровля) (верхняя ограждающая конструкция, защищающая здание в целом и помещения в нем от проникновения атмосферных осадков), являются конструкциями, ограждающими помещения.

Первичное состояние наружных стен (фасада), кровли, крылец, благоустройства тоже фиксировалось при первичной передаче имущества в аренду в 2011 году и каких-либо замечаний по их состоянию арендатором высказано не было, поскольку эти дефекты отсутствовали.

 При возврате имущества и арендатором и арендодателем в актах были зафиксированы дефекты фасада (наружных стен), кровли и крылец. Также в актах совместно фиксировались дефекты благоустройства (по трансформаторной подстанции и забору). Арендодателем в акте также фиксировались дефекты самой прилегающей к зданию территории.

При прекращении договора аренды арендованное имущество должно быть передано в отремонтированном состоянии, что и в отношении кровли, фасада, крылец, трансформаторной подстанции и забора также сделано арендатором не было. Поэтому стоимость их ремонта также была включена истцом в общую стоимость ремонта.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании с ответчика стоимости ремонта арендуемого имущества.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично, с ответчика в пользу истца взыскано 2 958 885 руб. 56 коп. убытков, 60 505 руб. 36 коп. стоимости экспертизы. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Апелляционная инстанция приходит к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25) разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков.

Требования истца о взыскании стоимости убытков мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий заключенного сторонами договора аренды по обеспечению сохранности и надлежащего содержания арендуемого имущества, повлекшим причинение вреда арендуемым помещениям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (статья  615 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья  622 ГК РФ).

Применительно к рассматриваемому делу в предмет доказывания по требованию о возмещении убытков входит: определение состояния помещений в момент их передачи арендатору; качественное соотношение имущества при его передаче и возврате; стоимость восстановительного ремонта; наличие причинной связи между причиненным вредом и действиями ответчика.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела наличие между сторонами длительных арендных правоотношений по поводу спорного имущества с 01.08.2011 по 10.08.2018 в связи с заключением договора аренды помещений от 01.08.2011 № 1 в редакции дополнительного соглашения от 25.07.2013. Переданные ответчику во временное владение и пользование помещения находились в удовлетворительном состоянии, что подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2011 года (т. 1, л. 18-22). 

При этом условиями пунктов 3.3.4, 3.3.5, 3.3.8 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по содержанию арендуемого имущества в исправном и надлежащем состоянии, обеспечению сохранности и эксплуатации имущества в соответствии с техническими требованиями, производству капитального и текущего ремонта сдаваемых в аренду помещений (в том числе их ограждающих конструкций и элементов), а также его инженерных сетей.

Помещения возвращены истцу по акту сдачи-приемки от 10.08.2018 (т. 1, л. 45-58), с учетом разногласий со стороны арендатора, изложенных в акте в его редакции.

Вместе с тем, необходимость производства указанных работ подтверждается актом возврата арендуемого имущества от 10.08.2018 (т. 1, л. 45-58), в пункте 2 которого арендатор подтвердил, что в период действия договора не произвел ремонт арендуемого имущества в полном объеме в соответствии с пунктами 3.3.8 и 3.3.11 договора и возвратил арендованное имущество не в состоянии, обусловленном договором, т.е. не в заблаговременно отремонтированном до окончания срока действия договора состоянии. Акт сдачи-приемки арендуемых помещений в редакции ответчика (т. 1, л. 59-65) опровержения указанным выше обстоятельствам не содержит.

В обоснование суммы расходов на ремонт арендованных ответчиком помещений истцом представлено техническое заключение выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Аспектпроект» 119-07.2018-ТО по результатам обследования строительных конструкций и их отделки по определению рыночной стоимости затрат, необходимых для проведения ремонта, согласно которому рыночная стоимость затрат составляет 12 498 170 руб., стоимость определена на основании сводного сметного расчета.

