АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9020/2017

г. Владивосток

07 августа 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2017 года . 

Полный текст решения изготовлен 07 августа 2017 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>; дата регистрации: 21.06.2007, адрес: 690110, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «МИРАТУР» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 20.09.2005, адрес: 690002, 

<

...>), о взыскании задолженности по договору аренды и пени

при участии

от истца: ФИО2, доверенность от 29.12.2016 № 20/44907, паспорт;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 15.05.2017, паспорт;

установил:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МИРАТУР» о взыскании 2 288 920 рублей 57 копеек основного долга по договору аренды от 09.09.2014 № 550 за период с 01.09.2014 по 07.10.2016, 251 159 рублей 50 копеек неустойки за период с 16.09.2014 по 07.10.2016. 

В судебном заседании истец требования поддержал, настаивает на их удовлетворении, пояснил, что ответчиком как арендатором не исполняются обязательства по внесению арендной платы, что привело к образованию задолженности, также указал, что в связи с отсутствием на земельном участке объектов капитального строительства при расчете применена ставка земельного налога 2,0 %.

Ответчик против требований возразил, поддержал доводы отзыва на исковое заявление, в котором сослался на неверное применение истцом при расчете суммы задолженности ставок арендной платы. Также заявил о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, судом установлено, что 09.09.2014 администрацией Артемовского городского округа (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Миратур» (арендатор) заключен договор № 550 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3940 площадью 32703 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 98 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, фактическое использование участка: для строительства торгового комплекса и магазина, сроком с 01.09.2014 по 31.08.2017 (разделы 1, 2 договора).

Пунктами 3.1, 3.3 договора установлено, что за указанный в пункте 1 договора участок арендатору устанавливается ставка арендной платы 0,75 % по виду разрешенного использования земельного участка от кадастровой стоимости, что составляет 555 189 рублей 02 копейки в год согласно прилагаемому расчету, вносимых с момента подписания сторонами акта-приема передачи не позднее 15 числа текущего месяца согласно графику платежей.

Размер арендной платы не зависит от хозяйственной деятельности арендатора и пересматривается по независящим от арендатора причинам. Размер арендной платы изменяется без внесения изменений в договор в случае актуализации кадастровой оценки земель Артемовского городского округа. В этом случае исчисление и уплата арендной платы осуществляется с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного акта об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании представленных арендатору расчетов, произведенных управлением муниципальной собственности администрации Артемовского городского округа.

За неуплату арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 3.5 договора).

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору 01.09.2014.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись 09.10.2014.

01.06.2016 КГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края» проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3940. Согласно акту осмотра от 01.06.2016 установлено, что земельный участок представляет собой пустырь.

18.11.2016 истец направил в адрес ответчика предупреждение № 20/04/07-12/37844 от 01.11.2016 о необходимости исполнения обязательств, указав, что за период с 10.06.2015 по 21.08.2016 произведен расчет арендной платы на основании постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края», постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края»; с 22.08.2016 на основании постановления Администрации Приморского края от 11.03.2016 № 376-па о внесении изменений в постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края», решения Думы Артемовского городского округа Приморского края от 02.08.2005 № 158 «Об установлении земельного налога», решения Думы Артемовского городского округа Приморского края от 30.07.2009 № 191 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности  Артемовского городского округа. В связи с изложенным истец указал в претензии на наличие за арендатором задолженности по состоянию на 07.10.2016 по арендной плате – 2 288 91 рублей 57 копеек, по пени – 251 159 рублей 50 копеек.

Поскольку задолженность ответчиком не погашена, истец обратился с настоящим иском.

Суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом статьи 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» с 01.03.2015 органы исполнительной власти Приморского края в области регулирования земельных отношений обладают полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территориях муниципальных образований Приморского края, полномочия которых по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перераспределены в соответствии с законом Приморского края между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края.

В соответствии с п. 2.1.1 Положения о департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-па, департамент осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности и в ведении Приморского края.

Согласно п. 2.1.1.8 Положения департамент заключает договоры купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования земельными участками, находящимися в собственности и в ведении Приморского края, и контролирует исполнение их условий.

Ввиду изложенного, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края является надлежащим истцом по настоящему делу.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Согласно порядка, установленного Постановлением Администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», подлежащего применению с расчету арендной платы за период с 16.09.2014 по 01.03.2015, расчет арендной платы осуществляется по формуле А = К x Сап, где: А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством РФ; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка. Ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 1).

С 01.03.2015 порядок расчета арендной платы за спорный земельный участок установлен Постановлением Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее – Постановление №75-па).

Пункт 5 Постановления № 75-па в редакции, действующей до 22.08.2016, определяет порядок расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте.

Согласно подпункту «г» пункта 5 постановления № 75-па в редакции, действующей до 22.08.2016, арендная плата рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» настоящего пункта и пункте 8 настоящего Порядка.

В то же время, в соответствии с пунктом 8 Постановления № 75-па размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, не указанных в пунктах 4 - 7, 10, 11 настоящего Порядка, рассчитывается по формуле:

А = К x Сап, где: А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством РФ; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, пункты 5 и 8 Постановления № 75-п в указанной редакции по существу содержали взаимную отсылку, допуская неоднозначное толкование своего содержания применительно с определению порядка расчета арендной платы.  

