СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-8564/2023-ГК

г. Пермь

18 сентября 2023 года

Дело № А60-59076/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2023 года.

        Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2023 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И., 

судей          Поляковой М.А., Скромовой Ю.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии от истца по первоначальному иску - ФИО2, паспорт, диплом, доверенность от 07.06.2023, от ответчика по первоначальному иску - ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от 27.09.2022, от ООО «Движение» – ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от  30.12.2022,

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, 

дело № А60-59076/2022

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Проспект Пермь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 321595800012782) 

о взыскании задолженности по договору аренды,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 321595800012782)

к обществу с ограниченной ответственностью «Проспект Пермь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо - ООО «Движение» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании предоставить доступ в помещение и возврате имущества,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Проспект Пермь» (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по предварительному договору аренды нежилого помещения №П-130/21 от 18.10.2021 в размере 531 496 руб. 45 коп., договорной неустойки в размере 7 265 руб. 31 коп.

Ответчик ИП ФИО4 обратился в суд со встречным иском к ООО «Проспект Пермь» об обязании предоставить доступ в помещение и возврате имущества. Встречный иск принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

До принятия решения по делу истец по первоначальному иску уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 514 087 руб. 31 коп. задолженности, неустойку в размере 55 722 руб. 62 коп.

Ответчик также уточнил заявленные по встречному иску требования, просил обязать истца возвратить ответчику имущество, находящееся в помещении площадью 149 кв.м на 2 этаже центра по адресу: 

<

...>, указанное во встречному иске, взыскать с  истца в возмещение убытков, в связи с удержанием имущества в виде оплаты арендной платы за период с октября 2022 года по февраль 2023 года в сумме 341354 руб. 84 коп., сумму внесенного обеспечительного платежа  578121 руб. 19 коп.

Уточнение сторонами заявленных требований принято судом в порядке ст.49 АПК РФ. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2023 (с учетом определения об описке, опечатке от 02.08.2023) первоначальный иск удовлетворен. С ИП ФИО4 в пользу ООО «Проспект Пермь» взыскана задолженность по предварительному договору аренды нежилого помещения №П-130/21 от 18.10.2021 в размере 514 087 руб. 31 коп., неустойка в размере 55 722 руб. 62 коп. за просрочку исполнения денежных обязательств по предварительному договору аренды на последний день действия договора (01.01.2023). С ИП ФИО4 в пользу ООО «Проспект Пермь» взысканы расходы на оплату государственной пошлины в размере 13 775 руб. Также с ИП ФИО4 взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 621 руб. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился  в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу  новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска, встречный иск удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что на основании предварительного договора аренды от 18.10.2021 ИП ФИО4 арендовал нежилое помещение у ООО «Проспект Пермь» для целей размещения предприятия общественного питания в период до 06.10.2022. Отмечает, что при осуществлении указанной деятельности ответчиком  выявлено  несоответствие системы вентиляции целевому использованию помещения, предусмотренному сторонами в предварительном договоре. В результате переписки  арендодателем предложено арендатору самостоятельно определить необходимые мощности системы вентиляции. При этом проект вытяжной вентиляции был согласован арендодателем, арендодатель знал о целевом использовании помещения. Так как помещение оказалось непригодным для использования по согласованному назначению   ответчик принял решение о прекращении в помещении коммерческой деятельности, направил арендодателю уведомление о расторжении договора, возврате обеспечительного платежа. Полагает, что на момент прекращения договора задолженность по внесению арендной платы отсутствовала. Вопреки выводу суда считает, что после направления уведомления о расторжении договора, отсутствия требований о понуждении заключения основного договора аренды отношения между сторонами прекращены, имеет место только фактическое использование имущества. Ссылается на неправомерное чинение арендодателем препятствий в  вывозе  имеющегося в помещении оборудования, находящегося в собственности третьего лица – ООО «Движение».   Указывает, что стоимость удерживаемого имущества должна быть соразмерна величине долга. Кроме того, полагает, что учитывая наличие спора по арендной плате, обеспечительный платеж покрывал начисленную истцом задолженность. 

