АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело № А48-11588/2024

город Орёл

17 октября 2025 года

Резолютивная часть решения оглашена 14.10.2025

Решение в полном объеме изготовлено 17.10.2025

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Кияйкина И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сорокиной К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к муниципальному образования «Город Орел» в лице администрации города Орла (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании выкупной цены, убытков,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, относительно предмета спора:

1) Департамент финансов Орловской области (302021, 

<

...>, кабинет 521, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

2) Финансовое управление администрации г. Орла (302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

3) некоммерческая организация «Региональный фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Орловской области» (302006, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

4) прокуратура Советского района города Орла (302028, Орёл, ул. Октябрьская, д. 25, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

5) муниципальное казённое учреждение «Жилищное управление города Орла» (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность, диплом), представитель ФИО3 (доверенность, удостоверение),

от ответчика и третьего лица 5 представитель ФИО4 (доверенность, диплом),

от третьего лиц 1 - представитель ФИО5 (доверенность, диплом),

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к муниципальному казённому учреждению «Жилищное управление города Орла», муниципальному образованию «Город Орел» в лице администрации г. Орла и Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла о взыскании выкупной цены, убытков.

Исковые требования связаны с признанием ответчиком аварийным и подлежащим сносу многоквартирного жилого дома, в котором находится принадлежащее истцу на праве собственности нежилое помещение, и необходимостью определения размера выкупной стоимости данного имущества.

Изначально исковое заявление было подано в Советский районный суд г. Орла, впоследствии на основании определения от 18.06.2024 передано по подсудности в Арбитражный суд Орловской области.

В ходе рассмотрения дела, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент финансов Орловской области, Финансовое управление администрации г. Орла, Некоммерческая организация «Региональный фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Орловской области», Прокуратура Советского района города Орла.

Определением суда от 03.07.2025 судом принят отказ ФИО1 в части требований к муниципальному казённому учреждению «Жилищное управление города Орла», этим же определением муниципальное казённое учреждение «Жилищное управление города Орла» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 14.10.2025 судом принят отказ ФИО1 в части требований к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял заявленные требования, в окончательной редакции с учетом проведенной судебной экспертизы, истец просит взыскать с муниципального образования «Город Орел» в лице администрации города Орла за счет средств казны муниципального образования «Город Орел» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 рыночную стоимость нежилого помещения с учетом стоимости доли истца в общем имуществе многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом в размере 17 075 000 руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения в размере 1 572 600 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома в размере 3 489 000 руб., расходы на составление заключения эксперта об оценке рыночной стоимости выкупной цены нежилого помещения ООО «Независимая оценка» в размере 15 000 руб., расходы на проведение повторной судебной экспертизы в размере 25 000 руб.

Арбитражный суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принял уточнение исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, полностью поддержав позицию третьего лица - Департамента финансов Орловской области, мотивированных письменных возражений суду не представил.

Департамент финансов Орловской области полагает, что у истца отсутствуют основания требовать взыскания убытков, которые несет собственник в связи с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него, при отсутствии доказательств осуществления предпринимательской деятельности, по аналогии, с убытками, которые несет собственник жилого помещения в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность.

Также возражая против удовлетворения иска Департамент указал, что заключение эксперта ФИО6 в части расчета затрат собственника изымаемого нежилого помещения является не обоснованным поскольку, материалы дела не содержат доказательств осуществления в изымаемом нежилом помещении предпринимательской деятельности, при этом постановка на учет ФИО1 в качестве индивидуального предпринимателя сама по себе не подтверждает ведение ею предпринимательской деятельности. 

Департамент указывает на тот факт, что в материалы дела не представлялись и соответственно не исследовались показатели налоговой отчетности ИП ФИО1, подтверждающие ведение ею предпринимательской деятельности, отражение выручки от реализации товаров (работ, услуг), исчисление и уплату налогов.

Кроме того, Департамент указал, что эксперт в своем заключении при описании объекта исследования приводит недостоверные сведения и данные, которые влияют на последующее определение выкупной стоимости за нежилое помещение.

Представители третьих лиц (2), (3), (4) в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дел извещены надлежащим образом в порядке статьи 121 АПК РФ, в том числе путем своевременного размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; письменных позиций не представили. 

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие надлежащим образом извещенных представителей третьих лиц (2), (3), (4) по представленным доказательствам.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилого помещения площадью 311,5 кв.м по адресу: 

<

...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 57 АА № 095390 от 24.12.2010 года.

