ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-5231/2024

г. Челябинск

11 июня 2024 года

Дело № А07-35538/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Забутыриной Л.В.,

судей Журавлева Ю.А., Калиной И.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клочковичем С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2024 по делу № А07-35538/2021 о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.

В судебном заседании, проводимом посредством систем веб-конфренции, до и после перерыва приняли участие:

конкурсный управляющий жилищно-строительного кооператива «Жилой дом по улице Молодежная в деревне Кабаково» ФИО4 (паспорт);

представитель ФИО1 - ФИО2 (паспорт, доверенность от 28.11.2023 сроком на 1 год);

представитель публично-правовой компании «Фонд развития территорий» - ФИО3 (паспорт, доверенность от 28.12.2022 сроком на 2 года).

 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2022 заявление о признании жилищно-строительного кооператива «Жилой дом по улице Молодежная в деревне Кабаково» (ИНН 

<

***>, далее – кооператив, должник) несостоятельным (банкротом) принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу о банкротстве.

Решением суда от 24.03.2023 кооператив признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4, член Ассоциации «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих». 

Сообщение об открытии конкурсного производства и о порядке предъявления кредиторами своих требований опубликовано конкурсным управляющим на сайте ЕФРСБ – сообщение от 21.03.2023 №11048525, на сайте «Коммерсантъ» от 13.05.2023 № 83 (7528) объявление № 2010073258. 

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее – ППК «Фонд развития территорий», Фонд)  04.10.2023 (штамп отдела регистрации) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с ходатайством о намерении приобрести права застройщика на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом кад. № 02:31:011004:1265, расположенный на земельном участке кад. № 02:31:011004:163, а также прав на проектную документацию со всеми внесенными в нее изменениями.

Определением суда от 15.03.2024 в удовлетворении заявления ФИО1 о назначении судебной экспертизы об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества отказано. Заявление ППК «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав должника на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом кад. № 02:31:011004:1265, расположенный на земельном участке кадастровый № 02:31:011004:163, а также прав на проектную документацию со всеми внесенными в нее изменениями - удовлетворено. Приобретателю ППК «Фонд развития территорий» передан земельный участок с кадастровым номером № 02:31:011004:163 общей площадью 14 486 кв.м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>, с расположенными на нем объектами незавершенного строительства с кадастровым номером № 02:31:011004:1265. ППК «Фонд развития территорий» переданы права застройщика должника на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Установлена сумма, подлежащая перечислению на специальный банковский счет застройщика в порядке положений статьи 201.15 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), в размере текущих платежей – 1 072 724 руб. 52 коп. Установлен срок для перечисления заявителем денежных средств на специальный банковский счет должника – 30 календарных дней с момента вынесения настоящего определения. Суд обязал конкурсного управляющего ФИО4 в течение десяти рабочих дней с даты вынесения настоящего определения уведомить ППК «Фонд развития территорий» о реквизитах специального банковского счета должника. Судом определено, что размер требований ППК «Фонд развития территорий», подлежащий включению в реестр требований кредиторов должника, в соответствии с пунктом 6 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, определенный на день вынесения настоящего определения, исходя из соотношения стоимости прав застройщика на передаваемый земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера выплат, произведенных участникам строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет 13 563 618 руб. 35 коп. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов должника в составе второй подочереди третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 Закона о банкротстве.

С определением суда от 15.03.2024 не согласился ФИО1, обратившись с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить.

Доводы сводятся к несогласию с оценкой имущества, переданного фонду, указывается на заниженную его стоимость. Апеллянт полагает, что отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №1580-2023/08, подготовленный ООО «Энергостар», является недопустимым доказательством, так как его данные не соответствуют фактическим и имеют множественные недочеты. Заключение специалиста от 08.02.2024 на вышеуказанный отчет об оценке, представленное в материалы дела Фондом, при рассмотрении дела не оглашалось и не обсуждалось, сторонам направлено не было. О его существовании апеллянт узнал из обжалуемого судебного акта.

