АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-5727/2021

Дело № А55-5181/2020

г. Казань

03 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Петрушкина В.А.,

при участии представителя:

Частного профессионального образовательного учреждения «Автошкола города Самары» – ФИО1 (директор),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Частного профессионального образовательного учреждения «Автошкола города Самары»

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2021

по делу № А55-5181/2020

по исковому заявлению исковому заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара, г. Самара, к Частному профессиональному образовательному учреждению «Автошкола города Самары» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Самара, о взыскании задолженности по арендной плате,

встречному иску Частного профессионального образовательного учреждения «Автошкола города Самары» к Департаменту градостроительства городского округа Самара о признании недействительным договора аренды,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства строительства Самарской области, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Частному профессиональному образовательному учреждению «Автошкола города Самары» (далее – ЧПОУ  «Автошкола г. Самары», учреждение) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.05.2016 № 43а за период с 27.05.2016 по 30.06.2019 в сумме 1 286 972,50 руб., пени за период с 05.06.2016 по 30.11.2019 в размере 436 327,36 руб.

ЧПОУ «Автошкола г. Самары » обратилось в Арбитражный суд Самарской области со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 27.05.2016 № 43а.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.12.2020 исковые требования удовлетворены частично, с учреждения в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.05.2016 № 43а за период с 21.01.2017 по 30.06.2019 в сумме 1 075 854,24 руб., пени за период с 21.01.2017 по 30.11.2019 в размере 358 928,49 руб.; ЧПОУ «Автошкола г. Самары» в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2021 решение Арбитражного суда Самарской области от 23.12.2020 изменено, с ЧПОУ «Автошкола г. Самары» в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.05.2016 № 43а за период с 01.04.2017 по 30.06.2019 в сумме 763 968,78 руб., пени за период с 11.04.2017 по 30.11.2019 в сумме 274 417,59 руб.; ЧПОУ «Автошкола г. Самары» в удовлетворении встречного иска отказано.

ЧПОУ «Автошкола г. Самары», не согласившись с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2021, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять новый судебный акт об отказе Департаменту в удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела. 

Представитель ЧПОУ «Автошкола г. Самары», явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании приказа Министерства строительства Самарской области от 01.04.2016 № 32-п между Департаментом (арендодатель) и ЧПОУ «Автошкола г. Самары» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.05.2016 № 43а, по условиям которого учреждению в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 5 971 кв.м с кадастровым номером 63:01:0740002:1328, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, проспект Кирова (в районе дома № 39), для строительства открытой стоянки краткосрочного хранения автомобилей с административным зданием.

Данный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.05.2016.

Согласно пункту 3.1 договора аренды от 27.05.2016 № 43а размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 №308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов» и составляет: первые два года пользования земельным участком – 339 541,68 руб. в год, третий год пользования земельным участком – 509 312,52 руб. в год, четвертый и последующие годы пользования земельным участком - 1 018 625,04 руб. в год.

Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата (пункт 3.3 договора аренды от 27.05.2016 № 43а).

В соответствии с пунктом 3.8 договора аренды от 27.05.2016 № 43а размер арендной платы изменяется при внесении изменений в нормативные правовые акты, регулирующие порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным правовым актом.

Поскольку учреждение надлежащим образом не исполняло обязанность по оплате арендной платы, Департамент направил в его адрес претензию от 03.12.2019 № Д05-01/3160 с требованием оплатить задолженность по арендной плате в сумме 1 286 972,50 руб., а также пени в размере 436 327,36 руб.

Департамент, указывая, что ЧПОУ «Автошкола г. Самары» задолженность по арендной плате не оплатило в добровольном порядке, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

ЧПОУ «Автошкола г. Самары», полагая, что договор аренды от 27.05.2016 № 43а является ничтожной сделкой, поскольку Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области) уведомлением от 18.07.2016 № 63/001/320/2016-1444 отказало в государственной регистрации данного договора, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Суды первой и апелляционной инстанции, установив, что договор аренды от 27.05.2016 № 43а сторонами исполнялся, спорный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.05.2016, пришли к выводу о том, что ЧПОУ «Автошкола г. Самары» пропущен срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, о применении которого было заявлено Департаментом, в связи с чем, руководствуясь пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», отказали учреждению в удовлетворении исковых требований о признании данного договора аренды ничтожным.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, учитывая, что в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды от 27.05.2016 № 43а арендатор обязан перечислять арендную плату ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата, руководствуясь пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 24, 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», пришел к выводу, что Департаментом пропущен срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 27.05.2016 по 31.03.2017, включительно, и пени за период с 05.06.2016 по 10.04.2017, включительно, о применении которого было заявлено ЧПОУ «Автошкола г. Самары», что в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Департамента в данной части.