Заключением межведомственной комиссии при администрации города Орла от 30.06.2016 № 922 многоквартирный жилой дом №12а по ул. Песковской в г. Орле признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 193, т. 2).

Постановлением администрации города Орла № 2975 от 05.07.2016 многоквартирный жилой дом № 12а по ул. Песковской в городе Орле был признан аварийным и подлежащим сносу, на Управление городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла и Управление муниципального имущества администрации г. Орла возложена обязанность в срок до 30.12.2022 организовать переселение граждан жилых помещений из дома № 12а по ул. Песковской в соответствии с действующим законодательством (пункт 6) (л.д. 191, т.2).

Постановлением администрации города Орла от 29.04.2019 № 1802 многоквартирный жилой дом №12а по ул. Песковская включен в областную адресную программу «Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области, из аварийного жилищного фонда» на 2019-2025 годы», утвержденную постановлением Правительства Орловской области от 29 марта 2019 №176, Ведомственную целевую программу «Муниципальная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования «город Орел» на 2019-2025 годы».

Постановлением администрации города Орла от 24.12.2019 №5599 установлен срок переселения граждан из многоквартирного дома по адресу: 

<

...> до 31.08.2025 (л.д. 192, т.2).

Ссылаясь на то, что в установленный срок 31.08.2025 переселение граждан из многоквартирного дома по адресу: 

<

...> не состоялось, а состояние нежилого помещения создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в нем, предприниматель считает, что ответчик обязан выплатить рыночную стоимость нежилого помещения, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, затраты на переезд, услуги риелтора за поиск недвижимости и сопровождение сделки с ним по оформлению права собственности на новое нежилое помещение, а также компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно частям 1, 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

В соответствии с частью 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (абзац 2 части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом. 

В силу пунктов 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Такой порядок закреплен в постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28 марта 2017 года № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. 

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Как указано в пункте 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). 

Указание в части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с чем в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в отсутствие специальных норм, регулирующих порядок изъятия нежилых помещений в аварийных домах, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению по аналогии нормы жилищного законодательства, регулирующие изъятие жилых помещений для муниципальных нужд в случае признания дома аварийным, то есть применяется часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 

Данные правила установлены статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Судебная практика исходит из того, что в отношении нежилых помещений в многоквартирном доме не может быть применен правовой режим отличный от того, который применяется к собственникам жилых помещений. Этот правовой подход сформирован Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 3 июля 2018 года № 309-КГ17-23598, от 20 ноября 2018 года № 309-КГ18-13252.

В силу статей 56.2, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения. 

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (раздел II «Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года).

При этом отсутствие решения об изъятии имущества или несоблюдение процедуры его изъятия само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества. 

Как указал истец и не оспаривал ответчик, соглашение между ИП ФИО1 и администрацией г. Орла об определении выкупной цены изымаемого у истца нежилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между истцом и ответчиком не согласован.

Учитывая, что соглашение об изъятии помещения сторонами не было заключено, в том числе между ними возник спор об определении размера возмещения, такой размер подлежал определению судом при рассмотрении настоящего дела.

В ходе рассмотрения спора представитель истца заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. В качестве обоснования своего ходатайства указал, что после проведения первоначальной судебной экспертизы на основании определения Советского районного суда г. Орла был допрошен эксперт ФБУ ОЛСЭ ФИО7, которая пояснила, что рыночная стоимость нежилого помещения вместе со стоимостью земельного участка составляет 12 218 590 руб., стоимость земельного участка 1 611 260 руб., отдельно стоимость нежилого помещения составляет 10 607 330 руб. Однако, указанные пояснения противоречат расчетам и выводам экспертного заключения на стр. 43-47, 77-78, 83-84 т. 2. 

Кроме того, 24.05.2024 в Советский районный суд г. Орла поступило Дополнение к заключению эксперта №1332/3-2-23 от 28.03.2024 - расчет убытков, связанных с выкупом и изъятием нежилых помещений по адресу: 

<

...> в которых указано, что стоимость услуг риэлтора составляет 318 220 руб., что взывает сомнения в правильности и обоснованности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанный в заключении. 