В апелляционной жалобе заявитель просит определить рыночную стоимость вышеуказанного объекта незавершенного строительства с выездом эксперта для проведения расчетов, не заявляя при этой непосредственно ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением апелляционного суда от 09.04.2024 апелляционная жалоба принята к производству суда, с назначением к рассмотрению в судебном заседании на 25.04.2024.

До начала судебного заседания, посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр», от конкурсного управляющего должника  ФИО4 поступил отзыв на апелляционную жалобу, с доказательствами его направления в адрес лиц, участвующих в деле. Суд, в соответствии со ст. 262 АПК РФ, приобщил к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу.

В день судебного заседания, посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от ППК «Фонд развития территорий» поступили письменные пояснения, с доказательствами направления в адрес лиц, участвующих в деле (от 18/24.04.2024). Суд, в соответствии со ст. 262, 268 АПК РФ, приобщил к материалам дела письменные пояснения.

Определением апелляционного суда от 25.04.2024 судебное разбирательство отложено на 21.05.2024 в целях вызова в заседание специалиста ООО «Энергостар», готовившего отчет об оценке, представления им пояснений, выяснения позиции сторон относительно целесообразности проведения судебной экспертизы, представления ими вопросов эксперту.

Определением апелляционного суда от 20.05.2024 в составе суд произведена замена судьи Поздняковой Е.А., находящейся в отпуске, на судью Калину И.В., в связи с чем, рассмотрение дела начато с начала.

Протокольным определением суда апелляционной инстанции от 21.05.2024 в судебном заседании объявлен перерыв до 28.05.2024 в целях представления апеллянтом самого запроса в экспертную организацию (на который предоставлен ответ), доказательств внесения денежных средств в депозит суда в размере, указанном экспертной организацией, ознакомления с ответом оценщика, представленным посредством системы «Мой арбитр» (вх. от 16.05.2024 12:51 мск), и выражения мнения относительно полноты предоставленных оценщиком ответов, необходимости повторного вызова специалиста в судебное заседание. Иным лицам предложено представить свои предложения относительно вопросов эксперту, экспертных организаций/экспертов с соответствующими сведениями от них (запрос и ответ), возражения по экспертной организации апеллянта (при наличии) и т.д.

До начала судебного заседания в суд апелляционной инстанции поступили следующие документы, которые в порядке статей 82, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщены к материалам дела: - возражения конкурного управляющего на ходатайство апеллянта о назначении судебной экспертизы (вх. №30561 от 24.05.2024) и ходатайство конкурсного управляющего, содержащее вопросы к эксперту (вх. № 31056 от 27.05.2024); - от апеллянта поступили ходатайства о назначении экспертизы с приложением запроса в экспертную организацию, ответа на запрос и доказательств внесения денежных средств на депозитный счет суда (проведение экспертизы просит поручить ООО «Фемида») (вх. № 28749 от 17.05.2024, №30742 от 27.05.2024); - возражения ППК «Фонд развития территорий» на ходатайство апеллянта о проведении экспертизы с указанием перечня экспертных организаций, которым может быть поручено проведение экспертизы, их ответов и доказательств внесения денежных средств на депозитный счет суда (вх. № 31080 от 28.05.2024); - пояснения специалиста ФИО5 с приложением (вх. №28584 от 16.05.2024).

Судом апелляционной инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ отказано в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы ввиду отсутствия правовых и фактических оснований для этого.

В судебном заседании участники процесса поддержали ранее заявленные позиции, ответили на вопросы суда.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте слушания дела на интернет-сайте суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассматривалось в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Судебный акт пересматривается в пределах доводов апелляционной жалобы (пункт 5 статьи 268 АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, должник выступил в качестве застройщика строительства многоквартирного дома кадастровый №02:31:011004:1265 ЖСК «Жилой дом по улице Молодежная в деревне Кабаково», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:31:011004:163 площадью 14 486 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>.

Определением суда от 02.03.2022 возбуждено производство по делу о банкротстве ЖСК «Жилой дом по улице Молодежная в деревне Кабаково». 

Решением суда от 24.03.2023 кооператив признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4, член Ассоциации «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих». 

Размер денежных средств, подлежащих выплате гражданам - участникам строительства, требования которых по передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения включены в реестр требований участников строительства, составляет 70 510 618,35 руб.

