ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-7822/2017

город Ростов-на-Дону

02 февраля 2018 года

15АП-7/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Илюшина Р.Р., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии: от истца: ФИО2 по доверенности от 08.09.2016;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 13.11.2017;

от третьих лиц: от Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону: ФИО4 по доверенности от 29.12.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 07.12.2017  по делу № А53-7822/2017 

по иску индивидуального предпринимателя Скрипка Павла Викторовича

к Администрации города Ростова-на-Дону

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "АВ-Строй"; некоммерческого партнерства "Альянс предпринимателей в сфере ритуальных услуг"; индивидуального предпринимателя ФИО6; Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону; Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону; администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону;  Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону

о выкупе нежилого помещения, о прекращении права собственности,

принятое в составе судьи Димитриева М.А.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО5 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к администрации города Ростова-на-Дону об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования «город Ростов-на-Дону» принадлежащее на праве собственности ФИО5 нежилое помещение общей площадью 68,1 кв.м, комнаты №№ 1-3, 4, 5-7, 8, 9 (бывшая квартира №1-2), расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Мечникова, 55, условный номер №61-61-01/114/2006-094, с определением подлежащей выплате денежной компенсации в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату проведения экспертизы с учетом округления – 6 084 989 рублей 50 копеек, в том числе размера убытков, которые могут быть причинены собственнику в случае изъятия данного помещения для муниципальных нужд по состоянию на дату проведения оценки с учетом округления в размере 183 252 рублей 12 копеек. Прекратить право собственности ФИО5 на нежилое помещение общей площадью 68,1 кв.м, комнаты №№ 1-3, 4, 5-7, 8, 9 (бывшая квартира №1-2), расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Мечникова, 55, условный номер №61-61- 01/114/2006-094.

Решением суда от 07.12.2017 иск удовлетворен.

Администрация города Ростова-на-Дону обжаловала решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просила решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Судом неправомерно применена по аналогии закона ч. 10 ст. 32 ЖК РФ. На момент предъявления ФИО5 исковых требований трехлетний срок действия постановления об изъятии спорного нежилого помещения истек. Убытки в размере 167 000 руб., указанные в экспертном заключении не подлежат включению в размер возмещения при изъятии нежилого помещения. Суд первой инстанции не учел, что у органов местного самоуправления отсутствует обязанность выкупать нежилые помещения, расположенные в аварийном многоквартирном доме. Обязанность по возмещению стоимости жилых помещений гражданам сопряжена с обязанностью органов местного самоуправления по обеспечению жилищных прав граждан, расселяемых из аварийных домов, в силу чего аналогия закона по отношению к нежилым помещениям невозможна, обязанность по компенсации стоимости нежилых помещений отсутствует. Ответчик не лишает истца права собственности на нежилые помещения, истец не несет расходов по содержанию спорного имущества, дом не снесен.

Кроме того, при процедуре изъятия недвижимости для государственных или муниципальных нужд стороной, для которой обязательно заключение соглашения с уполномоченным органом исполнительной власти, является именно правообладатель объектов недвижимого имущества, а не наоборот уполномоченный орган (данная правовая позиция отражена в постановлении АС СКО по делу № А53-6366/2016).

Истец увеличил размер исковых требований с учетом заключения судебной экспертизы, то есть согласно заключению судебной экспертизы в сравнении отчетом об оценке ООО «Альянс-ТДК» от 26.06.2013 № 29 произошло удорожание нежилого помещения в аварийном доме.

В отзыве на апелляционную жалобу истец возражал против ее удовлетворения.

В судебном заседании стороны поддержали свои позиции по делу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, индивидуальный предприниматель ФИО5 является собственником нежилого помещения общей площадью 68,1 кв.м, комнаты №№ 1-3, 4, 5-7, 8, 9 (бывшая квартира №1-2), расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Мечникова, 55, условный номер №61-61-01/114/2006-094 (свидетельство о государственной регистрации права от 03.04.2006 серии 61АВ №075331).