До начала судебного заседания от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ООО «Проспект Пермь» возражает против доводов жалобы, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

11.09.2023 от ответчика поступило письменное дополнение к апелляционной жалобе, в котором  ответчик  возражает против доводов отзыва на жалобу.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы жалобы и дополнения к ней, указала на то, что обжалуемое решение принято судом о правах и обязанностях ООО «Движение», не привлеченного к участию в деле несмотря на ходатайство ответчика. Ответчик  просит привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Движение», ссылаясь на то, что  во встречном иске заявлены требования о возврате имущества, принадлежащего ООО «Движение», вместе с тем в удовлетворении иска отказано по причине признания действий истца по удержанию данного имущества правомерными. 

Представитель истца возражает против доводов жалобы по мотивам, изложенным в отзыве; вопрос о привлечении к участию в деле ООО «Движение» в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора оставляет на усмотрение суда.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ, судом апелляционной инстанции установлены основания для перехода к рассмотрению настоящего спора по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены судебного акта.

 К лицам, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт, относятся лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, в случае, если судебный акт принят об их правах и обязанностях, т.е. данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

В силу положений части 1 статьи 133, пункта 5 части 1 статьи 135 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при подготовке дела к судебному разбирательству суд первой инстанции среди прочего разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса.

Ответчик полагает, что обжалуемое решение принято судом о правах и обязанностях ООО «Движение», не привлеченного к участию в деле,  несмотря на ходатайство ответчика,   ссылаясь на то, что  во встречном иске заявлены требования о возврате имущества, принадлежащего ООО «Движение», вместе с тем в удовлетворении иска отказано по причине признания действий истца по удержанию данного имущества правомерными. 

Согласно материалам дела, во встречном иске ответчик указал в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ООО «Движение»; данное лицо также представляло в суд отзыв на иск.

Вместе с тем ходатайство ответчика о привлечении данного лица к участию в деле судом первой инстанции не разрешено, протокольное определение либо определение в виде отдельного документа, согласно материалам дела,  не принято. В то же время  в удовлетворении встречного иска о возврате имущества отказано по причине признания действий истца по удержанию данного имущества правомерными. 

  ООО «Движение» было лишено возможности реализовать свои процессуальные права в ходе рассмотрения дела, привести свои доводы и возражения по обстоятельствам спора.

При таких обстоятельствах   обжалуемое решение  принято о правах и об обязанностях ООО «Движение», не привлеченного к участию в деле.  

Протокольным определением от 13.09.2023  Семнадцатый арбитражный апелляционный  суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Движение».

В судебном заседании представитель истца первоначальный иск поддержал в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ответчика и третьего лица поддержал встречные исковые требования, возражал против удовлетворения требований по первоначальному иску.

Участвующие в деле лица не возражали против рассмотрения дела по правилам, установленным для рассмотрения в суде первой инстанции, без отложения судебного разбирательства. 

Рассмотрев спор по существу по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, заслушав мнение участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, апелляционный суд установил:

ООО «ПРОСПЕКТ ПЕРМЬ» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО4  заключен предварительный договор аренды нежилого помещения №П-130/21 от 18.10.2021, в соответствии с которым арендодатель принял на себя обязательство по завершении строительства первой очереди Центра и оформления права собственности предоставить арендатору на согласованных договором условиях во временное владение и пользование нежилое помещение №R04 общей проектной площадью 149 кв.м, расположенное на 2 этаже Центра.

Под Центром стороны понимают «Многофункциональный центр с гостиницей в границах улиц Попова-Монастырская-Осинская-Петропавловская в г. Перми. 1 этап строительства» - здание переменной этажности общей проектной площадью 86 382,70 кв.м., включающее мультиплекс, зону развлечений, рестораны, фудкорт, супермаркет, торговую галерею, паркинг, гостиницу, строящееся на земельном участке на основании разрешения на строительство от 29.05.2020 года № 59-RU90303000-154-2019/1 (раздел 1 «Термины и определения» договора).

В силу пункта 2.2 договора, стороны договорились заключить в будущем основной договор аренды в отношении вышеуказанного помещения на условиях, предусмотренных согласованным сторонами проектом (приложение № 9 к договору). Заключение сторонами основного договора обусловлено государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение.

