АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-68375/2023

г. Краснодар

29 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 21.10.2024

Полный текст решения изготовлен 29.10.2024

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хачатрян Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: общество с ограниченной ответственностью "ТМК и К" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.02.2003, ИНН: 

<

***>), г. Армавир (далее – истец, ООО "ТМК и К", общество)

ответчик: администрация муниципального образования город Армавир (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.02.2003, ИНН: 

<

***>), г. Армавир (далее – ответчик, администрация

о признании результатов аукциона и договора аренды земельного участка недействительными, взыскании 3 398 144,00 рубля

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Армавир (далее – третье лицо)

при участии в заседании:

от истца: ФИО1,  по доверенности, диплом;

от ответчика: ФИО2, по доверенности, диплом;

третье лицо: ФИО3, по доверенности, диплом, 

 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, согласно которого просит:

1.                      Признать недействительными торги в форме открытого электронного аукциона по лоту № 2 извещение о проведении торгов № 21000003580000000059 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0301001:1397, площадью 4 996 кв. м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для среднеэтажной жилой застройки, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Армавир, поселок центральной усадьбы совхоза «Восток», улица 50-летия Победы, 1 А.

2.                      Признать недействительным (ничтожным), договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 11.08.2023, заключенный между администрацией муниципального образования город Армавир и ООО "ТМК и К" на земельный участок с кадастровым номером 23:38:0301001:1397, площадью 4 996 кв. м., расположенный по адресу: Краснодарский край, город Армавир, поселок центральной усадьбы совхоза "Восток", улица 50-летия Победы, 1 А.

3.                      Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания администрации муниципального образования город Армавир возвратить ООО "ТМК и К" денежные средства в размере -1 282 700,00 рублей, перечисленные истцом для участия в аукционе, а так же обязать ООО "ТМК и К" возвратить администрации муниципального образования город Армавир земельный участок с кадастровым номером 23:38:0301001:1397, площадью 4 996 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Армавир, поселок центральной усадьбы совхоза "Восток", улица 50-летия Победы, 1А, в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

4.                      Взыскать с ответчика - администрации муниципального образования город Армавир в пользу истца - общества с ограниченной ответственностью "ТМК и К", убытки от расторжения договора аренды в размере – 2 000 000,00 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 39 991,00 рублей.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражает относительно удовлетворения иска.

Третье лицо представило в материалы дела отзыв, согласно которому указывает на то, что оснований для внесения в правила землепользования и застройки, а также в градостроительные планы земельных участков ориентировочных и расчетных санитарно-защитных зон не имеется.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, администрацией, в лице управления имущественных отношений администрации муниципального образования город Армавир, 29.06.2023 на сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении торгов № 21000003580000000059. В качестве лота № 2 на торги в форме открытого аукциона выставлено право заключения договора аренды сроком на 7 лет 4 месяца земельного участка с кадастровым номером 23:38:0301001:1397, площадью 4 996 кв. м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для среднеэтажной жилой застройки.

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе №2100000358000000005900201 от 28.07.2023 заседания комиссии по рассмотрению заявок, поступивших на участие в торгах на признание претендентов участниками аукциона по извещению № 21000003580000000059, комиссией рассмотрены 3 заявки на участие в аукционе по лоту № 2, поступившие от ООО "ТМК и К", ООО "Сад – Строй", ФИО4.

Согласно протоколу о результатах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков и определению победителей торгов по извещению № 21000003580000000059, аукцион по лоту № 2 признан состоявшимся, договор аренды земельного участка заключен с участником ООО "ТМК и К", принявшим участие в аукционе и предложившим наибольшую цену - 1 398 143,00 рублей.

По результатам аукциона между администрацией и ООО "ТМК и К" заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенный по результатам торгов от 11.08.2023 (далее – Договор), в силу которого истцу предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Армавир, поселок центральной усадьбы совхоза "Восток", улица 50-летия Победы, 1А, кадастровый номер 23.38:0301001:1397, общей площадью 4 996 кв. м, вид разрешенного использования: для среднеэтажной жилой застройки. В соответствии с условиями договора арендатор вправе использовать земельный участок, для строительства среднеэтажного многоквартирного жилого дома.

В аукционной документации и в вышеназванном договоре были указаны ограничения использования земельного участка, а именно: пункт 1.4. договора аренды и в аукционной документации, указано, что в границах земельного участка расположен распределительный надземный и подземный газопровод низкого давления с кадастровым номером 23:38:0301001:1398, протяженностью 1 019 метров, а так же в пункте 10.6. вышеназванного договора и аукционной документации, указано, что земельный участок частично расположен в санитарном разрыве магистрального трубопровода МН "Грозный – Трудовая" ориентировочной площадью 3 468 метров. 

Акт приема-передачи арендуемого имущества подписан сторонами 11.08.2023.

10 октября 2023 года ООО "ТМК и К" получен Градостроительный план земельного участка по адресу: Краснодарский край, город Армавир, поселок центральной усадьбы совхоза "Восток", улица 50-летия Победы, 1А, кадастровый номер 23:38:0301001:1397, в котором в пункте 5 в последнем абзаце (стр. 20) указано, что согласно генеральному плану муниципального образования город Армавир, утвержденному решением Армавирской городской думы от 22 мая 2014 года № 608 "Об утверждении генерального плана муниципального образования город Армавир" (в редакции решения Армавирской городской думы от 16.09.2022 № 322) земельный участок полностью расположен в санитарно-защитной зоне предприятии, сооружений и иных объектов.

