Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-55830/22

30 ноября 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 21 ноября 2022

Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2022

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "Дедал-СТ" 

к ФИО2 Ступино об урегулировании разногласий,

третьи лица: АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, МАУ "ЕСЦ", 

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "Дедал-СТ" (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – ответчик, Администрация), КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества:

- нежилого помещения площадью 145,3 кв.м. по цене 2 681 000 руб. 

- нежилого помещения площадью 66,4 кв.м. по цене 1 225 000 руб.

- нежилого помещения площадью 75,2 кв.м. по цене 1 388 000 руб.,

расположенных по адресу: 

<

...> изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 3.2. указанного договора дополнить словами и изложить в следующей редакции: Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр».

Исключить пункт 4.3.6.

Из пункта 4.5. исключить последний абзац, «При досрочном погашении части основного долга Покупатель - Залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу».

Пункт 6.5. изложить в соответствии со ст.346 ГК РФ и ст.29,40 Закона об Ипотеке в следующей редакции: Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не вправе без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в п. 3.1. имущество. После передачи имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибели имущества, несет покупатель – Залогодатель.

Исключить пункт 7.2.7.

Исключить пункт 10.3.

В судебном заседании представитель истца заявил об отказе от исковых требований к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ; уточненные требования к ФИО2 Ступино поддержал.

Судом отказ от требований АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ принят к рассмотрению. Производство по делу в данной части подлежит прекращению.

Представитель Администрации поддержал позицию, изложенную в отзыве и письменных пояснениях.

ФИО2 Ступино и МАУ "ЕСЦ" явку представителей в заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, выслушав представителей, арбитражный суд установил следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 31.03.2021 по делу №А41-4538/21 бездействие Администрации городского округа Ступино Московской области, выразившиеся в непринятии решения об отчуждении арендуемого нежилого помещения общей площадью                 265,90 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...>, признано незаконным. Суд обязал Администрацию городского округа Ступино Московской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «ДЕДАЛ-СТ» путем осуществления действий необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого помещения, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159- ФЗ в отношении нежилого помещения общей площадью 265,90 кв.м. расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение решения Арбитражного суда Московской области по делу                          №А41-4538/2021 был направлен обществу проект договора купли продажи арендуемого имущества - нежилого помещения площадью 145,3 кв.м. по цене 2 681 000 руб., нежилого помещения площадью 66,4 кв.м. по цене 1 225 000 руб.,- нежилого помещения площадью 75,2 кв.м. по цене 1 388 000 руб., расположенных по адресу: 

<

...>.

Общество, рассмотрев направленный проект договора купли продажи, выразил несогласие по пунктам договора и направило протокол разногласий.

ФИО2 Ступино  предложенный протокол разногласий был отклонен, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с Положением о комитете по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области, утвержденным решением Совета депутатов городского округа Ступино Московской области от 04.03.2021 № 529/55, – Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области является отраслевым органом администрации городского округа Ступино Московской области, который наделен собственными полномочиями по решению вопросов координации и регулирования деятельности в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом. 

В соответствии с п. 3.1.8. указанного положения Комитет осуществляет от имени городского округа Ступино Московской области управление и распоряжение муниципальным имуществом, заключает в отношении указанного имущества договоры и совершает сделки в соответствии с действующим федеральным законодательством, законодательством Московской области, нормативными правовыми актами городского округа Ступино Московской области.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

В  соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно п. 1.2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.  Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешая спор по заявленным разногласиям, арбитражный суд исходит из следующего.

Так, истец просит пункт 3.2. указанного договора дополнить словами и изложить в следующей редакции: Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр».

Рассмотрев требование в данной части, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует положениям Закона №159-ФЗ и требованиям гражданского законодательства, регулирующего возникшие правоотношения. В соответствии с положениями ст. 460 ГК РФ отчуждению  подлежит имущество, не обремененное правами третьих лиц. В связи с чем, находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истец также просит исключить пункт 4.3.6 из договора.

В предложенной Комитетом редакции договора пунктом 4.3.6. указано: Покупатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей Приложение № 1, № 2, № 3.