В части отказа Департаменту в удовлетворении исковых требований судебный акт апелляционной инстанции не обжалуется.

В совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, установив, что за период с 01.04.2017 по 30.06.2019 у ЧПОУ «Автошкола г. Самары» образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды от 27.05.2016 № 43а в сумме 763 968,78 руб., руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования Департамента в данной части.

Так же суд апелляционной инстанции, принимая во внимание положения пункта 7.3 договора аренды от 27.05.2016 № 43а, согласно которому в случае просрочки уплаты арендной платы арендатор по требованию арендодателя обязан уплатить пени в размере 0,06 % с просроченной суммы за каждый день просрочки, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что с учреждения подлежат взысканию пени за период с 11.04.2017 по 30.11.2019 в размере 274 417,59 руб.

Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды от 27.05.2016 № 43а не зарегистрирован, в связи с чем у ЧПОУ  «Автошкола г. Самары» отсутствует обязанность по внесению арендной платы, несостоятелен.

Правила пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемые во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривают, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» сформулирована правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Поскольку стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, учитывая, что договор аренды от 27.05.2016 № 43а исполнялся сторонами, земельный участок площадью 5 971 кв.м с кадастровым номером 63:01:0740002:1328 передан учреждению по акту приема-передачи от 27.05.2016 и стороны связали себя обязательствами по указанному договору, ссылка ЧПОУ  «Автошкола г. Самары» на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 27.05.2016 № 43а не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора.

Довод кассационной жалобы о том, что ЧПОУ  «Автошкола г. Самары» не могло использовать спорный земельный участок по целевому назначению, поскольку Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от 18.07.2016 № 63/001/320/2016-1444 отказало в государственной регистрации договора аренды от 27.05.2016 № 43а, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из системного толкования указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

При этом согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Как указывалось выше, между Департаментом (арендодатель) и ЧПОУ «Автошкола г. Самары» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.05.2016 № 43а, по условиям которого учреждению в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 5 971 кв.м с кадастровым номером 63:01:0740002:1328, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, проспект Кирова (в районе дома № 39), для строительства открытой стоянки краткосрочного хранения автомобилей с административным зданием.

Данный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.05.2016.

Таким образом, спорный земельный участок был предоставлен для размещения открытой стоянки краткосрочного хранения автомобилей и строительства административного здания.

 ЧПОУ «Автошкола г. Самары» в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности использования в спорный период земельного участка с кадастровым номером 16:50:110207:22 по его целевому назначению, в том числе для размещения открытой стоянки краткосрочного хранения автомобилей, равно как и не представлено доказательств, подтверждающих, что им совершались какие-либо подготовительные действия для строительства административного здания.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации учреждением не представлено доказательств, подтверждающих, что в результате противоправных действий арендодателя оно было лишено возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением земельного участка.

Действительно Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от 18.07.2016 № 63/001/320/2016-1444 отказало ЧПОУ «Автошкола г. Самары» в государственной регистрации договора аренды от 27.05.2016 № 43а, указав, что в нарушение действующего земельного законодательства земельный участок площадью 5 971 кв.м с кадастровым номером 63:01:0740002:1328 был предоставлен ЧПОУ «Автошкола г. Самары» без торгов.

Между тем, учреждение данный отказ в установленном законом порядке не оспорило, арендованный земельный участок не возвратило.

При этом суды в рамках рассмотрения настоящего спора, установили, что спорный земельный участок был предоставлен учреждению для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в соответствии с процедурой, предусмотренной статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015, с учетом положений пункта 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как правильно отметили суды, приказом Министерства строительства Самарской области от 23.06.2014 № 261-п утвержден акт выбора спорного земельного участка для строительства и ЧПОУ «Автошкола г. Самары» предварительно согласовано место размещения открытой стоянки краткосрочного хранения автомобилей с административным зданием.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2016 по делу № А55-11491/2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.06.2016, отказано в удовлетворении требований о признании приказа Министерства строительства Самарской области от 23.06.2014 № 261-п.

Приказом Министерства строительства Самарской области от 01.04.2016 № 32-п вышеуказанный земельный участок был предоставлен учреждению в аренду.

На основании указанного приказа между Департаментом (арендодатель) и ЧПОУ «Автошкола г. Самары» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.05.2016 № 43а.

Таким образом, судами установлено, что процедура предоставления спорного земельного участка, предусмотренная действующим на тот период законодательством, нарушена не была.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что в результате противоправных действий арендодателя учреждение было лишено возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для освобождения ЧПОУ «Автошкола г. Самары» от исполнения его обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 27.05.2016 № 43а.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, не  подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено, судебная коллегия считает необходимым постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2021 по делу № А55-5181/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судьяР.В. Ананьев

СудьиВ.А. Карпова

В.А. Петрушкин