Согласно опубликованному в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества: объект незавершенного строительства - многоквартирный дом кад. № 02:31:011004:1265, расположенный на земельном участке кад. № 02:31:011004:163 от 14.09.2023 № 1580-2023/08, подготовленному ООО «Энергостар» (сообщение 12458424 от 15.09.2023 14:23:59 МСК), стоимость прав застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства составляет 56 947 000 руб.

Согласно сформированному конкурсным управляющим реестру требований текущие требования составляют 1 072 724 руб. 52 коп. (с учетом уточнений), из них:

- 307 740 руб. - вознаграждение конкурсного управляющего ФИО4 за период с 24.03.2023 г. по 31.01.2024 г.;

- 60 000 руб. - оплата услуг оценщика по договору № 1580-2023/08 от 21.08.2023 на оказание услуг по оценке имущества;

- 35 349 руб. 48 коп. - судебные расходы конкурсного управляющего ФИО4, связанные с процедурой банкротства, из них: 18 089 руб. 70 коп. - публикация в издании «Коммерсант»; 13 835 руб. 18 коп. публикации в ЕФРСБ; 500 руб. - комиссия банка; 350 руб. - заправка картриджа; 678 руб. - бумага; 1 896 руб. 60 коп. - почтовые расходы, 348 000 руб. - затраты услуг привлеченного специалиста, 172 000 руб. - социальные взносы, НДФЛ с оплаты услуг привлеченного специалиста;

- 32 700 руб. - судебные расходы, взысканные по решению от 26.05.2022 Кармаскалинского межрайонного суда РБ;

- 100 843 руб. 32 коп. - арендная плата за земельный участок по договору за 2-4 кв. 2023 года.

Требования первой очереди в реестре требований кредиторов отсутствуют.

Требования кредиторов второй очереди составляют 16 091 руб. 72 коп., задолженность по налогам и сборам, включенная в реестр определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.06.2023.

Фонд обратился в суд с рассматриваемым ходатайством о намерении приобрести права застройщика на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом кад. № 02:31:011004:1265 расположенный на земельном участке кад. № 02:31:011004:163, а также прав на проектную документацию со всеми внесенными в нее изменениями.

Конкурсный кредитор ФИО1 не согласился с размером стоимости объекта незавершенного строительства, составляющей 56 947 000 руб., в том числе рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 14 486 кв. м. - 6 739 000 руб. ФИО1 считает, что данные выводы сделаны не на основе текущей рыночной стоимость в Республике Башкортостан и не соответствуют действительности. ФИО1 в отзывах на заявление указал на недочеты, допущенные оценщиком. В связи с чем, ФИО1 просил назначить независимую экспертизу с выездом эксперта для проведения расчетов, которые смогут в полном объеме определить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>, на дату проведения судебной экспертизы.

Конкурсный управляющий в отзывах пояснил, что полагает, что рыночная стоимость прав застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства определенная на основании отчета об оценке от 14.09.2023 № 1580-2023/08, подготовленного специалистом в сфере оценки, достоверная. Основания сомневаться в достоверности величины рыночной стоимости у конкурсного управляющего отсутствуют. На основании изложенного, довод конкурсного кредитора о незаконности рыночной стоимости прав застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства, определенной на основании вышеуказанного отчета, нельзя признать обоснованным. При этом величина рыночной стоимости носит рекомендательный характер, использована Фондом при принятии решения об обращении в суд с заявлением о намерении. На основании изложенного, конкурсный управляющий просил суд отказать в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

ППК «Фонд развития территорий» возражал против удовлетворения ходатайства о назначении судебной экспертизы, представил в материалы дела заключение специалиста (члена некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация судебных экспертиз, некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков», имеющего квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 018747-1 от 29.03.2021, диплом о профессиональной переподготовке в сфере оценочной деятельности № 053894 от 19.10.2020, ФИО6) от 08.02.2024.