В целях установления значимых для дела обстоятельств, в данном случае недостатков арендованного имущества, за которые отвечает ответчик, суд первой инстанции определением от 31 июля 2019 года по ходатайству истца назначил комплексную судебную экспертизу по делу, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью Проектное бюро «Ротонда» (далее – ООО ПБ «Ротонда») (170006, 

<

...>), эксперту ФИО5 совместно с обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы» (далее – ООО «Центр экспертизы») (ул. Московская, д. 82, стр. 1, офис 123, 

<

...>) эксперту ФИО6.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Являются ли совмещенная кровля, крыльца, входные группы, наружные поверхности фасадов здания ограждающими конструкциями и (или) ограждающими элементами по отношению к арендуемым помещениям в здании, расположенном по адресу: 

<

...>?

2) Каковы дефекты арендуемых помещений, наружных поверхностей фасадов, совмещенной кровли, входных групп, крылец здания, наружных поверхностей ограждающих конструкций трансформаторной подстанции, благоустройства здания, расположенного по адресу: 

<

...>, включая кованый забор, проезды и площадки (асфальтобетонное покрытие и бордюры) по состоянию на 09 августа 2018 года?

3) Какие из выявленных дефектов являются следствием нормального износа арендуемых помещений, наружных поверхностей фасадов, совмещенной кровли, входных групп, крылец здания, наружных поверхностей ограждающих конструкций трансформаторной подстанции, благоустройства здания, расположенного по адресу: 

<

...>, включая кованый забор, проезды и площадки (асфальтобетонное покрытие и бордюры), а какие не являются следствием нормального износа либо их ненадлежащего использования, а являются следствием несоблюдения технологии производства работ при строительстве и использования некачественных строительных материалов?

4) Какие работы в соответствии с действующими нормами и правилами, а также технологией проведения строительных работ необходимо провести для восстановления имущества, указанного в вопросах № 1, 2 и 3?

При ответе на вопрос выделить отдельно работы, направленные на устранение:

- дефектов, являющихся следствием нормального износа;

- дефектов, которые не являются следствием нормального износа либо их ненадлежащего использования.

5) Какова рыночная стоимость восстановительного ремонта имущества, указанного в вопросах № 1, 2 и 3, а также средств пожарной сигнализации по состоянию на 09.08.2018?

При ответе на вопрос выделить отдельно рыночную стоимость восстановительного ремонта, направленного на устранение:

- дефектов, являющихся следствием нормального износа;

- дефектов, которые не являются следствием нормального износа либо их ненадлежащего использования.

Согласно заключению от 20.12.2019 № 3441-19, экспертами сделаны следующие выводы.

По первому вопросу являются ли совмещенная кровля, крыльца, входные группы, наружные поверхности фасадов здания ограждающими конструкциями и (или) ограждающими элементами по отношению к арендуемым помещениям в здании, расположенном по адресу: 

<

...>: конструкции, перечисленные в вопросе № 1 и являющиеся ограждающими: кровля, наружные поверхности фасадов; конструкции, перечисленные в вопросе № 1 и не являющиеся ограждающими: крыльца, входные группы. Элементами здания являются крыльца и входные группы.

По второму вопросу, экспертами определены дефекты арендуемых помещений, наружных поверхностей фасадов, совмещенной кровли, входных групп, крылец здания, наружных поверхностей ограждающих конструкций трансформаторной подстанции, благоустройства здания, расположенного по адресу: 

<

...>, включая кованый забор, проезды и площадки (асфальтобетонное покрытие и бордюры) по состоянию на 09 августа 2018 года (страницы 31-46 заключения).

По третьему вопросу, эксперты определили дефекты являющиеся следствием нормального износа арендуемых помещений, наружных поверхностей фасадов, совмещенной кровли, входных групп, крылец здания, наружных поверхностей ограждающих конструкций трансформаторной подстанции, благоустройства здания, расположенного по адресу: 

<

...>, включая кованый забор, проезды и площадки (асфальтобетонное покрытие и бордюры), а также дефекты которые не являются следствием нормального износа либо их ненадлежащего использования, а являются следствием несоблюдения технологии производства работ при строительстве и использования некачественных строительных материалов (страницы 48-61 заключения).