В дальнейшем  зданию  присвоен адрес: 

<

...>, в соответствии с распоряжением Администрации города Перми №059-22-01-03/2-1428 от 16.11.2021.

Помещение, переданное ответчику для ведения коммерческой деятельности, является нежилым помещением № 53 площадью 149,8 кв.м, согласно выкопировке из паспорта здания.

Сторонами 22.11.2021 подписан акт доступа в помещение для проведения арендатором подготовительных работ, арендная расчетная площадь помещения указана равной 149,8 кв.м.

Здание 16.02.2022 введено в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №59-RU90303000-154-2019 от 16.02.2022) и открыто для посетителей.

Арендатор 01.03.2022 открыл  помещение для посетителей и фактически начал коммерческую деятельность. Сторонами подписан акт о начале коммерческой деятельности от 01.03.2022.

03.03.2022 в ЕГРН зарегистрировано право собственности истца на здание.   Здание поставлено на кадастровый учет как объект: нежилое здание «Многофункциональный центр с гостиницей. 1 этап строительства», общей площадью 87022,3 кв.м., количество этажей: 6-7, в том числе подземных 2-3, кадастровый номер: 59:01:4410048:545, по адресу: Пермский край, г.о.Пермский, 

<

...>. Коммерческое наименование здания - Многофункциональный центр «iMALL Эспланада».

Подготовительные работы в помещении арендатором 11.03.2022 завершены, что подтверждается актом завершения работ от 11.03.2022.

В соответствии с п.5.2 договора арендодатель в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на центр направляет арендатору письменное предложение о заключении основного договора аренды (ОДА).

В адрес ответчика 23.05.2022 направлено официальное предложение о заключении основного договора аренды с приложением выписки из ЕГРН на первую очередь центра, текста основного договора и перечня документов, необходимых для государственной регистрации основного договора.

В первоначальном иске истец указал, что  в течение периода с 23.05.2022 по 26.05.2022 велась переписка по адресу электронной почты, указанному в договоре (takman-59@mail.ru), касающаяся вопросов со стороны ответчика о страховании по основному договору аренды, площади помещения.

26.05.2022 истцу поступило письмо ответчика от 26.05.2022 с просьбой о пересмотре коммерческих условий основного договора аренды (снижении фиксированной части арендной платы), оставленное без удовлетворения.  

В адрес ответчика 29.07.2022 направлено требование о подписании основного договора аренды Исх.№1113 от 29.07.2022, на которое ответ не поступил.

Таким образом, с 01.03.2022 ответчиком фактически использовалось помещение и в силу п.4.14 договора истцом начато начисление всех предусмотренных договором платежей, при этом от подписания основного договора аренды ответчик уклоняется.

Также во исполнение п.4.8 договора арендатор должен внести  арендодателю обеспечительный платеж в размере месячной суммы фиксированной части постоянной арендной платы и месячной платы за эксплуатацию, что на момент заключения ПДА составляет 481 767   рублей 66 копеек, без НДС.  

В соответствии с пунктом 8.3 договора в случае отказа или уклонения от заключения ОДА арендатор уплачивает штраф в размере суммы обеспечительного платежа по ПДА в течение 3   рабочих дней с момента получения соответствующего требования.

Отказом или уклонением арендатора от заключения ОДА признается отказ от выполнения или просрочка свыше 60   календарных дней выполнения арендатором обязательств, указанных в п.п. 5.4.-5.6. ПДА (абз.2 п.5.7 договора).

В первоначальном иске истец указал на то, что на текущую дату за ответчиком числится непогашенная задолженность по договору, которая состоит из следующих частей:

недоплата переменной арендной платы за май 2022г. в размере 0,02 рубля;

плата за эксплуатацию за октябрь 2022г. в размере 74 900, 60 рублей;

фиксированная часть постоянной арендной платы за октябрь 2022г. в размере 215 712, 00 рублей;

- штраф за отказ от заключения ОДА (п.8.3) в размере суммы обеспечительного платежа - 240 883, 83 рублей.

