АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-6375/2024

г. Салехард

24 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14 ноября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи  Осиповой Ю.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анисимовым А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Прокуратуры Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Белгазстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительными пунктов 4.3.2, 4.3.3 договора аренды земельного участка № 2022-02/А от 10.03.2022,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 (служебное удостоверение),

от Департамента – ФИО2 по доверенности от 06.09.2024,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - истец) обратилась в арбитражный суд в интересах муниципального образования Надымского района в лице Администрации Надымского района с иском к Департаменту градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - ответчик 1, Департамент) и обществу с ограниченной ответственностью «Белгазстрой» (далее - ответчик 2) о признании недействительными пунктов 4.3.2, 4.3.3 договора аренды земельного участка  № 2022-02/А от 10.03.2022.

Департамент представил отзыв на иск, в котором выразил свою позицию по делу.

ООО «Белгазстрой» отзыв на иск не представил, иск не оспорил.

Истец доводы на отзыв ответчика не представил.

В судебном заседании представитель истца высказала свои пояснения по иску, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель Департамента поддерживает доводы, изложенные в отзыве на иск.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, в ходе проведенной проверки деятельности Департамента градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района Надымской городской прокуратурой выявлены нарушения требований земельного законодательства.

Как следует из материалов дела, между ответчиками 10.03.2022 заключен договор аренды земельного участка № 2022-02/А, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в составе земель, государственная собственность на которые не разграничена, из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым № 89:04:011001:175 (далее - участок), имеющий адресные ориентиры: Ямало-Ненецкий автономный округ, Надымский район, вахтовый поселок Ямбург, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 1), общей площадью 77 183,00м?, вид разрешенного использования участка – склады (код 6.9)

Срок действия договора с 21.01.2022 по 20.09.2032.

Подпунктом 4.3.2 пункта 4.3 договора установлено, что арендатор имеет право вносить арендные права на земельный участок в качестве вклада в уставной капитал   хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора, в соответствии с действующим законодательством при условии письменного уведомления арендодателя в срок не позднее 10 дней с даты заключения сделки с третьим лицом.

Подпунктом 4.3.3 пункта 4.3 договора арендатор имеет право отдать в залог право аренды на участок без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В договоре указано, что он заключен на основании протокола о рассмотрении заявок на участие в аукционе от 21.01.2022 № 18/2021-А, регистрационный номер извещения № 241221/17565171/01.

Прокурор указал, что аукцион признан несостоявшимся, общество являлось единственным участником аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка, в связи с чем комиссией принято решение заключить договор с ООО «Белгазстрой».

Истец считает, что признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его не проведению, подписание договора в соответствии с пунктом 20 статьи 39.12 ЗК РФ, является результатом аукциона.

Прокурор отметил, что подписание договора на основании указанной нормы не означает, что обществу предоставлен земельный участок без проведения торгов.

Приведя положения пункта 9 статей 22 ЗК РФ, пункта 7 статьи 448 ГК РФ, полагая, что право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления положениями статьи 448 ГК РФ запрета такой переуступки, Прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования Прокурора, суд исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Предметом иска является требование о признании отдельных положений договора, касающихся регламентации порядка передачи земельного участка в субаренду.

В соответствии с частью 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано в пункте 75 Постановления № 25 договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Соглашение о перенайме (пункт 2 статьи 615 ГК РФ) предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по договору аренды и потому представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.3 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для  обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 № 14686/10 и от 11.03.2014 № 16034/13, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305- КГ16-16409 и от 27.12.2021 № 310-ЭС21-17478).

Как верно указывает Прокурор, в настоящем случае, признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению; подписание договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ, безусловно, является результатом аукциона.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Вместе с тем, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

По смыслу названной нормы, а также из анализа судебной практики следует, что запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть приведенные нормы обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора.

Принимая во внимание изложенное, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не 6 А81-13442/2023 допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).

Вопреки доводам Департамента, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления статьей 448 ГК РФ запрета такой переуступки.

Следует отметить, что ограничение, предусмотренное данной нормой, подлежит применению именно в силу отсылочной нормы специального (земельного) законодательства (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Действительно, по общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).

Таким образом, проанализировав спорные условия договора на предмет их соответствия закону, принимая во внимание установленное положениями пункта 7 статьи 448 ГК РФ ограничение на перенаем земельного участка, предоставленного по результатам проведения торгов, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ), суд пришел к выводу о том, что условия пунктов 4.3.2, 4.3.3 договора нарушают установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ такие условия правильно квалифицировано как ничтожные, посягающие на публичные интересы.

Следовательно, требования истца подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина по иску, от уплаты которой прокурор освобожден в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, относится на ответчиков по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Прокуратуры Ямало-Ненецкого автономного округа удовлетворить.

Признать недействительными пункты 4.3.2, 4.3.3 договора аренды земельного участка № 2022-02/А от 10.03.2022, заключенного между Департаментом градостроительной политики и земельных отношений Администрации Надымского района Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Белгазстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Белгазстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы  в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда http://8aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Западно-Сибирского округа http://faszso.arbitr.ru.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья

Ю.Г. Осипова