По четвертому вопросу, экспертами указано, какие работы в соответствии с действующими нормами и правилами, а также технологией проведения строительных работ необходимо провести для восстановления имущества, указанного в вопросах № 1, 2 и 3 (страницы 62-112 заключения).

По пятому вопросу (с учетом представленного 28 сентября 2020 года уточнения), экспертами определена рыночная стоимость восстановительного ремонта имущества, указанного в вопросах № 1, 2 и 3 – 11 778 392 руб. 66 коп., а также средств пожарной сигнализации по состоянию на 09 августа 2018 года в сумме 447 323 руб. 44 коп. Отдельно определена стоимость ремонтных работ по устранению дефектов, полученных вследствие нормального износа – 8 702 639 руб. 57 коп. Стоимость определена без учета доли собственника помещений (9,5 кв.м.) - 0,89 %. 

На основании части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Представленное экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ.

Выводы экспертов понятны, в связи с чем, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение экспертов соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд первой инстанции правомерно признал его допустимым доказательством по делу.

О назначении повторной либо дополнительной экспертизы стороны в суде первой инстанции не заявляли. Соответствующих ходатайств при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции также не заявлено.

Доводы представителя фонда о порочности экспертизы в связи с тем, что эксперт ФИО5 на момент изготовления спорного заключения не являлась работником ООО ПБ «Ротонда», подлежат отклонению, поскольку не подтверждены соответствующими   доказательствами. 

Вместе с тем, суд первой инстанции, рассмотрев представленный истцом расчет стоимости убытков, пришел к выводу о том, что взысканию с ответчика  подлежат убытки в размере 2 958 885 руб. 56 коп. (12 225 716 руб. 10 коп. – 8 702 639 руб. 57 коп. (стоимость ремонтных работ по устранению дефектов, полученных вследствие нормального износа) – 33 123 руб. 28 коп. (стоимость ремонтных работ по устранению дефектов трансформаторной подстанции) – 8 405 руб. 71 коп. (стоимость ремонтных работ по устранению дефектов асфальтобетонного покрытия) – 75 338 руб. 54 коп. (стоимость ремонтных работ по устранению дефектов кованого забора) – 447 323 руб. 44 коп. (стоимость ремонтных работ по устранению дефектов системы АПС и СОУЭ)).

Апелляционная инстанция согласна с указанными выводами суда в силу следующего.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 12 Постановления Пленума ВС РФ № 25, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что предмет договора аренды оговорен сторонами в пункте 1.1 договора. При этом пунктами 3.3.4, 3.3.5, 3.3.8 договора в редакции дополнительного соглашения на арендатора возложена обязанность по содержанию арендуемого имущества в исправном и надлежащем состоянии, обеспечению сохранности и эксплуатации имущества в соответствии с техническими требованиями, производству капитального и текущего ремонта сдаваемых в аренду помещений (в том числе их ограждающих конструкций и элементов), а также его инженерных сетей.

Экспертами в заключении даны ответы на поставленный вопрос о том, являются ли совмещенная кровля, крыльца, входные группы, наружные поверхности фасадов здания ограждающими конструкциями и (или) ограждающими элементами по отношению к арендуемым помещениям в здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

В этой связи у суда первой инстанции отсутствовали основания для выяснения действительной воли сторон и учета каких-либо иных помещений при решении вопроса о том, что именно передавалось в аренду по договору.

Доводы истца и ответчика о недостатках заключения экспертов, положенного в основу судебного акта правомерно не приняты судом во внимание, поскольку как указано выше, заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, в судебном заседании суда первой инстанции эксперты ответили более детально на все поставленные вопросы, противоречий не установлено.

Согласно пункту 3.3.6 договора аренды арендатор обязан вернуть помещения арендодателю после истечения срока действия договора аренды в состоянии произведенных арендатором улучшений помещений с учетом их нормального износа.

Понятие «нормальный износ» является оценочной категорией.

Стоимость ремонтных работ по устранению дефектов, полученных в следствие нормального износа определена экспертами в сумме 8 702 639 руб. 57 коп.