Суд в данной части соглашается с позицией истца относительно того, что Приложения №1, №2, №3 (график платежей) к договору являются не корректными: проект договора датирован 21.04.2022, получен обществом 26.05.2022. Первый платеж, согласно предложенному графику общество должно было произвести до получения самого договора купли-продажи имущества и, соответственно, на дату получения договора имеется просрочка платежа. 

В данном случае пункты 4.3, 4.3.1, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4, 4.3.5 определяют порядок расчетов между сторонами и соответствуют положениям ст. 5  Закон № 159-ФЗ. При этом, Закон № 159-ФЗ не содержит требования к обязательному наличию графика платежей.

Суд полагает, что редакция истца соотносится с положениями норм действующего законодательства. Исключение пункта не ущемляет прав ответчика.

С учетом изложенного, суд считает возможным п. 4.3.6 исключить из договора.

Также истец просит из пункта 4.5. исключить последний абзац, «При досрочном погашении части основного долга Покупатель - Залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу».

Согласно п. 4 ст. 5 Закона №159-ФЗ плата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

Суд в данной части приходит к выводу о том, что спорная часть пункта также подлежит исключению из договора на основании вышеизложенного: пункты 4.3, 4.3.1, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4, 4.3.5 определяют порядок расчетов между сторонами и соответствуют положениям ст. 5  Закон № 159-ФЗ. Имеется формула, позволяющая произвести расчет процентов, начисленных на основной долг.

Также истец просит пункт 6.5. изложить в следующей редакции: Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не вправе без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в п. 3.1. имущество. После передачи имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибели имущества, несет покупатель – Залогодатель.

В данном случае суд приходит к выводу о соответствии данной редакции положениям ст. 346 ГК РФ и ст. 29, 40 Закона об Ипотеке.

Также истец просит исключить пункты 7.2.7. и 10.3. из договора.

Пунктом 7.2.7 договора в спорной редакции предусмотрена следующая обязанность покупателя: «Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу Продавца. Копию страхового полиса представить Продавцу в пятидневный срок со дня заключения договора страхования».

Истец просит указанный пункт договора исключить полностью.

Поскольку ответственность Покупателя установлена пунктом 4.4 договоров, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями действующего законодательства, суд полагается возможным пункт 7.2.7 исключить из текста договора.

Пунктом 10.3 договора в спорной редакции предусмотрено следующее: «Договор аренды между покупателем и муниципальным автономным учреждением «Единый сервисный центр» городского округа Ступино Московской области расторгается с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество».

В данном случае суд соглашается с позицией истца. ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для прекращения обязательств.

С учетом изложенного, суд считает возможным принять разногласия в редакции истца.

Судебные расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 150 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять отказ ООО "Дедал-СТ" от иска к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ. В данной части производство по делу №А41-55830/22 прекратить.

Удовлетворить исковые требования к ФИО2 Ступино.

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Дедал-СТ" и ФИО2 Ступино при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества:

- нежилого помещения площадью 145,3 кв.м. по цене 2 681 000 руб. 

- нежилого помещения площадью 66,4 кв.м. по цене 1 225 000 руб.

- нежилого помещения площадью 75,2 кв.м. по цене 1 388 000 руб.,

расположенных по адресу: 

<

...>

на условиях протокола разногласий предложенных ООО «ДЕДАЛ-СТ»:

Пункт 3.2. указанного договора дополнить словами и изложить в следующей редакции: Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1 имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр».

Исключить пункт 4.3.6.

Из пункта 4.5. исключить последний абзац, «При досрочном погашении части основного долга Покупатель - Залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу».

Пункт 6.5. изложить в соответствии со ст.346 ГК РФ и ст.29,40 Закона об Ипотеке в следующей редакции: Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не вправе без письменного согласия Продавца отчуждать указанное в п. 3.1. имущество. После передачи имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск случайной гибели имущества, несет покупатель – Залогодатель.

Исключить пункт 7.2.7.

Исключить пункт 10.3.

Взыскать с ФИО2 Ступино  в пользу ООО "Дедал-СТ" 6 000 руб. расходов по госпошлине.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья        О.В. Анисимова