Для применения пункта 5 «г» Порядка необходимо соблюдение следующих условий: 1) земельный участок относится к земельным участкам, собственность на которые не разграничена; 2) земельный участок предоставлен без проведения торгов; 3) на земельном участке отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; 4) земельные участки не относятся к участкам, указанным в пункте 8 Порядка и в пп. а-в п. 5 Порядка.

Для применения пункта 8 Порядка необходимо соблюдение следующих условий: 1) земельный участок относится к земельным участкам, собственность на которые не разграничена; 2) земельные участки не относятся к участкам, указным в пунктах 4, 5, 6, 7, 10, 11 Порядка.

Пункт 8 Порядка применяется к земельным участкам, не указанным в пункте 5 «г» Порядка.

Спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлен в аренду для строительства торгового комплекса и магазина.

Как следует из пункта 5 Порядка, данный пункт в целом применяется для определения размера арендной платы в случаях предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов для определенных целей, указанных в настоящем пункте. Между тем, в отличие от иных подпунктов пункта 5, дифференцирующих размер арендной платы в зависимости от конкретных целей предоставления участка в аренду (например, для ИЖС, ЛПХ, садоводства, КФХ, пользование недрами и т.п.), абзац 2 подпункта «г» пункта 5 в исследуемой редакции в принципе не отражает ту или иную цель предоставления участка в аренду.

Таким образом, с учетом установленного Постановлением РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ» принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, в данном конкретном случае в отношении спорного земельного участка подлежит применению пункт 8 Порядка, который применяется к земельным участкам, не указанным в пункте 5 «г» Порядка, и который устанавливает арендную плату для земельных участков, предоставленных для строительства.

Некорректность выявленной взаимной отсылки пунктов 5 и 8 Порядка в редакции, действовавшей до 22.08.2016, влечет возможность их неоднозначного толкования, которое не должно ущемлять интересы арендатора.

В действующей редакции Порядка отсутствует (исключен) пункт, который содержал неопределенное положение о его применении к «земельным участкам, на которых отсутствуют здания, строения и сооружения», в силу чего порождал возможность его произвольного толкования без учета вида разрешенного использования и целей предоставления земельного участка, что противоречило принципам определения арендной платы, установленным Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009.

Пункту 8 Порядка в ранее действовавшей редакции в настоящее время соответствует пункт 4 Порядка в редакции от 11.08.2016, в связи с чем с 22.08.2016 арендная плата за земельные участки, предоставленные для строительства, рассчитывается исходя из ставки арендной платы равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Суд приходит к выводу, что при оценке противоречивых (до корректировки в действующей редакции) положений Порядка следует исходить из толкования Порядка в действующей на сегодняшний день редакции, что позволит исключить возложение на арендатора имущественного бремени, связанного со структурным несовершенством нормативного правового акта.

В силу изложенного, порядок расчета арендной платы, применимый к правоотношениям сторон основывается на ставках арендной платы, утвержденных муниципальными образованиями для имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Решением Думы Артемовского городского округа от 30.07.2009 № 191 «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артемовского городского округа» в пункте 14.9 предусмотрена ставка арендной платы 0,75% для земельных участков с видом разрешенного использования, связанным со строительством объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания.

В силу изложенного, в период с 01.09.2014 по 07.10.2016 арендная плата подлежит расчету, исходя из ставки арендной платы 0,75 % от кадастровой стоимости 74 025 202 рублей 68 копеек, и составляет 46 265 рублей 75 копеек в месяц, рассчитанных по формуле:

А = К x Сап, где:  А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством РФ; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Таким образом, общий размер задолженности составляет 1 157 150 рублей 78 копеек, в остальной части требований следует отказать

Также истцом заявлено о взыскании 251 159 рублей 50 копеек неустойки за период с 16.09.2014 по 07.10.2016.

В силу статьи 330 неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За неуплату арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 3.5 договора).

С учетом того, что требования истца в части взыскания основного долга удовлетворены частично, то сумма неустойки также подлежит перерасчету.

Исчисленная за период с 16.09.2014 по 07.10.2016 сумма арендной платы составляет 145 673 рублей 32 копейки.

Ответчик также заявил о применении статьи 333 ГК РФ и просил снизить начисленную неустойку.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как указано в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7), бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Как указано в пункте 75 Постановления Пленума ВС РФ № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.10.2004 №293-0, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. При этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Как указано в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Исследовав материалы дела, суд полагает чрезмерно завышенной установленный в договоре размер неустойки.

Принимая во внимание сумму задолженности, период просрочки исполнения обязательств, исход из сохранения баланса интересов сторон, суд полагает возможным уменьшить размер взыскиваемой неустойки до 140 000 рублей за период с 16.09.2014 по 07.10.2016 с учетом положений пункта 65 Постановления Пленума ВС РФ № 7 и порядка внесения арендной платы.

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ. В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат в связи с явной несоразмерностью предъявленной ко взысканию суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате госпошлины относят на ответчика в полном объеме с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 4 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ», согласно которому, в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МИРАТУР» в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 1157150 (один миллион сто пятьдесят семь тысяч сто пятьдесят) рублей 78 копеек основного долга, 140000 (сто сорок тысяч) рублей пени. 

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МИРАТУР» в доход федерального бюджета  18231 (восемнадцать тысяч двести тридцать один) рубль государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Левченко Е.А.