По мнению эксперта, «нормальный износ», это такое ухудшение состояния помещения, на которое не мог и не должен был влиять арендатор и (или) которое произошло не по его вине. Так арендатор не может влиять на природно-климатические факторы, например, на выцветание обоев от солнечных лучей. Если дефект возник в результате механических повреждений (например, сколы на стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, напольном покрытии, разрушения плинтусов, истертости дверей), то такой дефект нельзя отнести к нормальному износу, поскольку указанные дефекты возникли по вине арендатора. Или дефект возник по вине арендатора, например, из-за неправильной эксплуатации арендатором имущества.

Оценивая представленные в материалы дела документы, суд пришел к обоснованному выводу о том, что повреждения в виде сколов на стенах, царапин, потертостей на стенах от спинок кресел, стульев, напольном покрытии, разрушения плинтусов, истертости дверей не являются следствием нормального износа помещения.

В соответствии с пунктом 3.3.5 договора в редакции дополнительного соглашения арендатор обязан самостоятельно заключить договора с соответствующими службами на выполнение работ по обслуживанию и ремонту в том числе средств пожарной сигнализации и трансформаторной подстанции.

Согласно письма МУП «Тверьгорэлектро»  от 08.08.2018 № 2176 (т. 4, л. 161) с ответчиком заключен договор на техническое обслуживание трансформаторной подстанции. Услуги по поддержанию рабочего состояния трансформаторной подстанции оказываются МУП «Тверьгорэлектро» в полном объеме. За время обслуживания дефекты и неисправности в работе электрооборудования выявлены не были, находится в исправном техническом состоянии.

Техническое обслуживание представляет собой комплекс операций по поддержанию работоспособности и безопасности предмета при его эксплуатации.

В свою очередь, ремонт включает в себя действие по исправлению, предпринятое в отношении ранее соответствовавшего предмета, для его восстановления с целью использования.

Из буквального значения и словарного определения под работоспособностью понимается состояние изделия, при котором оно способно выполнять заданную функцию с параметрами, установленными требованиями технической документации.

Трансформаторная подстанция на дату возврата находилась в работоспособном состоянии, иного истцом в порядке статьи 65 АПК РФ не доказано.

В настоящем случае экспертами при проведении экспертизы выявлены только дефекты окрасочного слоя наружной поверхности ограждающей конструкции ТП.

Исковые требования, по сути, направлены на обязание ответчика отремонтировать фасад, кровлю и свес с кровли трансформаторной подстанции.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как следует из буквального толкования пункта 3.3.5 договора в редакции дополнительного соглашения, а также учитывая фактические действия сторон по исполнению договора, ответчик, подписав договор с истцом, принял на себя обязательства по техническому обслуживанию трансформаторной подстанции и проведению ремонта для поддержания ее работоспособности.

Обязанность проведения текущего ремонта наружной поверхности ограждающей конструкции ТП на арендатора не возложена.

В пункте 3.3.8 договора в редакции дополнительного соглашения в связи с длительностью арендных отношений была специально установлена обязанность арендатора проводить капитальный и текущий ремонт инженерных сетей, в том числе слаботочных систем, к которым относится система автоматической пожарной сигнализации (АПС) и система оповещения и управления эксплуатацией (СОУЭ) по мере возникновения необходимости. 

Работы по исследованию работоспособности системы пожарной  сигнализации по мнению экспертов могут выполняться только специализированными организациями (т. 12, л. 146).

Задача определения работоспособности системы пожарной  сигнализации перед экспертами не ставилась, судом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта средств пожарной сигнализации по состоянию на 09.08.2018.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований в данной части указал, что система автоматической пожарной сигнализации (АПС) и система оповещения и управления эксплуатацией (СОУЭ) находятся в исправном состоянии, что подтверждено актом проверки отдела надзорной деятельности и профилактической работы по г. Твери Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Тверской области от 10.10.2018 № 293 (т. 4, л. 158-159) и актом проверки работоспособности средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений от 30.06.2018, составленным ответчиком совместно с ООО «КСБ» (т. 4, л. 160).