По итогам проведения анализа отчета об оценке от 14.09.2023 № 1580-2023/08 специалистом сделан вывод, что отчет об оценке соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения  заявления ППК «Фонд развития территорий о намерении стать приобретателем прав застройщика - ЖСК «Жилой дом по улице Молодежная в деревне Кабаково» на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом кад. № 02:31:011004:1265, расположенный на земельном участке кадастровый № 02:31:011004:163, а также прав на проектную документацию со всеми внесенными в нее изменениями. Оснований для удовлетворения ходатайства конкурсного кредитора ФИО1 о назначении судебной экспертизы суд не усмотрел, учел наличие заключения специалиста о соответствии отчета об оценке установленным требованиям.

Апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам АПК РФ с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В рамках настоящего дела применены специальные правила § 7 главы 9 Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков».

Специальными правилами параграфа § 7 Закона о банкротстве предусмотрено, что погашение требований кредиторов возможно с учетом применений положений статьей 201.15.1 и 201.15-2-2 Закона о банкротстве.

Так, в силу пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

Приобретателем может выступать как Публично-правовая компания «Фонд развития территорий», так и третье лицо (абз. 6 пункта 1 статьи 201.15.1).

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее - Фонд) создана в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Деятельность Фонда, основания и порядок использования его имущества, в том числе принятие решения о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, детально регламентированы положениями указанного нормативного правового акта и Правилами принятия решения Фондом о финансировании или нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, утвержденными постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192 (далее - Правила), которые носят императивный характер и являются для Фонда обязательными.

Решение о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, принимается Наблюдательным советом Фонда (пункт 2 Правил).

В свою очередь, положениями статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве предусмотрено рассмотрение заявления Фонда о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с неотделимыми улучшениями в случае решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ.

Пунктом 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ предусмотрено использование имущества Фонда на выплату возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона

В рассматриваемом деле Наблюдательным советом Фонда принято решение от 30.12.2020 № НС-29/2020в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ осуществлять выплату возмещения гражданам - членам кооператива за счет имущества Фонда, источники формирования которого предусмотрены Законом № 218-ФЗ.

К Фонду, осуществившему выплату возмещения, переходит право требования к кооперативу о выдаче паевого взноса в связи с выходом гражданина из кооператива в соответствии с частью 7 статьи 13.3 Закона № 218-ФЗ. В целях удовлетворения заявления Фонда о намерении стать приобретателем прав жилищно-строительного кооператива «Жилой дом по улице Молодежная в деревне Кабаково» на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями в порядке ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве.

Таким образом, настоящее заявление рассматривается применительно к положениям статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве.

Законодатель при введении соответствующих изменений в Закон о банкротстве закрепил за Фондом императивную обязанность по подаче заявления о намерении, не предусматривающей процессуальной возможности выбора способа защиты прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства жилья и финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. При указанных обстоятельствах и в целях восстановления прав граждан-участников строительства законодателем был установлен исчерпывающий перечень условий, которые подлежат соблюдению при обращении с заявлением о намерении в порядке статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве.

Механизм передачи Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства, в случае выплаты возмещения участникам строительства, регламентирован с целью приобретения имущества Фондом для последующего осуществления функций по защите прав граждан-участников долевого строительства и уменьшения социальной напряженности.

Положениями статьи 201.15.2-2 Закона о банкротстве предусмотрено, что в качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ  (пункт 3).

Передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона (пункт 4).

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения (пункт 5).

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона (пункт 6).

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности: в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:

в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта;

во вторую очередь - по требованиям Фонда, приобретенным в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ в случаях, предусмотренных пунктами 6, 7 и 13 статьи 201.15-2-2 настоящего Федерального закона;

в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом случае из представленных конкурсным управляющим документов следует, что должник выступил в качестве застройщика строительства многоквартирного дома кадастровый № 02:31:011004:1265 ЖСК «Жилой дом по улице Молодежная в деревне Кабаково», расположенный на земельном участке с кадастровым № 02:31:011004:163 площадью 14 486 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>.

Согласно сформированному конкурсным управляющим реестру требований текущие требования составляют в общей сумме 1 072 724,52 руб. (с учетом уточнений). Требования первой очереди в реестре требований кредиторов отсутствуют. Требования кредиторов второй очереди составляют 16 091 руб. 72 коп. - задолженность по налогам и сборам, включенная в реестр определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.06.2023.