Истец указывает на то, что вышеназванная информация о дополнительных ограничениях использования земельного участка, не была указана в аукционной документации и в последующем в договоре аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов от 11.08.2023, в связи с чем ООО "ТМК и К" не имеет возможности использовать арендованный земельный участок по целевому назначению, а также осуществлять на нем строительство многоквартирного жилого дома.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

По общему правилу, обращаясь с иском или заявлением, заинтересованное лицо в первую очередь должно доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно избранный способ защиты приведет к восстановлению его нарушенного права.

Правоотношения, возникающие при организации и проведении торгов, а также при заключении договоров по результатам торгов, относятся к сфере гражданско-правового регулирования, и защита прав, нарушенных при организации и проведении торгов, должна осуществляться соответствующими предусмотренными законом способами, а именно способом, прямо установленным статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101), нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При этом положение пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации направлено на реальное восстановление нарушенных прав заинтересованного лица.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее - Постановление Пленума № 50) приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен установить, имели ли место нарушения проведения торгов, оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. Установленные фактические обстоятельства по результатам исследования представленных в дело доказательств свидетельствуют об отсутствии нарушений при проведении торгов.

Однако, по существу доводы исковых требований сводится к тому, что у арендатора имеются препятствия в пользовании объектом аренды.

При этом в силу части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Согласно части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

Таким образом, в части требований о признании торгов и договора аренды недействительными, суд считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку отношения, связанные с исполнением договора аренды, в том числе последствия предоставления арендодателем имущества с недостатками, препятствующими пользованию им, регулируются положениями статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и предусматривают возможность расторжения такого договора.

Вместе с тем, одним из видов ограничения прав на землю является ограничение использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий. Санитарно-защитная зона является одним из видов зон с особыми условиями использования территорий, установление которой влечет соответствующие ограничения (подпункт 1 пункта 2 статьи 56, пункт 18 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации). Зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными со дня внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (пункт 24 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации).

Градостроительным кодексом Российской Федерации санитарно-защитные зоны также отнесены к зонам с особыми условиями использования территорий (пункт 4 статьи 1). Такие зоны должны отображаться на картах генерального плана муниципального образования в составе материалов по его обоснованию (подпункт 7 пункта 8 статьи 23), а их границы - на карте градостроительного зонирования, входящей в состав правил землепользования и застройки (пункт 5 статьи 30).

Санитарно-защитные зоны устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, а положение о них утверждается Правительством Российской Федерации (статья 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"; далее - Закон № 342-ФЗ).

Во исполнение данного положения Правительство Российской Федерации постановлением от 03.03.2018 № 222 утвердило Правила установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон (далее - Правила), которыми определен порядок установления, изменения и прекращения существования санитарно-защитных зон, а также особые условия использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон. Санитарно-защитные зоны устанавливаются в отношении действующих, планируемых к строительству, реконструируемых объектов капитального строительства, являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека, в случае формирования за контурами объектов химического, физического и (или) биологического воздействия, превышающего санитарно-эпидемиологические требования (пункт 1). В границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях размещения жилой застройки (подпункт "а" пункта 5).

Санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости (пункты 23 - 25 Правил).

В силу пункта 16.1 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 342-ФЗ) до 01.01.2025 санитарно-защитная зона считается установленной независимо от наличия или отсутствия сведений о ней в Едином государственном реестре недвижимости, но только при условии принятия уполномоченным органом решения об установлении такой зоны.

С 01.01.2022 определенные в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют. Собственники зданий, сооружений, в отношении которых были определены ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны, до 01.10.2021 обязаны обратиться в органы государственной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении санитарно-защитных зон, с заявлениями об установлении санитарно-защитных зон (часть 13 статьи 26 Закона № 342-ФЗ).

До введения в действие Правил, порядок установления санитарно-защитных зон регулировался Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", утвержденными Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 № 74. Определение ориентировочного размера санитарно-защитной зоны промышленных производств и объектов должно было завершаться установлением (окончательной) санитарно-защитной зоны на основании результатов натурных наблюдений и измерений для подтверждения расчетных параметров (пункт 2.2). Размеры и границы санитарно-защитной зоны определялись в проекте санитарно-защитной зоны. Для промышленных объектов и производств III, IV и V классов опасности размеры санитарно-защитных зон могли быть установлены на основании решения и санитарно-эпидемиологического заключения Главного государственного санитарного врача субъекта Российской Федерации или его заместителя (пункт 4.3).

Так, в настоящем случае санитарно-защитная зона предприятии, сооружений и иных объектов не считается установленной (утвержденный и зарегистрированный проект санитарно-защитной зоны, соответствующие решение и санитарно-эпидемиологическое заключение Главного государственного санитарного врача Краснодарского края или его заместителя, сведения Единого государственного реестра недвижимости о санитарно-защитной зоне отсутствуют). Выводы соответствуют правовой позиции, отраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.03.2023 № 308-ЭС22-25486.

Таким образом, в настоящем случае, судом не установлены недостатки, препятствующие пользованию арендованным имуществом, следовательно, истец не ограничен в праве использования участка, в целях указанных в договоре аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.08.2023 по делу № А53-35438/2022

Таким образом, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

 

Руководствуясь статьями 137, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 

Судья

О.С. Левченко