Более того, при проведении экспертизы эксперт ФБУ ОЛСЭ ФИО7 разделила нежилое помещение площадью 311,5 кв.м на три объекта площадью 195,1 кв.м, 86,3 кв.м, 30,1 кв.м и для определения рыночной стоимости помещения площадью 195,1, кв.м, 86,3 кв.м применила сравнительный подход, для помещения площадью 30,1 кв.м затратный подход, что противоречит п.24 Федерального стандарта «Оценка недвижимости ФСО №7» утв. Министерством экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611. 

Также истец отметил, что для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома по ул. Песковской д. 12а сформировано два земельных участка с кадастровыми номерами 57:25:0020428:5 и 57:25:0020428:320, однако, при расчете рыночной стоимости земельного участка, эксперт не учел земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020428:320.

В судебном заседании представители истца также обратили внимание на самостоятельный, в обход позиции сторон, сбор экспертом информации для ответа на поставленные вопросы, о чем свидетельствует письмо экспертной организации №2-345 от 16.05.2024 (т. 2 л.д. 67).

С учетом анализа содержаний экспертного заключения, представленного в материалы дела, суд пришел к выводу о необходимости проведения повторных исследований с целью получения более полного заключения эксперта по поставленным вопросам, устранения указанных выше противоречий, с учетом документов, имеющихся в материалах дела, судом в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено частнопрактикующему оценщику ФИО6. 

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 

1) Какова рыночная стоимость принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером 57:25:00320428:184, площадью 311,5 кв.м. по адресу: 

<

...>, на момент проведения оценки с учетом стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, с учетом места расположения недвижимого имущества, района, уровня развития инфраструктуры и других факторов, которые могут влиять на оценку?

2) Каков размер убытков, связанных с выкупом и изъятием нежилого помещения органом местного самоуправления (возможных затрат на переезд, поиска другого помещения для приобретения, услуг по оформлению прекращения права собственности и регистрацию права собственности на новое нежилое помещение)?

3) Каков размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома?

Согласно заключению эксперта от 07.03.2025 №11-01-25 эксперт пришел к следующим выводам.

По вопросу № 1: «Рыночная стоимость принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером 57:25:00320428:184, площадью 311,5 кв. м. по адресу: 

<

...>, на момент проведения оценки с учетом стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, составляет 17 075 000 руб.». 

По вопросу № 2: «Размер убытков, связанных с выкупом и изъятием нежилого помещения органом местного самоуправления (возможных затрат на переезд, поиска другого помещения для приобретения, услуг по оформлению прекращения права собственности и регистрацию права собственности на новое нежилое помещение), составляет 1 572 600 руб.».

По вопросу № 3: «Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома (соответствующий принадлежащему истцу нежилому помещению), составляет 3 489 000 руб.».

Следует отметить, что поскольку положениями статей 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от его рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае из содержания экспертного заключения следует, что рыночная стоимость нежилого помещения, находящегося по адресу: 

<

...>, на момент проведения оценки с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом составляет 17 075 000 руб.

В судебном заседании 14.05.2025 суд исследовал заключение эксперта, эксперт дал пояснения по своему экспертному заключению, ответил на вопросы представителей истца, третьего лица (1) и суда, что отражено в протоколе судебного заседания. 

Оценив доводы и возражения Департамента финансов Орловской области относительно проведенной по делу дополнительной экспертизы, суд пришел к следующим выводам.

Суд отклоняет довод Департамента финансов Орловской области о том, что эксперт в своем заключении не приводит источники, из которых определяет физические характеристики объекта экспертного исследования по следующим мотивам.

Так, площадь помещений жилого дома в заключении эксперта №11-01-25 от 07.03.2025 установлена в соответствии с технической документацией (технический паспорт) на жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, которая предоставлена эксперту вместе с материалами дела. Общая площадь дома установлена как площадь всех помещений в соответствии с экспликацией к технической документации. 

В соответствии с данными Росреестра по состоянию на 26.11.2023 площадь многоквартирного дома по адресу: 

<

...> составляет 1199,2 кв. м, что значительно больше заявленных выше 968 кв.м или 804,2 кв.м.

Отклоняя довод Департамента о том, что экспертом корректировка на отделку (тип ремонта) не применялась, суд исходит из следующего.

Заявляя о необходимости применения корректировки на отделку (тип ремонта) Департамента финансов Орловской области не обосновывает данное замечание ни расчетами, ни ссылками на количественные параметры и классификацию типов отделки, количественное значение необходимых поправочных коэффициентов на лучшую отделку для объектов-аналогов. 