Принимая во внимание изложенное, учитывая отсутствие у должника иного имущества, помимо объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, достаточного для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве является обязательным либо необходимым, требований кредиторов первой и второй очереди учитывая, что соответствующие расходы конкурсным управляющим заявлены в установленном порядке, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для возложения на Фонд обязанности перечислить на специальный счет должника денежные средства в сумме 1 072 724 руб. 52 коп.

В указанной части судебный акт не обжалуется.

Размер денежных средств, подлежащих выплате гражданам - участникам строительства, требования которых по передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения включены в реестр требований участников строительства, составляет 70 510 618,35 руб., что также не оспаривается.

В ходе процедуры банкротства конкурсным управляющим проведены мероприятия по определению рыночной стоимости прав застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства с привлечением оценочной организации - ООО «Энергостар».

Согласно опубликованному в ЕФРСБ отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества: объект незавершенного строительства - многоквартирный дом кад. № 02:31:011004:1265, расположенный на земельном участке кад. № 02:31:011004:163 от 14.09.2023 № 1580-2023/08, подготовленному ООО «Энергостар» (сообщение 12458424 от 15.09.2023 14:23:59 МСК), стоимость прав застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства составляет 56 947 000 руб.

Таким образом, стоимость прав должника на земельный участок и объект незавершенного строительства не превышает общую сумму денежных выплат в пользу граждан - участников строительства, что позволило суду первой инстанции сделать вывод об отсутствии у Фонда обязанности по перечислению в пользу жилищно-строительного кооператива «Жилой дом 4 по ул. Молодежная в дер. Кабаково» суммы разницы, указанной в пункте 5 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве.

Учитывая изложенное, в соответствии с п. 6 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве Фонд получает право требования к должнику в размере 13 563 618,35 руб. = 70 510 618,35 руб. (сумма, подлежащая выплате участникам строительства) - 56 947 000 руб. (стоимость земельного участка и объекта незавершенного строительства в соответствии с оценкой).

Выводы суда первой инстанции в указанной части являются верными.

По инициативе ППК «Фонд развития территорий» специалистом (членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация судебных экспертиз, некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков», имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 018747-1 от 29.03.2021, диплом о профессиональной переподготовке в сфере оценочной деятельности № 053894 от 19.10.2020) ФИО6 было подготовлено заключение специалиста от 08.02.2024 на вышеуказанный отчет.

Согласно указанному заключению в отчете об оценке использован метод сравнительного анализа продаж (предложений) с применением количественных корректировок в рамках сравнительного подхода (для земельного участка), стоимость жилого дома определена через стоимость затрат на замещение / воспроизводство в рамках затратного подхода. Выбранный метод оценки в рамках использованного оценщиком сравнительного и затратного подхода - признан обоснованным. Итоговая рыночная стоимость имущественных прав на объекты недвижимости определялась оценщиком на основании результатов, полученных в рамках сравнительного и затратного подхода. Выполненные расчеты стоимости объектов оценки в Отчете об оценке соответствуют применяемым подходам и методам. Стоимости объектов оценки, определенные в Отчете, подтверждены. В результате анализа Отчета об оценке, технических ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, приводят к неоднозначному толкованию или влияют на итоговый результат, не выявлено.

По итогам проведения анализа отчета об оценке специалистом сделан вывод, что отчет об оценке соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объектов оценки), соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цене, по которой объекты оценки могут быть отчуждены на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства.

Однако с результатами оценки рыночной стоимости имущества не согласился конкурсный кредитор ФИО1, заявив в суде первой инстанции ходатайство о проведении судебной экспертизы. Полагал, что выводы, изложенные в отчете об оценке прав застройщика на земельные участки и объект незавершенного строительства от 14.09.2023 № 1580-2023/08, подготовленном ООО «Энергостар», сделаны не на основе текущей рыночной стоимости в Республике Башкортостан и не соответствуют действительности, указал на недочеты, которые, по его мнению, свидетельствуют о недостоверности сведений.