В указанном нежилом помещении, расположены общество с ограниченной ответственностью «АВ-Строй», Некоммерческое партнерство «Альянс предпринимателей в сфере ритуальных услуг», кроме того часть указанного нежилого помещения принадлежит на праве аренды индивидуального предпринимателю ФИО6.

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 17.08.2012 №683 земельный участок по ул. Мечникова, 55, занятый многоквартирным домом, в котором находится спорное нежилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу.

Частью 3 Постановления об изъятии было установлено обязательство органа местного самоуправления изъять, путем выкупа, спорное нежилое помещение.

С момента вынесения указанного постановления, администрацией города Ростова-на-Дону не произведено никаких действий в отношении спорного нежилого помещения, обязанность по осуществлению которых была возложена на орган местного самоуправления указанным постановлением.

По заказу МКУ «УЖКХ» Октябрьского района города Ростова-на-Дону произведен отчет №29 от 26.07.2013, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения и убытков, причиненных собственнику изъятием помещения составляет 5 533 640 рублей.

В соответствии с письмом Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 29.08.2013 № 59-30-28372/3 рыночная стоимость спорного нежилого помещения, представленная в отчете № 29 от 26.07.2013 не соответствует сложившемуся в городе Ростове-на-Дону уровню цен на аналогичные объекты оценки, а также рекомендовалось выполнить проведение оценки рыночной стоимости у другой оценочной компании.

МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Октябрьских» района города Ростова-на-Дону 14.05.2014 за исх. № 59-625-938/3 в адрес представителя истца было направлено письмо, в котором сообщалось, что оценка спорного нежилого помещения была проведена ООО «Альянс-ТДК». При этом указывалось, что оплата расходов на проведение оценки спорного объекта недвижимости была выполнена за счет средств бюджета города Ростова-на-Дону, а также разъяснялось, что отбор оценочных организаций для проведения оценки объектов нежилого фонда за счет средств бюджета города Ростова-на-Дону осуществлялся в порядке, установленном законодательством РФ о размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд. Следовательно, отчет об оценке был выполненного в рамках закона и не должен вызывать сомнений в установленном размере стоимости.

Истец, указывает, что в связи со снятием дома с баланса управляющей организации, в помещении отсутствует электричество, вода, газ. Данное обстоятельство существенно препятствует осуществлению истцом предпринимательской деятельности. В связи с изложенными обстоятельствами, истец вынужден сдавать в аренду часть нежилого помещения по минимальной стоимости.

Не исполнение ответчиком обязанности по выкупу помещения послужило основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии равноценного возмещения.

Как следует из статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

На дату вынесения Постановления об изъятии земельного участка под многоквартирным домом, в котором расположены спорные помещения, вопросы изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд регламентировались в том числе положениями статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 1 приведенной статьи в соответствующей редакции в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284-286 настоящего Кодекса.

Статья 281 Гражданского кодекса Российской Федерации определяла, что выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

В силу пункта 2 названной статьи при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Судом первой инстанции по аналогии закона к спорным правоотношениям применены нормы жилищного законодательства.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суд применяет аналогию закона с учетом специфики рассматриваемого дела.

В соответствии с частью 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупной цене помещения, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Аналогичные положения содержат нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении изымаемого для муниципальных нужд земельного участка (статьи 279, 281, 282).

На возможность инициирования иска собственником помещений, в отношении которого не осуществлен выкуп либо предоставление равноценного помещения указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Доводы жалобы о невозможности применения к спорным правоотношениям по аналогии специальных норм жилищного законодательства, отклоняются, поскольку в отношении нежилых помещений многоквартирного дома в спорной ситуации не может быть применен правовой режим, отличный от применимого к собственникам жилья. 