Как указано экспертами в экспертном заключении на страницах 360-361 (т. 12, л. 146-147) в обследуемом здании по пр. Победы, д. 21 эксплуатационно-техническим обслуживанием и ремонтом средств обеспечения пожарной безопасности (системы охранно-пожарной сигнализации) занимается общество с ограниченной ответственностью «КСБ-Монтаж» на основании договора от 01.01.2013 № 0236100001612000032, а также общество с ограниченной ответственностью «КСБ».

На основании материалов дела, а также пояснений специалистов, полученных в ходе визуального осмотра помещений нежилого строения по пр. Победы, 21: заместителя директора ООО «КСБ-Монтаж» ФИО7; инженера ПТО ООО «КСБ-Монтаж», эксперта по пожарной безопасности ООО «КСБ» ФИО8, выявлено, что система АПС и СОУЭ, а также и её составные части находятся в работоспособном состоянии, что подтверждается обоими Актами ООО «КСБ». Актом проверки № 293 Управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по Тверской области от 10.10.2018 установлено, что на момент проведения проверки (10.10.2018) нарушений требований обязательных норм и правил пожарной безопасности не выявлено. То есть отсутствует факт несоответствия установленной системы АПС и СОУЭ установленным в настоящее время требованиям пожарной безопасности. Поскольку в настоящее время уполномоченным органом установлено соответствие установленной системы АПС и СОУЭ требованиям пожарной безопасности, то доводы ООО «КСБ» о неполном несоответствии системы АПС и СОУЭ требованиям пожарной безопасности являются лишь их мнением, не влияющим на соответствие здания на проспекте Победы, 21 действующим требованиям пожарной безопасности.

Но, исходя из представленных специализированной организацией документов и пояснений на осмотре здания, чтобы не было каких-либо сбоев в работе АПС и СОУЭ при возможном пожаре рекомендовали: заменить приемно-контрольный пожарный прибор «Радуга-2», который не производит зарядку встроенной аккумуляторной батареи, а также управляемые прибором сигнальные блоки (по необходимости); сделать так, чтобы табло «Выход» меняло указание при работе АПС и СОУЭ.

При этом, поскольку в материалы дела представлены коммерческое предложение и смета на монтаж системы АПС и СОУЭ, подготовленные специализированной организацией, а судом задан вопрос о восстановительной стоимости средств пожарной сигнализации, то эксперты считают возможным учесть указанную смету и коммерческое предложение в стоимости восстановительного ремонта, выделив стоимость восстановительного ремонта системы АПС и СОУЭ отдельно.

Рыночная стоимость восстановительного ремонта системы автоматической пожарной сигнализации (АПС) и системы оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ) определена экспертами в сумме 447 323 руб. 44 коп.

Однако отсутствие работоспособности средств пожарной сигнализации на дату возврата истцом не доказано. 

Соответственно суд первой инстанции пришел к правомерному заключению о том, что расходы по приведению системы автоматической пожарной сигнализации (АПС) и системы оповещения и управления эксплуатацией (СОУЭ) в соответствие с требованиями пожарной безопасности в настоящее время в отсутствие оснований предусмотренных договором не могут быть возложены на арендатора.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из буквального толкования положений пункта 3.3.10  договора не следует, что он предусматривает обязанность арендатора производить работы по восстановлению асфальтового покрытия и кованого забора, ограждающего территорию, речь в нем идет о поддержании территории в надлежащем санитарном состоянии и проведении уборки.

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства о наличии причинно-следственной связи между нарушением обязательств со стороны ответчика по договору аренды помещения и причиненными истцу убытками в размере 2 958 885 руб. 56 коп., что составляет стоимость восстановительного ремонта по устранению эксплуатационных повреждений нежилых помещений, полученных от фактического использования ответчиком в период аренды, определенная судебным экспертом.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требований в остальной части у суда первой инстанции не имелось.

Изложенные в жалобах доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 17 ноября 2020 года по делу № А66-2879/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и Государственного учреждения – Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Твери Тверской области (межрайонное) – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Н.В. Чередина

А.Н. Шадрина