В соответствии с пунктом 11.3 договора разногласия и споры по настоящему договору между сторонами разрешаются путем переговоров. Если возникший спор не будет разрешен в претензионном порядке, он передается на рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области. Срок ответа на претензию - 10 (десять) дней.

28.09.2022 от ответчика поступило уведомление о расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке с освобождением помещения 30.09.2022.

Истец направил ответчику ответ Исх.№1210 от 28.09.2022, в соответствии с которым указал на отсутствие у ответчика права на одностороннее расторжение договора и отказал в расторжении, потребовав уплаты штрафа за уклонение от заключения основного договора аренды.

29.09.2022 от ответчика поступило письмо с повторным требованием о расторжении договора.

06.10.2022 от ответчика поступила заявка на освобождение помещения и вывоз имущества, которая   согласована истцом (ответ Исх.№1247 от 06.10.2022).

В этот же день истцом в адрес ответчика направлена претензия Исх.№1246 от 06.10.2022 с требованием оплаты задолженности, что подтверждается отчетом почтового сервиса о доставке, списком внутренних почтовых отправлений.

Ответа на претензию от ответчика не поступило, задолженность по договору не погашена.

В связи с тем, что ответчик не погасил задолженность по договору, истец обратился за защитой нарушенного права в суд. Ответчик также обратился в суд со встречным иском о возврате имущества, возмещении убытков, возврате обеспечительного платежа. 

Заслушав мнение представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела,  суд пришел к следующим выводам. 

В силу статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Спорные правоотношения регулируются общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. ст. 606 - 625).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из условий договора, постоянная арендная плата (фиксированная часть и процентная часть) является платой за пользование помещением, местами общего пользования, возможность размещения рекламных носителей арендатора в помещении, в (на) витринах помещений (за исключением рекламных, информационных конструкций на фасаде и кровле здания), вывески на входе (над входом) в помещение (пункт 4.3.1 договора).

Переменная арендная плата включает в себя плату за потребляемые в арендуемых помещениях и местах общего пользования коммунальные услуги: использование электроэнергии, теплоснабжение (включая поставку и транспортировку газа), водопотребление, канализацию питьевой воды, канализацию стоков (п.4.3.2. договора).

Плата за эксплуатацию является платой за поддержание в надлежащем состоянии здания центра, общих инженерно-технических сетей и систем; дератизацию, дезодорацию, дезинфекцию, уборку мест общего пользования центра, его конструктивных элементов и прилетающей территории; вывоз твердых бытовых отходов; обеспечение охраны центра и прилегающей территории, поддержание общественного порядка в местах общего пользования центра; пользование зоной парковки, общей зоной погрузки. Плата за маркетинг является платой за комплекс осуществляемых арендодателем мероприятий, направленных на рекламу и продвижение центра на рынке с целью привлечения максимального числа посетителей. Комплекс маркетинговых мероприятий может без ограничений включать в себя рекламу центра в средствах массовой информации, участие в конкурсах, выставках, пресс-конференциях, эксплуатация системы подсчета посетителей, выпуск полиграфической продукции, развитие концепции центра (п.4.3.4 договора).

Согласно п.4.4.1 договора фиксированная часть постоянной арендной платы определяется как произведение расчетной площади помещения и арендной ставки. Арендная ставка составляет 1200 (Одна тысяча двести) рублей 00 копеек, без НДС за один квадратный метр площади помещения в месяц (НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленном действующим законодательством РФ).

Фиксированная часть постоянной арендной платы выплачивается арендатором ежемесячно не позднее 25 (двадцать пятого) числа месяца в виде предварительной оплаты за следующий календарный месяц (п.4.4.2 договора).