При определении рыночной стоимости нежилого помещения экспертом корректировка на отделку (тип ремонта) не применялась, обоснование корректировки по данному элементу сравнения приведено на стр. 70 заключения. Объект экспертного исследования и объекты-аналоги обладают идентичным типом отделки, источником информации о типе отделки являются сведения Ассоциации развития рынка недвижимости «Стат Риэлт».

Цена предложения объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода (стр. 61 заключения) составляет от 83 714 до 89 168 рублей/кв. м общей площади помещений. Скорректированная рыночная стоимость оцениваемого нежилого помещения в рамках сравнительного подхода к оценке составляет 54 203 руб./кв. м общей площади (стр. 62 заключения), в рамках доходного подхода к оценке – 44 141 руб./кв. м (стр. 87 заключения). 

Довод Департамента финансов Орловской области о том, что объекты сравнения обладают меньшей стоимостью, чем объект исследования не соответствуют действительности и опровергаются данными заключения эксперта.

Довод Департамента о применении экспертом в исследовании справочника оценщика недвижимости под ред. Лейфера-2023 «Жилая недвижимость. Квартиры» не соответствует действительности: данный сборник в заключении не использовался, список используемых материалов приведен на стр. 4-5 заключения.

Кроме того, значение поправочного коэффициента в размере 0,79 ед. не соответствует фактическим данными источника информации, на который ссылается Департамент: в Справочнике оценщика недвижимости под ред. Лейфера-2023 «Жилая недвижимость. Квартиры» отсутствует поправочный коэффициент на состояние объекта недвижимости в размере 0,79 ед.

В соответствии с Определением Арбитражного суда Орловской области от 13.01.2025 по делу № А48-11588/2024 экспертом определялась рыночная стоимость принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером 57:25:00320428:184.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: 

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; 

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 

– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; 

– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 

– платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Экспертом в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст. 435 и 437). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение». 

В соответствии с п. 7. ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 

Таким образом, Жилищный кодекс РФ и действующее законодательство в сфере оценочной деятельности (Федеральный закон №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки, в том числе специальный стандарт оценки ФСО №7 «Оценка недвижимости») не содержат сведения об определении стоимости с учетом понижающей корректировки на аварийность дома.

Департамент финансов Орловской области полагает, что экспертом не обосновано не применена корректировка на условия продажи, учитывая при этом, что все объекты аналоги продаются риэлтерскими агентствами, а не собственниками напрямую, ввиду чего, в стоимость нежилых помещений закладывается риэлтерское вознаграждение.

Корректировка по элементу сравнения «условия продажи» (стр. 61, 66 заключения) включает субъективные условия договора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости (например, корректировка по данному элементу сравнения требуется при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем). 

Из объяснений эксперта следует, что по данному элементу сравнения корректировка не применялась. 

По вопросу учета риэлторского вознаграждения эксперт указал на то, что экспертом определяется рыночная стоимость. В случае реальной или потенциальной сделки покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в соответствии с публичной офертой. Все дополнительные расходы (уплата прямых и косвенных налогов, вознаграждение посредникам и пр.) несет продавец, поскольку договор сопровождения сделки заключается с продавцом, а не с покупателем.

 Довод Департамента финансов Орловской области о том, что из экспертного заключения невозможно установить из каких сведений эксперт определил стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода к оценке, является ошибочным и не соответствует данным заключения. Обоснование расчета стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода к оценке приведено на стр. 72-87 заключения. 

Из объяснений эксперта также следует, что поскольку судом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, в соответствии с методологией Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости» экспертом произведен расчет чистого операционного дохода на основе данных рынка аренды нежилых помещений. В расчетной таблице на стр. 77-78 заключения представлен расчет рыночно обоснованной арендной ставки за оцениваемое нежилое помещение. На стр. 82-85 заключения представлено описание корректировка по элементам сравнения в том числе и вышеуказанным (площадь, тип внутренней отделки и наличие подвала).

Департамент полагает, что определяя рыночную стоимость нежилого помещения, с учетом стоимости доли собственника в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой стоимости на земельный участок, эксперт ФИО6 искусственно завышает выкупную стоимость нежилого помещения.

Между тем, третьим лицом не учтено следующее.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Соответственно, статьей 39, частью 1 статьи 158 ЖК РФ на собственников помещений в многоквартирном доме возлагается обязанность нести расходы, в том числе на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещений и взносов на капитальный ремонт. 

