АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

19 февраля 2025 года

Дело №

А56-132442/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Нестерова С.А., Чуватиной Е.В.,

при участии от открытого акционерного общества «Российские железные дороги» ФИО1 (доверенность от 05.02.2025), от акционерного общества «Торговый Комплекс Московского вокзала» ФИО2 (доверенность от 25.03.2024), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Торговый Комплекс Московского вокзала» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А56-132442/2022,

у с т а н о в и л:

Открытое акционерное общество «Российские железные дороги», адрес: 107174, Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Басманный, Новая Басманная ул., д. 2/1, стр. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Торговый Комплекс Московского вокзала», адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, лит. Э, пом. 9-Н, ч.п. 20, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Компания), о взыскании 8 057 921 руб. 96 коп. задолженности по договору аренды от 20.12.2017 № ЦРИ/04/А/2197/17/005050 за период с 01.07.2022 по 19.07.2022.

Компания предъявила встречный иск о признании недействительной (оспоримой) сделки по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы на основании уведомления от 22.02.2022 № исх-5961/окт и применении последствий недействительности односторонней сделки. 

Решением от 28.06.2024 первоначальный иск удовлетворен; в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 данное решение оставлено без изменения.

Компания в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, и направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, при одностороннем увеличении более чем в 4 раза размера арендной платы Общество действовало недобросовестно, без учета экономических интересов арендатора; суды необоснованно не приняли доводы Компании относительно недостатков экспертного заключения и отклонили ее ходатайство о проведении повторной экспертизы. 

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными. 

В судебном заседании представитель Компании поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и Компания (арендатор) заключили договор от 20.12.2017 № ЦРИ/04/А/2197/17/005050 аренды недвижимого имущества общей площадью 6697,1 кв. м с характеристиками, указанными в приложениях к договору, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 85, лит. А, включающего часть здания Московского вокзала, для использования в коммерческих целях, в том числе для осуществления торговой деятельности, оказания услуг населению, организации общественного питания, сроком до 31.01.2018.

Размер арендной платы и порядок расчетов установлены разделом 5 договора. 

Пунктом 5.1 договора определен размер ежемесячного платежа в соответствии с расчетом согласно приложению № 3 к договору. 

В соответствии с пунктом 5.2 договора арендная плата перечисляется в полном объеме ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца. 

Пунктом 5.3 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущества. 

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор в отсутствие возражений арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в соответствии с пунктом 9.6 договора этот договор продолжал действовать на неопределенный срок. 

В ходе действия договора стороны дополнительными соглашениями изменяли общую площадь арендуемого имущества с соответствующим изменением размера арендной платы. Кроме того, Общество ежегодно направляло Компании уведомления об увеличении размера арендной платы исходя из индекса потребительских цен на товары и услуги. Согласно уведомлению от 26.03.2021 ежемесячный размер арендной платы с 01.05.2021 составлял 4 889 478 руб. 31 коп.

Дополнительным соглашением от 26.02.2021 № 7 общая площадь арендуемых помещений уменьшена и с 01.08.2020 составила 4434,1 кв. м с соответствующим изменением размера арендной платы.

Уведомлением от 22.02.2022 № исх-5961/окт Общество сообщило Компании об увеличении размера арендной платы с 01.05.2022, который составит 21 124 705 руб. 71 коп. в месяц, со ссылкой на отчет об оценке.

Компания, не согласившись со столь значительным повышением арендной платы, продолжила вносить арендную плату без учета указанного увеличения.

Уведомлением от 30.05.2022 № исх-18524/окт Общество сообщило Компании об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении с 01.07.2022. Компания 19.07.2022 возвратила Обществу арендованное недвижимое имущество. 

Общество, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Компанией обязательств по внесению арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, Компания, ссылаясь на необоснованное непропорциональное увеличение арендодателем размера арендной платы, без учета интересов арендатора и во вред его экономическим интересам, предъявила встречный иск о признании недействительной (оспоримой) сделки по одностороннему увеличению размера арендной платы с применением последствий недействительности односторонней сделки.

Исходя из положений статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор - вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, либо в иной форме (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 3 той же статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В данном случае в пункте 5.3 договора стороны предусмотрели возможность изменения величины арендной платы арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке не чаще одного раза в год пропорционально уровню инфляции либо в ином размере с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущество.

Суды, проанализировав по правилам статьи 431 ГК РФ условия договора, правомерно пришли к выводу, что соглашением сторон арендодателю предоставлено право изменить в одностороннем порядке размер арендной платы не только в связи с изменением уровня инфляции (индексацией), но и исходя из рыночной стоимости арендной платы. 

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Для разрешения существенных для дела вопросов определением арбитражного суда первой инстанции от 21.05.2023 была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту частного экспертного учреждения «Городское учреждение судебной экспертизы» ФИО3.     

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 04.07.2023 № 335/87 рыночная стоимость прав пользования недвижимым имуществом, переданным по договору аренды, по состоянию на 15.06.2021 составляет округленно 20 983 000 руб. в месяц или 251 794 000 руб. в год.        

Суды всесторонне и полно исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) собранные по делу доказательства, в том числе экспертное заключение, пришли к выводу о сопоставимости указанного в уведомлении Общества от 22.02.2022 размера арендной платы ее рыночной величине, в связи с чем нет оснований считать арендодателя злоупотребившим своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы и не применять указанный в уведомлении размер арендной платы в расчетах между сторонами.  

При рассмотрении встречного иска Компании суды правомерно в соответствии со статьями 181, 195, 197, 200 ГК РФ признали срок исковой давности пропущенным и, применив по заявлению Общества исковую давность, в отсутствие оснований считать оспариваемую сделку ничтожной в соответствии со статьей 199 ГК РФ отказали во встречном иске.    

При таком положении суды, установив, что Компания за спорный период внесла арендную плату в меньшем размере, чем был установлен в результате его изменения арендодателем в порядке, предусмотренном договором, правомерно удовлетворили исковые требования Общества.

Довод Компании о том, что экспертное заключение не может служить надлежащим доказательством, подлежит отклонению, поскольку указанному заключению суды дали верную оценку. Нарушений положений главы 7 АПК РФ при сборе, исследовании и оценке доказательств судами не допущено. Ходатайство Компании о назначении повторной экспертизы рассмотрено судебными инстанциями и мотивированно отклонено ввиду неустановления указанных в части 2 статьи 87 АПК РФ оснований.    

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А56-132442/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества «Торговый Комплекс Московского вокзала» – без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

С.А. Нестеров

 Е.В. Чуватина