Согласно п.4.4.2 договора процентная часть постоянной арендной платы определяется ежемесячно по итогам работы арендатора в помещении за календарный месяц и рассчитывается как разница между суммой, составляющей:

с даты начала коммерческой деятельности - 12% (Двенадцать процентов) от товарооборота Арендатора в помещении за месяц (без учета НДС), и суммой фиксированной части арендной платы (с учетом всех применимых в отчетном периоде скидок) и платы за эксплуатацию за этот же календарный месяц (без учета НДС);

начиная с третьего года с даты начала коммерческой деятельности - 14% (четырнадцать процентов) от товарооборота арендатора в помещении за месяц (без учета НДС), и суммой фиксированной части арендной платы (с учетом всех применимых в отчетном периоде скидок) и платы за эксплуатацию за этот же календарный месяц (без учета НДС).

Если результат больше нуля, то процентная часть арендной платы подлежит оплате.

Если результат меньше нуля, то процентная часть арендной платы оплате не подлежит.

На полученную сумму процентной части постоянной арендной платы начисляется НДС сверху по ставке и в порядке, установленным действующим законодательством РФ.

Согласно п.4.5.1 договора переменная арендная плата начисляется с даты подписания акта доступа и рассчитывается исходя из стоимости затрат арендодателя на предоставление арендатору коммунальных услуг в арендованном помещении, состоящих из услуг теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.

Переменная часть выплачивается арендатором ежемесячно не позднее 25 (двадцать пятого) числа месяца, следующего за расчетным (п.4.5.3 договора).

Согласно п.4.6.1 договора (плата за эксплуатацию), сумма платы за услуги эксплуатации определяется как произведение арендной расчетной площади помещения и тарифа на услуги эксплуатации. Тариф на услуги эксплуатации составляет:

с даты подписания акта доступа и начала производства ремонтных и отделочных работ по ПДА - 208 (двести восемь) рублей 33 копеек, без НДС, за один квадратный метр площади помещения в месяц. НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленными действующим законодательством РФ.

с более ранней из дат: (1) даты акта о завершении подготовительных работ, либо (2) даты истечения установленного настоящим договором срока на выполнение подготовительных работ, либо (3) с даты начала коммерческой деятельности в помещении - и на последующий срок аренды (фактического пользования помещением) - 416 (четыреста шестнадцать) рублей 67 копеек, без НДС, за один квадратный метр площади помещения в месяц. НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленными действующим законодательством РФ.

Плата за эксплуатацию выплачивается арендатором ежемесячно не позднее 25 (Двадцать пятого) числа текущего месяца в виде предварительной оплаты за следующий календарный месяц (п.4.6.2).

Также во исполнение п.4.8 договора арендатор должен внести перечислить арендодателю обеспечительный платеж в размере месячной суммы фиксированной части постоянной арендной платы и месячной платы за эксплуатацию, что на момент заключения ПДА составляет 481 767  рублей 66 копеек, без НДС (НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленными действующим законодательством РФ), в течение 10   рабочих дней с момента подписания ПДА.

Из  пункта 7.1 предварительного договора аренды нежилого помещения №П-130/21 от 18.10.2021 следует, что договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до даты заключения основного договора аренды (ОДА), если не будет расторгнут раньше в соответствии с условиями настоящего договора или действующего законодательства. Стороны оговорили, что ОДА должен быть заключен в срок не позднее 180 календарных дней с момента ввода центра в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на центр, но в любом случае не позднее года с момента заключения ПДА. Обязательства сторон, возникшие до прекращения настоящего договора, остаются в силе до полного их выполнения сторонами.

Согласно материалам дела ввод центра в эксплуатацию осуществлен 16.02.2022 , право собственности истца   зарегистрировано 03.03.2022,  то есть обязательство сторон по заключению основного договора аренды должно было быть исполнено в срок до 31.08.2022 (в течение 180 дней с 03.03.2022),  основной договор должен был быть в любом случае заключен в срок до 19.10.2022.

Из дела следует, что истцом выполнены действия, направленные на заключение основного договора (23.05.2022 направлено предложение о заключении основного договора,   29.07.2022 направлено повторное требование о заключении основного договора.  

Ответчиком выражено несогласие с условиями основного договора аренды,  направлено письмо с просьбой о пересмотре коммерческих условий.  

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Соответствующий спор на разрешение суда не передан,  01.12.2022 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора на основании п.9.3.2 договора (уведомление Исх.№1320 от 24.11.2022), которое  получено ответчиком 17.12.2022.  