Подобное положение согласуется с нормами статей 210 и 249 ГК РФ, в силу которых собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Таким образом, собственник нежилого помещения является участником общей долевой собственности в силу закона (часть 1 статьи 36 ЖК РФ), поскольку принадлежащее ему нежилое помещение входит в состав многоквартирного дома. 

В соответствии с вышеуказанными нормами права экспертом определена доля в праве общей долевой собственности на земельные участки, необходимые для эксплуатации данного строения, а именно: земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020428:5, площадью 509,6 кв.м и участок с кадастровым номером 57:25:0020428:320 площадью 666 кв. м, общая площадь двух участков составляет 1 175,6 кв.м.

 Определением Арбитражного суда Орловской области о назначении экспертизы от 13.01.2025 по настоящему делу перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером 57:25:00320428:184, с учетом стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом без указания, что земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020428:320 подлежит исключению из расчетов.

Довод Департамента финансов Орловской области о том, что материалы дела не содержат доказательств осуществления в изымаемом нежилом помещении предпринимательской деятельности ФИО1, а также довод о том, что постановка на учет ФИО1 в качестве индивидуального предпринимателя не подтверждает ведение ею предпринимательской деятельности, судом отклоняется как несостоятельный по следующим мотивам.

В материалы дела по запросу Советского районного суда г. Орла от 19.02.2024 № 14330 УФНС России по Орловской области представлены сведения о доходах за 2023 год в отношении ФИО1 (л.д. 134-140, т. 3).

Так, согласно представленной 28.03.2024 налогоплательщиком налоговой декларации по УСН за 2023 год сумма дохода, отраженного в налоговой декларации, превышает сумму поступлений на расчетный счет налогоплательщика и по ККТ за 2023 год.

Согласно выписке о движении денежных средств за 2023 год на расчетный счет ИП ФИО1 поступление денежных средств составило 736 422,35 руб., поступление по ККТ составило - 24 256 252,22 руб., сумма полученных доходов за налоговый период, отраженная в налоговой декларации по УСН за 2023 год – 25 818 506 рублей. 

Таким образом, утверждения Департамента об отсутствии доказательств исследования судом обстоятельств ведения ИП ФИО1 предпринимательской деятельности, данных о ее доходах, а также факта использования помещения в целях извлечения выгоды противоречат имеющимся в деле доказательствам, в том числе фототаблицам как к первоначальному экспертному заключению, выполненному ООО «Независимая Оценка», на которых изображено наличие в помещении материальных ценностей, в том числе ковровых покрытий, количество которых явно превышает размер их использования для личных целей физических лиц, а с учетом указанных в выписке из ЕГРИП в отношении ИП ФИО1 видов деятельности, свидетельствует об осуществлении истцом в данном помещении именно предпринимательской деятельности. 

Изложенные обстоятельства, с учетом содержания определений Советского районного суда г. Орла от 18.06.2024 и апелляционного определения Орловского областного суда от 14.08.2024, в которых указано на использование данного помещения истцом в качестве магазина, что и явилось основанием для передачи названного дела по подсудности в Арбитражный суд Орловской области, безусловно опровергают заявленную выше позицию третьего лица.

Администрацией и Департаментом финансов Орловской области доказательств, опровергающих выводы данного заключения, не представлено, равно как и доказательств, подтверждающих проведение каких-либо противоаварийных мероприятий многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, суд считает, что рыночная стоимость жилого помещения, указанная в заключении эксперта, обеспечивает восстановление имущественного положения собственника нежилого помещения в полном объеме, в связи чем, исходит из него для определения размера выкупной цены нежилого помещения.

Согласно частям 1, 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. 

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы. 

Определение достаточности экспертного заключения является прерогативой суда. При этом результаты судебной экспертизы не имеют преимущественного значения при оценке имеющихся в деле доказательств и в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оцениваются наряду с другими доказательствами. 

Проанализировав заключение эксперта по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с имеющимися в деле доказательствами, пояснениями эксперта и лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий в экспертном заключении суд не усматривает. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Отклоняя доводы ответчика и третьего лица об отсутствии оснований для взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и убытков, связанных с выкупом и изъятием нежилого помещения, суд руководствовался следующим.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона № 185-ФЗ от 21 июля 2007 года «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, отметил, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к истцу.

Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка, принадлежащего собственникам всех помещений, находящихся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащем сносу, связано с обеспечением безопасности жизни и здоровья граждан. 

Поскольку собственники нежилых помещений в таком здании также признаются владельцами земельного участка изымаемого в публичную собственность, такие лица могут быть лишены имущества только при условии равнозначного возмещения.

Кроме того, при истечении минимального срока эксплуатации того или иного элемента его небезопасность и необходимость проведения капитального ремонта презюмируется. Нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения проводится именно в связи с его аварийным состоянием.

Руководствуясь статьями 235, 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, учитывая, что признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает истца возможности использования принадлежащего ему имущества, при наличии принятого уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка и прекращения права собственности на помещения, исковые требования о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения подлежат удовлетворению в соответствии с ценой выкупа, определенной экспертным заключением.  

Из материалов дела усматривается, что истец обратился также с требованием о взыскании убытков, связанных с выкупом и изъятием нежилого помещения в размере 1 572 600 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 3 489 000 руб.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Возмещение убытков как мера ответственности применима в рамках гражданско-правового договорного обязательства либо в качестве деликтной ответственности (из причинения вреда при отсутствии договорного обязательства). 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было (пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 мая 2013 года № 16674/12, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Согласно экспертному заключению от 07.03.2025 №11-01-25 размер убытков, связанных с выкупом и изъятием нежилого помещения органом местного самоуправления (возможных затрат на переезд, поиска другого помещения для приобретения, услуг по оформлению прекращения права собственности и регистрацию права собственности на новое нежилое помещение) составляет 1 572 600 руб. 

Из положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 31 июля 2023 года по делу № А50-6408/2022.

Истцом заявлены требования о взыскании размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома (соответствующий принадлежащему истцу нежилому помещению) в размере 3 489 000 руб.

Удовлетворяя данное требование, суд исходит из следующего.

Из разъяснений, данных в разделе II «Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014), следует, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно ответу Администрации города Орла № 28/21028 от 28.11.2023 на запрос Советского районного суда проведение капитального ремонта многоквартирного жилого дома № 12А по ул. Песковская в городе Орле за счет бюджетных средств г. Орла администрацией города Орла не осуществлялось. Первый договор на передачу квартиры в собственность граждан в вышеуказанном доме зарегистрирован от 07.06.2001 (л.д. 113, т. 1).

По состоянию на вышеуказанную дату, действовал ЖК РСФСР. Так, статьей 15 ЖК РСФСР было предусмотрено, что районные, городские, районные в городе, поселковые, сельские Советы народных депутатов РСФСР в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда обеспечивают сохранность, правильную эксплуатацию, проведение капитального и текущего ремонта жилищного фонда, находящегося в их ведении.

Согласно статье 149 ЖК РСФСР финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт (текущий и капитальный) жилищного фонда местных Советов народных депутатов осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств - за счет государственного бюджета.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда) предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Федеральным законом от 20.12.2017 № 399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона о приватизации жилищного фонда было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В соответствии с частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем. В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно части 2 данной статьи перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения (пункт 1); ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений (пункт 2); ремонт крыши (пункт 3); ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме (пункт 4); ремонт фасада (пункт 5); ремонт фундамента многоквартирного дома (пункт 6).

Согласно части 5 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под капитальным ремонтом понимается ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по настоящему делу являются обстоятельства того, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации квартиры (передачи в собственность граждан) в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.08.2025 № 88-14165/2025 (УИД 42RS0037-01-2024-001171-08).

Рекомендуемая продолжительность эксплуатации до проведения капитального ремонт; установлена в приложении № 3 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонт; и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурной назначения Ведомственных строительных норм (ВСН) 58-88 (р), утвержденных приказов Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312.

Так, многоквартирный жилой дом № 12а по ул. Песковская в городе Орле относится к II группе зданий.

II группа зданий долговечностью 100 лет:

- текущий профилактический ремонт - 1 раз в 3-5 лет;

- текущий непредвиденный ремонт - ежегодно;

- выборочный капитальный ремонт - 1 раз в 6 лет;

- комплексный капитальный ремонт - 1 раз в 24 года.

За нормативный срок службы жилого здания II группы текущий ремонт должен быть произведен 33 раза, а капитальный ремонт должен был быть произведен 4 раза

Как следует из Технического паспорта помещения (л.д. 12-13, т. 1) год постройки дома - 1959. 

