/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-10440/2017

г. Краснодар

15 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2018  года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону – Фирсова Д.А. (доверенность от 12.03.2018), от общества с ограниченной ответственностью «Мега Строй» (ИНН 6161042267, ОГРН 1056161013336) – Мартынова В.А. (доверенность от 09.01.2018), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мега Строй» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2017 по делу № А53-10440/2017 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Новик В.Л.), установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО «Мега Строй» (далее – общество) о взыскании 1 410 953 рублей 38 копеек задолженности по договору от 25.10.2016 № 36879 аренды земельного участка за период с 07.09.2016 по 31.03.2017, 35 953 рублей 38 копеек пени и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.04.2017 по день фактического исполнения обязательства.

Требования основаны на статьях 309, 330, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьях 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору от 25.10.2016 № 36879 аренды земельного участка в части оплаты.

Общество предъявило к департаменту встречный иск об обязании принять необходимые меры по устранению препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 61:44:0050631:23, находящимся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20.

Решением от 26.09.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.12.2017, первоначальный иск удовлетворен: с общества в пользу департамента взыскано 1 410 953 рубля 38 копеек задолженности, 35 953 рубля 38 копеек пени, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга (1 410 953 рубля 38 копеек) за период с 17.04.2017 до момента фактического исполнения обязательства. В доход федерального бюджета с общества взыскано 27 466 рублей государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано. По иску департамента судебные инстанции руководствовались положениями статей 424, 606, 608 Гражданского кодекса, статей 1, 65 Земельного кодекса. В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей к нему применена договорная ответственность в виде взыскания пени, а также предусмотренная статьей 395 Гражданского кодекса. Расходы по уплате государственной пошлины распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды указали, что на муниципальное образование не может быть возложена функция по демонтажу объектов, не имеющих собственника, обладающих признаками самовольной постройки. Данные действия не могут быть вменены в обязанность муниципального образования. Кроме того, в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору. Суды приняли во внимание условия передачи объекта аренды общества, отсутствие возражений со стороны арендатора, а также тот факт, что земельный участок огорожен в течение длительного времени, включая предшествующий заключению договора аренды период.

В кассационной жалобе общество просит апелляционное постановление от 05.12.2017 отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель указывает, что в результате проведенной топографической съемки земельного участка установлено нахождение в его пределах капитального железобетонного строения (предположительно гараж). В спорный период общество земельный участок не использовало, разрешение на строительство не получало. Суды не исследовали обстоятельства фактического пользования земельным участком с момента подписания акта приема-передачи до государственной регистрации договора; Неверно определен и момент заключения договора, арендные платежи взысканы по незаключенному договору. Наличие объекта незавершенного строительства на переданном в аренду земельном участке препятствовало застройщику до получения разрешения на строительство осуществлять пользование объектом аренды в соответствии с целевым назначением. Акт обследования от 12.09.2017 № 3255 подтверждает отсутствие проведения арендатором каких-либо работ на спорном участке. Суды неправомерно отказали в проведении судебной экспертизы для определения давности возведения находящегося на участке строения.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, отметив, что на арендуемом земельном участке расположен не завершенный строительством объект, право собственности на который зарегистрировано за обществом 02.06.2015. Во время заключения договора аренды общество знало о состоянии земельного участка, приняло объект аренды без замечаний; сведения о зарегистрированных правах на спорное имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) отсутствовали.

В судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, представители спорящих сторон поддержали аргументы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные сторонами, выслушав представителей департамента и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, 25.10.2016 на основании вступивших в законную силу судебных актов по делу № А53-5948/2016 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 36879 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 977 кв. м, кадастровый номер 61:44:0050631:23, находящегося по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20, для завершения проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (2 очередь строительства 1 пусковой комплекс), сроком до 07.09.2019 (т. 1, л. д. 9 – 12). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.11.2016. На земельном участке обременения и ограничения отсутствуют (пункт 1.2).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составил 2 451 385 рублей 82 копейки в год, которая начисляется с момента передачи участка. В пункте 3.2 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20-го числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

24 января 2017 года в адрес арендатора арендодатель направил претензию № 59-30-377/13-А о погашении задолженности по арендной плате в срок до 23.02.2017 (т. 1, л. д. 24), указав, что при несогласии с суммой долга надлежит обращаться в МКУ «МФЦ» города Ростова-на-Дону.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендным платежам за период с 07.09.2016 по 31.03.2017, департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами до фактического исполнения обязательства.

Считая, что земельный участок, переданный обществу по договору аренды от 25.10.2016 № 36879, не мог быть использован в соответствии с обусловленными целями, данное лицо обратилось в арбитражный суд с иском о возложении на департамент обязанности по принятию необходимых мер по устранению препятствий в пользовании объектом аренды.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Рассматривая возникший спор, суды обеих инстанций правомерно руководствовались общими положениями главы 34 Гражданского кодекса об аренде, регулирующими существующие между сторонами правоотношения.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 данного Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 Гражданского кодекса).

В данном случае факт передачи в пользование обществу спорного земельного участка подтвержден условиями пункта 1.1 договора от 25.10.2016 № 36879 и обществом не оспаривается. Пункт 1.2 договора указывает на отсутствие обременения и ограничения на спорном участке.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса).

Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса также предусмотрено право арендатора на соответствующее уменьшение арендной платы в случае, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Предъявляя встречный иск, общество сослалось на передачу в аренду земельного участка, имеющего существенные недостатки, исключающие возможность использования объекта аренды по определенному договором назначению – для завершения проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (2 очередь строительства 1 пусковой комплекс).

Данные доводы суды отклонили ввиду следующего. На спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства (кадастровый номер 61:44:0050631:232, площадь 377,2 кв. м), право собственности на который зарегистрировано за обществом 02.06.2015. Факт нахождения данного объекта недвижимости, принадлежащего арендатору, на земельном участке свидетельствует о его использовании. Доводы о том, что общество не ведет какой-либо деятельности на арендуемом объекте, не имеет правового значения и не является основанием для освобождения от обязанности по внесению арендных платежей. Принятие имущества во владение и пользование свидетельствуют о том, что объект аренды соответствует согласованным сторонами условиям сделки и требованиям арендатора.

Поскольку обстоятельств, свидетельствующих о несоблюдении департаментом требований пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса или о возникновении по его вине недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса), судами не выявлено, отказ в удовлетворении встречного иска коллегия окружного суда считает правомерным.

Общество не лишено правовых оснований для предъявления к нарушителю защищаемого права требований о возмещении причиненных убытков, связанных с неправомерным занятием третьим лицом спорного земельного участка.

Поддерживая выводы судебных инстанций, суд округа считает также необходимым отметить следующее.

По смыслу статей 304, 305 Гражданского кодекса и разъяснений пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», а также пункта 45 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при передаче имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель – собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Следовательно, общество имело равную наряду с департаментом возможность на предъявление к третьим лицам негаторных требований в целях защиты права арендатора на использование спорного земельного участка, однако такой возможностью не воспользовалось, что также не освобождает его (как частично, так и полностью) от обязанности вносить предусмотренную договором плату.

При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении требований общества в полной мере соответствует фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Поскольку предусмотренных законом оснований для удовлетворения встречных требований суды не установили, – первоначальный иск о взыскании долга, неустойки и процентов (статья 395 Гражданского кодекса) удовлетворен судами правомерно. Доводов, опровергающих расчет взысканных сумм, в кассационной жалобе не приведено.

Аргументы подателя жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку проверены и учтены судами обеих инстанций при рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Основания для отмены или изменения решения от 26.09.2017 и апелляционного постановления от 05.12.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2017 по делу № А53-10440/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Я.Е. Волков

А.И. Мещерин