В соответствии с пунктом 9.4 договора, договор расторгается по истечении 15 дней с момента получения адресатом уведомления об отказе от договора.

Таким образом, договор расторгнут со 02.01.2023 по инициативе арендодателя,  последним днем действия договора является 01.01.2023, предварительный договор  действовал с даты его заключения 18.10.2021 до даты  расторжения.

Доводы ответчика о   наличии у него права одностороннего отказа от исполнения договора на основании пункта 9.4 договора, ссылки на  уведомление от 27.09.2022 судом рассмотрены, признаны несостоятельными.  Согласно разделу  9 договора «Порядок расторжения договора»   основания одностороннего отказа сторон от исполнения договора установлены пунктами 9.2, 9.3 договора, а пункт 9.4 содержит порядок такого отказа. 

Из материалов дела не следует, что ответчик имел предусмотренные законом или договором основания для отказа от исполнения договора.

Доводы ответчика о том, что отказ от исполнения договора, незаключение договора вызвано тем, что в предварительном договоре стороны оговорили передачу ответчику в пользование для целей организации общественного питания помещения, которое не могло быть использовано для данных целей,  судом рассмотрены и отклонены. Из материалов дела, переписки сторон не следует, что помещение для указанных целей не могло быть использовано; при заключении предварительного договора ответчик, действуя добросовестно и разумно,  имел возможность ознакомиться с характеристиками помещения,  оценить возможность размещения в помещении точки общественного питания; достаточных и достоверных доказательств того, что ответчику была предоставлена недостоверная информация о характеристиках помещения и здания в целом, в деле не имеется.   С учетом изложенного данные возражения ответчика  судом во внимание не приняты.  

При таких обстоятельствах судом признаны правомерными требования истца о взыскании с ответчика  задолженности в размере 514 087  рублей 31 копейки, в том числе фиксированной части арендной платы за ноябрь 2022 года (остаток) - 96 447, 81 рублей, платы за эксплуатацию за ноябрь 2022 года - 74 900, 60 рублей, переменной арендной платы  за ноябрь 2022 года - 20 453, 58 рублей, фиксированной части платы за  декабрь 2022 года - 215 712, 00 рублей, платы за эксплуатацию за декабрь 2022 года  - 74 900, 60 рублей, переменной арендной платы  за декабрь 2022 года - 22 298, 12 рублей, фиксированной части платы за  01.01.2023 -6 958, 45 рублей, платы за эксплуатацию за 01.01.2023 - 2 416, 15 рублей.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 8.1 договора, за нарушение арендатором сроков исполнения денежных обязательств, предусмотренных разделом 4 предварительного договора аренды, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

В первоначальном иске  истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 55722 руб.62 коп. за просрочку исполнения денежных обязательств по предварительному договору аренды на последний день действия договора (01.01.2023). 

Так как  ненадлежащее исполнение денежного обязательства судом установлено, то требование истца  о взыскании неустойки правомерно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 359 Гражданского кодекса РФ  кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств направлено не только на удовлетворение требований кредитора за счет стоимости удерживаемой вещи в случае неисполнения (ст. 360 ГК РФ), но и, в первую очередь, на стимулирование исполнения соответствующего обязательства самим должником (ст. 359 ГК РФ).  

Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

Согласно п.3.4 предварительного договора, если иное не предусмотрено условиями настоящего договора, в период с момента начала коммерческой деятельности арендатора в помещении и до подписания сторонами ОДА все права и обязанности сторон по поводу фактического пользования помещением регулируются условиями настоящего договора и в применимой части - условиями проекта ОДА (приложение №9).

Условие о праве арендодателя на удержание имущества арендатора   предусмотрено условиями проекта ОДА в приложении №9 к предварительному договору.

Как установлено пунктом 4.3.2 приложения №9 к предварительному договору, арендодатель вправе ограничить арендатору доступ в помещение и удерживать находящееся в нем имущество арендатора в случае просрочки оплаты арендной платы (любой из ее составляющих) два и более раза в течение года до устранения нарушения и до погашения задолженности в полном объеме.