Судом было отмечено, что согласно ответу Администрации города Орла № 28/21028 от 28.11.2023 на запрос Советского районного суда проведение капитального ремонта многоквартирного жилого дома № 12а по ул. Песковская в городе Орле за счет бюджетных средств г. Орла администрацией города Орла не осуществлялось. Первый договор на передачу квартиры в собственность граждан в вышеуказанном доме зарегистрирован от 07.06.2001 (л.д. 207, т. 21).

Таким образом, данный многоквартирный дом находился в муниципальной собственности, эксплуатировался с 1959 года до первой приватизации в 2001 году на протяжении 42 лет без проведения капитального ремонта, то есть обязанность по капитальному ремонту дома возникла у администрации до приватизации изымаемого помещения в связи истечением минимальной продолжительности эффективной эксплуатации некоторых элементов жилого дома до капитального ремонта.

Кроме того, из экспертного заключения от 07.03.2025 №11-01-25 (ответ на вопрос № 3) следует, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...> нуждался в капитальном ремонте на дату приватизации первого жилого помещения в этом доме - 07.06.2001.

Постановлением Администрации города Орла № 2975 от 05.07.2016 (О признании многоквартирного дома № 12а по ул. Песковская аварийным и подлежащим сносу и о дальнейшем использовании помещений дома) на основании заключения Межведомственной комиссии о выявлении оснований для признания многоквартирного дома №12а по ул. Песковская аварийным и подлежащим сносу, с учетом заключения ООО «Орелоблкоммунпроект» № 16-64 МС о техническом состоянии основных конструкций и конструктивных элементов жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, (л.д. 191-194, т. 2). Данный факт подтверждает снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта.

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие всех обстоятельств, подлежащих установлению при разрешении вопроса о включении в состав выкупной цены суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 3 489 000 руб.

Стоимость расходов, произведенных истцом в досудебном порядке на составление заключения эксперта об оценке рыночной стоимости выкупной цены нежилого помещения ООО «Независимая оценка» в размере 15 000 руб., подлежит взысканию с ответчика в полном объеме. В подтверждение заявленной к взысканию суммы истцом представлены договор №126 об оказании услуг по оценке от 02.10.2023, акт № 167 о приемке выполненных работ (оказанных услуг) от 24.10.2023, кассовый чек от 27.10.2023 об оплате услуг ООО «Независимая оценка» на сумму 15 000 руб., а также заключение эксперта №182 от 24.10.2023. 

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2019 года № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации» разъяснено, что исполнение судебных актов о возмещении вреда, причиненного в результате незаконных действий органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления или их должностных лиц, а также по иным искам о взыскании денежных средств за счет средств казны субъекта Российской Федерации, казны муниципального образования осуществляется: финансовым органом субъекта Российской Федерации - за счет казны субъекта Российской Федерации, финансовым органом муниципального образования - за счет казны муниципального образования в порядке, аналогичном порядку, установленному для взыскания с казны Российской Федерации, и в соответствии с федеральным законодательством (пункты 3 и 4 статьи 242.2 БК РФ).

С учетом данных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом в размере 17 075 000 руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием нежилого помещения в размере 1 572 600 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 3 489 000 руб., расходы на составление заключения эксперта об оценке рыночной стоимости выкупной цены нежилого помещения ООО «Независимая оценка» в размере 15 000 руб., подлежит взысканию с Администрации города Орла за счет средств казны муниципального образования «Город Орел».  

Согласно части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. и расходы на проведение повторной судебной экспертизы в размере 25 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ. При этом, поскольку ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, а истец не понес расходов по ее уплате в большем размере, предусмотренном статьей 333.21 НК Российской Федерации – после передачи дела на рассмотрение Арбитражного суда Орловской области, то оснований для взыскания оставшейся части государственной пошлины в доход федерального бюджета у суда не имеется.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». 

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с муниципального образования «Город Орел» в лице администрации города Орла (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) за счет средств казны муниципального образования «Город Орел» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) рыночную стоимость нежилого помещения с учетом стоимости доли истца в общем имуществе многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом в размере 17 075 000 руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения в размере 1 572 600 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома в размере 3 489 000 руб., расходы на составление заключения эксперта об оценке рыночной стоимости выкупной цены нежилого помещения ООО «Независимая оценка» в размере 15 000 руб., расходы на проведение повторной судебной экспертизы в размере 25 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья И.В. Кияйкин