Доводы апелляционной жалобы также сводятся к несогласию с проведенной оценкой рыночной стоимости передаваемого имущества.

Так, апеллянт указывает, что отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №1580-2023/08 14.09.2023, подготовленный ООО «Энергостар», является недопустимым доказательством, так как его данные не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеет следующие недочеты. Согласно данным отчета площадь застройки составляет 3736,8 кв.м., общий объем выполненных работ составляет 10463,04 кб.м. (3736,8*2,8 (площадь застройки * высота 1 этажа незаконченного строительства)).

Как полагает апеллянт, расчет объема выполненных работ в данном случае произведен неверно.

Из приложенных к отчету фото объекта незавершенного строительства видно, что 1/2 дома выстроена в 5 этажей и подведена под крышу, а в другой 1/2 дома построен только 1 этаж. На основании вышеизложенного, расчет объема выполненных работ должен производиться следующим образом:

3736,8 кв. м. /2*3,0 (высота этажа при постройке под крышу) *5(количество этажей) = 28 056 куб. м. - объем выполненных работ по первой половине дома.

3736,8 кв. м. / 2*2,8(высота 1 этажа незаконченного строительства) *1 = 5 231,52 куб. м. - объем работ, выполненных по второй половине дома.

Общий объем выполненных работ составит: 28 056+5 231,52 = 33 287,52 куб. м.

В совокупности фактических данных незавершенного строительства, при предварительном расчете, как полагает апеллянт, сумма выполненных работ занижена в три раза, соответственно занижена и стоимость объекта.

По мнению апеллянта, согласно расчетам объема выполненных работ, произведенного ООО «Энергостар» в отчете об оценке №1580-2023/08 от 14.09.2023, ППК «Фонд развития территорий» должен был быть передан только первый этаж объекта незавершенного строительства совместно с земельным участком.

Между тем, доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

Отчет об оценке прав застройщика на земельные участки и объект незавершенного строительства от 14.09.2023 № 1580-2023/08 подготовлен ООО «Энергостар» (ИНН 

<

***>) на основании договора на оказание услуг по оценке имущества от 21.08.2023 № 1580-2023/08.

Согласно содержащимся в ЕГРЮЛ сведениям в отношении ООО «Энергостар», одним из дополнительных видов деятельности организации является: 68.31.52 Предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе.

Таким образом, отчет выполнен организацией, специализирующейся на оценке стоимости имущества.

Кроме того, отчет об оценке был размещен конкурсным управляющим в ЕФРСБ от 15.09.2023, 14:23:59 мск (сообщение 12458424).

Отчет в полном объеме представлен в материалы дела Фондом (вх. через систему «Мой арбитр» от 13.02.2024 17:43). 

Достоверность отчета об оценке была проверена специалистом ФИО6 Согласно заключению специалиста от 08.02.2024, отчет об оценке соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объектов оценки), соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цене, по которой объекты оценки могут быть отчуждены на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом апелляционной инстанции для проверки доводов апелляционной жалобы в судебное заседание также вызван специалист ООО «Энергостар», готовивший отчет об оценке № 1580-2023/08 от 14.09.2023. Для выполнения поручения в адрес названной оценочной организации по электронной почте направлена апелляционная жалоба.

Специалист представил пояснения в письменном виде.

Как указывает в письменных пояснениях оценщик ООО «Энергостар» ФИО5, согласно выписке из ЕГРН от 16.05.2023, площадь застройки объекта незавершенного строительства составляет 3736,8 кв.м. Объект незавершенного строительства кад. № 02:31:011004:1265, расположенный на земельном участке кад. № 02:31:011004:163, состоит из 2-х секций, в каждой секции 2 подъезда, в том числе: Секция Г – 5 этажей, Секция В – 2 этажей. Путем натурных замеров были установлены геометрические размеры секции – 14,625 м. - ширина и 36,5 м. - длина. Следовательно, площадь застройки одного этажа каждой секции - 533,83 (14,625*36,5). Строительный объем Секции Г: 5*533,83*2,8=7473,62; Секции В: 2*533,83*2,8 = 2989,39. Итого: 10463,04, где 2,8 – высота жилых этажей.