Являясь субъектом права собственности лишь на часть помещений многоквартирного дома, предприниматель не может ни обеспечить его восстановление до состояния, пригодного к эксплуатации, ни продолжить эксплуатацию данных помещений. 

Довод о том, что выкуп жилых помещений есть реализация функции органов местного самоуправления по обеспечению конституционных жилищных прав граждан, в силу чего производить выплаты неисправному собственнику нежилых помещений муниципалитет не должен, несостоятелен.

В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в данном случае под муниципальными нуждами, в которых производится изъятие, понимается потребность в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Выкуп помещений в аварийных домах не имеет единственной целью предоставление льгот и преференций гражданам, которые не обеспечили надлежащее состояние принадлежащего им объекта, в приобретении нового, пригодного к эксплуатации, жилья.

Возмездность изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд является общим правилом правового регулирования соответствующих отношений (с учетом вышеприведенных положений ст. 35 Конституции Российской Федерации), в силу чего обратное должно быть прямо урегулировано законом.

Среди названных в Гражданского кодекса Российской Федерации способов принудительного прекращения права собственности безвозмездным является только конфискация.

Согласно положениям статьи 243 Кодекса в случаях, предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация). В случаях, предусмотренных законом, конфискация может быть произведена в административном порядке. Решение о конфискации, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде.

Поскольку закон не устанавливает возможность безвозмездного изъятия у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме соответствующих помещений, и поскольку возможность сохранить право на помещения в аварийном доме и долю в праве на земельный участок у собственников нежилых помещений отсутствует (ввиду единства строения многоквартирного дома), суд первой инстанции правомерно исходил из общего правила возмездности изъятия и применил положения части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации по аналогии.

Из положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Суд первой инстанции при определении размера компенсации за изымаемые помещения, а также за принадлежащие в силу наличия помещений истцу права на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок учитывал результаты проведенной по делу судебной экспертизы, правомерно определившей возмещение с учетом рыночной стоимости имущества и размера убытков собственника имущества в связи с изъятием (выкупом) объекта недвижимого имущества и земельного участка по причине признания здания многоквартирного дома аварийным.

При этом результаты проведенной экспертизы сопоставимы с ранее проведенной по заказу МКУ «УЖКХ» Октябрьского района оценкой, с учетом даты проведения оценок.

Довод заявителя об удорожании объекта отклоняется. Различная оценка экспертами стоимости объекта удорожанием не является.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности. При этом доводов опровергающих выводы эксперта по существу, заявитель не представил. О назначении повторной, либо дополнительной экспертизы не заявил. В отношении определения рыночной стоимости объекта и убытков, выводы эксперта мотивированы и соответствуют обстоятельствам дела, ответчиком данные выводы не опровергнуты.

Ссылки заявителя на судебную практику суда общей юрисдикции не принимаются, поскольку правовые выводы суда по иному делу не связывают суд в правовой оценке обстоятельств настоящего дела. 

Ссылка заявителя на судебную практику  по делу  № А53-6366/2016, с указанием на то, что стороной, для которой обязательно заключение соглашения с уполномоченным органом исполнительной власти, является именно правообладатель объектов недвижимого имущества, а не наоборот уполномоченный орган, также не принимается.

В рамках дела № А53-6366/2016 истцом заявлено требование об обязании заключить соглашение, то есть избран иной способ защиты.

В рамках настоящего спора заявлено требование об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» принадлежащего на праве собственности ответчику имущества.

Возможность предъявления соответствующего иска, именно по рассматриваемому предмету и идентичным обстоятельствам, подтверждена позицией Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу по делу N А5322889/2015 в постановлении от 26.10.2016.

Определением ВС РФ от 29.01.2017 № 308-ЭС16-18902 по делу N А5322889/2015 отказано в передаче кассационной жалобы администрации города Ростова-на-Дону для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2017 по делу № А53-7822/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Т.Р. Фахретдинов

СудьиР.Р. Илюшин

Н.Н. Мисник