Указанное условие п.4.3.2 проекта ОДА не противоречит нормам гражданского законодательства (ст.359 ГК РФ) и в силу п.3.4 предварительного договора применяется к отношениям сторон, связанным с фактическим пользованием помещением.

Истцом не оспаривается, что имущество, являющееся предметом встречного  иска, действительно находится в помещении, переданном истцом ответчику на основании предварительного договора аренды.

Из материалов дела, объяснений сторон также  усматривается, что 01.03.2022 ответчик фактически начал коммерческую деятельность в арендованном помещении - открыл кафе-бургерную «Velvet Burgers» в соответствии  актом о начале коммерческой деятельности). При этом ответчик, в нарушение п.п.4.4.8, 4.5.3, 4.6.2 договора, не внес  арендные платежи, в связи с чем возникла  задолженность по договору.

Сторонами не оспаривается, что 28.09.2022 ответчик  прекратил коммерческую деятельность в помещении, закрыв кафе для работников и посетителей и оставив в нем спорное имущество (акты о нарушении правил для арендаторов с 28.09.2022 по 09.10.2022).   

Учитывая, что при подписании предварительного договора ответчик согласился с возможностью удержания имущества в помещении, основания для такого удержания имелись,   истец вправе был осуществить указанные действия.  

Доводы ответчика о том, что задолженность отсутствует, судом рассмотрены и отклонены с учетом  изложенного выше. 

Как указано в п.5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Так как противоправные действия истцом не совершены, оснований для удовлетворения встречного иска о возмещении убытком не имеется. 

Предварительным договором аренды  установлено, что сумма обеспечительного платежа, оставшаяся на дату прекращения договора после произведенных арендодателем удержаний, подлежит возврату арендатору в течение 15 рабочих дней с даты прекращения договора (п.4.8.7).

Согласно условий договора  обеспечительный платеж составил 578 121, 19 руб.

Так как  договор расторгнут на основании уведомления  арендодателя с 02.01.2023, к указанной дате истцом  осуществлены удержания из суммы обеспечительного платежа в счет погашения имеющейся задолженности ответчика по договору: часть платы за эксплуатацию за октябрь 2022 года -  45 906, 82 руб.,  часть фиксированной части за октябрь 2022 года -  132 210, 58 руб.,  штраф за отказ от заключения ОДА  - 289 060, 60 руб.,  плата за эксплуатацию за ноябрь 2022 года -  74 900, 60 руб.,  фиксированная часть за ноябрь 2022 года -  36 042, 59 руб., итого - 578 121, 19 руб. Таким образом , обеспечительный платеж   удержан в счет погашения долга ответчика, ввиду чего оснований для его возврата  судом не установлено.   

Доводы ответчика о том, что предварительный договор аренды действовал лишь до  06.10.2022, так как  после его заключения  выявлено  несоответствие системы вентиляции целевому использованию помещения, предусмотренному сторонами в предварительном договоре,   проект вытяжной вентиляции был согласован арендодателем, арендодатель знал о целевом использовании помещения,  помещение оказалось непригодным для использования по согласованному назначению, ввиду чего ответчик принял решение о прекращении в помещении коммерческой деятельности, направил арендодателю уведомление о расторжении договора,  на момент прекращения договора задолженность по внесению арендной платы отсутствовала,  судом рассмотрены и отклонены  с учетом изложенного выше.  

Доказательств несоразмерности  стоимости удерживаемого имущества   величине долга ответчиком не представлено.   

  В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» по результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и принимает новый судебный акт. 

На основании изложенного обжалуемое решение суда первой инстанции следует отменить, первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать. Судебные расходы подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 258, 268-271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 июня 2023 года 

по делу № А60-59076/2022 отменить. 

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 321595800012782) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Проспект Пермь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность в сумме 514 087 руб. 31 коп., неустойку в сумме 55 722 руб. 62 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 775 руб. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Проспект Пермь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из средств федерального бюджета государственную пошлину в сумме 16 379 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

Е.И. Гуляева 

 

Судьи

 

М.А. Полякова 

 

 

Ю.В. Скромова