Кроме того, как указывает ППК «Фонд развития территорий» в своих возражениях на ходатайство о ФИО1 о проведении экспертизы (вх. № 31080 от 28.05.2024), так как оценщику не было предоставлено технической документации, он использовал экспертный метод, о чем указал на стр. 51 Отчета. Из проектной документации (пояснительной записки (стр.4) и положительного заключения экспертизы (стр.3)) следует вывод о полной идентичности 2-х секций В и Г, при этом технико-экономические показатели проектируемых объектов капитального строительства следующие: площадь застройки – 609,6 кв.м.; строительный объем – 7 333,70 куб.м.; этажность – 5 этажей. Таким образом, полагает Фонд, расчет строительного объема, сделанный экспертом в Отчете об оценке, сопоставим с данными технической документации по объекту незавершенного строительства, то есть расчет эксперта выполнен корректно. Позиция и расчет, представленный ФИО1 в ходатайстве о назначении экспертизы, выполнен некорректно, приведенные в описании расчеты не сопоставимы с данными технической документации и не могут быть признаны достоверными. Общий объем выполненных работ в размере 33287,52 куб.м., указанный апеллянтом, более чем в 2 раза превышает общий объем работ, необходимый для полной постройки дома и ввода его в эксплуатацию - 14 667,40 куб.м. (7 333,70 куб.м. + 7 333,70 куб.м.). При том, что степень строительной готовности объекта на текущий момент составляет 50 %.

Конкурсный управляющий в своих возражениях на ходатайство о назначении судебной экспертизы (вх. № 30561 от 24.05.2024) также указывает, что площадь застройки объекта незавершенного строительства составляет 3736,8 кв.м., апеллянт, в свою очередь, ошибочно считает площадь застройки  объекта незавершенного строительства, равную 3736,8 кв.м., площадью застройки одного этажа одной секции.

Также, конкурсный управляющий указал, что при остановке строительства в 2015 году, каких-либо мероприятий по консервации возведенных конструкций проведено не было. За прошедшее время происходила деструкция материалов и изделий строительных конструкций (насыщение водой, периодическое замораживание и оттаивание), регулярное замачивание и водонасыщение грунтового основания фундаментов, в т.ч. в не засыпанных пазухах котлована. Эти климатические воздействия могли привести к существенному снижению несущей способности грунтового основания фундаментов и возведенных конструкций. По результатам визуального обследования техническое состояние строительных конструкций секции В и Г строящегося жилого дома 13 по ул. Молодежная оценивается как ограниченно работоспособное (вх. № 31056 от 27.05.2024).

В связи с чем, конкурсный управляющий считает, что названные обстоятельства свидетельствуют о снижении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства (в случае положительного решения по вопросу назначения экспертизы просил уточнить вопрос с поправкой на отсутствие консервации).

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции, с учетом положений статьи 71 АПК РФ, полагает, что доводы апеллянта и его расчет не могут рассматриваться как опровергающие выводы оценщика.

Вышеназванное заключение специалиста ФИО6 от 08.02.2024 направлено ППК «Фонд развития территорий» в суд в качестве приложения к письменным пояснениям и направлено в суд 13.02.2024, в 17:43 посредством системы «Мой арбитр».

Документы действительно поступили в суд первой инстанции накануне судебного заседания без приложения доказательств раскрытия их перед иными лицами. Однако, согласно протоколу судебного заседания от 14.02.2024 (в котором была оглашена резолютивная часть обжалуемого определения), присутствовали представители ФИО1 по доверенности – ФИО7 и ФИО2 Согласно протоколу судом были оглашены поступившие к судебному заседанию документы, в том числе и вышеуказанное заключение. Однако ни протокол, ни обжалуемое определение не содержат сведений о том, что представителями кредитора заявлялись ходатайства об отложении судебного заседания / объявлении перерыва в целях ознакомления с ним. Сведений о поступлении замечаний на вышеуказанный протокол материалы дела не содержат, апеллянт на подобные факты не указывает.

С учетом того, что несогласие с указанными выводами документально не обосновано, следует признать, что несвоевременность представления Фондом заключения правового значения не имеет, не привела к принятию неверного судебного акта.

Суд первой инстанции, рассмотрев ходатайство конкурсного кредитора ФИО1, изучив представленное в материалы дела заключение специалиста от 08.02.2024 на отчет об оценке № 1580-2023/08 от 14.09.2023, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ФИО8 о назначении судебной экспертизы об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества судом.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что представленное в материалы дела ходатайство о назначении судебной экспертизы (л.д. 81, 199) немотивировано. Получение еще одного экспертного заключения по вопросу рыночной стоимости объекта не направлено на опровержение выводов, изложенных в отчете об оценке, учитывая, что о необходимости проверки достоверности величины рыночной стоимости, определенной оценщиком, в суде первой инстанции не заявлено.

Кроме того, ФИО1 просил поручить проведение экспертизы ООО «Фемида», при этом не приложил к ходатайству документы для его разрешения (ответ экспертной организации, сведения о квалификации экспертов, стоимости и сроках ее проведения, о внесении средств в депозит суда) (статьи 9, 82 АПК РФ, постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23).

Исходя из смысла разъяснений, данных в пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23, неисполнение лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение, обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали правовые и фактические основания для удовлетворения ходатайства ФИО1 о назначении экспертизы, а отказ в назначении экспертизы не привел к принятию неверного судебного акта.

Судом апелляционной инстанции также отказано в удовлетворении  ходатайства апеллянта о проведении судебной экспертизы с учетом отсутствия правовых и фактических оснований для назначения экспертизы, исходя из имевшихся в деле доказательств (отчет об оценке, заключение специалиста) и дополнительно полученных на стадии апелляционного пересмотра от оценочной организации дополнительных пояснений по отчету оценщика и сведений, предоставленных Фондом (пояснительная записка к проектной документации с положительным заключением), а также конкурсным управляющим.

На стадии апелляционного пересмотра с учетом вопросов апелляционной инстанции апеллянтом предложен для постановки перед экспертом как вопрос определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и права аренды земельного участка, так и вопрос о достоверности самого отчета об оценке от 14.09.2023 № 1580-2023/08, подготовленного ООО «Энергостар».

Апеллянт просил поручить проведение экспертизы лишь одной экспертной организации – ООО «Фемида» (представлен запрос, ответ экспертной организации, согласно которому стоимость проведения экспертизы составит 50 000 руб. с учетом стоимости выезда оценщика к месту нахождения ОНС, доказательство внесения денежных средств на депозитный счет суда в размере 50 000 руб.). Эту же единственную организацию апеллянт указывал и при заявлении ходатайства о назначении экспертизы в суде первой инстанции (но не прикладывал необходимых документов).

При этом ППК «Фонд развития территорий» предлагались и иные экспертные организации – ООО «ГК «ВСК», ООО «КонТраст», ЗАО «Российская оценка», Центр независимой экспертизы собственности, стоимость проведения экспертизы которыми значительно превышает стоимость, предложенную ООО «Фемида» (от 240 000 до 420 000 руб., коммерческие предложения представлены в материалы дела), что ставит под сомнение возможность проведения экспертизы заявленной апеллянтом организацией по указанной ею стоимости. Фондом представлено платежное поручение о внесении средств в депозит суда на сумму 370 тыс. руб. (без отметки о списании; на момент проведения заседания средства не поступили на депозитный счет).

В отношении экспертных организаций, предложенных Фондом, апеллянт мотивированных возражений не заявил.

На вопрос апелляционного суда, готов ли апеллянт нести дополнительные расходы на проведение экспертизы, в случае поручения ее проведения иной экспертной организации (не ООО «Фемида»), представитель ФИО1 ответить затруднился.

Следует отметить, что иные участники спора против проведения экспертизы возражали.

Следовательно, основания для пересмотра размера требований Фонда, подлежащего включению в реестр требований кредиторов должника (13 563 618,35 руб.), отсутствуют.

Учитывая изложенное, определение отмене, а жалоба удовлетворению - не подлежат.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьями 176, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2024 по делу № А07-35538/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий судья                                              Л.В. Забутырина 

 

Судьи                                                                              Ю.А. Журавлев

 

                                                                                             И.В. Калина